Kaip būsto statybos ar remontas perauga į teisinį ginčą

Neaiški ir neišsami rangos sutartis Tiek statant namą, tiek samdant meistrus remontui nereikėtų apsiriboti trumpa, bendro pobūdžio sutartimi ar juo labiau susitarimu el. paštu (jau nekalbant apie žodinį susitarimą). Kilus ginčui bus lengviau apginti savo interesus, jei būsite aiškiai įvardiję ir sutarę, kokie konkretūs darbai turi būti atlikti, kokia yra galutinė kaina, per kiek laiko darbai turi būti baigti. Taip pat – kaip bus sprendžiamas papildomų darbų, kurie nebuvo aptarti ir suplanuoti, klausimas.

Siekiant sumažinti riziką sutartyje svarbu įtvirtinti kelias sąlygas. Pirmiausia – detalią darbų apimtį ir turinį. Ne mažiau svarbu aptarti kainos struktūrą ir jos keitimo sąlygas. Sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, ar kaina yra fiksuota, ar ji bus apskaičiuojama, pavyzdžiui, pagal faktines sąnaudas. Jei numatoma galimybė ją koreguoti, būtina nustatyti ir konkretų kainos koregavimo mechanizmą. Abstrakti kainos koregavimo frazė „atsižvelgus į pasikeitusias aplinkybes“ gali tapti ginčo objektu.

Kainos sutartyje nustatymo aspektui yra aktualus vienas Lietuvos Aukščiausiojo teismo (LAT) išaiškinimas – jei statybos rangos sutartyje nurodyta konkreti darbų atlikimo kaina (o ne apytikrė sąmata ar įvardijami kainos apskaičiavimo kriterijai), Civilinis kodeksas nenumato galimybės jos keisti (didinti ar mažinti). Taigi teismas yra išaiškinęs, kad šios nuostatos privalu laikytis net tais atvejais, kai sudarant sutartį nebuvo galima tiksliai numatyti visų darbų apimties ar išlaidų.

Sutartyje taip pat būtina aptarti atsiskaitymo tvarką. Mokėjimų grafiką užsakovui naudingiausia susieti su atliktų darbų etapais, o ne vien tik kalendorinėmis datomis. Tuo pačiu būtina įvardinti, koks dokumentas (pavyzdžiui, atliktų darbų aktas) bus pagrindas inicijuoti mokėjimą.

Žinoma, darbų pradžios ir pabaigos terminai, priežastys, kurios bus laikomos pateisinamomis pratęsti terminus, ir atsakomybė už vėluojančius atlikti darbus. Atskirai dar verta būtų aptarti papildomų darbų užsakymo tvarką – statybos ar remontas retai vyksta be pakeitimų, todėl sutartyje naudinga numatyti, kaip bus derinami papildomi darbai (ar reikalingas rašytinis susitarimas, kaip nustatoma jų kaina ir kaip jie įtraukiami į bendrą terminą).

Galiausiai svarbu nepamiršti ir iš anksto susitarti dėl sutarties nutraukimo sąlygų – kokiais atvejais tai galima padaryti nesikreipiant į teismą, kaip bus atsiskaitoma už jau atliktus darbus, ar reikės grąžinti avansą, mokėti netesybas.

Aiškiai surašyta sutartis svarbi net ir planuojant nedidelės apimties remontą – būtent tai dažniausiai ir lemia, ar nesutarimus pavyks išspręsti derybomis, ar teks kreiptis į teismą.

Papildomi darbai, nenurodyti rangos sutartyje Praktikoje būtent dėl jų kyla nemažai ginčų. Tipinė situacija – rangovas atlieka tam tikrus papildomus darbus, vėliau pateikia sąskaitą, o užsakovas teigia tokių darbų neužsakęs, su kaina nesutinka ir apskritai mano, kad jie turėjo būti sutartų darbų dalis.

Vienintelis kelias išvengti konflikto – susiderinti iš anksto dėl tokių nenumatytų, papildomų darbų, pageidautina – raštu, nurodant jų apimtį ir kainą arba bent jau kainos apskaičiavimo būdą. To nepadarius gali būti sudėtinga įrodyti, ar papildomi darbai apskritai buvo užsakyti ir kokia buvo jų kaina.

Tiesa, Lietuvos teismų praktikoje būta atvejų, kai tam tikri papildomi darbai buvo pripažinti būtinais – LAT yra konstatavęs, kad vartotojas turi suprasti, jog tam tikri sutarti darbai apima ir paruošiamuosius veiksmus. Pavyzdžiui, vartotojui turėtų būti akivaizdu, kad trinkelių grindinio dangos įrengimas yra paruošiamasis veiksmas trinkelių paklojimui.

Užbaigus darbą, šalys įprastai pasirašo darbų perdavimo ir priėmimo aktą. Tai yra teisiškai svarbi procedūra, nes kilus ginčui dėl darbų apimties, kokybės ar atsiskaitymo vienu iš pagrindinių įrodymų dažnai tampa būtent darbų perdavimo ir priėmimo aktas.

Labai svarbu neskubėti jį pasirašyti, ypač jei pastebimi atliktų darbų trūkumai. Pasirašius darbų perdavimo ir priėmimo aktą ir vėliau kilus ginčui, rangovas galės remtis tuo, kad darbai buvo priimti be išlygų. Tačiau net ir pasirašęs aktą be pastabų, užsakovas nepraranda teisės remtis trūkumais, jei jie nebuvo akivaizdūs priėmimo metu. Teismai vertins trūkumų pobūdį ir spręs, ar galėjo jie būti pastebėti darbų priėmimo metu.

Beje, teismai yra aiškiai pasisakę, kad mažareikšmių trūkumų nepakanka atsisakyti pasirašyti perdavimo ir priėmimo aktą.

Ar gali rangovas pasirašyti pats vienas darbų perdavimo ir priėmimo aktą, jei užsakovas atsisako tai padaryti dėl pastebėtų trūkumų? Rangovas taip gali padaryti, jei mano, kad atsisakymas priimti darbus yra nepagrįstas, ir jis, rangovas, tinkamai, t. y. sutartyje nustatytu terminu ir sąlygomis, įvykdė prievolę perduoti užsakovui atliktus darbus. Toks vienašališkai pasirašytas aktas taip pat turi teisinę galią ir galioja tol, kol teismas nepripažįsta jo negaliojančiu. Vienašališkai pats aktą pasirašęs rangovas turi teisę kreiptis į teismą ir reikalauti priversti užsakovą atsiskaityti.

Daugeliu atvejų tokių ginčų galima išvengti (ar bent jau išvengti teismo salės) skyrus daugiau dėmesio rengiant sutarties tekstą, išsamiai jame išvardijant darbų apimtis, taip pat – įvardijant veiksmus, kaip bus vykdomas projektas vėluojant darbams ar apskaičiuojama papildomų, nenumatytų darbų kaina.