Neretai tokia nuomonė kyla dėl nepakankamo finansinio raštingumo, kadangi dauguma žmonių, galvodami apie investavimą, mąsto tik apie savo turimus pinigus. Tuo tarpu finansiškai sėkmingi žmonės žino, kad vienas iš galingiausių svertų investuojant yra kitų žmonių pinigai. Žinoma, tam, kad tuo pasinaudoti tinkamai, pirmiausia reikia turėti pakankamai finansinio raštingumo žinių.
Pateiksime jums keletą idėjų, kaip investuoti į NT panaudojant šį svertą, kuriuos viename iš savo straipsnių mini Robertas Kijosakis − žinomas JAV verslininkas, investuotojas ir daugelio finansinio raštingumo ugdymo knygų autorius.
Įdarbinkite kitų žmonių pinigus, kurie dirbtų jums
Kai kalbame apie kitų žmonių pinigus (KŽP), dauguma žmonių būna tuo susižavėję, tačiau dažnai jiems tai atrodo baisu, nes nežino kaip rasti ir panaudoti KŽP.
Baimė yra įprasta žmonėms. Kai mes sužinome naują idėją, mūsų protas iš visų jėgų stengiasi sukurti priežastis, kodėl ši nauja idėja yra neteisinga arba kodėl ji nepavyks. Mūsų protas sako mums „niekas neduos tau pinigų“, „tu nerasi geros investicijos, kad pritrauktum kitų žmonių pinigus“, arba „kitų žmonių pinigų naudojimas yra per daug rizikingas,todėl geriau tiesiog atsidėk pinigus į savo pensijos fondą“.
Realybėje sunkiausia kitų žmonių pinigų pritraukimo dalis yra rasti tinkamą nekilnojamo turto sandorį. Tačiau net tai nėra sudėtinga, jeigu jūs skiriate laiko mokymuisi ir žinote kaip tokius sandorius surasti.
Kai jūs turite tinkamą sandorį, pritraukti KŽP yra pakankamai lengva, jeigu žinote, kur jų ieškoti. O kai jūs pradedate kurti savo NT portfelį, tai tampa dar paprasčiau. Žemiau pateikiame šešis patikrintus kitų žmonių pinigų (KŽP) šaltinius, kuriuos jūs galite panaudoti investuodami į NT.
Bankai
Daugelis žmonių šiais laikais yra bent kartą lankęsi banke ir domėjęsi arba ėmę paskolą būstui įsigyti su hipoteka. Tačiau tuo pačiu metu didelė dalis žmonių net nepagalvoja, kad tokiu būdu skolindamiesi pinigų iš banko jie naudojasi kitų žmonių pinigais, juk hipoteka yra kitų žmonių pinigų forma. Įprastai, užstatant turtą, bankai Jums suteikia 80 proc. jo vertės dydžio paskolą. Jūs, būdami pirkėju, pridedate likusius 20 procentų.
Ne visada būna būtent taip, tačiau tai neesminis skirtumas. Pirmo būsto pirkėjams, būna, bankai suteikia paskolą, kuri dengia ir 85 proc. jo kainos. Žinoma, yra tam tikrų papildomų sąlygų imant būsto paskolą kiekviename banke, pavyzdžiui, jūs privalote gyventi įsigyjamame būste ir t. t.
Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, kai įsigyjamas objektas yra tam tikrą dydžio arba tam tikros paskirties, jis traktuojamas nebe kaip gyvenamasis, bet kaip komercinis NT.
Tai reiškia, kad bet koks bankas, suteikdamas paskolą, atsižvelgs į objekto generuojamas pajamas, t. y. gaunamą pinigų srautą, o ne „rinkos kainą“, kaip daro būsto atveju. Dažnu atveju jeigu jūs galite padaryti taip, kad paskola dengtų ne tik dalį objekto įsigijimo kainos, bet ir objekto vertės padidinimo plano įgyvendinimą (pvz., remontą ar rekonstrukciją), jūs galite finansuotis didelę dalį savo kapitalinių išlaidų banko pinigais.
Kaip žinia, bankai yra konservatyvūs, taigi jeigu jūs siekiate investuoti mažai arba visiškai neinvestuoti savų pinigų į sandorį, bankai gali būti ne geriausias variantas. Kita vertus, tai gera vieta, nuo kurios galima pradėti.
Privatūs skolintojai
Tuo metu, kai bankai iš esmės yra viešos institucijos, kurioms taikomi aukšti reguliavimo reikalavimai, jūs galite dirbti su privačiais skolintojais arba įmonėmis, kurios nori investuoti į nekilnojamą turtą. Tai gali būti verslo angelų fondai, investicinės grupės ir daug kitų variantų. Jūs nustebsite, kiek daug egzistuoja institucijų, kurių pagrindinis tikslas − rasti gerų investicijų ir įnešti ten pinigus. Jūs nesunkiai galite rasti tokių skolintojų tiesiog paklausdami kitų jums pažįstamų investuotojų arba paieškoję internete. Iš privačių skolintojų galite skolintis ir per tarpusavio skolinimo platformas (P2P), kuriose taip pat galima skolintis ir investavimui į NT. Šios paskolos gali būti kiek brangesnės nei imant iš banko dėl didesnių palūkanų, tad įsivertinkite savo finansines galimybes.
Pardavėjas
Šiuo atveju NT objekto pardavėjas veikia kaip skolintojas. Yra daug priežasčių, kodėl pardavėjas galėtų norėti skolinti: galbūt jis pavargo nuo NT administravimo darbo arba gal jis ieško pastovių pajamų iš palūkanų, vietoje to, kad pasikliautų nuomos pajamų svyravimais.
Kadangi tai privatus sandoris, egzistuoja daug galimybių panaudoti tokį modelį − viskas priklauso tik nuo jūsų derybinių įgūdžių ir pasiekto susitarimo. Pardavėjas gali finansuoti visą arba dalį objekto kainos. Palūkanos gali būti mokamos, atsižvelgiant į rinką arba didesnės nei rinkoje, priklausomai nuo prisiimtos rizikos ir sutartų sąlygų. Pardavėjas gali gauti dalį pelno mainais už mažesnes palūkanas ir tai, kad jūs atliksite visą darbą administruodami ir įgyvendindami investicinį planą. Galimybės čia praktiškai neribojamos.
Jūs niekada nežinote, ar pardavėjas susidomės tokiu pasiūlymu, tačiau niekas neprieštaraus, jeigu paklausite arba pasiūlysite tokią idėją.
Investuotojai
Jeigu jūs turite gerą investicinį sandorį, bus lengva rasti privačių investuotojų, kurie norės į jį investuoti. Dažnai tai yra būdas, kaip jūs galite pritraukti pinigų pirkimo kainos daliai, kurią prašo sumokėti bankas, jeigu jūs imate paskolą.
Taigi, pavyzdžiui, jeigu jūs perkate butą ar patalpas ir bankas prašo jūsų prisidėti 25 proc. savo lėšomis, jūs galite pasinaudoti privačiais skolintojais arba investuotojais, kad pritrauktumėte didžiąją dalį pinigų, kurių reikia tiems 25 proc. padengti.
Tai reiškia, kad jūs turėsite paruošti rimtą investicinį pasiūlymą, kuriame parodytumėte investuotojams potencialą grąžą. Idealiu atveju, jūs jį turėtumėte pateikti ir bankui, taigi jis jau bus parengtas.
Būtent naudodamasis tokiu pinigų skolinimosi būdu R. Kijosakio patarėjas NT klausimais Kenas Makelrojus sėkmingai įgyvendina savo sandorius ir padidino savo investicinį portfelį nuo vieno buto iki tūkstančių vienetų daugelyje valstijų.
Kolektyvinis investavimas
Dar vienas būdas pasinaudoti KŽP svertu slypi bendradarbiavime. Kolektyvinis investavimas gali būti panaudojamas tiek plačiu mastu, tiek ir mažesnėje grupėje. Tarkime jūs randate NT sandorį ir pasiūlote jį įsigyti keliems draugams kartu, pasidalindami nuosavybę pagal investuotą pinigų sumą. Pasiderėję galite ir padidinti savo dalį mainais į tai, kad jūsų žinios padėjo rasti sandorį su geresne investicine grąža bei jūs apsiimsite administruoti sandorio įsigijimo bei vertės didinimo procesą.
Toks būdas puikiai tinka pradedant investuoti, nes sumažina riziką ją paskirstant tarp kelių investuotojų.Kolektyvinis investavimas taip pat leidžia pradėti investuoti didesniam žmonių kiekiui, kurie neturi didelio pradinio kapitalo.
Didžiausias iššūkis kolektyviniame investavime yra rasti draugų ar gerų pažįstamų, kurie norėtų kartu investuoti. Todėl verta ieškoti būdų, kaip susikurti aplinką, kurioje būtų daugiau tokių žmonių, atvirų bendradarbiavimui ir mąstančių panašiai kaip ir jūs bei ieškančių galimybių įdarbinti pinigus ir tobulėti.
Rekomenduojame pasidomėti Starfish Academy bendruomene, kurioje gausu tokių tikslų turinčių žmonių.
Pinigų srautas iš veiklos
Štai kada tikrai pasidaro linksma ir kodėl R. Kijosakio įsitikinimu NT yra vienas iš geriausių būdų padidinti Jūsų pinigų apyvartos greitį. Kai jūs randate gerą investicinį NT sandorį ir planuojate padidinti jo vertę, jūs galite išnaudoti tą patį objektą kaip priemonę generuoti pinigus iš „oro“ kitiems NT sandoriams ateityje. Pavyzdžiui, pakalbėkime apie minėtą R. Kijosakio patarėją, investuotoją K. Makelrojų. Kaip galbūt žinote, K. Makelrojus yra nekilnojamo turto magnatas, kuris specializuojasi butų rinkoje – daugiabučių namų NT klasėje.
K. Makelrojus ir jo partneriai suranda daugiabučius namus, kurie generuoja mažesnę nei rinkos grąžą. Kadangi komercinio nekilnojamo turto, tokio, kaip daugiabutis namas, vertė yra paremta jo generuojamomis grynosiomis pajamomis (atėmus išlaidas), bet kokia galimybė padidinti grynąsias pajamas yra galimybė gauti tinkamą grąžą.
K. Makelrojui ir jo komandai šiam tikslui pasiekti gali būti naudingi skirtingi faktoriai. Pavyzdžiui, dabartinis savininkas nuomoja butus gerokai žemiau rinkos vidurkio. Šių butų perpirkimas ir nuomos kainos pakėlimas gali dramatiškai padidinti grąžą.
Arba galbūt butų modernizavimas, įrengiant juose skalbykles, dušus (bendrabučio tipo butuose), taip pat ir kosmetinis butų remontas gali padėti padidinti nuomą 25 ar 50 Eur per mėnesį. Padauginkite tai iš šimtų butų ir jūs pamatysite ženklų pajamų padidėjimą.
Kadangi bankai vertina objektą pagal grynąsias pajamas, jųpadidėjimas reiškia ir juntamą vertės padidėjimą. Jūs galite naudotis didesne verte tam, kad refinansuotumėte NT, „ištrauktumėte“ savo investuotus pinigus iš objekto ir vėliau juos reinvestuotumėte į kitą NT objektą. Kartodami ciklą vėl ir vėl daugelį metų, jūs eksponentiškai auginate savo portfelį ir turtą. Ir visa tai daroma panaudojant KPŽ.
Žinoma, toks modelis reikalauja aukšto finansinio raštingumo lygio bei patirties, kitu atveju tai gali priversti prie per didelio įsiskolinimo ir rimtų finansinių problemų. Todėl prieš naudojantis tokia idėja pasirūpinkite savo finansinio raštingumo ugdymu. Viena iš galimybių tai pradėti − Starfish Academy atviri finansinio raštingumo mokymai.
