Tačiau net ir labai gerai perkamame projekte retai apsieinama be reklamos. Todėl, kad pagal Reklamos įstatymą, reklama suvokiama pakankamai plačiai – kaip bet kokia forma ir bet kokiomis priemonėmis skleidžiama informacija, susijusi su asmens ūkine komercine, finansine ar profesine veikla, skatinanti įsigyti prekių ar naudotis paslaugomis, įskaitant nekilnojamojo turto įsigijimą, turtinių teisių ir įsipareigojimų perėmimą.
Taigi, nekilnojamojo turto projekto interneto tinklalapyje nurodyta informacija apie vystomą projektą, pateikiant pirkėjams informaciją apie konkretaus turto įsigijimo galimybes taip pat bus laikoma reklama.
Reklama – ne bet kokia ir ne bet kur
Net nekilnojamojo turto rinkai išgyvenant gerus laikus, ne visi nekilnojamojo turto projektai vienodai populiarūs tarp pirkėjų, todėl kai kuriems NT pardavėjams reklama yra labai svarbi. Ypač tokiais atvejais, kai kuo geresnėmis sąlygomis norisi parduoti kiek problemiškesnius objektus.
Pavyzdžiui, žemės sklypą ar patalpas su nelabai populiaria ar parankia paskirtimi, šiuo metu ar perspektyvoje nelabai geroje vietoje esančius NT objektus, taip pat turinčius kitų ypatybių, kurios pirkėjus gali atbaidyti nuo tokio turto pirkimo.
Tokiais atvejais pardavėjai neretai NT reklamoje „pamiršta“ paminėti kai kuriuos pirkėjams svarbius dalykus apie parduodamą turtą arba juos „pagražina“, arba „neutralizuoja“, žadėdami, kad tam tikra turto ypatybė tuoj pasikeis, pavyzdžiui, žemės sklypo ar patalpų paskirtis greitai bus pakeista. O paaiškėja, kad paskirtis nepakeičiama ir keletą metų, o gal ir iš viso negalės būti pakeista.
Kaip jau minėta, reklama įstatyme suvokiama plačiai ir iš esmės apima bet kokią tikslingai skleidžiamą su asmens ūkine komercine, finansine ar profesine veikla susijusią informaciją, galinčią paveikti pirkėjo ekonominį elgesį. Informacija apie parduodamą nekilnojamąjį turtą, dažniausiai platinama atitinkamo projekto bei nekilnojamojo turto skelbimų portaluose, kituose interneto tinklapiuose, reklaminiuose stenduose, brošiūrose ir kitose priemonėse.
Kodėl tinkamas reklamos pateikimas svarbu – todėl, kad klaidinanti reklama ne tik gali sukelti tam tikrą teisinę atsakomybę prieš valstybę ir prieš pirkėją, turėti neigiamos įtakos nekilnojamojo turto sandorių vykdymui, bet ir pakenkti nekilnojamojo turto vystytojo / pardavėjo reputacijai.
Gali gerokai patuštinti kišenes
Pirmiausia turėtina omenyje, kad klaidinanti reklama gali turėti labai aiškias finansines pasekmes, nes už tai taikoma administracinė atsakomybė. Anksčiau klaidinančios reklamos priežiūros funkcijas vykdė Konkurencijos taryba, tačiau nuo 2019 m. gegužės 1 d. šias funkcijas perėmė Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba.
Šiuo metu būtent ši institucija nagrinėja situacijas bei skundus dėl klaidinančios reklamos ir gali skirti baudas už Reklamos įstatymo bei Nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymo nuostatų pažeidimus.
Reklamos įstatymo 24 straipsnyje numatyta, kad už įstatymo reikalavimų dėl klaidinančios reklamos nesilaikymą reklaminės veiklos subjektams gali būti skiriama bauda:
iki 3 procentų jų metinių pajamų praėjusiais finansiniais metais, bet ne daugiau kaip 100 000 eurų; iki 6 procentų metinių pajamų pakartotinai per vienus metus padariusiems pažeidimą, bet ne daugiau kaip 200 000 eurų; iki 100 000 eurų už pirmą arba 200 000 eurų už pakartotinį pažeidimą, nepateikus informacijos apie savo metines pajamas. Nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatyme, kuris papildomai saugo vartotojų teises (įskaitant ir teises į „sąžiningą reklamą“), baudos už įstatymo nuostatų pažeidimą reglamentuojamos analogiškai kaip ir Reklamos įstatyme.
Pažymėtina, kad atsakomybė už klaidinančią reklamą nuo 2019 m. rugsėjo 1 d. gerokai sugriežtėjo. Iki to laiko bauda už minėtų įstatymų pažeidimus siekė vos nuo 289 iki 8 688 eurų už pirmąjį pažeidimą ir iki 34 754 eurų už pakartotinį pažeidimą. Tad šiuo metu verta daugiau dėmesio skirti neigiamų pasekmių dėl klaidinančios reklamos išvengimui.
Atsakomybės subjektais už klaidinančią reklamą laikomi „reklaminės veiklos subjektai“, kuriais laikomi tiek reklamos davėjas (kurio iniciatyva ir interesais užsakoma, gaminama, skleidžiama reklama), tiek reklamos paslaugų teikėjas (fizinis ar juridinis asmuo, teikiantis reklamos gamintojo, reklamos skleidėjo ar (ir) reklamos tarpininko paslaugas).
Pavyzdžių – ne vienas
Konkurencijos taryba bei Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba nekilnojamojo turto reklamos srityje yra ne kartą skyrusios baudas nekilnojamojo turto vystytojams ir jų partneriams už klaidinančią reklamą. Prieš keletą metų viešai plačiai buvo nuskambėję atvejai dėl klaidinančios reklamos parduodant nekilnojamąjį turtą Vilniuje bei Palangoje, kai buvo nuslėpta ir net klaidingai pateikta informacija apie parduodamą „būstą“ ar net „butus“, nuslepiant, jog realiai tai bus negyvenamosios paskirties patalpos (viešbučio, poilsio paskirties).
Dar 2017 m. Konkurencijos taryba skyrė UAB „Kauno būstas“ 6 300 eurų baudą už klaidinančią reklamą dėl nekilnojamojo turto Palangoje, o UAB „Karolinos turas“ bei UAB „NT partneriai“ – po 8 688 eurų už klaidinančią reklamą dėl nekilnojamojo turto Vilniuje. Ir tik vos daugiau nei prieš metus Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas savo sprendimuose galutinai pasisakė, kad šios baudos reklaminės veiklos subjektams buvo paskirtos pagrįstai.
Tačiau net ir po Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo nutarties paskelbimo UAB „Karolinos turas“ bei UAB „NT partneriai“ neištaisė reklamos klaidų, todėl Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba, vėl nustačiusi Nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymo pažeidimus, pagal naujus „baudų tarifus“ UAB „Karolinos turas“ skyrė 19 261 eurų, o UAB „NT partneriai“ – 5 207 eurų baudą.
Kada reklama klaidina?
Kitos klaidinančios reklamos pasekmės gali kilti jau nebe santykyje su valstybe, bet vidiniuose santykiuose su privačiais subjektais, pavyzdžiui, pirkėjais. Šios pasekmės kyla netgi dažniau, o „smogti“ gali stipriau – tereikia „pataikyti“ sudaryti sandorį su aktyvesniu ir principingesniu pirkėju. Tuomet teismus pasiekia nusivylusių pirkėjų civilinės bylos dėl avanso grąžinimo bei netesybų priteisimo, sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, taip pat ir žalos atlyginimo.
Taigi, gerai, jeigu paaiškėjus, jog nekilnojamojo turto reklama yra klaidinanti, tiesiog išsiskiria keliai su nusivylusiu pirkėju, dėl to realiai nei vienai pusei nepatiriant jokių neigiamų pasekmių. Tačiau kai klaidinantis reklamos pobūdis paaiškėja jau pirkėjui sudarius su nekilnojamojo turto vystytoju / pardavėju tam tikrą sandorį – preliminariąją ar net pagrindinę sutartį, situacija nebėra tokia paprasta.
Juk, pavyzdžiui, pirkėjui nebenorint sudaryti pagrindinės sutarties, nes perkamas objektas nėra toks, kokio tikėjosi pirkėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį, dažniausiai neišvengiamai tenka spręsti klausimą – kuri šalis kalta, kad šalių ikisutartiniai santykiai nutrūko, kas mokės netesybas ir atlygins kitos šalies nuostolius?
Kaip jau minėta, teismuose nagrinėjamos įvairaus pobūdžio civilinės bylos, kiek tai susiję su nekilnojamojo turto klaidinančia reklama:
dėl teisės atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį (prisiteisiant avansą bei netesybas), kai paaiškėja, jog preliminarioji sutartis sudaryta remiantis klaidinančia informacija; dėl pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia dėl apgaulės, restitucijos taikymo ir žalos atlyginimo, kai paaiškėja, jog sandorio sudarymą sąlygojo klaidinanti informacija; dėl žalos atlyginimo labai įvairiais aspektais.
Pavyzdžiui, kai buvo sudarytas nekilnojamojo turto sandoris pirkėją suklaidinus, jog bus reikalingas tik „kosmetinis“ remontas, o vėliau paaiškėjo, jog bus reikalingas „remontas iš pagrindų“. Taigi, kadangi matome, jog klaidinanti reklama gali turėti įvairių neigiamų pasekmių, kyla poreikis kalbėti apie tai, kokia visgi turi būti nekilnojamojo turto reklama?
Lengva atsakyti trumpai, kad reklama turi būti ne klaidinanti. Tačiau kas yra „neklaidinanti reklama“? Kokie yra klaidinančios reklamos požymiai? Šie klausimai gana detaliai (tačiau, deja, tai nereiškia, kad labai aiškiai) reglamentuoti Reklamos bei Nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymuose).
Bendrą klaidinančios reklamos apibrėžimą pateikia Reklamos įstatymo 2 straipsnio 3 dalis, kurioje nurodyta, kad tai yra reklama, kuri bet kokiu būdu, įskaitant ir jos pateikimo būdą, klaidina arba gali suklaidinti asmenis, kuriems ji skirta arba kuriuos ji pasiekia, ir kuri dėl savo klaidinančio pobūdžio gali paveikti jų ekonominį elgesį arba kuri dėl šių priežasčių pakenkia ar gali pakenkti kito asmens galimybėms konkuruoti.
Sąvokos detalizaciją pateikia Reklamos įstatymo 5 straipsnis, kuriame nurodyta, kad kai sprendžiama, ar reklama yra klaidinanti, atsižvelgiama į jos teisingumo, išsamumo ir pateikimo kriterijus:
Ar reklamoje pateikiami teiginiai yra teisingi? Pavyzdžiui, negyvenamosios patalpos, nepaisant jų išplanavimo ir pritaikymo gyventi, negali būti vadinamos „butais“ ar „būstu“, kas vidutinio vartotojo suprantama, kaip „gyvenamosios patalpos“. Teiginiai yra neteisingi, jeigu reklamos davėjas negali pagrįsti šių teiginių teisingumo jos naudojimo metu.
Taigi, jeigu nekilnojamojo turto skelbime rašoma, kad „iki centro vos 8 minutės automobiliu“ ar „žemės sklypo paskirtį galima nesudėtingai pakeisti“, arba „patalpų paskirtis bus pakeista per x mėn.“, tai reklamos davėjas turės šiuos teiginius įrodyti.
Ar reklamoje pateikiama informacija yra išsami? Informacija bus laikoma neišsamia, jeigu nuslepiama arba neaiškiai, nesuprantamai, dviprasmiškai ar ne laiku pateikiama esminė informacija, kurios pateikimas, atsižvelgiant į kitą toje reklamoje pateikiamą informaciją, būtinai reikalingas, kad būtų išvengta reklamos vartotojų suklaidinimo.
Kaip matyti, šiuo atveju kalbama apie „esminę informaciją“, t. y. tokią, kuri vidutiniam vartotojui reikalinga tam, kad jis galėtų priimti informacija paremtą sprendimą dėl sandorio sudarymo.
Šiuo atveju pavyzdžiais galėtų būti gana dažnos situacijos, kai patalpos ar žemės sklypai nurodomi kaip esantys tam tikros paskirties, tačiau nutylint, jog paskirtis dar nėra pakeista, taip pat, kai dar nėra gauti reikalingi statybą leidžiantys dokumentai. Arba, pavyzdžiui, nurodant, jog būstas bus ramioje vietoje šalia miškelio, tačiau neatskleidžiant dokumentais jau patvirtintų kitų subjektų planų dėl gatvės tiesimo ar statinių statymo, ko pasėkoje „miškelio“ greitai neliks.
Reklamos pateikimo būdas ar forma yra tokie, kad reklamos vartotojas gali suvokti numanomą neteisingą (klaidinantį) reklamos teiginį. Nors tokiais atvejais žala reklamos vartotojui tarsi ir nepadaryta, nes klaidinantis reklamos pobūdis vidutinio vartotojo numanomas, tačiau tokia reklama savaime nėra leistina.
Kada neverta skubėti?
Teisės aktuose klaidinančios reklamos kriterijų yra ir daugiau, pateikiant gaires tiek dėl to, kokia informacija vidutiniam vartotojui yra esminė, tiek dėl pačios informacijos turinio. Kiekvienu konkrečiu atveju klaidinantis reklamos, įskaitant nekilnojamojo turto, pobūdis vertinamas individualiai, analizuojant jos poveikį vidutiniam atitinkamos reklamos vartotojų grupės nariui.
Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba yra pateikusi rekomendacijas dėl nekilnojamojo turto reklamos ir jas asmeniškai buvo išsiuntusi daugiau nei 200 nekilnojamojo turto atstovų.
Nors tam tikru metu buvo stebėti tam tikri teigiami pokyčiai, šiuo metu klaidinančios nekilnojamojo turto reklamos galima rasti kiekviename nekilnojamojo turto skelbimų portale, taip pat ir kitose su nekilnojamojo turto pardavimais susijusiose priemonėse. Tad laiko klausimas, kada klaidinga nekilnojamojo turto reklama sukels pasekmes jos iniciatoriams ir jų partneriams.
Be to, ekspertai jau kalba apie tai, kad artimoje ateityje nekilnojamojo turto rinka pradės koreliuosis pirkėjų naudai. Pasaulį sukrėtusi COVID 19 pandemija bei karantino režimo įvedinėjimas daugeliui nekilnojamojo turto vystytojų atėmė norą skubėti pradėti vykdyti naujus nekilnojamojo turto projektus, juos atidedant „geresniems“ laikams.
Tačiau šiuo metu, kai aiškiai pastebimas didesnis pirkėjų susidomėjimas ir pasiūlos trūkumas, nauji projektai grįžta. Lietuvos bankas, nuolat stebintis bendrą finansinę situaciją Lietuvoje, jau irgi pradėjo viešai kalbėti apie tam tikrą nekilnojamojo turto rinkos „įšilimą“, dėl ko svarsto įvesti tam tikras priemones „vėsinimui“.
Taigi, konkurencija anksčiau ar vėliau pradės didėti jau ne tarp pirkėjų, o tarp pardavėjų, dėl ko nekilnojamojo turto reklama įgaus vis didesnį poveikį bei svarbą, tik reikia nepamiršti, kad „klaidinanti reklama“ neturėtų būti priemone kovoti dėl pirkėjų dėmesio.
