„Misionierių sodai“ ir baigiamas rekonstruoti istorinis pastatas sostinės Jono Basanavičiaus gatvėje, kur pastaruoju metu veikė „Vilnius Tech“ universiteto Mechanikos fakultetas, – tai dvi išskirtinės vietos, į kurias pastaruoju metu prabangaus būsto pirkėjai sutelkė dėmesį.
Patrauklaus – kokybiško, estetiško, didelio būsto paklausa toliau didėja, pasiūla – taip pat.
Lietuvoje nėra daug prabangaus NT projektų plėtotojų, tačiau pastaruoju metu ėmė daugėti pardavimo–pirkimo sutarčių antrinėje tokio būsto rinkoje.
Apie pokyčius – pardavimo sandorius ir tai, kokią įtaką prabangaus būsto nuomai daro kariškių iš Vokietijos gausa, pokalbis su tarptautinės brokerių įmonės „Baltic Sotheby’s International Realty“ vadovu bei bendraturčiu Mariumi Bružu.
– Žmonės, kurie sukaupė lėšų antrosios pakopos pensijų fonduose, kitąmet turės galimybę jas atsiimti. Tikėtina, kad dalis jų pinigus panaudos paskolų pradiniam įnašui. Ar tai turės įtakos prabangaus būsto rinkai – paklausai ir kainoms? – paklausiau M.Bružo.
– Tiesioginės įtakos prabangaus būsto sandoriams tai nepadarys, tačiau turėtume pajusti netiesioginę.
Mūsų sudaromų sandorių vidurkis yra apie 700 tūkst. eurų. Pensijų fonduose sukaupti pinigai – keli tūkstančiai ar kelios dešimtys tūkstančių eurų – tokį būstą perkantiems žmonėms nėra reikšmingi. Dažniausiai jo pirkėjai yra verslo dalyviai – įmonių vadovai arba įmonių akcininkai.
Tačiau iš pensijų fondų žmonėms grąžinta bendra suma sudarys apie kelis milijardus eurų, tai neišvengiamai turės teigiamą įtaką ekonomikai – įvairių sričių verslui.
Tikėtina, kad už sukauptas lėšas žmonės atsinaujins buitinę techniką, pasikeis baldus, galbūt pirks dviračius, turistines keliones. Tarkim, sukaupti 10–15 tūkst. eurų galės būti panaudoti pradiniam įnašui, kurio reikia išsimokėtinai įsigyjant naują automobilį.
Vartojimas didės, verslas stiprės ir jo atstovai turės galimybę įsigyti prabangų būstą.
– Prognozuojama, kad šiųmetis bendrojo vidaus produkto (BVP) augimas Lietuvoje sieks 2,6–3 proc. BVP toliau augina ir vartojimas, ir didėjančios algos, ir gaminių bei paslaugų eksportas. Bet verslininkai kalba apie užsienio investicijų stygių. Kokią tai daro įtaką prabangaus būsto rinkai?
– Ekonominiai duomenys liudija, kad lietuviai gyvena taip gerai, kaip galbūt niekada anksčiau taip gerai negyveno.
Papildomų iššūkių verslui šiemet nebuvo daugiau nei pernai. Verslininkai planuoja plėtrą, kurią sieja su pensijų fondų pinigų atsiradimu rinkoje.
Taigi verslo situacija yra santykinai gera, nepaisant pastaruoju metu su Baltarusija susijusių sunkumų, tenkančių logistikos sektoriui.
O užsienio investicijos labiausiai yra susijusios su automobilių dalių gamybos, metalo apdirbimo pramone, aukštųjų technologijų įrenginių gamyba, prekybos tinklų įsigijimu ar biurams skirto NT statybomis.
Mūsų sektoriui didesnės įtakos jos neturi.
Užsienio investuotojai, kurie Lietuvoje jau turi antrines statybų sektoriaus įmones, dirba toliau. O atskirų fondų, kurie plėtotų prabangaus gyvenamojo būsto projektus, nebuvo ir nėra, nebent tai kartais daroma per antrines įmones.
– Į kurios šalies NT daugiausia lėšų pastaruoju metu investavo mūsų šalies gyventojai?
– Tuomet, kai 2022-ųjų vasarį agresorė Rusija užpuolė Ukrainą, aplinkinėms valstybėms kilo didžiulė geopolitinė grėsmė. Panika apėmė visus, ir kas galėjo sau leisti ir norėjo, suskato pirkti būstą Pietų Europos valstybėse.
Kur jie ieškojo NT, nulėmė ir finansinės galimybės, ir pomėgiai. Vis dėlto daugiausia NT buvo įsigyjama Ispanijoje ir jos salose, Portugalijoje, Pietų Prancūzijos pakrantėje, Italijoje.
Panika truko maždaug pusmetį. Vėliau ji tai atlėgdavo, tai vėl padidėdavo.
Tie žmonės, kurie 2022–2024 metais norėjo įsigyti papildomą NT užsienyje, tai jau padarė. Kurie norėjo emigruoti, taip pat išvyko iš Lietuvos. Bet yra ir tokių, kurie pardavė būstą svetur, sugrįžo į mūsų šalį ir investuoja į savo gerovę.
– Kokį poveikį prabangaus būsto rinkai daro didėjantys NT mokesčiai?
– Jie sukėlė gana didelį bruzdesį antrinio būsto rinkoje – padidino jo pasiūlą.
Žmonės, kurie turėjo daugiau NT, nei jiems reikia, arba tokį NT, kuris nedavė jokių pajamų – kuris buvo nenaudojamas, pastaruoju metu tai parduoda.
Tai teigiamas poveikis, kuris užtikrina NT rinkos pusiausvyrą. Anksčiau joje labai trūko gero NT – žemės sklypų, namų, butų. Tokio turto savininkai neskubėjo jo parduoti. Net ir įsigiję sau naują gerą būstą ar sklypą senąjį pasilikdavo.
Užtat šiuo metu skaičiuojama, koks bus, tarkim, pajamų už būsto nuomą ir būsimo NT mokesčio balansas. Jeigu jis netenkina žmonių lūkesčių, stengiamasi tą NT parduoti, todėl jo pasiūla didėja.
Mūsų įmonės brokeriai šiemet sudarė daugiau ir gerokai didesnės vertės sandorių nei pernai. Taip pat jų būta rekordinio dydžio, kai būsto Vilniuje kaina siekė ir 2 mln., ir 3 mln. eurų. Prieš kokius penkerius metus to net tikėtis nebuvo įmanoma.
Apskritai Vilniuje kokybiško, prabangaus būsto pasiūla atsirado apie 2015–2016 metus, kai ekonomika atsitiesė po 2008–2012 metų sunkmečio. Tuo metu NT verslas pradėjo investuoti į gero būsto statybų projektus, sostinės centre – taip pat.
NT pirkimas ir pardavimas vyksta ciklais, kurie trunka maždaug dešimtmetį. Pastaruoju metu tai ir vyksta.
Tam tikri žmonės, kurie anuomet įsigijo naują prabangų būstą, jį keičia. Vieniems jis tapo per ankštas, kitiems – per didelis, vieni iš buto keliasi į namą, kiti, vaikams užaugus, didelį būstą keičia į mažesnį. Tokiu būdu rinkai pasiūloma unikalaus, gero NT.
Jų sandoriai yra milijoniniai, nes tai yra didelis, neseniai statytas ir visiškai įrengtas 200–300 kv. metrų dydžio būstas, turintis infrastruktūrą, automobilių parkavimo vietas.
Vidutinė tokio NT kvadratinio metro kaina sukasi apie 10 tūkst. eurų.
– Kuriose Vilniaus vietose toks NT šiemet buvo parduotas?
– Tai NT, kurio statytojai anksčiau nė nereklamavo. Įprastinio dydžio butai į didelius būdavo perdaromi dar statybų ar projektavimo metu, kai, tarkim, du butus įsigijęs pirkėjas juos prašydavo sujungti į vieną.
Pavyzdžiui, Majamyje yra pastatytas architektės Zahos Hadid projektuotas prabangus 63 aukštų daugiabutis – „One Thousand Museum“ dangoraižis. Mažiausi butai jame yra 300–400 kv. metrų ploto, didžiausi – apie 1000 kv. metrų.
Lietuvoje tokių projektų iki šiol nebuvo ir žmonės pasididindavo gyvenamąjį plotą sujungdami kelis butus. Tačiau situacija keičiasi. Vilniuje jau yra statomų arba įrengiamų 400–500 kv. metrų ploto butų. Tikėtina, kad po 5–10 metų jie pateks į antrinę rinką.
Pavyzdžiui, Vilniuje, ant Subačiaus kalno esančiame kvartale „Misionierių sodai“, yra bene daugiausia sostinėje didelių būtų. Ko gero, tai pirmas ir vienintelis projektas, kurį statant jau buvo įrengiamos didelės erdvės, ir šiuo metu tas NT patenka į antrinę rinką.
Šiemet esame sudarę keletą šio NT pardavimo–pirkimo sandorių. Būsto „Misionierių soduose“ kvadratinio metro kaina yra didesnė už rinkos vidurkį, o konkretus jos dydis priklauso ir nuo įrengimo, ir nuo būsto vietos pastate.
Apskritai yra natūralu, kad kiekviename NT projekte apie 5 proc. butų nuolat rotuoja – yra perkama ir parduodama. Jeigu tas keitimasis sudarytų apie 20–30 proc., kiltų įtarimų, kad kažkas tam NT yra negerai.
– Turto bankas kartkartėmis parduoda valstybei priklausančius pastatus, kuriuos NT plėtotojai įsigyja aukciono būdu ir juos rekonstruoja. Ar Vilniuje yra tokių projektų?
– Vienas svarbiausių ir patraukliausių pavyzdžių Naujamiestyje – J.Basanavičiaus gatvėje 28.
Tai unikalus XX a. pradžios modernizuoto neoklasicizmo stiliaus statinys – 1910–1912 m. pastatyti Rusijos valstybinio Valstiečių žemės banko skyriaus rūmai.
Aukcione už 13,59 mln. eurų jį 2022-aisiais pardavė ne Turto bankas, bet „Vilnius Tech“ universitetas – iki tol jame veikė Mechanikos fakultetas.
Naujieji savininkai pastatą, ties kuriuo yra ypač gražus vidinis kiemas, rekonstruoja į prestižinių apartamentų kompleksą „Basanavičiaus 28“, išsaugodami istorinius ir fasado, ir interjero elementus.
Šio NT projekto plėtotojai gavo leidimą požeminei parkavimo aikštelei įrengti.
Rekonstrukcijos projektą parengė garsi architektūros studija „Do Architects“ – ši studija projektavo ir „Misionierių sodus“.
Aukštos lubos, lipdiniai, freskos, plačios laiptinės – tokiame pastate neįmanoma buvo skaidyti erdvių į mažus būstus.
Projektas kitąmet bus baigtas ir šiuo metu jame jau yra parduota 70–80 proc. būstų, kuriuose šiuo metu vyksta įrengimo darbai.
Šiame pastate taip pat perkama po kelis didelius būstus ir jie jungiami į dar didesnes erdves.
Jeigu valstybė bei savivaldybės per Turto banką rinkai pasiūlys daugiau tokių pastatų, atsiras daugiau išskirtinių jų pertvarkymo projektų. Apskritai tai yra Vilniaus specifika, kad miesto centre ar arčiau jo nėra prabangių kvartalų.
Greta Vilniaus yra pastatyti Gulbinų bei Laurų kvartalai, tačiau nuo jų iki miesto centro – nemenkas atstumas, kurį greitai įveikti trukdo gatvėse susidarančios spūstys.
Pavyzdžiui, Los Andžele prabangų Beverli Hilso kvartalą, kuriame yra ypač brangūs ir prabangūs namai, nuo centro skiria tik gatvė.
Vilniuje net ir arčiausiai centro esančiame Žvėryne, kuriame yra tam tikros statybų zonos, tėra kelios dešimtys prabangių namų. Antakalnyje taip pat tėra atskiri geri namai, bet nėra prabangių kvartalų.
Tai yra nulemta istorijos, nes sovietmečiu ir arti centro buvo statoma daugybė prastos architektūros, mažus butus turinčių daugiabučių.
Žmonės, norėdami sostinėje gyventi kokybiškai, turi arba gyventi už miesto, arba pirkti būstą arčiau centro ir jį pasididinti.
– Pernai jūsų įmonė sudarė išskirtinį Nidoje esančio poilsio paskirties komplekso „Auksinės kopos“ pardavimo sandorį. Tai legendinis viešbutis, kurį rekonstruojant pagal „Do Architects“ projektą buvo įrengta 50 prabangių butų. Ar šiais metais būta panašių sandorių pajūryje ar kituose didžiuosiuose miestuose?
– „Auksinės kopos“ buvo įspūdingiausias mūsų įmonės nuo pradžios iki pabaigos kuruotas ir parduotas projektas.
„Do Architects“ architektai yra aukščiausio lygio profesionalai. Jie sukūrė labai gerus statinio fasado, vidaus erdvių bei lauko sprendimus.
Tai vienintelis Lietuvoje tokio lygio projektas, kuriame yra ir vidaus, ir lauko baseinai.
Nors yra daug gerų projektų, nieko panašaus statytojai šiemet nepasiūlė nei pajūryje, nei kituose miestuose.
Tiesa, Kaune baigiamas nedidelis, bet išskirtinis buvusio restorano „Kaukas“ Žaliakalnyje virsmo į prabangius apartamentus projektas.
Jis išskirtinis savo mažumu, išskirtine architektūra ir ypač gera vieta ant kalno.
– Vienas didžiausių NT virsmų sostinėje – tai kvartalas „Paupys“, pastatytas 2008-aisiais bankrutavusios „Skaiteks“ – Vilniaus elektros matavimo technikos gamyklos – teritorijoje. Ar šįmet jame būta didelės vertės sandorių?
– Šiemet „Paupyje“ esame sudarę po kelis 1 mln. bei daugiau nei 2 mln. eurų vertės sandorius. Brangiausias sandoris siekia beveik 3 mln. eurų. Tai labai gera vieta žmonėms gyventi, kurioje yra viskas: infrastruktūra, laisvalaikio praleidimo vietos, parkavimo vietos.
Tai pats didžiausias ir sėkmingiausias Lietuvoje pramoninės teritorijos virsmas į gyvenamąjį kvartalą.
Projektą rengė penkios architektų komandos ir jį pradedant statyti buvo gerai žinoma, kur ir kokie pastatai stovės.
Jame nepristatyta standartinių gyvenamųjų „dėžučių“. Skirtingos architektų komandos sukūrė architektūrinį bangavimą ir skirtingo stiliaus pastatai puikiai dera tarpusavyje.
– O kitapus Drujos gatvės – vietovėje, kur šiuo metu griaunamas „Audėjo“ fabriko pastatas?
– Jame suprojektuoti ir gyvenamųjų namų kvartalai, ir daugiafunkcis centras. Kvartalą plėtoja skirtingos NT įmonės ir ten nėra tokios vientisos koncepcijos kaip „Paupyje“.
– Pernai į Lietuvą atvykę kariai iš Vokietijos bruzdesį sukėlė gero būsto nuomos rinkoje – smarkiai padidėjo jo poreikis. Ar šiemet paklausa išliko?
– Situacija kol kas nepasikeitė. Iš Vokietijos atvyksta po kelias dešimtis kariškių – jie keičiasi ir visi randa ką išsinuomoti. Nei nuomos kainoms, nei paklausai didelės įtakos tai dar nedaro.
Bet ateityje teks priimti apie 5 tūkst. kariškių iš Vokietijos. Ko gero, tada ir kils didesnių NT nuomos iššūkių, nes tuo pat metu prireiks daugybės gerų butų. Tikėtina, kad ir nuomos kainos pakils.
– „Baltic Sotheby’s International Realty“ agentūros padaliniai veikia ir Latvijoje bei Estijoje. Kokios prabangaus būsto kainų tendencijos yra Rygoje bei Taline?
– Visose trijose Baltijos šalių sostinėse prabangaus būsto kainos smarkiai skiriasi. Vilnius yra vienintelė auganti sostinė iš Baltijos šalių – daugėja žmonių, gerėja gyvenimas, tad didėja ir prabangaus NT kainos.
Jeigu Rygoje prieš 10–12 metų geras didelis būstas kainavo brangiau negu Vilniuje, dabar situacija yra visiškai pasikeitusi. Jis daug pigesnis nei mūsų sostinėje. Taigi kainos Rygoje menksta, Vilniuje – didėja. O Taline yra maža NT rinka – būsto kainos jame kinta maždaug taip pat kaip ir infliacija.
Sandorių ten sudaroma labai mažai.
– Kas tokius pokyčius nulėmė Latvijoje? Ekonomikos nuosmukis?
– Didžiausią įtaką tam padarė strateginis Latvijos sprendimas. Jeigu joje NT perka Rytų šalių gyventojai, jiems gali būti suteiktas laikinojo gyventojo statusas.
Rusijai užpuolus Ukrainą tvarka buvo dar labiau sugriežtinta. Dalis žmonių dėl to išvyko iš Latvijos, o nauji neatvyko ir tai sumenkino paklausą.
– Kodėl žmonės, kurie turi lėšų investicijoms, neperka, bet prabangų būstą nuomojasi?
– Viena priežasčių – jie ieško, bet vis dar neranda didelio ploto būsto. Jeigu yra poreikis gyventi dideliame bute, tie žmonės ir nuomojasi jį didelį.
Tai – jų nuostata, kurios jie nelinkę keisti.
Kita dažna priežastis – žmonės būna nusipirkę būstą, kurio statybų arba įrengimo darbai dar nėra baigti. Tam reikia nemažai laiko, todėl vieni iš jų nusprendžia kol kas gyventi senajame būste, o kiti jį parduoda ir gyvena išsinuomotame.
– Ar užsienio šalių piliečiai investuoja į prabangų būstą Lietuvoje?
– Pagrindiniai tokio būsto pirkėjai yra lietuviai. Statistikos duomenys beveik nesikeičia – su užsieniečiais sudaroma maždaug penktadalis ir nuomos, ir NT pardavimo sandorių. Vieni tokių pirkėjų atvažiuoja gyventi į Lietuvą dėl šeiminių aplinkybių, kiti – dėl darbų.
Apskritai keičiasi NT žemėlapis. Žmonėms, kurie perka 200–400 kv. metrų butus miesto centre, Naujamiestyje, Senamiestyje arba Žvėryne, tai yra namo alternatyva.