Pripažįsta jau ir NT rykliai: rinka vėsta, pardavimai drastiškai krinta, dalis būstų liks nepastatyti

Nepaisant to, kad būstą Lietuvoje įpirkti vis dar itin sudėtinga, pranešama apie pradėjusius ryškėti pirmuosius rinkos vėsimo ženklus: būsto sandorių skaičius mažėja, krinta susidomėjimais būstais iš brėžinių. Kokios priežastys tai lemia ir ką sako apie būsimas rinkos tendencijas?

NT rinka vėsta.<br>G.Bitvinsko nuotr.
NT rinka vėsta.<br>G.Bitvinsko nuotr.
A.Antanavičius.<br>J.Stacevičiaus nuotr.
A.Antanavičius.<br>J.Stacevičiaus nuotr.
NT rinka vėsta.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
NT rinka vėsta.<br>V.Ščiavinsko nuotr.
NT rinka vėsta.<br>G.Bitvinsko nuotr.
NT rinka vėsta.<br>G.Bitvinsko nuotr.
Daugiau nuotraukų (4)

Kotryna Tamkutė

Sep 28, 2022, 5:00 PM

Apie tai „Žinių radijo“ laidoje įžvalgomis dalijosi nekilnojamojo turto rinkos analitikas, įmonės „Real data“ vadovas Arnoldas Antanavičius.

– Kaip šiandien sekasi NT statytojams, plėtotojams, pardavėjams ir pirkėjams?

– Yra tam tikri vėsimo ženklai. Rinka yra sulėtėjusi, sandorių mažiau, o pagrindinė to priežastis – kainų lygis. Kai kainos tampa arba per didelės, arba kai gyventojai dėl kitų priežasčių nebesiveržia pirkti NT, rinka sulėtėja.

Vystytojai paskutiniu metu gyvena sudėtingiau, nes susiduria su vidinėmis pasiūlos struktūros problemomis – jie ne vienerius metus statė lėčiau negu pardavinėjo, arba pirkėjai išpirkdavo greičiau nei vystytojai spėdavo pastatyti.

Dabar naujos statybos rinkos pasiūloje didžioji dalis yra nebaigti statyti būstai, dažnu atveju dar tik esantys brėžiniuose. Dabar yra stiprus kritimas lyginant su statistika prieš metus.

O antrinėje, senos statybos, rinkoje, kur nusipirkus būstą galima iškart jame gyventi ar išnuomoti, tokio drastiško kritimo nėra. Jis pakritęs apie 10–15 proc. lyginant su praėjusiais metais. Tačiau lyginant 10–15 metų perspektyvoje šie metai yra vieni geresnių.

Bet kol kas negalima piešti niūrių scenarijų. Dabar yra labiau toks rinkos stabtelėjimas bandant suprasti, kas laukia toliau. Yra daug baimių dėl rudens, kas lemia tokį atvėsimą.

– Vienu metu gyventojai nemažai pirko būstus iš brėžinių – „pažadus“. Ar šiandien toks noras vis dar tebėra, ar jo jau mažėja?

– Šiandien stipriai sumažėjęs „pažadų“ pirkimas. Tai siejama su karo pradžia Ukrainoje, su sutrūkinėjusiomis logistikos grandinėmis, atsiradusiais įvairiais vėlavimais, tuo, kad vystytojai peržiūri savo projektų kainodarą.

Taip pat pirkti „pažadus“ yra sudėtinga ir dėl to, kad, matydami perspektyvą, jog potencialiai palūkanų normos didės, labai sunkiai galime įsivertinti, kokios bus bankų finansavimo sąlygos po metų ar pusantrų, kai bus baigtas statyti daugiabutis.

Sunku priimti sprendimą pirkti „pažadą“, kai nežinai, ar bankai skolins ir kokiomis sąlygomis, o greičiausiai jos bus prastesnės nei šiandien. Dalis atsisako įsipareigoti pirkti, matydami niūrias prognozes, jie linksta palaukti.

Situacija stipriai pasikeitusi, nes anksčiau žmonės tikėjo, kad nėra ko laukti, būdavo dažna situacija, kad statomo projekto kaina tik kildavo, tad tie, kas nusipirkdavo būstą anksčiau, džiaugdavosi lengvais pinigais, kai projektą užbaigdavo. Aišku, tą leido padaryti ir rinka. Anksčiau buvo aišku, kad bankų politika nesikeis, kad pinigų kaina bus maža, o dabar neapibrėžtumo ir žmonių baimių gerokai daugiau.

– Ar išsitęsė laikotarpis nuo apsisprendimo pirkti būstą iki jo įsigijimo?

– Naujos statybos segmente tai matyti labiau, nes ir patys vystytojai ne visada tiksliai pasako, kada bus baigti projektai ir bus galima daryti sandorį, kai kurie vystytojai dar bando apsisaugoti pasilikdami galimybę pakoreguoti kainą, jeigu keisis statybų kaštai, o tai nėra patrauklu pirkėjams. Kuo daugiau įvairių klaustukų, tuo labiau žmonėms reikia pagalvoti.

Antrinės statybos rinkoje situacija aiškesnė. Jeigu žmogui galimybės leidžia pirkti jam patikusį būstą, tai jis ir daro sandorį. Kelis mėnesius atgal buvo palankus laikas pirkti būstą nuomai, investicijai, nes nuomos kainos buvo pakilusios. Šis procesas jau nesiskyrė nuo ankstesnių laikų.

– Kaip būstų pirkėjų nuomai lūkesčius veikia būsimos šildymo, elektros kainos?

– NT rinkoje lūkesčiai dažniausiai turi didelę reikšmę. Kai kurie rinkos dalyviai net stengiasi viešojoje erdvėje palaikyti vienokį ar kitokį toną, kad pirkėjų lūkesčiai eitų norima linkme. Visos baimės turi nemažą įtaką rinkai, kai žmonės išsigąsta arba permąsto savo pasirinkimą.

Šiaip nuomos rinkos baimės tiek neveikia, kiek veikia konkurencinė aplinka, rinkos balansas. Paskutiniu metu matome gana sparčiai kylančią pasiūlą – galbūt dalis suskubo pirkti butus nuomai norėdami pasinaudoti pakilusių kainų aplinka, galbūt kita dalis nuomojamų būstų atsilaisvino dėl to, kad kainos pakilo į pernelyg didelį lygį ir ne visiems tai tapo patrauklu ir įperkama.

Teko girdėti įvairių istorijų – kai kurie jauni žmonės net ir išvyksta iš didmiesčių, nes jiems tapo per brangu išgyventi juose, kai kurie ukrainiečiai grįžta į savo šalį.

Panašu, kad baimės laikotarpis pasibaigė ir nuomos rinka dabar išgyvena jau priešingą efektą – iš suspaustos paklausos turime stipriai iššokusią pasiūlą. Tai dabar lemia šiek tiek niūresnes nuotaikas nuomos rinkoje iš nuomotojų pusės: jie dabar mato didėjančią konkurenciją, potencialų kainų mažėjimą, nes reikės ieškoti nuomininkų – ypač šį šildymo sezoną, kai kainos bus galbūt gąsdinančios.

Bet matome, kad dujų kainos tarptautinėse biržose nebėra tokios gąsdinančios, nors vienu metu jau atrodė, kad jos šaus į protu sunkiai suvokiamas aukštumas. Esu linkęs manyti, kad gąsdinimų dėl šildymo kainų yra daugiau, negu kad bus kažkas realiai.

Bet, kol ta ramesnė realybė dar neįvyko, tol žmonės prisibijo, ir jų pasyvesni sprendimai – gal nebeverta investuoti, gal palaukti kainų korekcijos? – persikelia į NT rinką.

– Minėjote, kad „iš suspaustos paklausos turime stipriai iššokusią pasiūlą“. Kaip tada keičiasi būstų nuomos kainos? Vienu metu jau kalbėjome, kad išsinuomoti būstą Vilniuje jau kainuos tiek pat, kiek Berlyne. Ar tos kainos jau pasiekė tokį piką, ar vis dėlto jos normalizuojasi?

– Kol kas dar nepastebime nuomos kainų pamažėjimo, galbūt nuomotojai dar randa besinuomojančių už aukštesnes kainas, nes visi stengiasi uždirbti daugiau. Bet manau, kad rinka sustatys viską į savo vietas. Jau tenka pastebėti, kad kai kuriuose segmentuose, mikrorajonuose tam tikri būstai jau nuomojami šiek tiek pigiau negu vasarą, piko metu.

Studentų antplūdis jau pasibaigė, ateina šildymo sezonas, manau, kad mėnesio-dviejų bėgyje jau turėtų prasidėti kainų normalizavimasis nuomos rinkoje, nes tas kainų lygis, kuris yra dabar, kuris labai greitai pakilo per keletą mėnesių maždaug 20–30 proc., nebuvo natūralus, nebuvo pagrįstas nei mūsų gyvenimo pagerėjimu, nei algų pakėlimu, o tiesiog tuo, kad įvyko momentinis gyventojų antplūdis – ukrainiečių, baltarusių, rusų – ir staiga prireikė būstų, kurių nebuvo tiek, kiek reikėjo.

Tai buvo tiesiog dirbtinis šokas, kuris, panašu, kad jau eliminuojasi, ir rinka dabar turi išleisti šiek tiek garo, nes nepanašu, kad nuomos kainos būtų racionalios, žiūrint per mūsų ekonominę, pajamų, perkamosios galios prizmę.

– Kiek ši ekonominė situacija su dideliu apibrėžtumu, augančiomis kainomis yra panaši į tą, kurią išgyvenome 2008–2009 metais?

– Kažkiek panaši, bet kažkiek ir labai priešinga. Panašu dėl to, kad gyvename didelio pinigų kiekio aplinkoje, kai žmonės iki šiol noriai pirko NT, tikėjosi kainų kilimo. 2008 metais buvo labai didelės statybų savikainos, statybininkai važinėdavo naujais, prabangiais automobiliais, o kvalifikuotas darbas būdavo apmokamas gerokai mažiau nei statybų sektoriuje. Kažkiek tokių dalykų matyti ir dabar.

Tačiau esminis skirtumas – per aną pakilimą pinigų antplūdis buvo nemažas, bet krizė prasidėjo tada, kai jis buvo sustabdytas, kai bankai nustojo skolinti. Tam buvo objektyvios priežastys – tam tikrų bankų bankrotai, finansinis sektorius išgyveno neapibrėžtumo laikotarpį, kurio metu stengėsi išgyventi, todėl buvo užsukti finansiniai kraneliai.

O dabar gyvename priešingoje atmosferoje – centriniai bankai labai aktyviai dalyvauja pinigų politikoje, pinigų kiekiai nuolat didinami ir komerciniai bankai gana noriai toliau dalina paskolas.

Kol tai tęsiasi, tol situacija, galima sakyti, yra kardinaliai priešinga, nes būtent pinigų politika, kuri šiuo metu kažkuria prasme yra net atsaini, duoda mums aukštą infliaciją, viskas greitai brangsta ir kol kas ši situacija veda į kitokį rezultatą. Nors 2008 metais infliacija irgi buvo pradėjusi siekti dviženklius skaičius, tačiau ji greitai pasibaigė.

Šiuo metu gali kažkas nutikti ir centriniai bankai nustos teikti kiekybinį skatinimą, komerciniai bankai nustos dalinti paskolas, bet niekada nežinosi, kas nutiks nenumatyto. Bet pagal tai, kokie išreiškiami ketinimai, matyti, kad einama pinigų didinimo keliu, kuris sukuria tas pasekmes, kurias matome dabar. Nežinau, ar tas palūkanų kėlimas, kuriuo bandoma kovoti su infliacija, yra pakankama priemonė.

– Tas palūkanų normas kelia ir Europos Centrinis Bankas (ECB) ir JAV Federalinė rezervų sistema (FED), bet sakote, kad tai nėra pakankamas kėlimas stabdyti pinigų politiką, kuri buvo vykdoma?

– Tas palūkanų kėlimas yra bandymas parodyti, kad bandoma spręsti aukštos infliacijos problemą, bet ta aukšta infliacija, ekonomistų vertinimu, iš esmės atsiranda ne dėl mažų palūkanų normų, o dėl to, kad į rinką yra paleidžiami dideli kiekiai pinigų.

Aišku, kažkuria prasme tai priklauso nuo palūkanų normų – kuo jos mažesnės, tuo žmonės labiau nori skolintis. Taip pat ir valstybės labiau skolinasi, ir tuos pinigus dalina į kairę ir dešinę. Bet visa tai dar susiję ir su centrinių bankų kiekybine skatinimo politika – jie supirkinėja aktyvus ir didžiuliais kiekiais pinigų palaiko tą pinigų likvidumą.

Daug tinkamesnė priemonė būtų stabdyti tą pinigų srautą, kuris yra pirminė esamos aukštos infliacijos priežastis o palūkanų normos kėlimas yra toks bandymas dar daryti prielaidą, kad kylant palūkanų normai žmonės arba vyriausybės norės mažiau skolintis, ir tada tas pinigų srautas lėtės.

Bet tai nebūtinai yra garantuotas rezultatas, nes 2008 metais palūkanų normos buvo aukštesnės nei yra dabar, bet tiek žmonės, tiek valstybės gana noriai skolinosi, todėl turėjome burbulo laikus. To pagrindinė priežastis – žmonės žiūrėdavo, kiek jie sumokės palūkanų bankui ir matydavo rinkos situaciją, kad būstas brangsta 10, 15, 20 proc. per metus.

Tokiu atveju nėra didelio skirtumo, ar bankui sumokėsi 4 ar 6 proc. palūkanų – gali sumokėti ir 10 proc., jei lygiagrečiai būstas pabrangs 20 proc. per metus. Tos aukštesnės palūkanos savaime taip iškart nesustabdo noro skolintis, jeigu išlieka sąlygos ir žmonių lūkesčiai, kad jie vis tiek dar uždirbs ir tas uždarbis bus toks lengvas, nieko daug nedarant.

Aišku, centriniai, komerciniai bankai iš aukštesnių palūkanų uždirba daugiau pelno, tai jiems gal ir geras tas sprendimas. Bet kovai su infliacija 1–2 proc. pakėlimo, manau, tikrai neužtenka – tas kėlimas turėtų būti didesnis ir reikšmingesnis, kad jau tikrai pradėtų atrodyti skausmingai ir potencialiems pirkėjams, ir valstybėms.

Bet klausimas, ar centriniai bankai ryšis labai aukštai kelti palūkanų normas, nes tai tada galėtų lemti ir tam tikrų valstybių nemokumo problemas, ypač Pietų Europoje, kur valstybės yra daug prasiskolinusios ir ten kiekvienas pakėlimas būtų labai skausmingas.

Tai tikriausiai centriniai bankai turės rinktis iš dviejų blogybių – ar žudyti tam tikrų valstybių ekonomikas, ar kažkaip pabandyti įtikinti rinkas, kad jie kovoja, bet infliacija išlieka aukšta ir tiesiog gyvensime aukštesnėje infliacijoje.

UAB „Lrytas“,
A. Goštauto g. 12A, LT-01108, Vilnius.

Įm. kodas: 300781534
Įregistruota LR įmonių registre, registro tvarkytojas:
Valstybės įmonė Registrų centras

lrytas.lt redakcija news@lrytas.lt
Pranešimai apie techninius nesklandumus pagalba@lrytas.lt

Atsisiųskite mobiliąją lrytas.lt programėlę

Apple App Store Google Play Store

Sekite mus:

Visos teisės saugomos. © 2024 UAB „Lrytas“. Kopijuoti, dauginti, platinti galima tik gavus raštišką UAB „Lrytas“ sutikimą.