Naujų parduotuvių užnugaryje – biurokratų pinklės

Netrukus sukaks treji metai, kai klaipėdiečiai apsiperka naujai iškilusiame prekybos centre „Norfa XXL“, esančiame Gedminų gatvėje.

Važiuodami iki jo jie kerta atnaujintą Statybininkų prospekto, Gedminų ir Žardininkų gatvių sankryžą, kurios kapitalinį remontą atliko „Norfos“ įmonių grupės bendrovė „Rivona“.

Tačiau verslo ir savivaldos ginčai dėl sankryžos remonto išlaidų, prasidėję 2023-iaisiais, nesibaigė iki šiol ir yra pasiekę Europos žmogaus teisių teismą.

2021-ųjų birželį „Norfos“ prekybos centrą Gedminų gatvėje suplanavusi statyti įmonė „Rivona“ tuo metu dar nežinojo, kaip smarkiai pasikeis situacija.

Pastačiusi parduotuvę ir laukdama statybų atidavimo vertinti parašų už Klaipėdos savivaldybės leidimą dirbti įmonė privalėjo su vietos valdžia sudaryti sutartį, pagal kurią turėjo atlikti netoliese esančios Statybininkų prospekto, Gedminų ir Žardininkų gatvių sankryžos kapitalinį remontą.

„Mums primestoje sutartyje buvo nurodyta, kad turime įrengti eismo saugą gerinančias priemones, o miesto valdžia, kaip ir numato teisės aktai, įsipareigojo kompensuoti visas projekto išlaidas.

Projektas buvo parengtas atsižvelgiant į savivaldybės pateiktus reikalavimus.

Tačiau pradėjus rekonstruoti sankryžą – nuardžius asfalto dangą paaiškėjo, kad tai, kas buvo numatyta rekonstrukcijos projekte, smarkiai prasilenkė su realia situacija.

Požeminės komunikacijos, nors jos ir buvo pažymėtos topografinėje sklypo nuotraukoje, iš tikrųjų buvo paklotos kone po pačiu asfaltu – kelio paviršiuje. Elektros kabelius irgi buvo privalu pakloti iš naujo“, – priminė Rivonos“ vadovas, bendrovės „Norfos mažmena“ valdybos pirmininkas Dainius Dundulis.

Aukštosios įtampos elektros kabelius perkloti turėjo teisę tik valstybės įmonė „Energijos skirstymo operatorius“ (ESO), o ji pareikalavo, kad už darbus sumokėtų „Rivona“.

Pasak D.Dundulio, kabelių keitimas tebuvo vienas iš papildomų neplanuotų darbų.

Teko keisti ir kitas miesto komunikacijas, antraip sankryžos rekonstrukcijos nebūtų priėmusi nei valstybinė komisija, nei vietos valdžia.

„Kadangi teko papildomai atlikti gausybę žemės darbų ir keisti įvairias komunikacijas, visa tai smarkiai padidino sankryžos rekonstrukcijos išlaidas.

Negalėjome visko stabdyti ir gaišti laiko laukdami, kol su savivaldybe perrašysime infrastruktūros sutartį. Jeigu nebūtume to darę, transporto eismas toje vietoje būtų apribotas iki šiol“, – paaiškino D.Dundulis.

Kadangi Klaipėdos miesto savivaldybė neatlygino „Norfos“ savininkų valdomai bendrovei „Rivona“ išlaidų už atliktus infrastruktūros darbus, verslininkų ir miesto valdžios ginčas persimetė į teismus.

Dar 2023 metų kovą „Rivona“ uostamiesčio savivaldybės paprašė pakoreguoti sutartos 2,2 mln. eurų kompensacijos dydį, nes už papildomus sankryžos remonto darbus „Norfos“ valdytojai sumokėjo 3,3 mln. eurų daugiau – iš viso sankryžos rekonstrukcijai buvo išleista apie 5,62 mln. eurų.

Anot D.Dundulio, savivaldybė į tai reagavo gana savitai. Ji ne tik atsisakė kompensuoti už papildomus darbus, bet ir sumokėti pirminę pasirašytoje sutartyje numatytą beveik 2,2 mln. eurų išmoką.

„Kreipėmės į Klaipėdos apygardos teismą reikalaudami pakeisti kompensacijos sumą į 5,62 mln. eurų ir įpareigoti savivaldybę ją išmokėti bendrovei, tačiau pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, o aukštesnės instancijos teismas palaikė pirmojo sprendimą. Aukščiausiasis teismas apskritai nepriėmė skundo nagrinėti. Kreipėmės į Europos žmogaus teisių teismą ir lauksime jo verdikto“, – sakė D.Dundulis.

Kodėl savivaldybė nekompensavo „Rivonos“ patirtų sankryžos renovacijos išlaidų, net ir tų 2,2 mln. eurų, numatytų sutartyje?

Į šį klausimą „Lietuvos rytui“ Klaipėdos miesto savivaldybės Teisės ir personalo skyriaus vedėjas Andrius Kačalinas yra atsakęs, kad infrastruktūra buvo plėtojama neprioritetinėje savivaldybės teritorijoje ir kompensacija tokiose vietovėse nekilnojamojo turto plėtotojui mokama tik tada, kai prie jos prisijungia kiti statytojai.

„Sutartyje buvo nurodyta, kad savivaldybės infrastruktūra projektuojama ir įrengiama Klaipėdos miesto savivaldybės vardu, o 10 kV elektros kabelių rekonstravimas buvo ESO naudai atlikti darbai“, – teigė A.Kačalinas.

Anot jo, „Rivonos“ nurodoma karo Ukrainoje įtaka ir infliacijos augimas negalėjo būti perkeliama savivaldybei.

„Įmonė – profesionali statybos rinkos ir verslo dalyvė, ji ir turi prisiimti riziką dėl atsiradusių neigiamų pasekmių. Savivaldybė atlieka administravimo funkcijas ir neturi prisiimti atsakomybės dėl statybų procese kylančios rizikos“, – yra sakęs A.Kačalinas.

„Ar Klaipėdos savivaldybė elgėsi kaip profesionali valdininkų komanda, kai pasirašė sutartį, kurios nė neplanavo vykdyti? Keistai atrodo ir tai, kad minėta teritorija tapo neprioritetinė po to, kai jau buvome pasirašę sutartį. Tai panašu į eilinę sukčiavimo schemą“, – taip savivaldybės komentarą įvertino D.Dundulis.

Žmonės su nekantrumu laukia atidaromų naujų arba atnaujintų „Norfos“ parduotuvių. Ką tik įrengtose aikštelėse ties jomis būna sausakimša automobilių.

Pernai rudenį Palangoje buvo atidaryta išskirtinio dizaino „Norfa XXL“ – dviaukštis pastatas buvo puikiai įkomponuotas į kurorto pušyną, aplink jį pasėta veja, pasodinta dekoratyvinių medžių, gėlynų, pakloti nauji šaligatviai. Jis papuošė visą ties Bangų ir Ganyklų gatvių sankirta esantį kvartalą.

Šiemet kovą nauja XXL formato parduotuvė buvo atidaryta Kaune, Baltų prospekte. Dar viena „Norfa“ balandžio pradžioje buvo atidaryta ir Panevėžyje.

Prekybos centrus statanti „Rivona“ pagal sutartis su savivaldybėmis atnaujina visą greta esančią infrastruktūrą. Tačiau kokius iššūkius tenka įveikti verslui tol, kol pirkėjai pakviečiami į atidaromą parduotuvę?

„Statybos leidimų išdavimas – tai problema, kuri nekilnojamojo turto (NT) projektų plėtotojus smaugia kone visose ES šalyse. Tenka net girdėti kalbų, kad ES imsis centralizuotai išduoti statybą leidžiančius dokumentus.

Dauguma ES šalių nuėjo biurokratiniu keliu ir dabar pačios supranta, kad tai stabdo investicijas. NT plėtra būtų daug greitesnė, jei procesas vyktų kitaip“, – sakė D.Dundulis.

Parduotuvių statyba – tik viena NT plėtros krypčių. Įmonėms, kurios investuoja į gamybą, tenka įveikti su logika prasilenkiančius reikalavimus.

„Kėdainiuose prie turimų pastatų, kuriuose įkurdintas centrinis sandėlis ir veikia maisto gamybos cechai, mums reikėtų maždaug 1 tūkst. kv metrų ploto priestato, nes norėtume išplėsti kulinarijos cechą.

Kad galėtume jį pasistatyti, statybos leidimo turėtume laukti 4–5 metus, tačiau per tą laiką pasentų technologijos ir įrenginiai, kuriuos iš karto, projektavimo metu, turėtume pasirinkti. Nesiimame projekto vien dėl to, kad statybų procesas nevyktų kelerius metus, o nelegaliai nieko nenorime daryti“, – kalbėjo D.Dundulis.

Teoriškai gamybai skirtą priestatą suprojektuoti ir pasistatyti būtų įmanoma per pusmetį, nes visos komunikacijos, pavyzdžiui, elektros, vandentiekio ir kitos, yra atvestos jau esančiuose pastatuose, tereikėtų jas išvedžioti.

„Bet teisės aktus kurpianti valdžia nesupranta, kad technologijos kinta daug greičiau nei valstybės institucijos geba patvirtinti jau paruoštus dokumentus.

Procesas iki statybą leidžiančių dokumentų išdavimo ištįsta dėl gausybės reikalavimų. Jame dalyvauja tiek daug įvairių struktūrų, kad net sunku tiksliai suprasti, kas viską stabdo, – sukurta tokia sistema, kad nieko neįmanoma apkaltinti.

Tiesiog, atsižvelgiant į statybos reglamentų reikalavimus, tenka vieną užduotį atlikti po kitos, o ne visas lygiagrečiai.

Pavyzdžiui, įsigijus sklypą ir suderinus dokumentus su žemėtvarkininkais – pakeitus jo paskirtį į komercinę, užsisakius topografinę nuotrauką, atsiranda kitas iššūkis – privažiavimo kelių projektavimas“, – aiškino pašnekovas.

Jei sklypas ribojasi su valstybinės reikšmės keliu, tenka gauti sąlygas iš valstybės įmonės „Via Lietuva“, jei tai miesto gatvė – iš savivaldybės.

Dažnai neužtenka tik įvažos – tenka projektuoti lėtėjimo ir greitėjimo juostas, pėsčiųjų takus ar apšvietimą.

Su pastato statybų projektiniais pasiūlymus reikia supažindinti visuomenę, atlikti poveikio aplinkai vertinimą ir daugybę kitų užduočių.

Užduotis tenka atlikti nuosekliai – vieną po kitos, o nenumatytų kliuvinių nuolat iškyla.

Taigi pats pastato projektavimas tampa smulkmena.

„Gali būti, kad parduotuvių tinklo plėtra yra ir tam tikra valstybės politika, bet kodėl yra stabdomi gamybai skirtų statinių procesai?

Juk tai investicijos, kurios kuria darbo vietas ir mokesčiais maitina valstybės biudžetą, – svarstė D.Dundulis. – Kita vertus, Baisogaloje, Radviliškio rajone, Vokietijos gynybos pramonės milžinės „Rheinmetall“ artilerijos šaudmenų gamyklą buvo leista statyti net be projekto.

Vokietijos investuotojai būtų patyrę, kokiu greičiu ir kaip statybų procesai vyksta Lietuvoje.

Suprantu, kad tai – strateginis projektas ir kad jam buvo įjungta žalia šviesa. Bet kodėl kitoms investicijoms į gamybą nuolat dega raudonas signalas?“

Pasak D.Dundulio, gamybai apskritai turi būti atvertas žalias koridorius, vedantis link statybų leidimo.

„Kartais pamąstau: žmogaus vidutinis amžius yra apie 75 metus. Norint pasistatyti pastatą, leidimo tenka laukti 5–10 metų.

Mano amžius artėja link 60 metų. Gavęs pasiūlymų sklypams įsigyti kai kuriuos jų nustumiu į šalį vien dėl to, kad apskritai nebespėčiau tų projektų įgyvendinti“, – užsiminė pašnekovas.

Pasak D.Dundulio, didesnė „Norfos“ tinklo plėtra šiuo metu nėra planuojama.

„Radviliškyje smarkiai padidinome parduotuvę. Kadangi tai prilyginta naujai statybai, dabar ją vertina valstybinė komisija – laukiame statybos užbaigimo dokumento. Šiuo metu esame gavę statybą leidžiančius dokumentus „Norfos“ parduotuvei Vaidotuose.

Tad, be jos, daugiau statybos leidimų neturime“, – sakė pašnekovas.

Naujų „Norfos“ parduotuvių statybai rangovai paprastai nesugaišta nė metų.

Pavyzdžiui, Kaune pernai pradėto statyti pastato statybų užbaigimo dokumentą Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos sudaryta komisija išdavė šiemet vasarį ir po mėnesio parduotuvė jau pakvietė pirkėjus.

„Įprasta, kad įsigijus sklypą rangovai į jį susivežti statybų techniką gali po 4–5 metų“, – sakė D.Dundulis.

Anot jo, kaskart statant parduotuvę yra pasirašoma ir infrastruktūros sutartis su vietos savivaldybe. Jei tenka atlikti infrastruktūros atnaujinimo darbus už NT plėtotojo sklypo ribų – savivaldybės žemėje, patirtos išlaidos yra panaudojamos infrastruktūros mokesčiui padengti.

Jis yra skaičiuojamas už pastato bendrojo ploto kvadratinį metrą, o savivaldybės būna pasitvirtinusios tam tikrą šio mokesčio tarifą, pavyzdžiui, Vilniuje jis sudaro 30–50 eurų už kv. m, Klaipėdoje – 10–15 eurų.

„Mūsų patirtis liudija, kad ne savo žemėje, bet miesto teritorijoje atliktų darbų vertė būna daug didesnė nei infrastruktūros mokestis.

Tai sąlyginai yra fikcija, kuriai reikia daug biurokratijos: tenka įforminti mokesčio įsipareigojimą, po to – įforminti jo įskaitą. Nėra buvę, kad infrastruktūros darbų padarytume mažiau, nei numatyta mokesčio suma“, – sakė D.Dundulis.

Apie statybą leidžiančių dokumentų grimasas liudija ir trejus metus užsitęsusi šaligatvio paklojimo istorija Širvintose.

„Pastatę „Norfos“ parduotuvę Širvintų savivaldybės reikalavimu nuo jos turėjome pakloti šaligatvį iki sankryžos. Jo ilgis – maždaug 300 metrų. Pagal garantinį raštą, gavę jam statybos leidimą, darbus turėjome atlikti per numatytą laiką. Nors šaligatvis – nesudėtingas statinys, jo statybos leidimui prireikė poros metų. Tik tada, kai savivaldybės merė pati dalyvavo valstybės įmonės „Via Lietuva“ posėdyje, suprato, kad ne mes esame proceso stabdytojai. Leidimą gavome vėlai rudenį ir, vos tik pradėjome darbus, užėjo šalčiai. Jeigu ne speigas, šaligatviui pakloti būtų pakakę poros mėnesių, bet tai buvo padaryta išėjus įšalui, pavasarį“, – taip biurokratijos grimasas nupasakojo D.Dundulis.