Tačiau ją stabdo ne tai, jog savo butą matė tik brėžiniuose, bet statytojų pateikta ne preliminarioji pirkimo-pardavimo, o statybos darbų sutartis.
Gauta sutartis nustebino
Statytojai „Anreka“ ir „Stabilita“ sostinės Šnipiškėse plėtoja projektą „K17“. Šiame projekte nedidelio ploto butą nusižiūrėjo ir vilnietė Ventė, tik ją nemaloniai nustebino iš statytojų gauta ne preliminarioji buto pirkimo-pardavimo, bet statybos sutartis.
Vilnietė savo istoriją apie siūlomus pirkti statybos darbus, o vėliau ir buto daliai tenkantį sklypą už vieną eurą, papasakojo pažįstamai teisininkei, ši esą patvirtinusi, kad tokia praktika neįprasta ir pasiūliusi sutartį įvertinti itin atidžiai. Visgi nepaneigė, kad tokio tipo sutartis egzistuoti gali.
Keisčiausia tai, jog dalį iš 360 butų projekte „K17“ parduoda pati „Anreka“, likusius klientams siūlo „Stabilita“, tik ši pateikia preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis.
„Vadinasi, statytojų man pateikta informacija, jog jie stato iš nuosavų lėšų, kad turtas neįregistruotas „Registrų centre“, todėl neįmanoma pasirašyti pirkimo-pardavimo sutarties, nors kita įmonė tą daro, yra melas?“ – svarstė pašnekovė. Keista jai pasirodė ir tai, jog sutartyje numatyta buto kaina užbaigus statybos darbus ir atlikus buto kadastrinius matavimus, atsižvelgiant į faktinį buto plotą, nebūtų tikslinama.
„Pasirašai sutartį, įsipareigoji, nesvarbu, koks buto plotas, kaina pagal realų plotą nebūtų koreguojama. Parduodamos ir automobilių stovėjimo vietos, nors nėra konkrečių jų plotų, vadinasi, įsigyji tik vietą. Buto suplanavimas tinkamas, kaip ir vieta, bet statytojas ir jo siūloma sutartis kelia daug nepasitikėjimo“, – nuogąstavo pašnekovė.
„Tokia situacija nėra keista. „Stabilita“ su mumis yra pasirašiusi dalies Kernavės g. statomo daugiabučio namo butų ir kito NT statybos sutartis, kaip ir kiti užsakovai. Pastačius pastatą, notaro patvirtintais priėmimo-perdavimo aktais perduosime „Stabilitai“ jiems pastatytą NT.
„Stabilita“, kaip ir visi kiti už NT statybą atsiskaitę užsakovai, „Registrų centre“ įsiregistruos į savo NT nuosavybės teises ir galės šį turtą pardavinėti sudarydami notaro patvirtintas pirkimo-pardavimo sutartis. „Stabilita“ negali sudaryti NT statybos sutarčių, nes jie nėra statytojai. Manome, kad netolimoje ateityje pasirodys ir daugiau pardavėjų skelbimų, kurie su mumis sudarė NT statybos sutartis, tik jie perparduos butus siūlydami pasirašyti preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis“, – komentavo bendrovės „Anreka“ vadovas Romualdas Pušinaitis.
Vilnietė pasakojo jau ne pirmą mėnesį ieškanti nedidelio ploto buto, tačiau iki šiol, paprašiusi sutarties, yra gavusi tik preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Ji abejoja dėl galimos rizikos pasirašant statybos sutartį, juolab kad viešojoje erdvėje apie statytoją atsiliepiama ne itin palankiai.
Moteris teigė nemaloniai nustebusi ir dėl to, jog jai paprašius laiko dėl siūlomos pasirašyti sutarties pasikonsultuoti su teisininkais, brokerių mandagumas išsyk išgaravo.
Ventės žodžiais, pasirašiusi sutartį ji įsipareigotų sumokėti 15 proc. buto kainos, žinoma, galėtų susimokėti ir visą sumą, mat tuomet galėtų tikėtis nuolaidos.
Beje, sutartyje ji dėmesį atkreipė ir dar į vieną punktą – po namo statybos užbaigimo akto įregistravimo „Registrų centre“ visus garantinius įsipareigojimus prisiima generalinis rangovas.
Bijantiems siūlo palaukti
Kaip ir Ventei, portalui lrytas.lt bendrovės „Anreka“ direktorius aiškino, jog preliminariosios sutarties esmė – sutarti tarp pardavėjo ir pirkėjo nekilnojamojo turto pardavimo-pirkimo sąlygas, sutartomis sąlygomis nuosavybės teises į NT iš vieno savininko perleisti kitam.
„Statybų eigoje, kol objektas neužbaigtas ir neįregistruotas „Registru centre“, jis neturi pagrindinių indentifikavimo duomenų: adreso, unikalaus numerio, tikslaus ploto, dėl šios priežasties ir yra sudaromos statybų sutartys, kuriose aptariama, kokius ir kada NT statytojas atliks darbus bei kaip užsakovas finansuos būsimo objekto statybas.
Mes suprantame pirkėjus, kad jiems nejauku pasirašyti statybų sutartis bei mokėti įnašus už nekilnojamąjį turtą, kuris nebaigtas ir neįregistruotas, dėl to ir siūlome abejojantiems įsigyti NT mūsų užbaigtuose projektuose arba palaukti, kol bus baigtas norimo daugiabučo statybos, įsigyti butus pasirašant preliminariąsias sutartis, įvykdant jų sąlygas ir patvirtinant sandorį notaro patvirtinta NT pirkimo-pardavimo sutartimi“, – komentavo „Anrekos“ vadovas.
Preliminarioji sutartis ramybės negarantuoja
Mykolo Romerio universiteto docentas, advokatų kontoros WALLESS partneris advokatas Evaldas Klimas komentavo, jog rinkoje įprastesnė praktika, kuomet nekilnojamojo turto plėtotojai su potencialiais klientais sudaro butų rezervavimo sutartis.
Vėliau – preliminariąsias sutartis. Galiausiai, jau baigiant statybos darbus, notaro patvirtintas pirkimo-pardavimo sutartis. Esant tokiai sekai labai paprasta kvalifikuoti sutartis, jei kartais kiltų ginčų dėl tokios sutarties vykdymo. Pirmosios dvi sutartys yra ikisutartinių santykių sutartys. Trečioji – pagrindinė sutartis.
Teismai laikosi nuoseklios praktikos: jei šalys nesutaria dėl pagrindinės sutarties sudarymo, priversti kitos pusės sudaryti notarinės formos pagrindinę sutartį – nėra įmanoma. Taigi, rinkoje nusistovėjusios praktikos sutartys nieko negarantuoja pirkėjams. Pavyzdžiui, bankrutavus statytojui, įnašai numatyti preliminariojoje sutartyje, labai tikėtina, bus prarasti.
Išimtis, kuomet toks įnašas nebūtų prarastas – sudaroma būsimojo būsto statybos finansavimo sutartis. Civiliniame kodekse numatyta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju, visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja sumokėjęs visą preliminariojoje sutartyje numatytą statybų kainą.
Vadinasi, su plėtotoju pasirašius atitinkamą sutartį ir sumokėjus visą kainą, net ir statytojo nemokumo atveju, galima būtų tikėtis, kad investuotos lėšos nebus prarastos, nes teismo tvarka galima bus išsireikalauti bent jau pastatytą turtą.
„Jei nekilnojamojo turto vystytojas siūlo pasirašyti statybos sutartį, baimintis nėra ko. Svarbu yra ne sutarties pavadinimas, o tai, kokias teises ir pareigas šalys prisiima. Pirkėjui svarbu įvertinti ir teisinius, ir neteisinio pobūdžio rizikas bei jas valdyti.
Pirma, kokiais terminais pirkėjas privalo atlikti įmokas. Ar tokios įmokos yra užtikrintos. Antra, ar statytojas yra patikimas, kiek dar liko laiko iki turto statybos užbaigimo, kaip aptariamas terminų klausimas.
Trečia, kada ir kokiu dokumentu bus perduodama nuosavybė, kas atlygins įvarias papildomas išlaidas ir pan.“, – komentavo advokatas.
E. Klimo teigimu, dėl garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymo jaudintis taip pat per daug neverėtų. Ypatingai po itin spalvingos pastarojo meto Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos.
Pavyzdžiui, 2020 m. sausio 17 d. sprendimu, minėtasis teismas iš esmės išsprendė, kad nekilnojamojo turto vystytojas, net ir pats faktiškai neatlikęs rangos darbų, garantuoja statinio kokybę statinio garantiniu terminu, ir ši pareiga yra taikoma nepriklausomai nuo to, kas yra statinio savininkas.
Tai yra statybos darbų kokybės garantiją teikia ir vystytojas, ir rangovas bei kiti Civiliniame kodekse nurodyti asmenys.
„Apibendrinant, būsto įsigijimas – ne batų pirkimas. Pasirašomas sutartis reikia skaityti, klausti teisininkų nuomonės, derėtis dėl sutarties sąlygų“, – reziumavo pašnekovas.
Kriterijus – statytojo reputacija
Nekilnojamojo turto brokerė Sandra Jakulė taip pat teigė, jog statybos sutartis egzistuoti gali. „Minėtu atveju statytojas negali pasiūlyti preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties, nes butas dar neužregistruotas ir neturi unikaliojo numerio.
Taip būna, kuomet butas perkamas pirminėje statybų stadijoje, t. y. jis rezervuojamas ir su pirkėju sutariama dėl to buto statybų. Panašiais atvejais savo klientams patariu atkreipti dėmesį į statytojo reputaciją. Jeigu statytojas žinomas ir dirba jau ne pirmus metus, pirkti daug saugiau negu iš nežinomo statytojo, kuris statybų eigoje gali bankrutuoti“, – kalbėjo pašnekovė.
