Byloje ginčas kilo dėl pavienių administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų sutarčių, sudarytų patalpų savininko (atsakovo) ir pastato administratorės (ieškovės), vienašalio nutraukimo galimybės.
Patalpų savininkas prašė pripažinti sutartis nutrauktomis ir pasibaigusiomis, nors tik dalis pastato patalpų savininkų pritarė tam, kad būtų pakeistas administratorė ir būtų nutrauktos su juo sudarytos sutartys. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nustatė, kad paslaugų sutartyse nėra nurodytos galimybės sutartis nutraukti vienašališkai, ši galimybė susieta su kitų patalpų savininkų sudarytomis analogiškomis sutartimis. Tokias sutartis yra sudarę visi savininkai.
Naudojimosi pastato bendrojo naudojimo objektais tvarka nenustatyta, sutarčių sąlygos nustato visų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, ne atskiras jos dalis, o mokestis už paslaugas skaičiuojamas proporcingai patalpų naudingajam plotui.
Susiję straipsniai
Teismai nusprendė, kad atsakovo reikalavimas negali būti patenkintas, nes pavienis paslaugų sutarčių nutraukimas prieštarauja sutarčių nuostatoms ir Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalyje įtvirtintam reguliavimui, pagal kurį bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad santykiuose su trečiaisiais asmenimis bendrosios dalinės nuosavybės bendraturčiai veikia kaip vienas savininkas, todėl, administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams nusprendus nuosavybės teisei į bendrą turtą įgyvendinti samdyti išorinį administratorių, turi būti sudaroma sutartis, siejanti visus bendraturčius iš vienos pusės ir administratorių – iš kitos pusės.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad pavienio bendraturčio teisė nutraukti visų bendraturčių sudarytą bendro turto administravimo sutartį su turto administratoriumi turi būti aiškinama atsižvelgiant į daiktinės teisės normas. Jeigu bendro turto nuosavybės teisei įgyvendinti būtinas visų bendraturčių bendras sprendimas, įskaitant ir santykiuose su trečiaisiais asmenimis, tai tokia sutartis gali būti nutraukta tik visų bendraturčių bendru sprendimu. Atitinkamai ji negali būti nutraukiama ir pavienio bendraturčio, jei nėra kitų pritarimo.
Nustačius, kad visi bendraturčiai dėl to paties objekto yra sudarę administravimo paslaugų sutartis su tuo pačiu administratoriumi, tai reiškia, kad administratorius bendraturčių pasirinktas bendru sutarimu, visi bendraturčiai yra sudarę (turinio, ne formos prasme) vieną bendrą sutartį su juo ir administratoriui pakeisti (santykiams su juo nutraukti) neišvengiamai būtinas bendras visų savininkų sutarimas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad teismai tinkamai aiškino teisės normas, reglamentuojančias administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros paslaugų sutarties nutraukimo tvarką, todėl paliko galioti teismų sprendimus, kuriais patalpų savininko reikalavimas buvo atmestas.
2026 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3–21-611/2026. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė ir neskundžiama.