Prieš įsigyjant būstą paprastai pirmiausia sudaroma preliminarioji, vėliau pagrindinė sutartis. Prieš preliminariąją kartais pasirašoma rezervacijos sutartis, kurioje įtvirtinama, jog pardavėjas tam tikram laikui rezervuos būstą ir neparduos jo kitiems tol, kol bus susitarta dėl preliminariosios sutarties sąlygų. Teisininkė pabrėžė – preliminarioji sutartis nėra sutartis dėl būsto įsigijimo, tai sutartis dėl notarinės sutarties sudarymo ateityje.
Pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai – joje turi būti numatytos pagrindinės sąlygos, pavyzdžiui, terminas, per kurį turi būti pasirašyta pagrindinė sutartis. Jei terminas nenurodytas, sutartis galioja metus nuo jos pasirašymo dienos.
Taip pat sutartyje turėtų būti nurodyta kaina ir smulkiau aprašytas objektas, kurį ketinama įsigyti. Jei būstas jau pastatytas, tikslinga įrašyti jo aukštą, vietą, kambarių skaičių, turto būklę, Registrų centro duomenis.
Jei viena sutarties šalių vengia sudaryti notarinę sutartį, kaltoji šalis privalo atlyginti nuostolius. Jeigu abi šalys per preliminariojoje sutartyje sudarytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, prievolės ją sudaryti nelieka.
Nustatant preliminariosios sutarties sąlygas svarbu atsižvelgti į tai, kokį turtą įsigysite – realiai egzistuojantį ir viešame registre įregistruotą ar dar nepastatytą. Esamą ir viešame registre įregistruotą turtą prieš pasirašant preliminariąją sutartį galima apžiūrėti, susipažinti su jo būkle, dokumentais, nuspręsti, ar jo būklė atitinka lūkesčius ir kainą, kurią mokėsite.
Jei ketinate įsigyti realiai neegzistuojantį turtą, pirkimo-pardavimo sutartis specifinė, joje turi būti aptartos papildomos sąlygos, tokios kaip pirkėjo teisė per 10 dienų atsisakyti preliminariosios sutarties, būsimo NT kaina ir jos galimos korekcijos.
Pavyzdžiui, jeigu būsto iš brėžinių plotas, jį pastačius, keičiasi, kaina perskaičiuojama ar paliekama ta pati ir pan. Sutartyje turėtų būti numatyti pardavėjo darbai, kurie privalo būti atlikti iki pasirašant notarinę sutartį, statybų terminai, įkeitimas, rangovas ir kiti statybas prižiūrėsiantys asmenys, sklypo statusas bei pirkėjo teisės į jį.
Pasitaiko atvejų, kai pagal preliminariąją sutartį pirkėjai sumoka didžiąją kainos dalį, tačiau dėl tam tikrų priežasčių hipotekos kreditorius, kuriam įkeistas turtas, nesutinka jo perleisti pirkėjui – tokiu atveju kyla ginčas. Pirkėjai siekia, kad preliminarioji sutartis būtų laikoma pagrindine ir įgyti teises į turtą, nesudarant notarinės sutarties.
Teisininkė pabrėžia – preliminarioji sutartis nėra pagrindinė, jūs neįgyjate nuosavybės teisių į NT. Tai – sutartis dėl būsto įsigijimo ateityje. Teismai paprastai ir nusprendža, kad nėra pagrindo preliminariosios sutarties kvalifikuoti kaip pagrindinės, kuria turtas perleidžamas nuosavybės teise, nepaisydami to, kad sumokėta didžioji dalis jo kainos.
„Protingai apsvarstykite pardavėjui mokamą avansą. Jei prašoma didžiosios kainos dalies, pasiūlykite ją įmokėti į notaro sąskaitą, bet ne į pardavėjo. Jei turtas jums neatiteks, lengviau atgausite avansą“, – patarė L.Liogė.
Net jei esate sumokėję dalį sumos už būstą, pardavėjo parduoti NT priversti negalite. Turto neparengimas parduoti gresia tik nuostolių atlyginimu arba netesybomis. Pagal preliminariąsias sutartis sumokėtas avansas paprastai įskaitomas kaip bauda, jei pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo kaltės.
Vis dažniau pasitaiko atvejų, kuomet pirkėjai, pasirašę preliminariąją sutartį, vėliau persigalvoja, nes būstas nebepatinka, atsirado geresnis variantas. „Preliminarioji sutartis galioja abiems šalims, ją privalu vykdyti, atsisakius sudaryti notarinę sutartį, gresia nuostolių atlyginimas ar bauda“, – įspėjo teisininkė.
Jei sudarėte notarinį sandorį, įsikūrėte svajonių būste, tačiau netrukus pamatėte pelėsį ar sienų įtrūkimus, turite teisę reikalauti mažinti turto kainą. Tik, anot teisininkės, turėkite mintyje, kad kaina mažinama atsižvelgiant į broko šalinimo išlaidas. Jei pirkėjas sugalvoja, kad trūkumai kainą mažina 20 proc., toks reikalavimas bus laikomas nepagrįstu.
Dar vienas patarimas – gerai apsvarstykite kainos mažinimo sąlygas, susirinkite įrodymus. Jūs galite reikalauti pašalinti būsto trūkumus per protingą terminą. Galiausiai – atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas. Svarbu – vienu metu pateikti kelių reikalavimų negalima.
Būsto pardavėjas, pardavęs naujos statybos būstą, atsako statinio garantiniu laikotarpiu. Maža to, NT vystytojas pirkėjams turi pateikti dokumentą, kuris vystytojo nemokumo arba bankroto atveju turi užtikrinti defektų šalinimą, nustatytą per pirmuosius 3 metus.
