Savo pastebėjimais pasidalino Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas Marius Jansonas.
– Kaip kreditų valdymo specialistai mato dabartinę NT rinką? Kokius būstus karantino metu linkę įsigyti mūsų tautiečiai?
– Šiandien žmonės daugiausiai perka naujos statybos butus ir namus/kotedžus su daline apdaila, kurių plotas siekia nuo 60 kv. m. iki 200 kv. m.
Banko maržą šiuo metu galima išsiderėti nuo 2,1 iki 1,7 proc. priklausomai nuo žmogaus derybų įgūdžių ir kredito dydžio. Pavyzdžiui, kreditai iki 100 tūkst. eurų išduodami su 2,2–2 proc. palūkanomis, tačiau, jeigu žmonių kredito dydis yra apie 150 tūkst. eurų, galima tikėtis 2–1,9 proc. Būsto kredito sumoms, siekiančioms apie 200 tūkst. eurų, galima tikėtis palūkanas sumažinti nuo 2 iki 1,7 proc., priklausomai nuo besikreipiančių kredito istorijos ir pajamų tvarumo. Na, o tvarios pajamos skaičiuojamos pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi taisykles.
– Kaip galima pasiskaičiuoti savo būsto paskolos dydį?
– Remiantis minėtomis taisyklėmis, jei jūsų šeimos 6 mėnesių pajamų vidurkis 2 tūkst. eurų, pagal atsakingo skolinimo taisykles kreditoriai negali išduodi didesnio būsto kredito nei 6 metų jūsų tvarios pajamos. Tokiu būdu skaičiuojant mėnesinį pajamų dydį – 2000 – dauginame iš mėnesių skaičiaus – 72 – ir gauname jūsų maksimalus kredito dydį – 144 tūkst. eurų.
Kitas svarbus rodiklis: jūsų mėnesio kredito įmoka su 5 proc. palūkanomis negali viršyti 40 procs ribos nuo jūsų pajamų. Pavyzdžiui, jūsų 6 mėnesių pajamų vidurkis yra tūkstantis eurų atskaičius mokesčius. Maksimalus leistinas mokėjimas už kredito įmoką per mėnesį yra 400 eurų.
Imkime pirmąjį variantą: vyras, kuriam yra 35 metai, gali kreditą pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi taisykles imti maksimaliai trisdešimties metų laikotarpiui. Tūkstančio eurų pajamas dauginame iš 72 mėn. (6 metų pajamų ) ir gauname maksimalią kredito sumą – 72 tūkst. Eurų.
Pagal minėtas atsakingo skolinimosi taisykles kreditus reikėtų skaičiuoti su 5 proc. dydžio palūkanų vidutiniu dydžiu. Tad pateikiamu atveju įmoka sudarys 387 eurus.
Antras variantas: būsto paskolą ima 50 metų sulaukusi moteris, kurios pajamos tūkstantis eurų. Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi taisykles dauguma bankų ir kredito unijų negali duoti kredito 72 tūkst. eurų, nes moteris gali skolintis iki 65 m. amžiaus. Maksimalus kredito laikotarpis – 15 metų, bet kredito mėnesio įmoka negali viršyti 40 proc. nuo pajamų į rankas, kas sudaro jau apskaičiuotus 400 eurų.
Pagal Lietuvos banko nustatytas taisykles 50 metų sulaukęs žmogus gali su analogiškomis tūkstančio eurų pajamomis skolintis tik 51 tūkst. eurų.
Labai svarbu suprasti, kad šiuo metu vyrauja istoriškai labai mažos palūkanos (apie 2 proc.), todėl imdami kreditą žmonės derėtų įvertinti, ar galės išsimokėti būsto kreditą su 5 ar 7 proc. palūkanomis.
Jeigu imtume paskutinių 20 metų istoriją, palūkanos eurai buvo pakilusios net iki 5-9 ir daugiau procentų. Jei nuo 130 tūkst. eurų kredito su 5 proc. palūkanomis mokėtumėte 698 eurus, tai su 8 proc. – 954 eurus.
Kredito sutartyse nėra nurodytos palūkanų lubos, nuo kurių nereikėtų mokėti už savo kreditą, o nesumokėjus 3 mėn. (nesvarbu, ar turite santaupas, neturite darbo, sergate ar net mirties atveju bankas gali nutraukti kredito sutartį).
– Kokią klaidą dažnai daro būstą su paskola norintys įsigyti žmonės?
– Šiuo metu susiduriame su žmonėmis, kurie daugiausiai perka naujos statybos būstus su daline apdaila ir nemoka įvertinti šio pirkinio išlaidų (dokumentų tvarkymui, įrengimo kaštų ir išlaidų naujo būsto įrengimui).
Geras pavyzdys: žmonės sutaupo ar gauna dovanų iš tėvų 20 tūkst. eurų ir rezervuoja naujos statybos būstą, kuris dar tik bus pastatytas ir priduotas po pusės metų. Jie nesusimąsto, kad po pusės metų gali prarasti darbą, gali sumažėti jų pajamos, pagausėti šeima, o gal statytojas bankrutuos.
Todėl labai svarbu pasiskaičiuoti, kokį reikės turėti pradinį įnašą, kuris bus bent 15 proc. nuo pardavimo kainos, pasiskaičiuokite, kiek realiai kainuos naujo būsto įrengimas. Dauguma įsivaizduoja, kad įrengs savo būstą už 200 – 300 Eur/m2, bet realybėje, samdant specialistus, vieno kvadrato kaina skaičiuojama 450 – 550 eurų.
Dar panašiai po 200 Eur/m2 atsieis viso buto apstatymas.
Nepamirškite palūkanų bankui, kurias sumokėsite per visą paskolos laikotarpį.
Galimos pasekmės neužbaigus laiku priduoti 100 proc. savo būsto įrengimo – bankas gali pakelti banko maržą nuo 1 iki 1,5 proc. (palūkanų papildomai permokėtumėte 20–30 tūkst. eurų) arba gali nutraukti kredito sutartį, jeigu neturėsite pinigų užbaigti ir priduoti naujos statybos.
– Paminėjote naujos statybos būstus, tačiau didelę dalį įsigijimų sudaro ir senesni butai.
– Kartais senų būstų pardavėjai savo NT parduoda 3–5 tūkst. eurų brangiau, nei patys prašė. Dėl tokio kainų ralio kenčia pirkėjai, kurie perka savo būstą per banką, nes dažnu atveju vertintojai negali tiek įvertinti senos statybos buto ar namo, kiek nori gauti pardavėjai.
Pirkėjai, nesuprasdami rinkos taisyklių, palieka rankpinigius ir nustemba dėl mažesnio vertinimo, kurį atlieka nepriklausomas turto vertintojas. Bankai tokius NT finansuoja nuo mažesnės sandorio, kurį rodysite pas notarą, arba vertinimo sumos. Jei turimų pinigų užbaigti sandoriui nepakanka, pirkėjas praranda įduotus rankpinigius.
