– Pone Arnoldai, kas NT rinkai nutiko vasario 24 dieną?
– Vasario 24 dieną gal nieko nenutiko, bet po to viskas rutuliojosi labai įdomiai. Neįvyko didelis kritimas, kurio galbūt dauguma tikėjosi. Baimių galbūt buvo pirmas 2-5 karo dienas, kai galvojome, kad Rusija greitai pravažiuos Ukrainą ir tada greičiausiai atvažiuos pas mus. Po savaitės, kai tai neįvyko, žmonės pamatė, kad Rusija nėra tokia stipri, tad NT rinka labai greitai grįžinėja į buvusį ritmą.
– Pandemija NT rinką buvo išjungusi daug ilgesniam laikotarpiui negu karas.
– Praktiškai 3 mėnesiams. Pirmaisiais 2 pirmojo karantino mėnesiais buvo visiškas štilis – tiek kalbant apie vystytojų pardavimus, tiek apie antrinę rinką. Dabar vystytojai turi mažesnius pardavimus, bet jie vis tiek yra kokius 3 kartus geresni negu per pirmą karantiną, o antrinėje rinkoje praktiškai net nebuvo jokios duobės. Kai kuriuose miestuose arba segmentuose kovas netgi buvo geresnis už sausį ar vasarį.
Bet karo baimė būtų užsitęsusi, jei neturėtume infliacijos. Bet dabar ji alsuoja į nugarą, ir gana stipriai. Žmonės ją jaučia dabar, o Rusijos grėsmė jiems atrodo tokia blankstanti – bent aš taip interpretuoju tuos skaičius, kuriuos dabar matau.
– Pone Sauliau, ką jūs matote?
– Aš taip pat matau situaciją labai panašiai. Šiuo metu NT rinka yra tokioje įdomioje kryžkelėje. Iš vienos pusės, yra karo grėsmė – nebūtinai tikro, o galbūt ekonominio karo, kalbama, kad į Lietuvą gali ateiti prasti laikai. Iš kitos pusės, į nugarą alsuoja infliacija.
Dabar dar turime 30 tūkst. ukrainiečių, kurie galbūt visą laiką Lietuvoje negyvens, bet vis tiek šiuo metu jau turime paaugusią paklausą būstui, įtampą nuomos rinkoje. Tada taip išeina, kad ekonominiai faktoriai lyg ir kaitina rinką toliau – bankų finansavimo sąlygos iš principo nesuprastėjo, apie atlyginimų mažinimą kalbų nėra, infliaciniai lūkesčiai, panašu, kad didins atlyginimus.
Iš kitos pusės, yra nerimas, o kas bus su Lietuva ateityje? Tad tie pirkėjai, kurie neturėjo nuomonės dėl būsto įsigijimo, dabar plėšosi ir negali apsispręsti, ką daryti. O tie, kuriems galimai viskas aišku ir kurie nejaučia karo grėsmės, tikėtina, kad drąsiai investuos į NT, nes turės lūkesčių, kad tie veiksniai, dėl kurių NT kainos kyla, turėtų išlikti.
Apskritai dabar labai nevienareikšmiška situacija. Karantino metu viskas atrodė gana baisu: kad viskas stoja, ateina mirtis, žmonės buvo labai neužtikrinti dėl ateities. Nors buvo manančių, kad pasaulis mes pinigus į situacijos gelbėjimą ir galbūt didės infliacija, bet visgi tokių nebuvo daug, mažai kas to tikėjosi – tuo metu buvo negatyvus fonas.
O dabar tas fonas yra labai dviprasmiškas – ekonominiai veiksniai NT rinką toliau tempia į viršų, bet karo baimė stabdo rinką. Taip dar nėra buvę. 2014 metais situacija buvo kitokia, nes ir Rusija oficialiai nekariavo, ir ekonomika tuo metu kilo daug mažesniais tempais, tad tie veiksniai, kurie tempė NT rinką, buvo kur kas silpnesni. Todėl tada rinka gana greitai sureagavo ir šiek tiek įšalo. O dabar turime didesnę grėsmę nei 2014 metais, bet ir didesnį ekonomikos augimą.
– Paklausa atsigauna, ji antrinėje rinkoje yra beveik tokia pati, kaip prieš karą. Pirminė rinka rodo šiek tiek mažesnius skaičius, bet irgi sugrįžta į buvusią prieš vasario 24 dieną. Pone Arnoldai, ar dar turėsime tokius laikus, kaip prieš vasario 24 dieną?
– Pardavimų apimtys šiemet gal nebus tokios, kaip buvo praeitais metais, nes tada buvo fiksuojami visi rekordai namų, butų segmente, vien Vilniuje buvo parduoda virš 7 tūkst. naujos statybos butų, kai iki tol per metus būdavo parduodama 4-5 tūkst.
Praeitų metų kovą buvo parduota 1,1 tūkst. butų, kai 2012 ar 2013 tiek buvo parduota per visus metus. Dėl to vystytojai nemažai pakėlė kainas, antrinėje rinkoje jos irgi pakilo, o tai šiek tiek atfiltravo dalį pirkėjų, todėl tas tempas metų pabaigoje prilėtėjo.
Šiuos metus irgi pradėjome panašiu tempu, kaip pabaigėme praeitus. Todėl šie metai būtų buvę šiek tiek prastesni, bet apimčių prasme vis tiek labai geri, bet vystytojams šiek tiek pakišo koją prasidėjęs karas. Pardavimai krito, bet greičiausiai jie vėl po truputį grįš į prieš tai buvusį lygį.
Paklausa antrinėje rinkoje taip stipriai nenukrito dėl to, kad vystytojai prarado dalį pirkėjų, kurie nuėjo į tą antrinę rinką. Pirkėjai šiandien nori arba pastatyto, arba baigiamo statyti būsto – nebenori pirkti iš brėžinių, kaip anksčiau, tad pirkėjams grįžti pas vystytojus prireiks laiko. O antrinėje rinkoje ta paklausa yra grįžusi: žiūrint į kovo mėnesio pardavimus, matyti, kad vidurkis daugelyje miestų labai panašus į praeitų metų kovą.
Kiti mėnesiai gali parodyti gal netgi daugiau tos paklausos. Būsto reikės ukrainiečiams, kažkas galbūt susigundys pirkti nuomai, nes nuomos kainos irgi šoktelėjo, o jos pasiūla sumažėjo per pusę. O dar net vasara neprasidėjo. Sunku dabar kažką net bandyti prognozuoti, dar galime būti labai nustebinti. Ta pati Rusija dar gali padaryti kažkokių kosmosų, o tada mūsų visos šitos kalbos tebus juokingi prisiminimai.
– Pone Sauliau, perkamoji galia paklausai yra labai svarbi. Ar ji išliks? Ar žmonės pirks taip, kaip anksčiau?
– Su perkamąja galia viskas yra gerai, dabartinis kainų lygis yra daugmaž toks, koks 2019 metais. Tai nebuvo rekordiniai metai, bet žmonės daugiau ar mažiau nejuto jokių problemų. Tada rinka atrodė pilna potencialo.
– Bet ar nepradės žmonės išvežinėti pinigų iš Lietuvos? Pirkti turto kažkur užsienyje?
– Visgi dauguma perka nuosavą būstą. Jeigu neplanuoji išvažiuoti, tai turbūt neišveši ir pinigų. Tad rinka turbūt labiau turėtų nukentėti nuo investuotojų, kurių dalis nėra didelė. Dabar apskritai galbūt labiau verta pinigus investuoti ne į NT Lietuvoje, bet į kriptovaliutas, kažkur kitur. Bet, kai pamatai, kad Lietuvoje staiga yra pagausėję gyventojų, nuomos pajamos auga, yra pagunda investuoti į NT.
Bet dauguma investuotojų diversifikuoja savo investicijas. Todėl sakyčiau, kad tikrai bus tokių, kurie prieš kelis mėnesius planavo pirkti NT, bet savo planus pakeitė, bet gali atsirasti ir tokių, kurie neplanavo pirkti NT dėl mažos grąžos, bet dabar gali susimąstyti, kad galbūt visgi ir verta.
Tad problemų dėl perkamosios galios nėra. Problema būtų tada, jei pradėtų mažėti atlyginimai, darbo vietų. Bet pinigų, kad palaikytų dabartinį ir net aukštesnį NT kainų lygį, užteks, lietuviai turi sukaupę nemažus indėlius. Dabar didžiausias iššūkis yra psichologija – ne galimybė, o noras ir apsisprendimas pirkti.
– Pone Arnoldai?
– Tam tikras kapitalo išvežimas labiau yra potenciali problema mūsų pajūrio rinkai. Ten yra daugiausiai perkama antrų, trečių būstų. Jau iki šiol žmonės pasvarstydavo, ar čia Palangoje už 3,5-4 tūkst. eurų už kvadratinį metrą pirkti būstą, ar kokioje Tenerifėje už 2,5-3 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.
Aišku, tada žmonės sverdavo, kad į Tenerifę būtų sunkesnė kelionė, toli iki oro uosto, nėra kur palikti automobilio, yra kalbos barjeras, o Palangoje būstas netoli, vis tiek daugmaž savi žmonės, o užsienyje, jei bus problemų, neras teisybės ir t. t., tad tų nepatogumų perkant būstą užsienyje tikrai yra.
Bet dabar, kai matome, kad tas būstas užsienyje dar gali būti šeimos išsigelbėjimas, o ir diversifikacija atsiranda, nes juk matėme pavyzdžių, kai Ukrainoje turėję kelis butus, namus, prekybines patalpas ukrainiečiai viską prarado vienu ypu. Pasirodė, kad, kai diversifikuoji investicijas skirtinguose miestuose, segmentuose, tai nėra visiškai pilna diversifikacija.
Tad dabar manau, kad daugiau žmonių norės išeiti iš komforto zonos, nepabijos papildomų administracinių niuansų, kad turėtų kažką saugaus. Tad kažkiek pinigų iš šalies nutekės, bet ne tiek daug.
– Pone Sauliau, bet ar bus ką pirkti?
– Jei perki iš brėžinių, visada yra. Bet situacija dabar sudėtinga, netgi plėtotojai pripažįsta, kad galimai gali nesilaikyti savo terminų, sutarčių, nes atsiranda rimtos problemos. Jeigu perki iš patikimo plėtotojo, problema tik ta, kad viskas užsitęs ilgiau, tikėtina, kad nebus keičiamos jokios sutarties sąlygos.
Bet, kalbant apie mažiau patyrusius, mažiau finansiškai pajėgius plėtotojus, gali būti kitaip. Viena iš priežasčių, dėl kurių nukentėjo naujos statybos segmentas, buvo ta, kad didžioji dalis pasiūlos yra dar nerealizuota, todėl žmonės nerimauja, ar verta eiti į ilgalaikius įsipareigojimus su plėtotoju, kai situacija nelabai aiški, o, galų gale, net ir dalis plėtotojų patys sustabdė pardavimus nežinodami, ką gali pasiūlyti. Tai buvo susitraukimas iš abiejų pusių.
Kaip bus su pasiūla, sunku pasakyti. Kai kurie projektai tikrai vėluos, o kaip bus su kainomis, niekas nežino. Ar tai laikinas šokas ir tos tiekimo grandinės atsistatys, kaip buvo po karantino? Dabar problema yra su tiekimo grandinėmis ir kainomis. Panašu, kad infliacija praeis per visą Europą ir tas medžiagų brangimas bus. Dauguma plėtotojų baigs projektus, bet bus tokių, kurie sustabdys arba net nepradės projektų.
– Pone Arnoldai, sakoma, dabar sutartys su rangovais pasirašomos be dviejų dalykų: laiko ir kainos.
– Tai pagrindinė problema, dėl ko vystytojai paskutiniu metu nesiima tų masinių statybų, kaip anksčiau. Pasiūla traukiasi dėl didelės nežinomybės, jau yra ne vienas pavyzdys, kai vystytojai, paskubėję paleisti pardavimus, nesuvaldė statybų eilutės ir vos ne iš savęs turi dengti išlaidas, nelieka pelno. Tada jau tenka nutraukti susitarimus ir patirti reputacinę žalą. Bet tokių vystytojų nebuvo daug.
Kita problema ta, kad NT rinka nemažai priklauso nuo apyvartumo, sandorių skaičiaus. Didelė dalis sandorių vyksta su paskolomis, o tai yra naujų pinigų įliejimas į rinką. Po to jie cirkuliuoja ir, kiek esu daręs priklausomybinių grafikų, kiek per metus padidėja žmonių įsiskolinimas, tiek paauga NT kainos.
Vėlgi galima hipotetiškai kelti klausimą: jeigu vystytojai statys mažiau, mažiau parduos, žmonės mažiau nupirks ir mažiau pasiskolins, į rinką pradės ateiti mažesnis kiekis pinigų ir galime matyti mažesnį kainų kilimą, nes bus mažesnis rinkos greitis. Tada vėl gal atsirasti naujų minčių: gal nebeverta pirkti? Gal kainos nebekils? Aišku, infliaciją skatina statybinių kaštų kilimas, bet visgi tai yra vystytojų galvos skausmas.
O tada klausimas, ar jie tą galvos skausmą galės perkelti pirkėjams? O tada viskas priklausys nuo pirkėjų lūkesčių, kaip jie į tai žiūri. Tad gali nutikti visokių įdomių dalykų. Bet, kai vystytojai neturi didelės konkurencijos dėl mažos pasiūlos, faktas, kad tikimybė, jog jie permes visus savo kaštus ir rūpesčius pirkėjams, yra gana nemaža.
– Pone Sauliau, koks gali būti geriausias ir blogiausias scenarijus?
– Čia jau reikėtų kalbėti ne apie rinką, o apie pačią politinę situaciją. Blogiausiu atveju pasaulis nesuvaldys Rusijos agresijos, o mes būsime potencialiausias jų taikinys. Bet net ir tuo atveju žmonės nepabėgs iš šalies, kol nėra akivaizdžių karo požymių.
Todėl blogiausias scenarijus Lietuvos NT rinkai būtų, jei karo suvaldymas negatyviai paveiktų žmonių lūkesčius. Tada ir užsienio investuotojai atsargiau žiūrėtų į Lietuvą ir stabdytų naujus projektus arba net iškeltų esamus. Tada galėtume turėti kainų kritimą. Neįsivaizduoju dvigubo kainų kritimo, bet keliasdešimt procentų per kelis metus kainos galėtų nukristi. Tai būtų realus scenarijus, jei tiek žmonės, tiek investuotojai manytų, kad potencialiai esame Rusijos taikinys.
O jei konfliktas įšals, kaip buvo prieš 8 metus, ar pakryps Vakarų pasaulio naudai, tada jau galime stebėti gana didelį kainų kėlimą, nes pinigų rinkoje yra, noro yra, o pasiūlos tuo metu nėra. Galime turėti tokią pačią situaciją, kaip 2020 metų pabaigoje-2021 metų pradžioje.
