Nekilnojamojo turto nuoma
Reikia pripažinti, kad būsto pirkimas ir jo nuoma – vienas populiariausių ir lietuviams labiausiai suprantamų investavimo į NT būdų, tačiau reikalaujantis nemažo investicinio kapitalo – apie 30-80 tūkst. eurų. Tuo tarpu metinis nuomos pelningumas apie 6%. Žinių taip pat reikia turėti norint įsigyti NT objektą investicijai nepermokant ir patrauklioje nuomininkams vietoje. Vilniuje istorinė metinė grąža iš nuomos yra 6% iki mokesčių, o Kaune 7%.
Kalbant apie darbo sąnaudas, tai jos yra gana didelės, nes reikia nusipirkti būstą, jį prižiūrėti, ieškoti nuomininkų ir t.t.
Rizika priklauso nuo to ar NT perkamas iš asmeninių santaupų ar su paskola. Jeigu su paskola, tai be abejonės rizika yra didesnė, nes gali kilti palūkanų norma bei kristi būsto nuomos kainos.
NT perpardavimas
Nekilnojamojo turto perpardavimas dažniausiai reikalauja dar didesnių investicijų nei nuoma, nes dalyvaujama dažnai varžytinėse, perkami didesni turtiniai vienetai, apleisti ir renovuotini objektai, tačiau priklausomai nuo NT tipo gali pakakti ir apie 50 tūkst. eurų kapitalo.
Šio investavimo būdo metinis pelningumas yra šiek tiek didesnis – apie 10%, tačiau ir darbo sąnaudų bei laiko reikalauja daugiau, nes reikia užsiimti aktyviomis paieškomis, sandoriais, kartais – statybos darbais bei pardavimais.
Žinių bei laiko sąnaudos šis investavimo būdas reikalauja daug daugiau nei nuoma. Kalbant apie riziką, tai pagrindinė rizika yra tai, kad įsigytą nekilnojamąjį turtą bus sunku parduoti, tad šioje vietoje viskas priklauso nuo žinių ir mokėjimo įsigyti NT žemiau rinkos kaina bei gerai jį parduoti.
NT konversijos
Nekilnojamojo turto rekonstrukcija (konversija) reikalauja kapitalo mažiausiai 50 tūkst., tačiau ir grąža daug didesnė nei prieš tai išvardintų būdų. Ji svyruoja tarp 10-20%. Šis investavimo būdas reikalauja didelių žinių, nes dažnai reikia gauti papildomus leidimus, keisti paskirtis, ieškoti rangovų, kurie atliktų darbus.
Darbo sąnaudos šio būdo yra didelės, galima sakyti, kad tai darbas antru etatu arba net pagrindinis darbas, kuriuo gali tekti užsiimti norint pasiekti didesnę grąžą.
Rizikos šio investavimo dažniausiai yra susijusios su prastomis žiniomis, kuomet įsigyjamas turtas reikalauja daugiau investicijų rekonstrukcijai nei suplanuota, bei neatsižvelgiama į paskirties keitimo komplikuotumą.
NT vystymas
Investavimas į nekilnojamojo turto vystymą reikalauja daugiausia kapitalo, maždaug nuo 100 tūkst. eurų. Grąža šio investavimo būdo yra viena iš didžiausių net 15-30% ir tai dar ne riba, nes gali būti ir didesnė. Šiuo atveju yra reikalinga visa NT vystymo infrastruktūra, statybinės ir teisinės žinios, komanda, geras pinigų srautų planavimas. Tad darbo sąnaudos, kapitalo bei žinių poreikis yra labai didelis. Tai jau yra daugiau pagrindinis darbas nei šalutinės pajamas.
Be abejonės rizikos šioje srityje yra taip pat susijusios labiausiai su žiniomis ir patirtimi vystant NT projektus. Prastas planavimas gali lemti viso projekto nesėkmę.
NT fondai
Nekilnojamojo turto fondai yra tiek atviro, tiek uždaro tipo. Uždaro tipo fondai yra terminuoti, tad investicija „užrakinama“ 5-7 metams. Fondai gali būti skirti informuotiesiems investuotojams arba mažmeniniams. Veikimo principas gan paprastas, investuotojas patiki savo investicijas NT fondų valdytojui, kuris investuoja į nekilnojamąjį turtą ir uždirbtus pinigus paskirsto investuotojams. Aišku, sau pasiima administravimo mokesčius. Fondai gali būti tie, kurie investuoja į NT generuojantį pajamas iš nuomos arba tie, kurie vysto NT ir jį parduoda, arba mišrūs. Fondų investavimo strategija yra aprašoma fondo prospekte.
Šiuo metu Lietuvoje yra du biržoje listinguojami fondai į kuriuos galima investuoti nedidelėmis sumomis. Tačiau didžioji dalis NT fondų yra skirti informuotiesiems investuotojams, kurių vidutinė investicija yra nuo 125 tūkst., o grąža gali būti įvairi nuo 4% iki 15%.
Pasirinkus šį investavimo būdą jūs patikite pinigus fondui, kuris valdo investicijas, tad darbo sąnaudos yra nedidelės. Taip pat žinių poreikis šiam būdui nėra didelis, pagrindinis dalykas yra fondo pasirinkimas.
NT sutelktinis finansavimas
Sutelktinis finansavimas yra dar vienas būdas, kaip galima investuoti į nekilnojamąjį turtą. Lietuvoje veikia specializuotos sutelktinio finansavimo platformos su NT įkeitimu. Veikimo principas taip pat yra paprastas. Internetinėje svetainėje talpinami projektai, kuriems reikia finansavimo, o žmonės gali nedidelėmis sumomis investuoti į juos ir uždirbti. Investuotojams kaip papildoma saugumo garantija visuomet yra įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurio vertė didesnė nei pati investicija.
Investuoti per sutelktinio finansavimo platformas su NT įkeitimu galima pradėti nuo 50-100 eurų ir uždirbti vidutiniškai apie 10-11% metinės grąžos nuo investicijos. Šis būdas nereikalauja didelių žinių, nes pagrindinį projektų ir paskolų atrankos darbą atlieka platformos analitikų komanda. Ji įvertina nekilnojamąjį turtą bei rizikas. Pateikia išsamų aprašymą bei įvertinimą, priskiria reitingą. Tik šiuo atveju investuotojams platforma netaiko jokių administravimo mokesčių kaip fondai. Platforma uždirba iš tų, kurie ieško finansavimo.
Pagrindinė rizika, kad paskolos gavėjas negalės įvykdyti įsipareigojimų investuotojams, tačiau būtent apsidraudimui yra įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurį pardavus būtų grąžinami pinigai.
Svarbu suprasti, kad investavimas visuomet yra susijęs su rizika, tad prieš investuojant svarbu pasidomėti apie tą sritį ir įsivertinti, kokią riziką galite toleruoti. Reikia suprasti ir tai, kad kuo didesnė grąža, tuo rizika yra didesnė.
Teksto autorė yra NT ekspertė, sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ įkūrėja
