2021-ųjų vasarį, nepaisant to, kad tai – trumpiausias metų mėnuo, buvo parduoti 703 nauji butai. Kovą buvo tikėtasi, kad rinka stabtelės ir stabilizuosis, tačiau taip nenutiko – praėjusį mėnesį susitarta dėl 902 (906 nauji susitarimai, 4 atšaukimai) būstų pardavimo.
„Ir šis rekordas, veikiausiai, taip pat bus viršytas, nes į kovo mėnesio statistiką neįtrauktas vienas iš projektų, pardavimus vykdantis uždarame tinklapyje. Tikėtina, kad virš 100 susitarimų pateks į artimiausių mėnesių statistiką, kuomet prekyba butais startuos viešai“, – prognozuoja „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Plėtotojai taip pat stengėsi pasivyti augančią paklausą. Per kovo mėnesį į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 790 butų 8 naujuose projektuose ar jų etapuose. Daugiau naujos pasiūlos per mėnesį buvo tik 2020-ųjų spalį.
„Kalbos apie spyruoklės efektą jau neteko prasmės, nes būstą įsigyti skuba ne tik dėl pandemijos savo planus atidėję pirkėjai, tačiau iš esmės visi, kas turi tokią galimybę“, – sako T.S. Kvainickas. Pasak jo, prieš dešimtmetį atsigaunant po pasaulinės finansų krizės buvo manoma, kad likvidumo indekso reikšmė 1,5, t. y. rinka, kurioje esamą pasiūlos kiekį galima realizuoti per pusantrų metų, yra pakankamai gera, rodanti stabilią situaciją.
Palaipsniui Vilniuje šio rodiklio reikšmė traukėsi, iki maždaug 1,3 – 2018 metais, iki maždaug 1,0 – 2019-aisiais. 2020 metais, vystytojams įvertinus pandemijos riziką ir kiek pristabdžius naujų projektų plėtrą, šis rodiklis išliko stabilus. 2021-ųjų kovą – sumažėjo iki 0,7, o pastarųjų trijų mėnesių rodiklio vidutinė reikšmė siekia 0,8, nepaisant to, kad pasiūloje yra apie 4000 butų (iš jų per 1000 jau yra rezervuoti).
„Likvidumo indeksas yra paremtas 12-kos mėnesių pardavimų rezultatais, ir į šiuos mėnesius patenka pirmasis karantinas, kuomet prekyba naujos statybos būstais iš esmės nevyko. Jeigu pardavimo tempas nepasikeistų, esamos pasiūlos nepakaktų nei pusei metų“, – teigia T.S. Kvainickas.
Susidariusią situaciją derėtų analizuoti dviem aspektais. Visų pirma, kas ją sukėlė ir kokius pokyčius rinkoje ji gali lemti? Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad būstas šiuo metu yra sunkiai įperkamas, pasižymi ypač aukštomis kainomis, kurios nedaug nusileidžia 2007–2008 metų laikotarpiui. Toks teiginys yra teisingas, tačiau neapima dalies konteksto.
Šiuo metu palūkanos (apie 2 proc.) yra daugiau nei dvigubai mažesnės už tas, kurios vyravo 2007–2008 metais (5–6 proc.), taigi būsto paskolos įmokos yra gerokai mažesnės, o atlyginimai – apie du kartus didesni (atitinkamai, apie 950 Eur ir 450–500 Eur). Taip pat, augant būsto energinio naudingumo reikalavimams, mažėja ir komunalinės išlaidos. Tačiau šie veiksniai yra aktualesni tik ilgesniame istoriniame kontekste ir nepaaiškina, kodėl būsto rinkos aktyvumas padidėjo būtent dabar.
Poreikį įsigyti naują būstą pastaraisiais mėnesiais lėmė daugelio veiksnių visuma ir jų sukeltas sustiprinimo efektas. „Pirkėjai nori ne tik pasyvių pajamų, kurias užtikrina būsto nuoma, tačiau ir apsaugoti savo lėšas nuo potencialios infliacijos dėl fiskalinio skatinimo.
Vis daugiau žmonių įsigyjant nekilnojamąjį turtą, jo kaina auga, ir yra sukuriamas įspūdis, kad šis procesas gali trukti ilgą laiką. Dvejojantys mato kylančias kainas, neatsispiria, įsigyja nekilnojamojo turto ir dėl pardavėjų naudai kintančio pasiūlos ir paklausos santykio dar labiau padidina būsto kainas.
Potencialius pirkėjus pasiekia naujienos apie tai, kad į gyvenamąjį sektorių nori įžengti turto valdymo įmonės, investiciniai fondai, jų įsitikinimas dėl augančio būsto patrauklumo stiprėja.
Ištisus metus yra kalbama apie augančią būsto svarbą dėl pandemijos, kuomet gyventojai didžiąją laiko dalį praleidžia namie. Žinutės apie tai, koks svarbus yra kokybiškas ir gyventojo poreikius atitinkantis būstas, interpretuojamos apsiribojant raktažodžiais „būstas svarbus“, ir karuselė įsisuka dar labiau“, – aiškina „Inreal“ analitikas.
Jeigu gyventojų požiūris dėl būsto svarbos nepasikeis, tikėtina, kad vystytojai ir nauja pasiūla nespės vytis paklausos, o tai gali paskatinti spekuliatyvius rinkos dalyvių veiksmus. Esant ribotai pasiūlai, jos kainos koreguojamos daug lengviau, ir būstas gali tapti iš tiesų sunkiai įperkamas. Atrodytų, egzistuoja akivaizdus priešnuodis – tereikia, kad vystytojai užtikrintų didelį naujo būsto pasiūlos kiekį, kuris apribos kainų kėlimo galimybes.
Tačiau siekis stabilizuoti rinką dideliu kiekiu parduodamo būsto gali atsigręžti prieš pačius vystytojus, tuo atveju, jei pirkėjų požiūris į būsto pirkimą pasikeistų, ir iš paklausos kylantis spaudimas atlėgtų, t. y. situaciją galima nagrinėti ir iš Nash‘o pusiausvyros paieškos perspektyvos. Jeigu visi vystytojai nesiūlo naujo būsto, jie gali parduoti esamą pasiūlą brangiau. Jeigu dalis vystytojų ją siūlo, jie nekonkuruoja su kitais vystytojais dėl pasiūlos kiekio. Jeigu visi vystytojai siūlo naujus projektus – galimas pasiūlos pertekliaus susiformavimas.
Situacija Kaune – kur kas ramesnė. Per mėnesį susitarta dėl 116 būsto pardavimo (atšaukimai nefiksuoti), o rinką papildė dar 67 nauji būstai. Kovo pardavimai dvigubai didesni už 2018 – 2020 metų vidurkį, tačiau, vertinant absoliučiais skaičiais, skirtumas yra sąlyginai nedidelis. Geri laikinosios sostinės rezultatai lėmė, kad likvidumo indekso reikšmė tapo žemesnė už vienetą (0,89) ir šiuo metu atitinka prieš pandeminį lygį, vyravusį nuo 2019 metų vidurio. Beveik du trečdaliai naujų susitarimų tenka vidutinei būsto klasei.
Klaipėdoje fiksuojamas simbolinis pasiūlos padidėjimas (16 butų) bei kiek mažesni nei praėjusiais mėnesiais pardavimai – susitarta dėl 36 būstų (atšaukimai nefiksuoti). Pardavimams ir toliau išliekant didesniais už naują pasiūlą, likvidumo indekso reikšmė tolygiai mažėja ir šiuo metu siekia 0,73, t.y. būsto pirminėje rinkoje liko vos 9 mėnesiams.
Kita vertus, Klaipėda šiuo metu gyvena „naujos pradžios“ laukimu, kuomet rinkai bus pasiūlyti išties dideli ir ganėtinai įdomūs projektai. Pagrindo aktyvumo šuoliui uostamiestyje suteikia tiek pajūrio kurortų (Palangos, Šventosios ir Neringos) rezultatai, tiek bendras nekilnojamojo turto rinkos suaktyvėjimas Lietuvoje. Kaip ir laikinojoje sostinėje, beveik du trečdaliai naujų susitarimų uostamiestyje tenka vidutinei klasei.
