Išnagrinėjusi dešimtis skelbimų ir apžiūrėjusi įvairiausių butų skirtinguose sostinės rajonuose, Indrė įsivertino, jog, pavyzdžiui, norint sostinės Žirmūnuose įsigyti dviejų kambarių butą prireiktų 65 tūkst. eurų (tiek kainuotų maždaug 45–50 kv. m ploto butas), trijų kambarių buto kaina siektų 75–85 tūkst. eurų (55–70 kv. m ploto).
Kainos ir gąsdino, ir stebino
Panašios kainos Santariškėse bei Jeruzalėje – čia dviejų kambarių kosmetiškai paremontuoto buto kaina siekia 75 tūkst. ir daugiau.
Kiek patrauklesnės kainos Vilkpėdėje, kur maždaug 60 kv. m ploto butą galima nupirkti už 65–70 tūkst. eurų, netgi ne blokiniame, o mūriniame name, pastatytame 1995–1999 metais. Antakalnyje dviejų kambarių butų siūloma įsigyti ir už iš pirmo žvilgsnio patrauklią 60 tūkst. eurų sumą, tik tokį butą „reanimuoti“ prireiktų papildomos nemenkos sumos.
Šnipiškėse, anot Indrės, gausu projektų, kuriuose naujos statybos butą siūloma įsigyti už 65–70 tūkst. Tik paprastai tokio buto plotas neviršija 40 kv. m, o dažnu atveju jų paskirtis – „apartamentai“ ar „svečių namai“.
Lazdynuose pasirinkimas nemenkas, tik, viena vertus, dauguma butų parduodami blokiniuose namuose, patrauklesnėse gyvenamojo rajono vietose, kur daugiau žalumos, rasti parduodamą butą itin sunku. Lazdynuose, anot Indrės, dviejų kambarių butą gali įpirkti už 55–65 tūkst. eurų, o maždaug 60 kv. m ploto remonto nemačiusį – ir uz 60–65 tūkst. eurų.
Iš užmiesčio – tiesiai į centrą
Nekilnojamojo turto NT brokeris Mantas Mikočiūnas paaiškino, jog pagrindinis būstų kainos nustatymo kriterijus – rinkoje įvykę sandoriai. Įprastai remiamasi Registrų centro duomenimis, taip pat vidinėmis NT bendrovių bazėmis. Registrų centro duomenų bazė didžiulė, bet joje, anot pašnekovo, itin trūksta vieno kriterijaus – butų būklės prieš juos parduodant. Kol kas joje galima rasti tik statybų metus ir pardavimo kainą.
Nors vystytojai skelbia apie rekordinius metus, neįtikėtinus butų pardavimų skaičius, nespėjamus statyti daugiabučius ir aukštumas siekiančias butų kainas, M. Mikočiūnas apie NT rinką kalba nuosaikiau. Jo žodžiais, tiek butų pardavimų skaičiai, tiek jų kainos auga pastaruosius kelerius metus, tik vieni mėnesiai būna įprastesni, kiti, kaip kad šiųmetis sausis, neįprastai „derlingi“.
O buto kv. m ploto kaina sostinėje, anot NT brokerio, visų pirma, priklauso nuo jo lokacijos. Vis daugiau mokama už galimybę gyventi sostinės centre arba Senamiestyje.
Pašnekovas atkreipė dėmesį, jog Vilnius didelis užimamu plotu, bet ne gyventojų tankumu. Panašaus ploto Europos miestuose gyventojų skaičius įprastai siekia pusantro ar du milijonus.
„Vilniuje daug žaliųjų erdvių, neužstatytų plotų, vystytojai aktyviai imasi NT projektų, ypač aplink centrinę miesto dalį. Nauji projektai traukia žmones.
Nemažai potencialių pirkėjų pavargo nuo gyvenimo užmiestyje, kuomet vadinamojo „laukinio kapitalizmo“ metais, maždaug nuo 2000 iki 2008-ųjų, per daug nesvarstydami įsigijo namus ar butus užmiestyje.
Jiems atrodė ne problema keliolikos kilometrų atstumas iki sostinės. Daug svarbiau tuomet atrodė kelių šimtų kv. m ploto namas prie miško, privatumas, didelis gabalas žemės. Pamažu žmonės įvertino savo laiką, resursus, pavargo dirbti taksistais, vežiodami vaikus į būrelius, pasiilgo socializacijos, ranka pasiekiamos infrastruktūros, taigi, pradėjo grįžti į miestą, o butų dairytis centrinėje miesto dalyje, kas ir lėmė kainų kilimą“, – situaciją apibūdino pašnekovas.
Palyginimui: 2018 metais Užupyje kainos šoktelėjo 15 proc., o, pavyzdžiui, Pašilaičiuose mažėjo 4 proc. Vertinant bendrai, butų kainos sostinėje augo 6 proc., bet ne visuose rajonuose. Pastaruosius kelerius metus madingųjų rajonų sąraše puikavosi Naujamiestis, Stoties rajonas, šiuo metu pozicijas perima Šnipiškės.
Kai kurie sostinės gyvenamieji rajonai, pavyzdžiui, Vilkpėdė, Savanorių pr., sunkiai kratosi neigiamo įvaidžio, tačiau būdami strategiškai geroje vietoje, taip pat turi nemenką paklausą.
Didžiausia Naujininkų problema iki šiol – taboras kaimynystėje. Grigiškės, Naujoji Vilnia, prieš kelerius metus atrodę gerokai nutolę, plečiantis miestui ir gerėjant susisiekimo infrastruktūrai, taip pat vis patrauklesni. Antra vertus, kainos šiuose rajonuose nedaug atsilieka nuo esančių arčiau miesto centro – skirtumas iki 10 proc.
Domina ne tik nauja statyba
Nors klausantis vystytojų atodo, jog graibstomi tik naujos statybos butai, pasirodo, neretai strategiškai patrauklioje miesto vietoje esantys bendrabučių tipo butai ne mažiau populiarūs. Jų kaina palyginti nedidelė, pasirūpinus komunikacijomis, 12–18 kv. ploto bendrabučiai paverčiami vieno kambario butais.
Kadangi naujos statybos projektuose siūloma įsigyti panašių 18–25 kv. vieno kambario butų, bendrabučio butai tampa pigesnėmis alternatyvomis. Tokie būstai itin populiarūs tarp investuotojų – suremontuoti jie nuomojami arba parduodami už didesnę kainą.
Paklaustas, ar lietuviams, besidairantiems būsto, svarbu kambaryje paklotas parketas, išdažytos sienos ir baldai, NT brokeris paaiškino, jog viskas priklauso nuo to, apie kokį segmentą kalbama. Kalbant apie ekonominės klasės butą sostinės gyvenamajame rajone, kurį, tikėtina, pirks jauni žmonės, skrupulingai skaičiuojantys pinigus, jiems nėra didelio skirtumo, paklotas laminatas ar parketas, kur kas svarbiau mažesnė kaina.
Jei apžiūrimas butas Užupyje, Senamiestyje, Antakalnyje ar Žvėryne, tokiu atveju, pirkėjams tampa svarbus jo įrengimo lygis. Paprastai tokie pirkėjai gali primokėti kelis tūkstančius eurų, už kuriuos tikisi kokybiško, o ne pigaus, įrengimo.
„Labai sudėtinga parduoti prabangiai įrengtą butą Perkūnkiemyje, bet dar blogiau – pigiai įrengtas butas Žvėryne. Žmonės, turėdami butą Perkūnkiemyje, daug investuoja į apdailą, tikisi didelės kainos, bet tų, kas išgali susimokėti daugiau, butai Perkūnkiemyje paprastai nedomina“, – replikavo M. Mikočiūnas.
Kalbėdamas apie rajonus, kuriuose pirkėjai būstų dairosi tik nusivylę visais kitais pasiūlymais, NT brokeris išskyrė Pašilaičius ir Pilaitę. Pilaitė, jo žodžiais, nepelnytai nuskriausta. Prieš maždaug 8 metus buvo kilęs didžiulis ažiotažas, lūkesčiai, sieti su šiuo rajonu, itin aukšti, o ir kainos tuo metu buvo palyginti nedidelės. Dabar rajonas kenčia dėl įvairiausių gandų ir istorijų, kaip sudėtinga rytais iš jo išvažiuoti į darbą.
Vieta, vieta ir dar kartą vieta
NT brokerė Sandra Jakulė antrino kolegai – buto kainai labai didelės įtakos turi jo vieta. Vieni rajonai laikomi prestižiniais, kiti nepatraukliais, todėl tokio paties ploto ir kokybės buto kaina gali skirtis net kelis kartus. Pavyzdžiui, Žemuosiuose Paneriuose vienas kvadratinis metras gali kainuoti 800 eurų, o Senamiestyje – 3 tūkst. eurų.
Buto plotas taip pat turi įtakos pardavimo kainai. Mažesnio ploto butų kvadratinio metro kaina visada bus didesnė nei tokios pat kokybės, bet didesnio ploto būsto. Taip, anot pašnekovės, yra todėl, kad mažesnio ploto butai populiaresni, jų paklausa didesnė.
Solidesnės sumos gali tikėtis ir racionaliai suplanuoto būsto savininkai. Pavyzdžiui, būna tokių butų, ypač statytų sovietmečiu, kurie turi siaurus, bet didelius, nepatogius koridorius, kambariai maži. Arba, priešingai, didelis plotas, bet mažai kambarių. Pavyzdžiui, 80 kv. m ir tik 2 kambariai.
Naujos statybos butai, NT brokeriais žodžiais, paprastai suplanuoti protingai, nes suprantama, kad priešingu atveju butą taps sudėtinga parduoti.
Kuo toliau, tuo labiau pirkėjas tampa reiklesnis ir parduodamo buto remontui, t. y. nemaža dalis vis mažiau linkę butus remontuoti patys, todėl kiekvienas pagerinimas (pakeisti langai, durys) tikrai padeda lengviau parduoti butą ir padidina jo vertę.
Nesikeičia, matyt, tik keletas pirkėjų įpročių. Nemaža dalis įtariai vertina butus pirmuose ir viršutiniuose aukštuose, ypač senesnės statybos daugiabučiuose. Pirmame anukšte paprastai baminamasi šalčio ir triukšmo, o viršutiniuose – stogo remonto. Daugumai kliūva ir seni liftai, tačiau kartais su šiuo palikimu tenka susitaikyti, juolab jei nusižiūrėtas butas senos statybos name.
O būsimąją kaimynystę žmonės, anot pašnekovės, tikrina, bet tikrai ne taip atidžiai kaip butą. Dažnu atveju, jiems labiau rūpi laiptinės būklė nei kaimynai, kurie gali bet kada pasikeisti.
Brokeriams, anot S. Jakulės, vertinant buto kainą svarbiausi kriterijai – buto vieta, įrengimas, aukštas, pastato amžius ir tipas, komunalinių paslaugų, ypač šildymo, kaštai.
