Beje, pas mus plėtotojai ir bankų ekonomistai visuotinį NT mokestį supranta taip, kad jį mokėtų ir valstybinės institucijos. Tačiau pasaulinė praktika rodo, kad valstybiniai, savivaldybių pastatai nėra apmokestinami. Priėmus prielaidą, jei tokie pastatai būtų apmokestinti, tai žinoma, pagerėtų jų panaudojimas, tačiau kartu turėtų ir neprognozuojamų pasekmių, kadangi dalis jų plotų būtų parduodama ar išnuomuojama ir tai pažeistų rinkos pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą bei privestų prie žymių kainų pokyčių. Dabar svarstomo ministerijų perkėlimo po vienu stogu projekto įgyvendinimas taip pat atsilieps NT rinkai, bet tai suprantamas ir palaikytinas Vyriausybės žingsnis.
Kai kurie ekonomistai teigia, kad NT rinką gali sukrėsti planuojamas NT mokestis antrajam būstui. Čia reikia pripažinti, kad progresyvinio tarifo minimali 0,3 % reikšmė yra labai nedidelė, lyginant su išsivysčiusių šalių NT mokesčių tarifais, kurie pvz., Danijoje siekia net 3 % nuo NT mokestinės vertės, kai ji viršija 3040000 DKK. Įvedus NT mokestį antrajam būstui iškils klausimas ar mokestinė našta bus perkelta nuomininkams. Tikėtina, kad nuomotojai bandys mokesčius užkrauti nuomininkams, tačiau dėl didelės konkurencijos būsto nuomos rinkoje ir mažų mokesčių tarifų, tai pavyks padaryti ne daugeliui. Kitaip tariant nuomininkai nepatirs mokesčių naštos ir nuomos kainos beveik nepakils.
Mokestinė našta teks nuomotojams, nes nuomininkai nebus pasiruošę mokėti mokesčio sąlygotą didesnę nuomos kainą. Taip pat šis mokestis neturės įtakos butų pirkimo-pardavimo kainoms dėl mažo tarifo. Pirkėjas neįkalkuliuos (nekapitalizuos) mokestį į kainą ir ji netaps mažesnė. Čia reikia atkreipti dėmesį į tai, kad visi NT mokesčio poveikiai priklauso nuo jo tarifo dydžio. Kuo pastarasis didesnis, tuo į mokestį bus labiau reaguojama. Savininkų reakcija į šį mokestį priklausys nuo jo tarifo. Kuo tarifas mažesnis, tuo pasyviau reaguos savininkai ir investuotojai. Vokietijos ekspertas R. Josten mano, kad mokesčio tarifo dydis, kuriam esant savininkai ims reaguoti į šį mokestį, turėtų būti apie 2%.
Išsivysčiusiose šalyse NT mokesčiai daugeliu atveju yra vietiniai ir yra naudojami infrastruktūros vystymui, piliečių ir turto apsaugai užtikrinti, švietimo ir kultūros reikmėms finansuoti. Mokesčiai naudojami policijos ar gaisrinės tarnybų finansavimui, parkų, žaidimo aikštelių, mokyklų statybai, sudaro prielaidas infrastruktūros vystymuisi, o tai tuo pačiu kelia toje teritorijoje esančio NT rinkos vertę, kas savo ruožtu didina šio mokesčio pajamas.
Štai Jungtinėje Karalystėje, Airijoje, Australijoje NT mokesčiai – tai vieninteliai municipaliniai mokesčiai, JAV, Kanadoje jie sudaro lemiamą dalį municipalinių pajamų. Vokietijoje šis mokestis užima 3 vietą. Atsižvelgus į tai, visuotinis NT mokestis Lietuvoje turėtų būti renkamas savivaldybėms. Beje, Lietuvai beveik jau įstojus į Ekonominio Bendradarbiavimo ir Plėtros Organizaciją (EBPO), visuotinio NT mokesčio dar labiau nepavyks išvengti.
Dabartiniu metu taip pat nerimsta aistros dėl naujos statybos butų kainų Vilniuje ir vėl čia pagrinde girdima tik viena bankininkų ir plėtotojų vieninga nuomonė, kad nieko grėsmingo būsto rinkoje nėra, o butų kainos “stabilizuojasi” ir žinoma nutylima, kad butų pardavimai dramatiškai krenta kiekvieną ketvirtį jau nuo 2017 m. I ketvirčio (po 10 ir daugiau proc.). Kai kurie tarpininkai tikina, kad konkurencinėje kovoje didžiausias netektis pastebimai patiria nepatyrę, nauji, nepakankamai žinomi plėtotojai ir jie yra didžiausia rinkos problema. Tačiau tokia argumentacija visai neįtikina, kai butų pardavimų skaičius smarkiai mažėja jau ištisus metus ir tokiu sparčiu tempu.
Situacija tokia, kad išskyrus gal buvusį Inreal NT rinkos analitiką A. Antanavičių, nesigirdi priešingos nei plėtotojų ir bankininkų NT rinkos vertinimo. Šiuo atveju pasigendama objektyvios nuomonės apie būsto (NT) rinką, o rinkos stovis interpretuojamas iš “savos varpinės”, kaip patiems naudingiau. Iš tiesų, situacija naujų butų rinkoje yra dramatiška, ar net krizinė, o pasekmės gali būti labai skaudžios visai šalies ekonomikai. Akivaizdu, kad nauja būsto plėtra, nauji statybos leidimai jau turi būti ribojami, ir taip mažinama pasiūla. Taigi, pasigendama objektyvaus, nepriklausomo ir ekspertinio NT rinkos vertinimo.
Manau, jau atėjo laikas įkurti tikrų nepriklausomų ekspertų komisiją (ar NT institutą), kuri vykdytų NT rinkos stebėseną, atliktų analizę bei nepriklausomą ir objektyvų rinkos vertinimą. Tokia komisija galėtų būti įsteigta VĮ Registrų centre, turėtų būti iš tikrųjų nepriklausoma nei nuo bankininkų, nei plėtotojų ar tarpininkų. Šiems ekspertams reiktų turėti laisvą prieigą prie VĮ Registrų centras NT duomenų bazės, kad galėtų atlikti objektyvią NT rinkos analizę ir jos rezultatus publikuotų viešai. Tokios NT ekspertų komisijos veikia Vokietijoje ir tai žinoma padidina NT rinkos skaidrumą, kas yra be galo svarbu rinkos dalyviams. Dabar publikuojamos kai kurių agentūrų NT apžvalgos yra subjektyvios ir nekelia pasitikėjimo.
Tokia ekspertų komisija galėtų būti Valstybės konsultantu NT klausimais ir atkreiptinas čia dėmesys, kad vis dėlto pasitaiko nemažai NT teisinio reguliavimo klaidų, ir ypač jo vertinimą reglamentuojančiuose teisės aktuose (Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159; Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymas 2012 m. birželio 22 d., Nr. XI-1497; Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo pakeitimo įstatymas, Žinios, 2004, Nr. 28-868, 2006, Nr. 141-5392, 2010, Nr. 72-3616, 2011, Nr. 49-2368, 2013, Nr. 76-3828; Lietuvos Respublikos žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatymas, 2012 m. birželio 26 d. įstatymo Nr. XI-2120 redakcija, galiojanti nuo 2012 m. birželio 30 d., Žin., 2012, Nr. 76-3944 ir kt.).
Dar kartą apie nekilnojamojo turto mokesčius
Pastaruoju metu viešojoje erdvėje daug kalbama apie nekilnojamojo turto (NT) mokesčius, būsto kainas ir ypač naujos statybos butų kainas Vilniuje bei kituose Lietuvos didmiesčiuose. Neseniai LR vyriausybė pasiūlė apmokestinti nekilnojamąjį turtą, kuris nėra pagrindinė savininko gyvenamoji vieta. Ryšium su tuo, norėtųsi tikėti, kad greitai vėliau bus prieita prie visuotinio NT mokesčio. Beje, pas mus plėtotojai ir bankų ekonomistai visuotinį NT mokestį supranta taip, kad jį mokėtų ir valstybinės institucijos. Tačiau pasaulinė praktika rodo, kad valstybiniai, savivaldybių pastatai nėra apmokestinami. Priėmus prielaidą, jei tokie pastatai būtų apmokestinti, tai žinoma, pagerėtų jų panaudojimas, tačiau kartu turėtų ir neprognozuojamų pasekmių, kadangi dalis jų plotų būtų parduodama ar išnuomuojama ir tai pažeistų rinkos pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą bei privestų prie žymių kainų pokyčių. Dabar svarstomo ministerijų perkėlimo po vienu stogu projekto įgyvendinimas taip pat atsilieps NT rinkai, bet tai suprantamas ir palaikytinas Vyriausybės žingsnis.
Kai kurie ekonomistai teigia, kad NT rinką gali sukrėsti planuojamas NT mokestis antrajam būstui. Čia reikia pripažinti, kad progresyvinio tarifo minimali 0,3 % reikšmė yra labai nedidelė, lyginant su išsivysčiusių šalių NT mokesčių tarifais, kurie pvz., Danijoje siekia net 3 % nuo NT mokestinės vertės, kai ji viršija 3040000 DKK. Įvedus NT mokestį antrajam būstui iškils klausimas ar mokestinė našta bus perkelta nuomininkams. Tikėtina, kad nuomotojai bandys mokesčius užkrauti nuomininkams, tačiau dėl didelės konkurencijos būsto nuomos rinkoje ir mažų mokesčių tarifų, tai pavyks padaryti ne daugeliui. Kitaip tariant nuomininkai nepatirs mokesčių naštos ir nuomos kainos beveik nepakils. Mokestinė našta teks nuomotojams, nes nuomininkai nebus pasiruošę mokėti mokesčio sąlygotą didesnę nuomos kainą. Taip pat šis mokestis neturės įtakos butų pirkimo-pardavimo kainoms dėl mažo tarifo. Pirkėjas neįkalkuliuos (nekapitalizuos) mokestį į kainą ir ji netaps mažesnė. Čia reikia atkreipti dėmesį į tai, kad visi NT mokesčio poveikiai priklauso nuo jo tarifo dydžio. Kuo pastarasis didesnis, tuo į mokestį bus labiau reaguojama. Savininkų reakcija į šį mokestį priklausys nuo jo tarifo. Kuo tarifas mažesnis, tuo pasyviau reaguos savininkai ir investuotojai. Vokietijos ekspertas R. Josten mano, kad mokesčio tarifo dydis, kuriam esant savininkai ims reaguoti į šį mokestį, turėtų būti apie 2%.
Išsivysčiusiose šalyse NT mokesčiai daugeliu atveju yra vietiniai ir yra naudojami infrastruktūros vystymui, piliečių ir turto apsaugai užtikrinti, švietimo ir kultūros reikmėms finansuoti. Mokesčiai naudojami policijos ar gaisrinės tarnybų finansavimui, parkų, žaidimo aikštelių, mokyklų statybai, sudaro prielaidas infrastruktūros vystymuisi, o tai tuo pačiu kelia toje teritorijoje esančio NT rinkos vertę, kas savo ruožtu didina šio mokesčio pajamas. Štai Jungtinėje Karalystėje, Airijoje, Australijoje NT mokesčiai – tai vieninteliai municipaliniai mokesčiai, JAV, Kanadoje jie sudaro lemiamą dalį municipalinių pajamų. Vokietijoje šis mokestis užima 3 vietą. Atsižvelgus į tai, visuotinis NT mokestis Lietuvoje turėtų būti renkamas savivaldybėms. Beje, Lietuvai beveik jau įstojus į Ekonominio Bendradarbiavimo ir Plėtros Organizaciją (EBPO), visuotinio NT mokesčio dar labiau nepavyks išvengti.
Dabartiniu metu taip pat nerimsta aistros dėl naujos statybos butų kainų Vilniuje ir vėl čia pagrinde girdima tik viena bankininkų ir plėtotojų vieninga nuomonė, kad nieko grėsmingo būsto rinkoje nėra, o butų kainos “stabilizuojasi” ir žinoma nutylima, kad butų pardavimai dramatiškai krenta kiekvieną ketvirtį jau nuo 2017 m. I ketvirčio (po 10 ir daugiau proc.). Kai kurie tarpininkai tikina, kad konkurencinėje kovoje didžiausias netektis pastebimai patiria nepatyrę, nauji, nepakankamai žinomi plėtotojai ir jie yra didžiausia rinkos problema. Tačiau tokia argumentacija visai neįtikina, kai butų pardavimų skaičius smarkiai mažėja jau ištisus metus ir tokiu sparčiu tempu.
Situacija tokia, kad išskyrus gal buvusį Inreal NT rinkos analitiką A. Antanavičių, nesigirdi priešingos nei plėtotojų ir bankininkų NT rinkos vertinimo. Šiuo atveju pasigendama objektyvios nuomonės apie būsto (NT) rinką, o rinkos stovis interpretuojamas iš “savos varpinės”, kaip patiems naudingiau. Iš tiesų, situacija naujų butų rinkoje yra dramatiška, ar net krizinė, o pasekmės gali būti labai skaudžios visai šalies ekonomikai. Akivaizdu, kad nauja būsto plėtra, nauji statybos leidimai jau turi būti ribojami, ir taip mažinama pasiūla. Taigi, pasigendama objektyvaus, nepriklausomo ir ekspertinio NT rinkos vertinimo. Manau, jau atėjo laikas įkurti tikrų nepriklausomų ekspertų komisiją (ar NT institutą), kuri vykdytų NT rinkos stebėseną, atliktų analizę bei nepriklausomą ir objektyvų rinkos vertinimą. Tokia komisija galėtų būti įsteigta VĮ Registrų centre, turėtų būti iš tikrųjų nepriklausoma nei nuo bankininkų, nei plėtotojų ar tarpininkų.
Šiems ekspertams reiktų turėti laisvą prieigą prie VĮ Registrų centras NT duomenų bazės, kad galėtų atlikti objektyvią NT rinkos analizę ir jos rezultatus publikuotų viešai. Tokios NT ekspertų komisijos veikia Vokietijoje ir tai žinoma padidina NT rinkos skaidrumą, kas yra be galo svarbu rinkos dalyviams. Dabar publikuojamos kai kurių agentūrų NT apžvalgos yra subjektyvios ir nekelia pasitikėjimo.
Tokia ekspertų komisija galėtų būti Valstybės konsultantu NT klausimais ir atkreiptinas čia dėmesys, kad vis dėlto pasitaiko nemažai NT teisinio reguliavimo klaidų, ir ypač jo vertinimą reglamentuojančiuose teisės aktuose (Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159; Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymas 2012 m. birželio 22 d., Nr. XI-1497; Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo pakeitimo įstatymas, Žinios, 2004, Nr. 28-868, 2006, Nr. 141-5392, 2010, Nr. 72-3616, 2011, Nr. 49-2368, 2013, Nr. 76-3828; Lietuvos Respublikos žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatymas, 2012 m. birželio 26 d. įstatymo Nr. XI-2120 redakcija, galiojanti nuo 2012 m. birželio 30 d., Žin., 2012, Nr. 76-3944 ir kt.).
