2025 m. pirmąjį pusmetį Vilniaus biurų nuomos rinkoje fiksuotas panašus aktyvumas lyginant su praėjusiais metais: išnuomota apie 50 tūkst. kv. m biurų ploto, kai per visus 2024 m. iš viso buvo sudaryta sandorių dėl 90 tūkst. kv. m ploto.
Šiemet pirmojo ketvirčio vidutinis biurų nuomos sandorio dydis siekė apie 580 kv. m, o antrojo – 540 kv. m. Nors vidutinio sandorio apimtys kiek sumažėjo, rinkoje jau įvyko keli reikšmingi sandoriai, kurių plotai siekė apie 3 tūkst. ir 3,8 tūkst. kv. m.
Prognozės rodo, kad šiemet bendra sandorių apimtis bus kiek mažesnė, bet panaši kaip pernai.
Nors skaičiai rodo gana panašias tendencijas su istoriniais rinkos duomenimis, bendras sandorių greitis yra sulėtėjęs. Nuomininkai taip pat turi geresnes derybines pozicijas. Tą lemia bendras ekonominės ir politinės aplinkos neapibrėžtumas. Tačiau tai nėra sąstingis – tiesiog šiuo metu norint įtikti nuomininkui, reikia įdėti daugiau pastangų. Įmonės atsargiau strateguoja ateities planus ir kelia aukštesnius reikalavimus darbo erdvėms.
Be to, dėl metų pabaigoje prognozuojamo pasiūlos augimo A klasėje numatomi rinkos svyravimai sukuria perspektyvų nuomininkams pasinaudoti kokybiškos pasiūlos pasirinkimu ir geresnėmis derybinėmis pozicijomis sprendžiant naujo biuro poreikius. Tačiau atidėlioti sprendimų dėl persikraustymo neverta, nes pirmieji nuomininkai galės gauti geriausius plotus ir palankiausias komercines sąlygas.
Kaupiasi įmonių plėtros poreikis
Remiantis „Investuok Lietuvoje“ duomenimis, nuo 2020 m. globalių paslaugų centrų sektoriaus darbuotojų skaičius Lietuvoje išaugo beveik trečdaliu, o finansinių technologijų – beveik dvigubai. Apklausos rodo tolesnį augimą: net 88 proc. šio sektoriaus įmonių 2025 m. planuoja plėsti savo komandas.
Organiškai augantis sektorius atspindi ir kokybinį pokytį. Užsienio įmonės Lietuvoje vis dažniau vadovaujasi ne vien kuo mažesniais darbuotojų kaštais – jos vertina aukštą darbo kokybę, greitą viešojo sektoriaus pagalbą bei galimybę centralizuoti svarbiausias funkcijas vienoje vietoje.
„Investuok Lietuvoje“ 2025 m. apžvalga rodo, kad finansinių technologijų bei verslo paslaugų sektorius žengė kokybinį šuolį – čia jau vykdomos sudėtingos, aukštos pridėtinės vertės funkcijos, atitinkančios didžiausių Europos verslo centrų standartus. Lietuva yra patraukli vieta perkelti funkcijas, reikalaujančias patikimos infrastruktūros ir modernių biurų.
Užsienio įmonių plėtra lėmė nuoseklų A klasės projektų augimą, atspindintį ilgalaikę orientaciją į aukštos kokybės patalpas. Įmonėms svarbios ergonomiškos darbo vietos, patogus susisiekimas ir stipri infrastruktūra. Kova dėl talentų skatino ir vietines įmones aktyviau gerinti darbo aplinką. Nors konkurencija dėl talentų šiandien jau nebėra tokia intensyvi kaip anksčiau, kokybiškos darbo erdvės tapo savaime suprantama higiena. Šiuo metu rinktis geresnes patalpas lemia poreikis pritraukti darbuotojus į darbo vietą.
Bendrai šiuo metu A klasės biurai sudaro apie 60 proc. visos Vilniaus biurų rinkos pasiūlos, o nuo 2000-ųjų formuojamas centrinis verslo rajonas išlieka pagrindiniu A klasės biurų plėtros epicentru.
Vis dėlto net ir nauji projektai šiandien nebėra vien tik modernūs stikliniai pastatai – jie turi pasiūlyti lankstumą ir infrastruktūrą, padedančią įmonėms suteikti savo darbuotojams patrauklias darbo erdves.
Nuomininkams itin svarbu, ar erdves bus galima lengvai įsirengti, ar pastatas pasižymi pažangiais energijos taupymo sprendimais, patogiu susisiekimu ir išvystyta infrastruktūra.
Šiandien biurų nuomininkai taip pat vis daugiau dėmesio skiria kokybei – jiems svarbu, kad erdvės būtų įkvepiančios, motyvuojančios, patogios ir tvarios. Vietoje anksčiau dominavusių plėtros siekių, dabar įmonės vis dažniau konsoliduoja plotus ir lokacijas, todėl prioritetą teikia ne kiekiui, o vertei.
Jos renkasi mažesnį, bet daugumą šių kriterijų atitinkantį biurą, kuris padeda pritraukti darbuotojus į darbo vietą. Tokie sprendimai rodo rinkos brandą ir poreikį investuoti į aukštos kokybės objektus, kurie atitinka šiandienos darbo kultūros lūkesčius.
Didėja konkurencija dėl nuomininkų
2025 m. pirmąjį pusmetį biurų nuomos kainos išliko stabilios ir reikšmingai nepasikeitė, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2024 m. Šiuo metu A klasės biurai dažniausiai siūlomi nuomotis už 16–22 Eur/kv. m, B klasės – 10–16 Eur/kv. m. Vis dėlto realios sandorių kainos dažnai yra žemesnės dėl intensyvios konkurencijos tarp objektų ir plačiai taikomų paskatų paketų nuomininkams.
Per pirmąjį 2025 m. pusmetį sostinės rinką iš viso papildė apie 10 000 kv. m naudingo biurų ploto. Bendras modernių biuro patalpų plotas per šių metų pirmąjį pusmetį Vilniuje paaugo mažiau nei 1 proc. iki 1,143 mln. kv. m.
Šiuo metu Vilniaus biurų rinkoje bendras vakansijos lygis priartėjo link 9 proc. ribos. A klasės pastatuose vakansijos lygis pakilo iki 7 proc. A klasėje vakansijos lygis augo dėl atsilaisvinusių plotų kai kuriuose esamuose verslo centruose.
Nors A klasės projektų kiekis pastaraisiais metais nuosekliai augo, net ir aktyviai vystant projektus šiame segmente, istoriškai A klasės biurų vakansija Vilniuje svyruodavo tik nuo 3,5 proc. iki 6 proc.
Metų pabaigoje vakansijos lygis gali pasiekti dviženklį rodiklį, kai rinką papildys šiuo metu statomi verslo centrai.
Įmonės šiuo metu turi didelę pasirinkimo laisvę, todėl laimi tie vystytojai, kurie turi stiprius įdomius produktus, ir gali pasiūlyti nuomininkams kompleksinius sprendimus, o ne tik siūlyti nuolaidas. Šiandien nuomininkai nebesirenka vien tik kvadratinio metro kainos.
Nuomininkai dažnai vertina erdves, kurias galima greitai ir patogiai pritaikyti savo poreikiams. Jų dėmesį patraukia tokie verslo centrai, kaip pavyzdžiui, verslo centras „Sąvaržėlė“, kurie gali siūlyti įmonių poreikius atitinkančias erdves unikaliose lokacijose su išskirtine architektūra. Projekte, įkvėptame „high-tech“ stiliaus, estetiškai atrodančios pastato laikančios struktūros leidžia efektyviai išnaudoti patalpų plotą. Tokia architektūra užtikrina maksimalų natūralų apšvietimą darbo erdvėse, o dideli aukštų plotai leidžia komandoms dirbti vientisose erdvėse, neskaidant jų per skirtingus aukštus. Nuomininkai ypatingą dėmesį skiria patalpoms, atitinkančioms tvarumo principus, užtikrinančioms komfortą ir skatinančioms darbuotojų motyvaciją.
Skiriamas dėmesys kompleksiniams sprendimams, patogiai įrengtoms bendrosioms erdvėms ir šaliai esančiai infrastruktūrai, kas padeda darbuotojams kasdien patogiai dirbti. Patogus susisiekimas iš įvairių Vilniaus rajonų bei gerai išvystyta viešojo transporto sistema dar labiau didina objekto patrauklumą ir prisideda prie nuomininkų pasitenkinimo.
Projektui virstant kūnu – intensyvėja susidomėjimas
Rinkoje vis dažniau matoma tendencija – kai pastatas įgauna fizinę formą, suaktyvėja ir nuomininkų domėjimasis.
Pastatams kaip „Sąvaržėlė“ ar kitiems šiuo metu statomiems verslo centrams jau įgavus fizinę formą, jau pamažu matosi įspūdinga RSHP architektūra, tai skatina tiek visuomenės, tiek rinkos dalyvių interesą. Stebima tendencija, kai įmonės biurais domisi jau „išlipus“ iš brėžinių stadijos. Tada jos gali aiškiau įsivertinti, kur tiksliai bus įsikūrusi tavo būsima darbo vieta, matyti statybose taikomus sprendimus ir bendrą projekto įsiliejimą į Vilniaus centrinį verslo rajoną.