„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, pietinė miesto dalis jau prieš pusę amžiaus tapo pramonės centru. Tuo metu gyvenamųjų rajonų plėtra vyko šiaurėje – ji tapo namais tūkstančiams naujakurių.
„Vilniuje taip istoriškai susiklostė, kad plėtra į šiaurinę pusę (Ukmergės pl., Molėtų pl., Nemenčinės pl.) kryptimis ilgą laiką buvo vienareikšmiškai aktyvesnė nei pietinėje Vilniaus pusėje. Tą sąlygojo objektyvus faktorius. Sovietų laikais Vilniaus plėtra buvo suplanuota taip, kad pramoniniai rajonai ir pramonės objektai buvo koncentruojami į pietus nuo miesto centro (Kirtimai, Paneriai, Vilkpėdė, Naujoji Vilnia ir kt.).
O į šiaurę vyko aktyvi naujų gyvenamųjų rajonų statyba. Visi nauji to laikmečio Vilniaus gyvenamieji rajonai (Pilaitė, Fabijoniškės, Jeruzalė, Santariškės) buvo šiaurinėje dalyje“, – aiškina NT ekspertas.
Pasak jo, todėl ir nepriklausomybės laikais, 1990 – 2010 m. laikotarpiu, kai buvo atsisakyta centralizuotos valstybinės miestų plėtros, ir ją lėmė plėtotojų bei privačių asmenų iniciatyva, viskas vyko ta pačia logika – Vilnius plėtėsi beveik vien tiktai šiaurine kryptimi.
„Priežastys tos pačios – šiaurėje yra gerokai daugiau gyvenamosios infrastruktūros, daugiau naujų modernių objektų ir mažiau pramonės. Todėl stipriausiai ir greičiausiai urbanizavosi priemiesčiai ir sodų teritorijos Ukmergės pl., Molėtų pl., Nemenčinės pl. kryptimis, o pietinė dalis ilgą laiką buvo beveik neįdomi“, – priduria S. Vagonis.
NT plėtros bendrovės „Regroup“ direktoriaus Tomo Brazinsko vertinimu, tebesitęsiančią plėtrą į šiaurę lemia ir gamtos sąlygos.
„Ši miesto dalis visais laikais galėjo bei iki šiol gali pasiūlyti tai, ko labiausiai ieško naujakuriai: gyvenimą mieste, tačiau gamtos apsuptyje. Verkių regioninis parkas, ežerų grandinė, Riešės upė – tai natūralūs elementai, kuriuos vertina būsto pirkėjai. Gamta yra ne tik estetinė vertybė – ji tiesiogiai veikia gyvenimo kokybę.
Nors šis noras gyventi žaliose erdvėse visais laikais egzistavo organiškai, šiandien įvairiais tyrimais įrodyta to nauda fizinei ir emocinei sveikatai pavertė jį ir labai argumentuotu reikalavimui gyvenamajai vietai“, – teigia T. Brazinskas.
Naujausias augimas šiaurėje
Remiantis 2021 m. patvirtintu Vilniaus miesto bendruoju planu, šiaurinėje sostinės dalyje suplanuotas naujas rajonas – Gulbinai, kuris ateityje galėtų talpinti iki 20 tūkst. gyventojų. Ši teritorija taps vienu iš šešių periferinių miesto centrų.
„Matome, kad Vilnius ir toliau nuosekliai auga šiaurės kryptimi, šis procesas jau tapo ganėtinai organišku: aukštos klasės būstais užsipildė Santariškės, Riešė, nuolat plečiasi net tokios nutolusios vietos kaip Balsiai. Tad pilnaverčio Gulbinų rajono atsiradimas rinkoje taip pat yra vertinamas kaip natūralus naujakurių poreikio atliepimas, jį pastarąjį dešimtmetį stabdė tik įvairūs biurokratiniai iššūkiai, kurių šiandien lieka vis mažiau“, – teigia „Regroup“ direktorius.
Ekspertai šį rajoną lygina su Pilaite ir Rieše, o jo didžiausiu privalumu įvardija gamtos artumą – rajoną supa Riešės upė, Gulbino, Balsio, Also ir Sauso ežerai, taip pat Verkių regioninis parkas.
Planuojama, kad Gulbinai užims 525 ha teritoriją, iš kurios daugiau nei pusė – apie 320 ha – bus urbanizuota, o likusi dalis liks rekreacine zona. Čia turėtų atsirasti iki 7 tūkst. naujų butų, iš kurių daugiabučiai namai bus orientuoti į vidutinės klasės pirkėjus, o vienbučių namų kvartalai – šiek tiek prabangesni, primenantys Santariškių plėtrą.
„Norą kurtis Gulbinuose skatina ir įpročiai: daugelis nesąmoningai ar sąmoningai naujo būsto ieškome mums pažįstamose vietose – ten, kur užaugome ar kur gyvena mūsų tėvai. Todėl ir šiaurinė Vilniaus dalis, kuri visais laikais buvo namai daugybei žmonių, išlieka itin populiari tarp jaunosios kartos“, – sako T. Brazinskas.
Pietinės Vilniaus dalies atgimimas
Nors šiaurinė miesto dalis ilgą laiką dominavo plėtros srityje, pastaruoju metu pietiniai rajonai sulaukia vis daugiau dėmesio, sako S. Vagonis. Vilniaus miesto savivaldybė paskelbė ambicingą viziją transformuoti Stoties rajoną, siekdama sujungti miesto centrą su pietinėmis teritorijomis ir peržengti geležinkelio barjerą. Ši iniciatyva siekia kardinaliai pakeisti pietinę miesto dalį, integruojant ją į bendrą urbanistinę struktūrą.
Be to, Vilniaus bendrasis planas iki 2030 m. numato miesto plėtrą į pietus, ypač Naujininkų ir Rasų rajonuose. Šie planai siekia atgaivinti šias teritorijas, gerinant infrastruktūrą ir gyvenimo kokybę, taip pritraukiant naujus gyventojus ir investicijas.
„Ženkliau situacija pasikeitė ne taip ir senai, prieš kokius 15 metų, kai vilniečiai „atrado“ ir pietinę miesto dalį. Tai anksčiau ar vėliau turėjo nutikti, nes pagrindinė „grėsmė“ – sovietinė pramonė – beveik sunyko ir taršos grėsmė gerokai sumažėjo, o be to nenuilstama miesto plėtra šiaurinių transporto arterijų kryptimis, perkrovė jas, susisiekimas su atokesniais šiauriniais priemiesčiais tapo gerokai sudėtingesnis dėl transporto augančių kamščių.
Ir staiga „paaiškėjo“, kad pietinėje dalyje yra sklypų gerokai arčiau miesto centro, kad gamtovaizdis ir ekologinė situacija ten nėra tokia ir prasta, o žemės sklypų kainos gerokai pigesnės nei šiauriniuose rajonuose. Todėl daugmaž nuo 2010 prasidėjo gerokai intensyvesnis pietinių miesto teritorijų urbanizavimas, ypač Kalnėnų kryptimi“, – teigia ekspertas.
Ką renkasi pirkėjai ir kur būstas brangesnis?
Nors įpročiai lemia daug, visgi, ekspertų teigimu, vertinant kainas ar pardavimo sandorius, geografinė skirtis tarp pietų ir šiaurės pastaraisiais metais mažėja.
„Šiuo metu sudėtinga būtų brėžti kokius nors būsto paklausos skirtumus būtent grynai geografiniu požiūriu: „šiaurė“ prieš „pietus“. Tik nedidelė potencialių būsto pirkėjų ar statytojų dalis teikia didelę reikšmę geografijai – t.y. renkasi būstą būtent šiaurinėje ar būtent pietinėje miesto dalyje. Kai kas turi sentimentų, kai kas dėl darbovietės ar artimųjų namų.
Tačiau dauguma prioritetą teikia konkrečioms turto savybėms: konkrečiai turto lokacijai (atstumas iki centro, socialinės ir inžinerinės infrastruktūros išsivystymas, gamtos artumas) ir konkrečiai turto (pastato) kokybei, išplanavimui. Ir žinoma, turto kainai. Todėl ne dažnas pirkėjas turi išankstinę nuostatą, kurioje būtent miesto pusėje norėtų gyventi. Greičiausiai jo galutinį pasirinkimą lems susidomėjimas konkrečiu objektu ir to objekto individualiais privalumais.
Būsto kaina taipogi priklauso labiau ne nuo miesto pusės, o nuo konkretaus kvartalo prestižo, urbanizacijos lygio, infrastruktūros. Kadangi šiaurinėje miesto pusėje plėtra yra gerokai labiau pažengusi, todėl tokių kokybiškesnių objektų ten yra daugiau ir automatiškai bendras kainų lygis šiaurinėje pusėje bus kiek aukštesnis nei pietinėje pusėje. Bet intensyvėjant plėtrai pietinėje pusėje, ji po truputį mažina atsilikimą nuo šiaurinės“, – aiškina S. Vagonis.