Paradoksai NT rinkoje: pasiūla padidėjo, tačiau būstų nebeperka – NT ekspertas paaiškino, kas nutiko

„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai). Tai – dešimtadaliu mažiau nei prieš mėnesį (atitinkamai, 209, 230, 21) ir 2 kartus mažiau nei prieš metus (391, 402, 11). Rinkos aktyvumas tolygiai mažėja nuo pat metų pradžios (išimtis – kovo mėnuo, kuomet rinką labiausiai paveikė gyventojų nuotaikos dėl karo Ukrainoje).

„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
„Inreal“ duomenimis, birželio mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 185 būstų pardavimo (214 naujų susitarimų, 29 nutraukti susitarimai).<br>V.Ščiavinsko nuotr.
Daugiau nuotraukų (5)

Lrytas.lt

Jul 4, 2022, 12:59 PM

Kiek optimistiškesnės naujienos apie pasiūlą, kuri padidėjo. Per birželio mėnesį stebėjimus sostinėje papildėme 405 naujais būstais (gegužę – 294, prieš metus – 365). Aktyvesni NT vystytojų veiksmai lėmė, kad pirminės rinkos pasiūla išaugo iki 3462 būstų, t. y. 8 proc. daugiau nei prieš mėnesį (3219) ir 3 proc. daugiau nei prieš metus (3370), tačiau vis dar yra mažiau, nei įprasti metiniai pirminės rinkos pardavimai (4–7 tūkst. būstų).

„Ši situacija iškelia dilemą, mat pasiūla padidėjo, o paklausa sumažėjo. Priklausomai nuo požiūrio kampo tai gali reikšti, kad gyventojai arba apsipirko, arba nebenori pirkti būsto aukštomis kainomis, didėjant būsto palūkanoms. Atrodytų, kad pasiūlos problema yra išspręsta, todėl nėra poreikio skubėti su naujų objektų pristatymu rinkai. Tačiau tarsi dingusi problema trumpuoju laikotarpiu, tolimesnėje ateityje taps dar didesniu iššūkiu“, – teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Anot jo, panaši situacija (tik dėl kitų priežasčių) susiformavo ir 2020 metais. Keliems mėnesiams pristabdžius naujų projektų plėtrą, po mažiau nei metų susiformavo pasiūlos trūkumas, kuris ne tik apribojo gyventojų galimybes rinktis, tačiau ir dėl elementaraus pasiūlos ir paklausos dėsnio prisidėjo prie būsto kainų augimo.

Per mėnesį 12 mėnesių Euribor rodiklis padidėjo nuo maždaug 0,4 proc. iki 1,1 proc., o 6 mėnesių rodiklis – nuo 0 iki 0,3 proc. Palūkanoms augant, anuiteto dabartinė vertė mažėja. Kitais žodžiais kalbant, mokant tas pačias įmokas, paskolos suma tampa mažesnė, nes didesnė įmokos dalis yra skiriama padengti palūkanas, o ne grąžinti paskolą. Tai lemia, kad galimybės skolintis mažėja, o atsižvelgiant į tai, kad būstas įprastai yra perkamas su paskola, mažėja ir būsto įperkamumas.

Jeigu pirkėjas negali įsigyti būsto aukštesne kaina, jo pardavimo kaina turi mažėti. Tačiau, Lietuvoje galioja atsakingo skolinimo nuostatos, kurių tikslas apsaugoti rinkos dalyvius nuo būtent tokių palūkanų svyravimų, t. y. paskolos išduodamos ne pagal esamas maksimalias galimybes, o su prielaida, kad palūkanų normos sieks 5 proc., taigi per mėnesį pasikeitė ne suma, kurią gyventojai gali pasiskolinti, bet skolos aptarnavimo kaštai.

Vis dėlto, nepaisant to, kad galimybės pasiskolinti nemažėjo, gyventojai yra veikiami bendrųjų infliacijos rodiklių, ženkliai pabrango energiniai ištekliai, dėl to – ir kiti produktai bei paslaugos. Didėjant įprastoms išlaidoms gyventojų norai įsiskolinti, prisiimti paskolos aptarnavimo augimą menksta.

Kita pastarojo laikotarpio problema – nepakankamas statybos leidimų skaičius. „Pasiūlai atsigaunant, galima padaryti klaidingas išvadas, kad rinkos balansas gerėja ir neskubėti spręsti šios problemos – juk „gaisro“ nebėra. Tačiau 2018 metų pirmoje pusėje nepanaudotų statybos leidimų buvo virš 12 tūkst., t. y. nuo 2014 metų visoje Lietuvoje leista statyti 12 tūkst. butų daugiau, nei jų pradėta statyti, dar pandemijos pradžioje – beveik 10 tūkst., o šiuo metu – mažiau nei 2 tūkst. Galimybė pasinaudoti rezervu, „ištraukti nepanaudotus leidimus iš stalčiaus“ yra beveik išnykusi, ir jeigu rinkos aktyvumas atsigaus artimiausiais mėnesiais, esamas pasiūlos trūkumas atrodys niekinis“, – prognozuoja T. S. Kvainickas.

Nepaisant mažėjančio rinkos aktyvumo statybos sąnaudų, mokestinių pakeitimų įtaka niekur nedingo. Ekonominės klasės būstas sostinėje per mėnesį pabrango nuo 2401 iki 2477 Eur / kv. m, vidutinės klasės būsto kainos keitėsi simboliškai – nuo 3280 iki 3286 Eur / kv. m, prestižinės klasės būsto kainos padidėjo nuo 4218 iki 4346 Eur /kv. m. Dėl naujų projektų įtakos gerokai padidėjo kainos loftų segmente – nuo 1645 iki 1935 Eur / kv. m. Kotedžų kainos padidėjo nuo 1647 iki 1694 Eur / kv. m.

Rinkos aktyvumo turbulencija lėmė, kad likvidumo rodiklis Vilniuje padidėjo nuo 0,69 iki 0,78, t. y. laikotarpis, per kurį remiantis pastarųjų 12 mėnesių pardavimų duomenimis gali būti realizuotas esamas pasiūlos kiekis, padidėjo nuo 8 iki kiek daugiau nei 9 mėnesių. Kompleksinis rinkos balanso rodiklis pakito nuo 0,87 iki 0,99, t.y. pasiūlos ir paklausos santykis normalizavosi ir šiuo metu yra idealus. Kita vertus, vertinant kiek jo reikšmė yra tvari ir kiek nulemta rinkai nepalankių aplinkybių atsakymas krypsta antrojo pasirinkimo link.

Situacija Kaune yra kiek geresnė nei sostinėje. Per mėnesį realizuoti 72 būstai (77 nauji susitarimai, 5 nutraukimai). Tai – trečdaliu mažiau nei prieš mėnesį (atitinkamai, 103, 121, 18), tačiau beveik analogiška situacijai prieš metus (75, 82, 7).

Priešingai nei Vilnius, Kaunas šiuo metu nesusiduria su reikšmingu pasiūlos trūkumu, todėl 50 naujų objektų pasiūloje, nors ir yra dvigubai mažiau nei prieš mėnesį (102) ir 7 kartus mažiau nei prieš metus (364), nekelia grėsmės atsirasti rinkos disbalansams. Būtent pasiūlos kiekio „sprogimas“ prieš metus leidžia Kauno miesto rinkai vystytis ganėtinai tolygiai. Pasiūlos kiekis per mėnesį sumažėjo simboliškai – nuo 1335 iki 1313 objektų ir šiuo metu yra beveik pusantro karto didesnis nei prieš metus (950).

Negalima sieti Kauno rinkos kainų pokyčių išskirtinai tik su pakankama pasiūla, tačiau ji neabejotinai tam padeda. Ekonominės klasės būstas kiek atpigo – nuo 1739 iki 1722 Eur/kv.m, vidutinės klasės būstas brango simboliškai – nuo 2494 iki 2521 Eur/kv.m. Prestižinės klasės būsto pasiūla Kaune nėra didelė, tačiau jos kainos bent jau šiuo metu stabilios – 3423 Eur / kv. m (prieš mėnesį – 3414 Eur / kv. m), tas pats pasakytina ir apie loftų segmentą, kurio kainos siekia 2060 Eur / kv. m, bei kotedžus, kurie pabrango nuo 1628 iki 1660 Eur / kv. m.

Per mėnesį pardavus kiek daugiau būsto nei jo pasiūlius, sumažėjo Kauno pirminės būsto rinkos likvidumo indekso reikšmė – nuo 1,26 iki 1,24, tačiau naudojant svertinį skaičiavimą, rinkos balanso rodiklis išėjo iš pirkėjo (1,34) ir grįžo į subalansuotos rinkos zoną (1,22).

Rinkos aktyvumas Klaipėdoje padidėjo 11 kartų. Toks skambus teiginys tapo įmanomas dėl atsispyrimo nuo aktyvumo dugno, kuomet gegužės mėnesį buvo realizuoti vos 2 būstai (10 naujų susitarimų, 8 atšaukimai). Birželį atšaukimai nebuvo fiksuoti, o pirkėjai įsigijo 23 objektus. Tai – penktadaliu mažiau nei prieš metus (28, 29, 1). Nesant reikšmingo gyventojų prieaugio uostamiestyje, šie skaičiai nestebina, tiesiog nesiformuoja būsto poreikis. Kita vertus, čia galima ir interpretacija, kad rinkoje nėra pirkėjų poreikius atitinkančio būsto, todėl jie mieliau renkasi individualius gyvenamuosius namus.

Stebėjimus Klaipėdoje per mėnesį „Inreal“ papildė 59 objektais (gegužės mėnesį pasiūla nedidėjo), tai – trigubai mažiau nei prieš metus (141). Pasiūlos kiekis per mėnesį padidėjo nuo 324 iki 360 būstų, tai – 15 proc. daugiau nei prieš metus (314).

Kainos per mėnesį uostamiestyje kiek svyravo. Ekonominės klasės būstas pabrango nuo 1689 iki 1736 Eur/kv.m. Vidutinės klasės būsto kainos beveik nekito – 1791 Eur/kv.m, lyginant su 1786 Eur / kv. m prieš mėnesį. Loftų segmente kainos nesikeitė ir siekia 1807 Eur / kv. m, tuo tarpu kotedžai atpigo nuo 1674 iki 1589 Eur / kv. m.

Paradoksalu, tačiau galima daryti prielaidą, kad būstas Klaipėdoje yra per pigus prisivilioti daugiau pirkėjų. Stipri pirkėjo rinka lemia, kad kainų didėjimas dėl pasiūlos ir paklausos balanso yra sunkiai įmanomas, tačiau tik nedaugelis vystytojų rizikuoja rinkai pristatyti brangesnius, aukštesniu gyvenimo komfortu pasižyminčius projektus.

Rinką papildžius sąlyginai didesniu objektų skaičiumi, būsto likvidumo indekso reikšmė Klaipėdoje pasikeitė nuo 1,12 iki 1,26 (15 mėnesių esamam pasiūlos kiekiui realizuoti), tačiau simboliškai sumažėjo rinkos disbalansas – nuo 1,62 iki 1,54, nors Klaipėdoje ir toliau išlieka stipri pirkėjo rinka.

UAB „Lrytas“,
Gedimino 12A, LT-01103, Vilnius.

Įm. kodas: 300781534
Įregistruota LR įmonių registre, registro tvarkytojas:
Valstybės įmonė Registrų centras

lrytas.lt redakcija news@lrytas.lt
Pranešimai apie techninius nesklandumus webmaster@lrytas.lt

Atsisiųskite mobiliąją lrytas.lt programėlę

Apple App Store Google Play Store

Sekite mus:

Visos teisės saugomos. © 2022 UAB „Lrytas“. Kopijuoti, dauginti, platinti galima tik gavus raštišką UAB „Lrytas“ sutikimą.