Tokių viražų NT rinkoje nebuvo jau 15 metų – ko dar tikėtis: žinovo komentaras (5)

„Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.

Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo jau penkiolika metų.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Daugiau nuotraukų (4)

Lrytas.lt

Nov 24, 2021, 12:24 PM, atnaujinta Nov 24, 2021, 12:24 PM

Visų pirma pabrango pasiūloje jau esantys būstai. Kainų didėjimas projekto eigoje nėra kažkas keista – praėjusių metų antroje pusėje, kas mėnesį kainos buvo pakeliamos 100–200 butų. Tačiau rinkos aktyvumas šių metų pradžioje paskatino vystytojus daug intensyviau kelti būsto kainas.

Balandžio ir gegužės mėnesiais buvo pakeltos daugiau nei pusantro tūkstančio naujų butų kainos. Šis veiksnys turėjo daug didesnį nei įprasta efektą ir yra „atsakingas“ už maždaug 10 proc. kainos augimo, t. y. pusę visos naujų būstų rinkos kainos prieaugio.

Reikia turėti omenyje, kad šiems butams jau buvo išduoti statybos leidimai, tikėtina, pasirašytos rangos sutartys, t. y. šis kainų prieaugis yra labiau susijęs su pačiu rinkos aktyvumu, o ne plėtros ar statybos sąnaudų didėjimu“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Kokių dar siurprizų pateikė būsto rinkai 2021-ieji ir kokie iššūkiai tikėtini 2022-aisiais?

Vertinant naujai rinkai pristatytus projektus taip pat stebima, kad nauji rinkai pristatomi projektai buvo vis brangesni, nors šiuo atveju išskirti rinkos aktyvumo ir plėtros sąnaudų dalis yra sudėtingiau. Kita vertus, žvelgiant į naujų projektų judėjimą žemėlapyje, matoma nedidelė slinktus nuo Žirmūnų pietinės pusės – į šiaurę ir nuo Naujamiesčio šiaurinės pusės – į pietus. Galima sakyti, kad projektai nebrango dėl vietos pokyčių, nes 2020-ųjų projektų teritorijos buvo kiek geresnės.

Šiuo metu parengiamojoje stadijoje Vilniuje yra daugiau nei 200 naujų būsto projektų. Jeigu neiškils nenumatytų kliūčių, pasiūlos trūkumas ganėtinai greitai turėtų būti išspręstas. Palyginimui, šiuo metu būstą galima rasti maždaug 150 naujų projektų sostinėje, ir pasirinkimas daugelyje jų yra nedidelis.

Vertinant nekilnojamojo turto rinką bendrai, svarbu suvokti, kad sprendimų, susijusiu su pirmine rinka poveikis neapsiriboja tik naujais projektais. Brango jau rinkai pristatytas ir siūlomas turtas, ir didelė dalis šio brangimo buvo nulemta būtent pasiūlos ir paklausos santykio. Kita vertus, jeigu konkurentas yra priverstas dėl sąnaudų parduoti brangiau, tas, kurio sąnaudos nesikeitė, išnaudoja susidariusį sąnaudų skirtumą savo naudai. Ir jei pirminę rinką dar galima bandyti teisinti „pabrangino esamus, kad nebrangtų nauji“ (tikėtina mažai atvejų), tai tokio pateisinimo tikrai nepritaikysi antrinei būsto rinkai, kurioje kainų pokyčiai buvo ne ką mažesni.

Pandemijos pradžioje nemažai kalbėta apie tai, kad išaugs poreikis didesniam būstui. Patogiai dirbti iš namų gyvenant 40 kv.m ploto dviejų kambarių bute yra sudėtinga. Tokia prognozė galėjo išsipildyti – šių metų pradžioje vidutinis perkamas būsto plotas išties išaugo, tačiau padidėjusios būsto kainos sugrąžino pirkėjus į įprastas tendencijas, ir įsigyjamų ekonominės ir vidutinės klasės būstų plotas toliau „plūduriuoja“ ties 50 kv.m riba.

Veiksniai, kurie turės poveikį būsto kainoms 2022-aisiais

Infrastruktūros mokestis ir energinė klasė

Infrastruktūros mokesnis jau yra priimtas, tačiau nėra taikomas anksčiau gautiems statybos leidimams. Kuo toliau, tuo daugiau projektų bus apmokestinti šiuo mokesčiu, ir jo poveikį labiausiai pajus ekonominės klasės būsto pirkėjai. Neprioritetinėse zonose šis mokestis yra didesnis, apmokestinamos lauko aikštelės, kurios yra būdingos periferijoje esantiems objektams. Tas pat pasakytina ir apie energinę pastatų klasę. Kuo toliau, tuo daugiau teks investuoti į projektų energinės klasės gerinimą – šilumos izoliaciją, rekuperaciją, vėdinimą ir t. t.

Plėtros valstybinėje žemėje mokestis

Plėtros valstybinėje žemėje mokestis, tikėtina, labiausiai paveiks rinką. Priklausomai nuo to, kokia forma jis bus įgyvendintas, būsto kainos gali tiek išaugti, tiek sumažėti. Jeigu bus pritaikytas vienkartinis apmokestinimas, kainos padidės. Sprendimų yra įvairių, galima svarstyti tiek mažesnę įmoką, tiek didesnį pereinamąjį laikotarpį, racionalų žemės nuomos mokesčio tarifą.

Pasiūlos ir paklausos balansas

Būsto kainoms didelę įtaką turės pasiūlos bei paklausos balansas. Teigiami pokyčiai turėtų netrukus įvykti. Paklausa jau šiuo metu yra aprimusi, o nauji nekilnojamojo turto projektai – pakeliui į rinką. Svarbu, kad situacija nepasikeistų kardinaliai ir nesusiformuotų pasiūlos perteklius.

Palūkanų norma

Lietuvos banko teigimu gyventojų paskolos yra mažesnės nei leidžiamų paskolų lubos, atsakingo skolinimo nuostatai vertina pirkėjo mokumą su atsarga, tačiau verta nepamiršti, kad vieno procento palūkanų normos pasikeitimas turi dešimteriopą poveikį būsto paskolų įmokai bei galimybėms pasiskolinti.

2022-ųjų iššūkiai

Vienas rimčiausių iššūkių 2022-aisiais metais taps būsto pasiūlos ir paklausos balanso siekis. Nekilnojamojo turto vystytojams dairantis potencialių vietų ir rengiant plėtrai naujas teritorijas reikia tikėtis, kad pasiūlos trūkumo nepakeis pasiūlos perteklius. Vilniaus miestas ir yra gana didelis, tačiau ribotas plėtrai tinkamų teritorijų pasirinkimas, ir ne visos naujos lokacijos bus vienodai patrauklios pirkėjams.

Vienas veiksnių, pristabdžiusių būsto paklausos augimą 2021-ųjų rudenį, buvo kainų šuolis. Dalis kainų padidėjimo veiksnių, tikėtina, išnyks, tačiau klausimas, ar iki to laiko rinkos aktyvumo suvilioti naujokai sugebės suvaldyti plėtros rizikas ir sėkmingai užbaigti pradėtus projektus.

Būsto ploto pokyčiai buvo diskusijų objektas dar prieš pandemiją. Ar sustos būsto ploto mažėjimas? Kaip turėtų naujus projektus planuoti vystytojai? Ar tikėtis, kad pirkėjų perkamoji galia pasivys kainas ir jie galės įpirkti didesnį būstą, ar vystyti įperkamus, tačiau mažesnius būstus. Teisingi atsakymai į šį klausimą slypi vystytojų patirtyje ir gebėjime teisingai prognozuoti.

Pranešimas parengtas pagal „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko pranešimą Lietuvos banko Metinėje nekilnojamojo turto konferencijoje 2021 m. lapkričio 23 d.

Spauskite mygtuką „VISI KOMENTARAI“ ir reikškite savo nuomonę.

UAB „Lrytas“,
Gedimino 12A, LT-01103, Vilnius.

Įm. kodas: 300781534
Įregistruota LR įmonių registre, registro tvarkytojas:
Valstybės įmonė Registrų centras

lrytas.lt redakcija news@lrytas.lt
Pranešimai apie techninius nesklandumus webmaster@lrytas.lt

Atsisiųskite mobiliąją lrytas.lt programėlę

Apple App Store Google Play Store

Sekite mus:

Visos teisės saugomos. © 2021 UAB „Lrytas“. Kopijuoti, dauginti, platinti galima tik gavus raštišką UAB „Lrytas“ sutikimą.