Lietuvoje, kaip ir visame pasaulyje, vis griežčiau kalbama apie pinigų plovimo ir teroristų finansavimo (PPTF) prevenciją. Finansų įstaigos stiprina vidaus kontrolės procesus, todėl nešvarius pinigus legalizuoti siekiantys asmenys ieško kitų sričių. Viena jų – nekilnojamojo turto (NT) rinka.
Jungtinių Tautų Narkotikų kontrolės ir nusikalstamumo prevencijos biuro (UNDOC) duomenimis, pinigų plovimo apimtis siekia apie 2–5 procentus pasaulinio BVP, t.y. nuo 800 milijardų iki 2 trilijonų JAV dolerių.
Bankai patenka į vis naujus pinigų plovimo skandalus, taigi kontrolė finansų sektoriuje stiprėja: reikalaujama vis daugiau informacijos apie atliekamus sandorius, klientams, neatitinkantiems besikeičiančio bankų rizikos apetito uždaromos sąskaitos.
Nešvarius pinigus legalizuoti siekiantys asmenys yra vis labiau linkę atsigręžti į kitus profesines paslaugas teikiančius subjektus, tarp jų – ir nekilnojamojo turto agentus (brokerius).
– Ar tai iš tiesų yra didžiulio masto problema? – „Lietuvos rytas“ pasiteiravo „Lewben“ atitikties paslaugų vadovės Monikos Narbutaitės.
– Piktnaudžiavimas nekilnojamojo turto sektoriumi yra vienas iš patraukliausių ir seniausiai žinomų būdų neteisėtai įgytoms lėšoms legalizuoti. Nekilnojamojo turto kainos pasižymi stabilumu, taip pat jį galima eksploatuoti ir uždirbti pasyvias nuomos pajamas. Nekilnojamojo turto sandoriai įprastai būna itin didelės vertės, o pinigų plovimo prevencijos priemonės yra ribotos, palyginti su finansiniu sektoriumi.
Pasižvalgykime į ekonomiškai tvirčiausias šalis. Antai Jungtinėse Valstijose, kai NT įsigyja užsienio klientai, daugiau nei pusė sandorių sudaroma grynaisiais pinigais. Tokiu atveju sunkiau nustatyti lėšų kilmę. Beje, ne vienas nekilnojamojo turto brokeris JAV jau buvo nuteistas už pagalbą legalizuoti lėšas, įgytas iš prekybos narkotikais ar kitos nusikalstamos veiklos.
Kanados didmiestyje Vankuveryje beveik pusė iš 100 brangiausių gyvenamojo NT objektų priklauso struktūroms, slepiančioms tikruosius savininkus, o Australijoje 2015–2016 metais užfiksuota maždaug milijardo Australijos dolerių (614 mln. eurų) vertės įtartinų NT sandorių, susijusių su Kinijos investuotojais.
Finansinių veiksmų darbo grupės kovai su pinigų plovimu (FATF) duomenimis, nekilnojamasis turtas sudarė 30 proc. 2011–2013 metais konfiskuoto nelegaliu būdu įgyto turto, o tai irgi parodo šio sektoriaus pažeidžiamumą.
– O kokia padėtis Europoje – galbūt visos Bendrijos mastu su tokiais įtartinais sandoriais kovoti sekasi geriau?
– Dar 2001 metais Europos Sąjungos lygiu PPTF prevencijos įgyvendinimo pareigos buvo nustatytos ne tik finansų įstaigoms, bet ir auditoriams, buhalteriams, mokesčių konsultantams, nekilnojamojo turto tarpininkams, notarams bei kitiems teisininkams, kurie padeda savo klientams planuoti ir vykdyti sandorius, steigti bendroves, atidaryti banko sąskaitas, valdyti turtą.
Vis dėlto daugiausia dėmesio iš reguliatorių bei priežiūros institucijų iki šiol sulaukė pirmiausia finansų sektorius, o kiti subjektai tik palyginti neseniai pradėjo rūpintis tinkamu klientų identifikavimu, rizikos vertinimu bei sandorių stebėsena.
Europos Komisija 2017 metais skelbtame PPTF rizikos vertinime ES mastu taip pat pabrėžė, kad NT sektoriuje pinigų plovimo rizika kyla dėl to, jog šiuose sandoriuose dalyvauja įvairių sričių specialistai – NT agentai, kredito įstaigos, notarai, advokatai.
Tyrimai, kuriais rėmėsi Europos Komisija atlikdama 2019 m. PPTF rizikos vertinimą, parodė, jog nefinansinio sektoriaus subjektų teikiamos paslaugos bei produktai vis stipriau traukia pinigų plovėjų dėmesį – čia, manoma, cirkuliuoja 20–30 proc. nelegaliu būdu gautų įplaukų.
Būtent NT rinka gali tapti patraukli pinigų plovimui dėl to, kad joje įprasti didelės vertės sandoriai, o galutinio savininko tapatybė gali būti lengvai nuslepiama. NT galima naudoti savo poreikiams arba nuomoti taip uždirbant pajamas.
Erdvės pinigam plauti suteikia ir NT kainos – jos palyginti stabilios ir linkusios kilti ilguoju laikotarpiu. Didesnė PPTF grėsmė kyla ir tais atvejais, kai su NT susijęs mokėjimas vykdomas iš aukštesnės rizikos šalyse esančių bankų sąskaitų.
– Ar PPTF prevencijos pareigos galioja ir NT brokeriams Lietuvoje?
– Nuo 2017 metų liepos, kai ketvirtosios ES kovos su pinigų plovimu direktyvos nuostatos buvo perkeltos į Lietuvos nacionalinę teisę, NT agentai mūsų šalyje buvo įpareigoti vykdyti pareigas, susijusias su PPTF prevencija. Šiuos reikalavimus privalo vykdyti NT agentūros, pagal franšizę veikiantys NT biurai bei brokeriai, dirbantys su individualios veiklos pažymėjimu.
Šių metų sausį Lietuvoje įsigaliojus PPTF prevencijos įstatymo pakeitimams, kuriais įgyvendinama penktoji ES kovos su pinigų plovimu direktyva, į įpareigotųjų subjektų ratą bus įtraukiami ir NT agentai (brokeriai), teikiantys tarpininkavimo paslaugas nuomojant nekilnojamąjį turtą tais atvejais, kai mėnesinis nuomos mokestis bus lygus arba viršys 10 tūkstančių eurų.
Taip pat penktojoje ES kovos su pinigų plovimu direktyvoje su NT sektoriumi numatyti pakeitimai leis valstybinėms institucijoms lengviau pasiekti informaciją apie NT savininkus.
– Galbūt viešumas bei informacija apie tikruosius savininkus leis išskaidrinti šią rinką?
– Manau, kad tai yra vienas iš ginklų kovojant su pinigų plovimu. Remiantis 2019 metų Europos Komisijos PPTF rizikos vertinimo ES mastu ataskaita, nors tikslų nelegalios veiklos mastą NT sektoriuje yra sudėtinga apskaičiuoti, vien Londone 2017-aisiais didelei PPTF rizikai priskiriami juridiniai bei fiziniai asmenys valdė daugiau negu 4,2 milijardo svarų vertės nuosavybės.
Prancūzijoje NT sektorius nustatytas kaip pagrindinis pinigų plovimo kanalas šalyje. Nors su NT veikla susijusių mokėjimų vykdoma beveik milijonas kasmet, 2016 metais tik labai maža dalis visų pranešimų apie įtartinus mokėjimus bei sandorius buvo gauta iš NT agentų.
Ataskaitoje taip pat minima, kad organizuotų nusikalstamų grupių investicijos į NT dažniausiai yra vykdomos pasinaudojant ir kitų sektoriais – įmonių steigimo bei teisinių konsultacijų teikimo.
Akivaizdu, kad dėmesys pinigų plovimo prevencijai NT rinkoje auga visame pasaulyje. Pavyzdžiui, Jungtinėje Karalystėje kuriamas viešas NT registras, kuriame užsienio bendrovės, turinčios ar ketinančios įsigyti NT, privalės pateikti duomenis apie tikruosius savininkus.
Šis registras taps pasiekiamas nuo 2021 metų. Nuo to laiko užsienio bendrovės, turinčios arba ketinančios įsigyti nekilnojamojo turto, tačiau nepateikusios duomenų registrui, negalės vykdyti jokių NT sandorių ir bus patraukiamos baudžiamojon atsakomybėn.
– Kaip vyksta pats pinigų plovimas?
– Tai kelių žingsnių procesas, kuris prasideda nelegaliai įgytų pinigų įliejimu į finansų sistemą įnešant juos į sąskaitas finansų įstaigose. Paprastai tos lėšos vėliau išskaidomos panaudojant neskaidrias schemas, pavyzdžiui, specialiai šiam tikslui įkurtos įmonės viena kitai atlieka pervedimus, pasiremdamos fiktyviais sandoriais.
Tokiais transakcijų sluoksniais pridengiama tikroji pinigų kilmė. Galiausiai nelegaliai įgytos, tačiau jau legalioje finansų schemoje atsidūrusios lėšos grįžta nusikalstamos veikos subjektui, kuris jas panaudoja prabangiam turtui įsigyti ar investicijoms.
Galimas ir atvirkštinis atvejis, kai nekilnojamasis turtas iš karto įsigyjamas ar renovuojamas už nelegaliai įgytus grynuosius pinigus, o jį pardavus lėšos jau laikomos švariomis – gautomis iš realaus ir teisėto sandorio, todėl jos laisvai gali patekti į finansų sistemą.
– Kaip įmanoma atpažinti rizikingus klientus ir sandorius?
– Padeda keletas pagrindinių principų. Pavyzdžiui, įtarimų turėtų kilti, jei vykstant sandoriui nėra akivaizdaus jo ekonominio ar matomo teisėto tikslo. Versle besisukantys grynieji pinigai, formalūs bendrovės akcininkai, pernelyg sudėtinga juridinio asmens nuosavybės struktūra, iš nežinomų ar nesusijusių trečiųjų šalių gaunami mokėjimai, visa tai taip pat yra ženklai, kuriuos pastebėjus turėtų įsižiebti raudonas perspėjimo signalas.
Tokių ženklų yra nemažai. Pavyzdžiui, kai sudaromas sandoris, kuris akivaizdžiai neatitinka vidutinės rinkos vertės, arba jei klientas vengia pateikti informaciją, reikalingą jo tapatybei nustatyti, slepia naudos gavėjo tapatybę.
Gali būti, kad kliento amžius, pareigos ar finansinė būklė objektyviai neatitinka jo vykdomos finansinės veiklos.
Įtarimų turėtų kilti, jei klientas prašo jam priklausančią sumą sumokėti nesusijusiems asmenims arba avansą, įmoką ar bent didžiąją jų dalį kliento vardu sumoka akivaizdžiai nesusiję asmenys.
Ką jau kalbėti apie tokius atvejus, kai klientui taikomos finansinės sankcijos arba be aiškaus ekonominio pagrindo atliekami tarptautiniai mokėjimo pavedimai politiškai pažeidžiamam asmeniui, jo artimam pagalbininkui ar šeimos nariui.
– Kas užsiima pinigų plovimo prevencija mūsų šalies NT rinkoje? Galbūt yra ir konkrečių rezultatų?
– Nuo 2017 metų NT agentų veiklą Lietuvoje prižiūri Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnyba (FNTT), kurios dėmesio centre – veikos, susijusios su ES paramos lėšų neteisėtu gavimu ir panaudojimu, ekonominių nusikaltimų tyrimas bei kova su pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencija.
2017–2018 metais FNTT atliko po 23 patikrinimus dėl pinigų plovimo prevencijos reikalavimų įgyvendinimo. Tikėtina, kad ateityje tarp patikrintų subjektų gali patekti ir nekilnojamojo turto brokeriai.
2018 m. Europos Tarybos Ekspertų komitetui (MONEYVAL) atlikus išsamų Lietuvoje taikomo PPTF prevencijos režimo vertinimą buvo nustatyta, kad Lietuvos nefinansiniame sektoriuje veikiančių įpareigotųjų subjektų atliekamos klientų pažinimo bei dalykinių santykių stebėsenos priemonės yra žemesnės kokybės ir vyrauja ribotas minimalių PPTF prevencijos įstatymo reikalavimų supratimas, ypač tarp NT agentų (brokerių).
Kaip minėta, NT sandoriuose dalyvauja daug jautrių, kalbant apie pinigų plovimą, šalių, taigi NT agentui atsidurti FNTT taikiklyje – ne taip ir sudėtinga. Pavyzdžiui, apie įtartinus kliento sandorius, kuriuose dalyvavo ir NT brokeris, gali pranešti notarai ar bankai. O pranešimų FNTT gauna vis daugiau: 2018 metais jų gauta net 64 proc. daugiau nei 2017-aisiais, pradėta ir dvigubai daugiau ikiteisminių tyrimų. Esant realiam pinigų plovimo atvejui NT brokeriui taip pat kiltų atsakomybė, jei jis neįvykdė savo pareigų ir neatliko sandorio šalių patikrinimo.
FNTT, nustačiusi pažeidimus, gali skirti įspėjimą, baudą, laikinai apriboti disponavimą turtu ar lėšomis ir taikyti kitas priemones, iš kurių griežčiausia – leidimo vykdyti veiklą panaikinimas. Beje, skiriamos baudos gali būti itin solidžios, nelygu pažeidimo pobūdis.
Mažiausia bauda asmenims siekia nuo 500 iki 5200 eurų, įmonių vadovams – nuo 2000 iki 6000 eurų.
Tačiau jei įvykdomas šiurkštus, pakartotinis pažeidimas ar jie daromi sistemingai, gresia baudos nuo 2000 iki 1,1 mln. eurų ar net daugiau, jei gauta nauda yra ypač didelė.
– O kaip įmanoma išvengti problemų, susijusių su sugriežtėjusiu pinigų plovimo prevencijos reglamentavimu?
– NT brokeriams keliama nemažai konkrečių reikalavimų, tokių kaip atitinkamų vidaus procedūrų užtikrinimas, už pinigų plovimo ir terorizmo finansavimo prevenciją atsakingo darbuotojo paskyrimas bei pranešimas FNTT, nuolatinis klientų duomenų peržiūrėjimas ir atnaujinimas, klientų rizikos vertinimas ir kita.
Nors juos įgyvendinti atrodo pakankamai didelė administracinė našta, tačiau užtikrinus pinigų plovimo prevenciją apsaugoma paties NT brokerio ar agentūros reputacija, išvengiama baudų bei susijusių teisinių išlaidų, kitų nuostolių, užtikrinamas veiklos tęstinumas. Galiausiai taip prisidedama prie didesnio NT rinkos skaidrumo.
