Būsto įperkamumas ir nekilnojamojo turto plėtra
Paskutinės tendenijos rodo, kad kainų augimas įsibėgėja – trečiąją šių metų ketvirtį sparčiausiai augo kainos Vilniuje. Kainos lenkia atlyginimus jau antrą ketvirtį š eilės, kainos atsitiesė ir Rygoje, Latvijos sostinėje nebemažėja prabangių butų kainos, jos auga nuosaikiai, tačiau tai vyksta praktiškai visuose segmentuose.
Tuo tarpu, Taline fiksuotas rekordas – kainos pralenkė piką 2007 metais, bet butų kainų augimas neviršija atlyginimo augimo, skirtingai nei Vlniuje. „Būsto įperkamumas mažėja – daugiausiai sumažėjo Vilniuje, Ryga sugebėjo šio mažėjimo išvengė vienintelė iš Baltijos šalių sostinių.
Taline įperkamumas praktiškai nepakito, šiuo metu būsto įperkamumas didžiausias Rygoje. Šiuo metu Vilniuje būsto įperkamumui skiros gyventojų pajamos yra 24 proc. didesnės nei pakankamos, net sumažėjus būsto įperkamumui, tiek Taline, tiek Vilniuje išlieka istoriškai gana aukštame lygyje.
Būsto įperkamumas trečiąjį šių metų ketvirtį sumažėjo visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose, daugiausiai Kaune, mažiausiai būsto įperkamumas sumažėjo Klaipėdoje“, – kalbėjo V.Šečkutė.
Nekilnojamojo turto aktyvumas
Kalbant apie NT rinkos aktyvumą, Vilnių galima išskirti, nes jis yra didžiausias, palyginti su kainų piku prieš krizę, tuo tarpu Klaipėdoje būsto pardavimai yra gana pasyvūs, tiesa, šiemet ir Klaipėdos pardavimų lygis vidutiniškai buvo šiek tiek didesnis nei 2014 metais.
„Tuo tarpu, tiek Vilniuje,tiek Kaune aktyvi buvo naujų butų rinka, naujų butų padavimų augo sparčiau nei senesnių. Tačiau Vilnius išsikyrė iš visų didžiųjų Lietuvos miestų – šiemet naujų butų pardavimai pasistiebė dar 44 proc. palyginti su 2013 metais. Tuo tarpu, senesnių butų pardavimai šiuo metu vidutiniškai yra net šiek tiek mažesni nei 2013 metais.
Naujų butų aktyvumas rinkoje išryškėjo tik pastaraisias metais, žymiai išsaugo tiek jų paklausa, tiek pasiūla. Esant didelei paklausai ir pasiūlai, neaugant senų butų pardavimams, matėme ir kainų šuolį Vilniuje. Tačiau naujų butų kaina ne visada yra didesnė nei senų, pastaraisiais ketvirčiais išryškėjo tendencija, jog naujų butų kainos augo kur kas sparčiau negu senųjų.
Tai jog, senų butų kainų augimas nepaspartėjo gali reikšti, jog kainų šuolis buvo lemtas galbūt nedidelio skaičiaus, bet labai brangių butų pardavimo, įskaitant pavyzdį, jog rugsėjo mėnesio vidutinė naujų butų kaina viršijo net prieškrizinį lygį, tačiau spalį vėl nukrito. Tai leidžia manyti, kad toks šuolis buvo vienetinis“, – teigė V.Šečkutė.
Esant gana stipriam pastarojo laikotarpio rinkos aktyvumui, kainos kiek sparčiau atsitiesė ir Kaune, tačiau Kaune, tiek Klaipėdoje, butų kainos yra kur kas žemesnės nei piko metu, jos apie 40 proc. mažesnės, tačiau Vilniuje jos atsilieka tik 15 proc.
„Pastaruoju metu matėme, jog atotrūkis tarp atlyginimų augimų padidėjo, tačiau ilguoju laikotarpiu, atotrūkis yra nežymus, palyginus su dinamika prieš krizę, atlyginimų augimas buvo netvariai spartus, o kainų augimas dar spartesnis. Tačiau įperkamumo lygis visose Baltijos šalių sostinėse yra gana aukštame lygyje.
Tam įtakos neigiamos galėtų turėti nebent dideli būsto paskolų palūkanų svyravimai, o palūkanos yra istorinėse žemumose. Pavyzdžiui, jei jos padidėtų nuo dabartinių 2 proc. lygio iki 4 proc., tai butai nebūtų įperkami Vilniuje, tam kad jie taptų neįperkami Taline, palūkanos turėtų padidėti iki 6 proc., vis dėlto, tokie šuoliai mažai tikėtini“, – teigė banko ekonomistė.
Kuo grįstas kainų augimas?
J.Stacevičiaus nuotr.
Specialistai pastebėjo, jog emigrantų ir pirkėjų nuosavomis lėšomis svoris mažėja, tuo tarpu būsto paskolų portfelio augimas spartėja, indėlių suma yra rekordinėse aukštumose, o statybų sąnaudos padidėjo prie aukštumų. Daug dėmesio buvo susilaukęs stiprus statistinis ryšis tarp emigrantų perlaidų, mat augo sandorių skaičius, buvo manyta, jog nemažos įtakos aktyvumui po kriziniu laikotarpiu iki 2014 metų turėjo emigrantų lėšos. Tačiau pastaraisiais metais, šis ryšys nebėra toks stiprus.
„Dabartinė situacija rodo nuosaikų būsto kanų augimą, nes ekonomikos augimas yra stabilus, o atlyginimų augimas tęsiasi. Būsto paskolų palūkanos išliks žemos, nes netvarios plėtros galimybės yra apribotos Lietuvos banko taikomomis priemonėmis“, – ramino V.Šečkutė.
Kaip formuojasi NT rinkos burbulai?
Ekonomistas Nerijus Mačiulis pažymėjo, jog pastaruoju metu teko girdėti abejonių apie galimus nekilnojamojo turto burbulus pasaulyje ir Lietuvoje. Tam nustatyti yra trys metodai, pirmasis yra būsto įperkamumo rodiklis. Jis rodo ar šalies gyventojai gali įsigyti būstą, šiuo metu nei viename Baltijos šalių sostinėje būsto įperkamumo lygis nėra kritęs, tokia situacija buvo 2007 metais.
„Šį rodiklį iškreipia ir pakelia labai žemos palūkanos, tačiau tikimybė, kad palūkanos augs yra gana žema. Viso šio dešimtmečio likusius metus palūkanos išliks žemos, pagal šį rodiklį nematome problemų, kitas rodiklis – realių kainų tendencija. Matome, situacija tiek Rygoje ir Lietuvoje tvari, tiesa, Talinas išsiskiria – čia matome šiokių tokių įspėjamųjų ženklų.
Kitas rodiklis – nuomos pajamingumas, kaip būsto kainos koreliuoja lyginant su nuomos kainomis. Lietuvoje sistuacija išlieka tvari, bet matome besikeičiančią tendenciją, jei nuomos pajamingumo rodiklis didėjo, tai reiškia, kad būstas nėra per brangus, galbūt tai gyventojams rodė, kad gera investicija. Pastaraisiais mėnesiais dėl sparčiai didėjančios NT kainos, sumažėjusios nuomos kainos, gana staigiai krito nuomos pajamingumas.
Tai nėbėra labai patraukli investicija, matome, jog būsto kaina yra arti tikrosios jo vertės, nėra burbulo. Jei šių metų tendencija tęstųsi ir kitąmet, butų galima sakyti, kad yra burbulo ženklų, tačiau tas neprognozuojama. Apibendrinant matome, jog kainų augimas buvo gana netvarus pasaulinėje rinkoje, tačiau Baltijos šalių situacija yra tvari. Nors kainos didėjo sparčiau nei atlyginimai, nemanoma, kad tokia tendencija tęsis ateityje“, – kalbėjo N.Mačiulis.