Potencialo yra, bet tam reikia daugiau pokyčių
Nekilnojamojo turto analitikas, „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas komentavo, jog Šnipiškių patrauklumas nevienareikšmis, bet šis sostinės rajonas turi milžinišką potencialą. Konstitucijos prospekte, kur prieš maždaug penkiolika metų iškilo pirmieji biurų pastatai, intensyvus automobilių eismas, mažai pėsčiųjų, o vakarais ši aukštybinė miesto dalis ištuštėja.
Kita vertus, verslo ir miesto interesai, architektūrinės ambicijos ir prisiimta atsakomybė jau tuomet tapo pagrindu plėtojant naująjį miesto centrą. Bene pagrindinis šios teritorijos privalumas – nedidelis atstumas iki Senamiesčio ar Naujamiesčio, ir tai, kad čia yra pakankamai vietos naujiems moderniems biurų pastatams.
Senamiestyje tokių pastatyti neįmanoma, Naujamiestyje – tik pavienių, taigi, Šnipiškės šiuo požiūriu yra išties išskirtinis rajonas.
„Jei ir toliau bus vykdomi kokybiški projektai, ši sostinės teritorija iš tiesų gali tapti prestižine – moderniu miesto centru. Šnipiškėms šiuo metu nei patrauklumu, nei kainomis nenusileidžia Žirmūnų pietinė dalis ar Naujamiestis, tačiau jei pavyktų konsoliduoti žemes, senus medinius namus, kurie nėra kultūros paveldas, paversti moderniais pastatais, ši vieta turi potencialo „praaugti“ juos abu“, – kalbėjo T. S. Kvainickas.
Mediniai namai gali tapti ateities miesto dalimi
Centrinėje Vilniaus dalyje – kone 2 tūkst. įvairios stilistikos medinių pastatų. Čia galima rasti daržų lysvių, gėlių darželių ar vaismedžių sodų. Neabejojama, kad tokius medinius pastatus sutvarkius, kai kuriuose galėtų įsikurti ir smulkieji verslininkai.
„Gyvenamieji mediniai namai Šnipiškėse – privati nuosavybė, kuri gerbiama, tad teigti, jog teritorijoje turėtų būti tik nauji pastatai, apeliuoti į visuomeninę ar asmeninę naudą negalima. Plėtotojams, svarstantiems investuoti į Šnipiškes, svarbus ir kitas niuansas: kai kurie, net ir nedideli mediniai namai, yra išskaidyti į butus, tad tariantis su daug savininkų ir bandant suderinti visų interesus neretai Šnipiškės tampa nebe tokios patrauklios, ypač jei peržengiama priimtina projekto sąnaudų riba“, – kalbėjo pašnekovas.
Derantis su gyventojais, atsiranda vienas ar keli, kieno lūkesčiai gali skirtis nuo daugumos: tikimasi, kad ateityje už jų būstą bus pasiūlyta daugiau, galiausiai, ne visi mediniai namai griūnantys, yra prižiūrėtų, yra, kieno nedomina pinigai, jiems tiesiog patinka vieta, namas, kuriame, galbūt, gyveno kelios kartos.
Su vienu ar dviem iš dešimties nesusitarus dėl sklypo, pastato dalies, buto, nepavykus konsoliduoti viso NT, sandoris, įprastai, neįvyksta, nes NT plėtotojams objektai patrauklūs tik tuomet, jei įmanoma įsigyti jį visą, o ne dalį.
Neseniai sostinės Šnipiškėse iškilo „Lvivo“ verslo centras – išties žavi architektūra, tačiau jį supa mediniai pastatai. Visoje Giedraičių gatvėje vyrauja mažaaukštė statyba, tad kontrastai šioje teritorijoje neišvengiami, ir jie išliks ilgą laiką.
Bendrajame plane numatyta, jog naujasis sostinės centras ateityje taps tankiai užstatyta teritorija, tačiau iki tol kontrastai bus itin ryškūs: naujas stiklinis, betoninis, ar net medinis biurų pastatas, nes ir tokių planų yra, o aplink – mažaaukščiai mediniai namai.
Žvėryne taip pat nestinga saugomų medinių pastatų. Jei tokie seni namai rekonstruojami skoningai, skiriant pakankamai lėšų, jie tampa patrauklūs. Giedraičių vienpusio eismo gatvėje, kurią supa mažaaukščiai pastatai, pašnekovo žodžiais, sutvarkius pastatų tvoras, fasadus, kiemus, teritorija nesunkiai taptų oaze miesto centre.
Kursis tie, kam svarbiausia gyventi centre
Ieškantieji individualiojo namo Vilniuje gali rinktis: vietovė, kur daugiau žalumos, šalia miško ar upės, pavyzdžiui, Valakampiai, Žvėrynas ar Čiurlionio gatvė, arba miesto centras – Senamiestis ar Šnipiškės. Sutvarkyti pastatai pastarosiose bus brangūs, privatumo gyventojams bus mažiau, nes juos sups aukštybiniai pastatai, tačiau kam galimybė gyventi miesto centre yra svarbesnė nei privatumas – jie ir rinksis čia gyventi.
Šnipiškių kainų šuolis, anot T. S. Kvainicko, nėra toks ryškus, koks, pavyzdžiui, Paupyje, nes šioje teritorijoje, iki įgyvendinant „Architektūros parko“ projektą, nieko nebuvo.
Šnipiškėse plėtra vyko ne taip intensyviai ir tolygiai kaip Paupyje, nes ir teritorijų dydis nevienodas. „Vertinant pastaruosius kelerius metus, kainos Šnipiškėse paaugo daugiau nei kituose rajonuose, nes tam, kad NT plėtotojai galėtų įgyvendinti projektą, privalo konsoliduoti turtą, o tai – sudėtingas procesas. Senamiestyje tokių teritorijų tiesiog nėra, o Šnipiškėse laisvos vietos yra, bet ją gauti – ilgas, brangus, sudėtingas procesas. Tas irgi atsispindi būsto kainoje“, – paaiškino NT analitikas.
Pašnekovo žodžiais, sostinės Pašilaičių mikrorajone būsto kaina iš esmės priklausys nuo to, kiek kainuoja statyba, ir koks yra paklausos-pasiūlos santykis konkrečiu laiku. Bendri rinkos rodikliai didžiausią įtaką kainai daro ekonominės klasės būsto teritorijose: Pašilaičiuose, Pilaitėje, Žirmūnų šiaurinėje dalyje. Tokiose sostinės teritorijose kaip Šnipiškės, Paupys, Senamiestis ar Naujamiestis – kur kas svarbiau, ką ir kiek toje vietoje galima pastatyti.
Šnipiškėse yra teritorijų, kurios artimiausiu metu bus plėtojamos, bet jei norima būstą įsigyti dabar, renkamasi iš labai ribotos pasiūlos ir mokama daugiau.
Kadangi leidžiamas didelis užstatymo intensyvumas, Šnipiškėse gali gyventi daugiau žmonių, taigi, reikia daugiau stovėjimo vietų automobiliams. Kad būtų išvengta didžiulių spūsčių, kad automobilių nebūtų prikimštos gatvės, pašnekovo žodžiais, būtina derinti gyvenamąją ir komercinę funkcijas.
Šnipiškėse itin aukštos nuomos kainos, įsikūrus užsienio įmonėms, joms aktualūs būstai šalia biurų pastatų, tuomet nereikia automobilių.
Gyvenamosios, komercinės, pramogų ir paslaugų funkcijų derinimas bei mažaaukštė statyba leis mikrorajonui būti gyvybingu kone visą parą. „Norėtųsi, kad ši sostinės teritorija būtų daugiafunkcė, kad nevyrautų vien verslo centrai arba vien daugiabučiai. Būtent balanso tarp komercijos ir būstų bei kontrastų tarp paveldo ir modernumo išlaikymas suteiks Šnipiškėms tik joms būdingą aurą“, – mano T. S. Kvainickas.
Griauti – sprendimas, bet ne visur
Nors Šnipiškėse vyrauja mediniai namai, čia yra ir sovietmečiu statytų daugiabučių. Ar šioje sostinės teritorijoje galėtų būti aktualus siūlymas nugriauti seną daugiabutį ir jo vietoje statyti naują?
„Jei penkių butų daugiabutyje būtų nupirkti visi butai, jo gyventojams tikrai užtektų gautų pinigų geresnėms gyvenimo sąlygoms, ir tokie procesai vyksta. Bet, kalbant, pavyzdžiui, apie trylikaaukščius, kone svarbiausias klausimas – kiek būtų galima padidinti naudingąjį plotą.
Medinį pastatą pavertus keturių aukštų daugiabučiu, toks sprendimas jau atsipirks, bet jei reikės šimto butų daugiabutį dar labiau padidinti, „orinis“ kvadratas taps itin brangus. Jeigu už 1000 kvadratų sumokama 100 tūkst. eurų, kiekvienas „orinis“ kvadratas kainuoja po šimtą eurų.
Nugriovus šimto maždaug 60 kv. m ploto butų daugiabutį (6000 kv. m), jį reikia nupirkti rinkos kaina. Jei lyginsime dabartinėmis kainomis, kad žmonės galėtų ir toliau gyventi Šnipiškėse, jiems reikės sumokėti bent 4000 eurų už kv. m, vadinasi, atlyginti gyventojams už jų būstus prireiks 24 milijonų eurų. Taigi, naujasis pastatas turėtų būti pakankamai įspūdingo dydžio“, – skaičiavo pašnekovas.
Jei naujojo pastato plotas gerokai nepadidėtų, tuomet galimybė jį nugriauti ekonomiškai neracionali. Pilaitėje, Justiniškėse, Pašilaičiuose, kur nemažai gelžbetonio blokų penkių-devynių aukštų pastatų, penkių aukštų daugiabučius pakeitus į devynių, butai labai pabrangs, nors sklypas nėra itin brangus. Taigi, anot T. S. Kvainicko, griauti sovietinius daugiabučius būtų verta nebent itin brangiose teritorijose, ir jei tik galima reikšmingai padidinti plotą.
Tiesa, pastatų nebūtina griauti, juos galima tiesiog paaukštinti, jei tai leidžia techniniai rodikliai. Šnipiškėse penkių aukštų bendrabutis pasikeitė, pristačius papildomus du aukštus. Dar viena alternatyva – butai neįrengtose pastogėse.
„Jeigu galima ne griauti, o tiesiog padidinti pastatus, modernizuojant namą – tai gali būti racionalu“, – reziumavo pašnekovas.
Daugiabučio aukštybinių pastatų kaimynystėje, Konstitucijos prospekte, modernizavimas, kurio ėmėsi savivaldybės ir verslas, užtruko kone penkiolika metų.
Taigi, neabejoja pašnekovas, susitarti su šimtu savininkų griauti daugiabutį, bent kol kas atrodo tiesiog neįmanoma.
