Kaina – pagal kaimynų būstus
Skirtumai tarp pradinių ir galutinių būsto kainų – vyraujanti tendencija nekilnojamojo turto rinkoje, tai nėra sezoniškumo ar 2016 metų bruožas. Štai Audrius Šapoka, „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas, skaičiuoja, jog apie 80 procentų antrinėje rinkoje parduodamų objektų yra pervertinti.
„Ekonominės klasės būstų savininkai dažniausiai vertina savo būstą atsižvelgdami į panašius objektus tame pačiame name, gatvėje ar rajone.
Tai tarsi tampa užburtu ratu, nes panašių būstų savininkai savo turto kainą nustato lygiai tokiais pat būdais, be to, butų savininkai realių sandorių nemato – juos galima aptikti tik specialiose sistemose arba naudojantis būsto vertintojo paslaugomis“, – kalbėjo A.Šapoka.
Būsto vertinimas – nėra privaloma, tačiau rekomenduotina paslauga prieš ruošiantis parduoti. Konsultacinis vertinimas gali padėti suprasti savininkui, kokioje pozicijoje yra jam priklausantis turtas.
Optimali nuolaida – iki 5 proc. sumos
Nors pasitaiko atvejų, jog būstas parduodamas nė euru nesumažinus jo kainos, dažniausiai pirkėjai, tiek dairydamiesi būsto iš projekto plėtotojo, tiek iš antrųjų rankų, gali tikėtis 3–5, retsykiais 10 procentų nuolaidos.
„Jei būstas parduodamas su brokerio pagalba už atitinkamą rinkos kainą, dažniausiai jis nuperkamas per 2–6 savaites. Jei būstą savo jėgomis parduoda pats savininkas, – šis procesas gali užtrukti kiek ilgiau, nes pardavėjas visų potencialių pirkėjų tiesiog negali pasiekti per skelbimų portalus“, – kalbėjo A.Šapoka.
Jei pardavimas užtrunka, savininkui reikėtų atkreipti dėmesį, kiek besidominčių skambučių jis sulaukė, kiek iš jų atėjo būsto apžiūrėti ir kokia dalis pasiūlė savo kainas. Jei sulaukiama daug skambučių, tačiau nėra jokių apžiūrų arba pasiūlymų, reikėtų suprasti, jog objekto kaina yra pernelyg aukšta arba tikroji būsto išvaizda neatitinka pirkėjų lūkesčių.
„Po kiek laiko reikėtų mažinti būsto kainą? Viskas priklauso nuo to, kiek jis yra pervertintas, čia galioja paprasta taisyklė – jei turtas parduodamas rinkos kaina, pardavimas neturėtų užtrukti ilgiau nei 8 savaites.
Jau nusprendus mažinti būsto kainą, reikėtų ją koreguoti taip, kad ji provokuotų pirkėjus ateiti apžiūrėti būsto. Pavyzdžiui, jei butas sostinėje parduodamas už 100 tūkst. eurų, 1 tūkst. eurų nuolaida nieko neišgelbės, reikėtų kainą mažinti 5 procentais – 5 tūkst. eurų“, – paaiškino A.Šapoka.
Ilgiausiai parduodami objektai – įvairūs
Koks būstas parduodamas ilgiausiai? Nekilnojamojo turto agentūros „InReal“ komercijos vadovo Julijaus Belanoškos manymu, tai objektai, kurių savininkai galiausiai nenori parduoti arba turtas iš esmės nelikvidus.
„Pavyzdžiui, šiuo metu už gerokai žemesnę kainą butus galima įsigyti pavojinguose rajonuose arba naujos statybos daugiabučiuose Vilniaus Salomėjos Nėries arba Perkūnkiemio gatvėse.
Čia įsigijęs naujos statybos, tačiau nekokybiškai pastatytą būstą patenki į tam tikrus spąstus – kainos šiose vietose vargiai peržengia 1000 eurų už kv. metrą, nors statybų pradžioje jos buvo 20–30 proc. didesnės.
Ypač sunkiai parduodamas ir devintojo dešimtmečio palikimas – didžiuliai 300–400 kv. metrų namai, kurie yra itin ne ekonomiški“, – kalbėjo J.Belanoška.
Pasak pašnekovo, prestižinis turtas taip pat gali būti parduodamas kur kas ilgiau, jei jis pasižymi pertekliniu kvadratinių metrų skaičiumi, netinkamu suplanavimu ar prastesniais vaizdais pro langus.
Prabangus būstas – labiausiai pervertinamas?
Nors sandoriai už didesnes nei rinkos kainas Lietuvoje paprasčiausiai nevyksta, savininkai didesnių sumų viliasi neracionaliai įvertinę savo būsto įrengimą, baldus ar net balkonus. Daugelis pardavėjų įsitikinę, jog balkonas yra būsto privalumas, nors tokias patalpas turi 90 proc. naujos statybos butų.
Pasak A.Šapokos, dažnai žmonės pervertina vaizdus pro namo langus. Jei iš tiesų atsiveria graži panorama, tai galima laikyti pridėtine verte, tačiau jei tai tėra vaizdas į medžius, jo nereikėtų įkainoti papildomai.
„Dažnai prabangaus būsto savininkai į įrengimą investuoja neracionaliai dideles pinigų sumas ir tikisi jas atgauti. Reikia suprasti, jog būsto remontas gali atsipirkti tik iki tam tikro lygio. Pirkėjai ne visuomet linkę papildomai sumokėti už pernelyg brangias interjero detales“, – kalbėjo agentūros „Baltich Sotheby's Realty“ brokeris Robertas Karalius.
Pašnekovas pripažino, jog pasitaiko atvejų, kai klientas pervertina prabangaus būsto kainą norėdamas įsigyti naują, kur kas brangesnį pirkinį. Tokiais atvejais brokeriai stengiasi perkalbėti klientus pateikdami realią rinkos situaciją arba su jais paprasčiausiai nebendradarbiauja.
„Suprantama, jog, turėdami vieną nekilnojamąjį turtą, savininkai tikisi gauti maksimalią sumą. Tačiau mes rekomenduojame jos neužkelti daugiau kaip 10 procentų. Nors būna tokių pardavėjų, kurie puoselėja pernelyg didelius lūkesčius. Maždaug 80 proc. tokių klientų sugebame įtikinti parduoti už realią kainą“, – pridūrė R.Karalius.
