Būsto kainų augimą šiuo metu lemia per pandemiją susidaręs paklausos ir pasiūlos disbalansas. Pasikeitė ir gyventojų poreikiai – vidutinis įsigyjamas būsto plotas nuo pandemijos pradžios padidėjo apie 10 kv. m. Tad ar realu sulaukti, kai situacija apsivers ir NT rinka bus pirkėjo pusėje?
„Būsto kainų korekcijos į žemesnę pusę prognozuoti nedrįsčiau, nes to nerodo jokie fundamentalūs ekonominiai faktoriai: auga ekonomika ir pragyvenimo lygis, didėja bendras kainų lygis, kyla plėtojimo savikaina, vis labiau didėja ir būsto pirkėjų lūkesčiai komfortui, technologiniams sprendiniams ir panašiai“, – portalui lrytas.lt kalbėjo NT vystytojos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Jis pabrėžė: svarstant brangus ar pigus NT derėtų žiūrėti ne į „nuogas“ būsto kainas, o į būsto įperkamumą. O būsto įperkamumo indeksas šiuo metu, pašnekovo tikinimu, yra tikrai aukštas dėl stipriai augančių atlyginimų.
Vis dėlto rugsėjį būsto kainų metinis augimo tempas, LB duomenimis, siekė 17–19 proc. ir buvo didžiausias nuo 2008 m. Statybų kainos šiais metais taip pat pradėjo sparčiai augti – rugsėjį metinis augimo tempas siekė 9 proc. Dėl to, LB Makroprudencinės analizės skyriaus vyresniojo ekonomisto Dovydo Poderio manymu, spaudimas kainoms gali išlikti net ir pasipildžius būsto pasiūlai.
Anot pašnekovo, būsto kainų augimą šiuo metu lemia per pandemiją susidaręs paklausos ir pasiūlos disbalansas. Būsto paklausa išaugusi dėl pagerėjusios gyventojų finansinės padėties sparčiai augant atlyginimams ir bankų sąskaitose sparčiausiai euro zonoje besikaupiant gyventojų indėliams.
Taip pat pasikeitė gyventojų būsto poreikiai – išaugo namų, naujos statybos būstų dalis visuose būstų įsigijimuose, didėja perkamų būstų plotas. Registrų centro duomenimis, vidutinis įsigyjamas būsto plotas nuo pandemijos pradžios padidėjo apie 10 kv. m.
Prie paklausos prisideda ir ilgalaikiai veiksniai: per pastarąjį dešimtmetį išaugusi 30–40 m. amžiaus gyventojų – vienų pagrindinių būsto pirkėjų – dalis, Vilniuje – augantis gyventojų skaičius, sparčiai kylant atlyginimams pastarąjį dešimtmetį gerėjęs būsto įperkamumas ir istoriškai žemos būsto paskolų palūkanų normos ir dėl to pigus skolinimasis būstui įsigyti.
Pandemijos pradžioje laikinai sustojo naujų būstų statybos, tad pasiūla atsiliko nuo išaugusios paklausos. Šiuo metu matoma pasiūlos atsigavimo ženklų – Statistikos departamento duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius šių metų pirmąjį pusmetį buvo 84 proc. didesnis nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus (tam įtakos turi ir bazės efektas, kadangi dėl pandemijos pradžioje įvestų ribojimų sumažėjo pradėtų statybų skaičius), ir 84 ir 41 proc. didesnis nei atitinkamais laikotarpiais 2019 m. ir 2018 m. „Tad kaip ir paklausa, pasiūla irgi turėtų didėti, palyginti su priešpandeminiais metais“, – komentavo D.Poderis.
„Citus“ atstovas Š.Tarutis mini ir kitas priežastis kainoms augti: statybų leidimų išdavimo terminai ilgėja ir plėtotojai negali pateikti naujų projektų tokiu greičiu, kokiu juos rinka galėtų įsisavinti. Be to, sektoriuje – didžiulis darbo jėgos trūkumas. Sparčiai kyla ir statybinių medžiagų bei darbų kainos, o tai taip pat atsiliepia galutinei būsto kainai.
Kainų korekcija vargiai galima
SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas atkreipė dėmesį, kad NT kainų augimas paspartėjo per pastaruosius 12 mėn. Pašnekovas rinką vadina įkaitusia, tačiau stipriai abejoja galima kainų korekcija. Vargiai ji įvyktų net jei ir smarkiau sulėtėtų ekonomika.
„Tiesiog dabartinis kainų lygis dar nėra tiek padidėjęs, kad būtų galima sakyti, jog nuo jo jau būtų galima smarkiai traukti žemyn.
Jeigu kainos panašiu mastu augtų dar dvejus trejus metus, tada po trejų metų aiškiai kalbėtume apie tai, kad rinka perkaitusi ir kad NT rinkos korekcijos tikimybė labai padidėjusi. Kol kas, po metų spartaus, atlyginimų augimą lenkiančio kainų augimo kalbėti apie aiškius perkaitimus kiek per anksti“, – paaiškino T.Povilauskas.
Vis dėlto jis pabrėžė, kad esama sąlygų, jog dabartinė situacija tęstųsi minėtą dvejų trejų metų tarpsnį. „Visi žinome, kad žmonės turi pinigų, nori kažkur juos investuoti. Problemų su naujais butais, naujais namais yra – Vilniuje kiek užstrigę naujos statybos, tad situacija palanki burbulams formuotis“, – komentavo ekonomistas.
Situacija pajūryje pavojinga
Š.Taručio manymu, būsto kainų smukimo galime tikėtis tose vietovėse, kur pastebimas demografinis krytis bei kuriose nėra patrauklu įsigyti antrąjį arba atostogų būstą.
Jis svarstė, kad, išsisklaidžius COVID-19 sukeltam kelionių sąstingiui, tam tikros kainų korekcijos būtų pagrįsta tikėtis ir pajūrio rinkoje. „Pasibaigus pandemijai arba žmonėms susigyvenus su esama situacija ir vėl atgijus turizmui, atostogų būstas pajūryje gali tapti nebe toks patrauklus, nes vėl išaugs konkurencija su kitais kurortais globaliu mastu. Tada žmonių šiandien labai brangiai įsigytas būstas gali nuvertėti“, – prognozavo Š.Tarutis.
Visur kitur – nuo ekonominio iki prabangaus būsto ar žemės sklypų – pašnekovo vertinimu, laukiamas kainų augimas, nes visur šiandien esama pasiūlos deficito.
Finansų analitikas Marius Dubnikovas, kalbėdamas „Lietuvos ryto“ televizijos laidoje „Nauja diena“, pajūrio NT rinką išskyrė kaip zoną, kurioje galima įžvelgti tam tikrą perkaitimą.
„Čia NT kainos, ko gero, yra neadekvačios, padiktuotos to, kad žmonės iš dalies uždaryti Lietuvoje, vengia kelionių į užsienį ir bando susispiesti 100 km pajūrio, kurį turime.
Palyginus tą patį NT Palangoje ir Latvijos Jūrmaloje, pamatytume, kad kainos skiriasi du ar netgi tris kartus. Tai atrodo ganėtinai keistai. Situacija pajūryje pavojinga, tačiau gyvenamojo būsto didžiuosiuose miestuose įperkamumas kol kas nerodo perkaitimo“, – kalbėjo M.Dubnikovas.
D.Poderis iš LB taip kurortinius miestus, tokius kaip Palanga ar Birštonas, paminėjo kaip vietoves, kur būsto paklausa mažiausiai tvari. Tačiau LB grėsmių visai būsto rinkai dėl mažiau tvarios būsto paklausos kurortuose neįžvelgia, kadangi toks būstas sudaro nedidelę visos būsto rinkos dalį.
Rinka akivaizdžiai kaista
Vis dėlto LB Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas portalui lrytas.lt teigė, kad nors disbalansų būsto rinkoje nematyti, rinka akivaizdžiai kaista.
„Riziką būsto rinkoje didina tai, kad būsto pardavimai šiais metais yra gerokai išaugę, ir nors nuo pavasario aukštumų kiek sumažėję, vis dar yra istoriškai aukšti.
Kartu su pardavimais sparčiai auga ir būsto kainos: rugsėjį jų metinis augimo tempas siekė 17–19 proc. ir buvo didžiausias nuo 2008 m.
Sparčiai augant kainoms didėja būsto kaip investicijos patrauklumas, tai prisideda prie ir taip išaugusios paklausos“, – kalbėjo D.Poderis.
Stipriai kyla ir skolinimas būstui įsigyti: kredito įstaigų būsto paskolų portfelis auga sparčiausiu tempu nuo 2009 m., o per pirmus 9 šių metų mėnesius naujų būsto paskolų srautas buvo 49 proc. didesnis nei prieš pandemiją 2019 m. LB taip pat stebi padidėjusį būsto pirkimų investicijai skaičių imant būsto paskolą. Tai didina netvaraus skolinimo riziką.
Tačiau, D.Poderio teigimu, galimo rizikų susiformavimo būsto rinkoje tikimybę mažina sparčiai augantys gyventojų atlyginimai ir santaupos ir dėl to esantis geras namų ūkių atsparumas galimiems sukrėtimams. Lietuvos namų ūkių įsiskolinimas taip pat yra vienas mažiausių euro zonoje. Nors skolinimas būsto įsigijimui pastaruoju metu spartus, šiuo metu galiojantys skolinimo standartai neprastėja, o būsto pirkimų su paskola dalis nedidėja.
Finansų analitikas M.Dubnikovas ramina – Lietuvoje dar tikrai neturime NT burbulo: NT kainos auga kartu su pajamomis, santaupomis, matome rekordinius indėlius bankų sąskaitose. Anot jo, apie iškreiptą ir perkaitusią rinką reikėtų kalbėti, jei NT kainuotų daugiau nei 20–25 m. nuoma.
Savi namai – tik turtuoliams?
Nors būsto kainų augimo tempas šiais metais pralenkė atlyginimų augimo tempą, būsto įperkamumas vis dar yra panašus į 2019–2020 m. lygį. Be to, įperkamumas Lietuvoje yra vienas geriausių tarp Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos valstybių.
„Vis dėlto, sparčiam kainų augimui užsitęsus ar sulėtėjus atlyginimų augimui, įperkamumas galėtų reikšmingai suprastėti. Būsto rinkos tvarumą galėtų sustiprinti NT mokestis, mažinantis būsto kaip investicijos patrauklumą (pavyzdžiui, su progresyviu tarifu) ir nesudarantis galimybių mokesčio išvengti. Esant poreikiui, Lietuvos bankas galėtų naudoti papildomas per kredito teikimą būsto rinką veikiančias priemones siekiant užtikrinti tvarią rinkos raidą“, – vardijo D.Poderis.
„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Š.Tarutis nesutinka su nuomone, kad neilgai trukus savas būstas Lietuvoje taps prieinamas tik išrinktiesiems.
„Tokią prognozę laikau per daug pesimistine. Šiuo metu būsto įperkamumas Lietuvoje yra aukštas, tą patvirtina ir komerciniai, ir centrinis bankai. Vertinant būsto kainas, žmonių pajamas ir finansavimo sąlygas, situacija yra gera ir iki ribos dar pakankamai toli.
Iš kitos pusės, reikėtų vertinti ir lūkesčius. Pavyzdžiui, Vilniuje kai kurie rajonai dar prieš metus dvejus buvo įperkami beveik kiekvienam norinčiam, tačiau miestas turi savo verčių zonas, kurios priklauso nuo vietos prestižo. Dabar natūraliai tokie rajonai, kaip, pavyzdžiui, Šnipiškės, tapo prestižiniu dėl infrastruktūros, CBD (angl. „Central Business District“) ir centro kaimynystės, todėl jame kainos augo daugiau nei kitose vietose ir čia būstą įpirkti gali aukštesnes pajamas gaunantys žmonės, kvalifikuoti specialistai.
O spartų atlyginimų augimą ekonomistai projektuoja dar bent keliems metams į priekį, todėl būsto įperkamumas visuotine problema netaps“, – ramino Š.Tarutis.
Klaipėda kelia klausimų
NT bendrovė „1Partner LT“ turi savo būsto indeksą, kuris parodė, kad antrinėje rinkoje bendras butų kainų lygis Vilniuje per 10 šių metų mėnesių padidėjo 18,1 proc. (265 eurai/kv. m) iki 1734 eurų/kv. m. Kaune vidutinis butų kainų kilimas siekė 23,1 proc. (224 eurai/kv. m) iki 1192 eurų/kv. m. Klaipėdoje fiksuotas 17,4 proc. kainų kilimas (177 eurai/kv. m) iki 1192 eurų/kv. m.
Vien per spalį Vilniuje vidutinė butų kaina padidėjo 1,2 proc. (20 eurų/kv. m), Kaune – 0,9 proc. (11 eurų/kv. m), Klaipėdoje – 2,7 proc. (31 euras/kv. m).
Vilniuje centrinėje miesto dalyje, Senamiestyje, Naujamiestyje, Žvėryne, Užupyje, senos statybos butų kainos per 10 šių metų mėnesių padidėjo 22,3 proc. (483 eurai/kv. m) iki 2655 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina šioje zonoje padidėjo 1,7 proc. (44 eurai/kv. m).
Miegamuosiuose rajonuose arčiau centro, kuriuose daugiausia senos statybos gelžbetoniniai daugiabučiai, t. y. Žirmūnuose, Baltupiuose, dalyje Antakalnio ir Šnipiškių nuo šių metų pradžios senos statybos butų kainos padidėjo 16 proc. (236 eurai/kv. m) iki 1705 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,2 proc. (4 eurai/kv. m).
Pietinėje sostinės dalyje, kuriai priskiriami Naujininkai ir Vilkpėdė, per 10 šių metų mėnesių butai pabrango 9,1 proc. (132 eurų/ kv. m) iki 1577 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,1 proc. (1 eurų/ kv. m).
Sovietinės statybos miegamųjų rajonų zonoje, apimančioje Lazdynus, Karoliniškes, Viršuliškes, Justiniškes, Šeškinę ir Fabijoniškes spalio pabaigoje vidutinė senos statybos butų kaina siekė 1365 eurus/kv. m ir per 10 mėnesių padidėjo 18,7 proc. (215 eurų/kv. m). Per mėnesį kaina padidėjo 1,8 proc. (24 eurai/kv. m).
Pilaitėje per 10 šių metų mėnesių vidutinė senos statybos butų kaina padidėjo 20,7 proc. (241 eurai/kv. m) iki 1403 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,9 proc. (12 eurų/kv. m).
Šiaurinėje miesto dalyje, apimančioje Tarandės, Perkūnkiemio, Bajorų, Visorių, Santariškių rajonus, per 10 šių metų mėnesių butų kainos padidėjo 14,3 proc. (217 eurų/kv. m) iki 1736 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,6 proc. (10 eurų/kv. m).
Kauno centre, senamiestyje vidutinė senos statybos butų kaina per 10 šių metų mėnesių padidėjo 14,5 proc. (223 eurai/kv. m) iki 1755 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,3 proc. (5 eurai/kv. m).
Šiaurinėje Kauno dalyje, apimančioje daugiausiai senos statybos sovietmečiu statytus daugiabučius, per 10 šių metų mėnesių vidutinė senos statybos butų kaina padidėjo 22,9 proc. (214 eurų/kv. m) iki 1151 euro/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 1,2 proc. (14 eurų/kv. m).
Vakarinėje miesto dalyje, apimančioje Vilijampolę, Šilainius, per 10 šių metų mėnesių vidutinė senos statybos butų kaina padidėjo 29 proc. (257 eurai/kv. m) iki 1142 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,2 proc. (2 eurai/kv. m).
Klaipėdos centre, Senamiestyje per 10 šių metų mėnesių vidutinė butų kaina padidėjo 18,5 proc. (242 eurai/kv. m) iki 1546 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 1,4 proc. (21 euras/kv. m).
Pietinėje Klaipėdos dalyje, esančioje arčiau miesto centro, per 10 šių metų mėnesių vidutinė butų kaina padidėjo 14,3 proc. (152 eurai/kv. m) iki 1214 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 2,4 proc. (28 eurai/kv. m).
Kiek toliau nuo centro esančiuose pietiniuose senos statybos rajonuose vidutinė kaina nuo šių metų pradžios padidėjo 19,6 proc. (171 euras/kv. m) iki 1044 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 3,5 proc. (36 eurai/kv. m).
Šiaurinėje Klaipėdos dalyje, kur gerokai daugiau naujesnės statybos būsto, per 10 šių metų mėnesių butai antrinėje rinkoje pabrango 12,1 proc. (185 eurai/kv. m) iki 1715 eurų/kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,9 proc. (15 eurų/kv. m).
Pasak „1Partner LT“ direktoriaus Viktoro Račkovskio, itin spartus spalio mėnesio kainų kilimas Klaipėdoje kelia įvairių klausimų. Galbūt tai yra vienkartinis kainų pokytis ir artimiausius mėnesius matysime kainų stabilizaciją, tačiau galbūt tai yra ir tam tikra brangstančio pajūrio įtaka.
„Šiuo metu Klaipėdoje būstas yra pigiausias visame pajūrio segmente, todėl tenka pastebėti, kad vis dažniau potencialių pirkėjų ar investuotojų akys krypsta į uostamiesčio rinką. Kol kas sunku prognozuoti, kaip keisis būsto kainos Klaipėdoje, bet jei Palangoje ir Šventojoje toliau tęsis dabartinės brangimo tendencijos, labai tikėtina, kad Klaipėda taps vis įdomesnė potencialiems antrųjų namų pirkėjams, todėl tokių spartaus kainų kilimo mėnesių galime pamatyti ir daugiau“, – prognozavo V.Račkovskis.
