Per porą mėnesių Vilniaus gyventojų skaičius padidėjo tiek, kiek jis natūraliai būtų užaugęs per 4–5 metus. Tai – didžiulė perkrova būsto nuomos rinkai“, – teigia INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Augant gyventojų skaičiui, būsto reikia daugiau. Atvykstantys žmonės turi du sąlyginius pasirinkimus. Pirmas – rinktis būstus iš esamos nuomos pasiūlos, t.y. tuos, kurie pasiūloje užsilaiko ilgiau ir kurių įprasti nuomininkai vengia. Tokie būstai yra mažiau patrauklūs – prastesnė vieta ar įrengimas, ne visada rinkos sąlygas atitinkanti kaina.
Antras – konkuruoti dėl patrauklaus (jau išnuomoto) turto, kurio nuoma arba ką tik baigėsi, arba tuoj baigsis, siūlant didesnę kainą, ilgesnį nuomos terminą ir pan. Kuomet didesnis dėmesys yra sutelkiamas į mažesnio patrauklumo būstą, spaudimas nuomos rinkai taip pat menkesnis, tačiau bet kokiu atveju, būsto paklausa dėl to nesumažėja, o pasiūla – nepadidėja.
Formuosis rinkos paradoksas
Visų pirma, nuomos pasiūloje liks mažiau objektų. Būsto kiekiui mažėjant augs kaina. Formuosis rinkos paradoksas, kai patrauklesni būstai bus išnuomojami greičiau ir, tikėtina, įprastoms sąlygoms artimesne kaina. Tuo tarpu, nuomininkai, kurie tikėsis, kad susidomėjimas būstu atslūgs ir nuspręs palaukti, veikiausiai, turės rinktis iš dar mažesnės pasiūlos, ir už prastesnį būstą mokėti daugiau.
Vasaros pabaigoje (pagrindinio nuomos sezono pradžioje) nuomos skelbimų padaugės, tačiau rudenį paklausa bus dar didesnė, nes ne tik nauji, bet ir esami nuomininkai ieškos būsto.
Kuomet pirminė būsto pasiūla stagnuoja, nekilnojamojo turto vystytojai užimti jau rezervuotų būstų statybose, įsigyti nuosavą būstą bus sudėtinga. Antrinė rinka, šiuo atveju, taip pat – ne sprendimas. Norint, kad antrinės rinkos būstas atsirastų pardavime, esamas jo savininkas turi turėti, kur persikelti.
Kaip reguliuosis rinka?
Dalis šalies gyventojų priėmė nuo karo bėgančius ukrainiečius į savo namus. Tikėtina, kad bendrą buitį ims praktikuoti ir lietuviai, daugės nuomininkų grupavimosi. Ypač tai stebėsime studentų ir kitų jaunesnio amžiaus nuomininkų segmente. Tai gali paskatinti didesnio ploto, didesnio kambarių skaičiaus būstų nuomai patrauklumą.
Taip pat pasiūlos trūkumas gali pavėlinti ir savarankiško gyvenimo pradžią, vaikai ilgiau liks su tėvais. Galimi ir tokie atvejai, kai visiškai išsekus pasiūlai arba kainoms viršijant nuomininkų mokėjimo galimybes, jie priims sprendimus grįžti į gimtuosius miestus ar atgal pas tėvus.
Tokiu būdu nuomos rinka gali tapti „rankiniu stabdžiu“ gyventojų skaičiaus augimui. Tikėtina, kad pirmiausia šis efektas pasireikš Europos, ypač Lenkijos, miestuose, į kuriuos atvyko didžiausi pabėgėlių srautai. Pasiekus kritinį tašką tų miestų būsto rinkose, dalis migruos į kitus miestus ir kitas šalis, tikėtina, ir į Lietuvą, kas dar labiau komplikuos situaciją mūsų šalies būsto rinkoje.
Didės migracija
Būsto pardavimų ir nuomos rinkos nėra atskirai funkcionuojančios. Iš esmės, tai – ta pati viena susisiekiančių indų būsto rinka. Tam, kad gyventojas galėtų išsinuomoti būstą, prieš tai kažkas turi jį nupirkti. Kai nuomos rinka išsenka, susidaro ypač palankios sąlygos būsto pardavimo rinkai bei būsto plėtrai.
Tačiau šiuo metu „sausra“ stiprėja ir čia – dėl karo Ukrainoje stringa tiekimo grandinės, o dėl naujų pasikeitusio reguliavimo slenksčių ilgėja derinimo procesas. Pirminėje rinkoje pasiūloje likę beveik vien tik būstai ankstyvoje statybų stadijoje, todėl tokie įsigijimai nepalengvina situacijos nuomos rinkoje.
Žmonės įsigytuose ar rezervuotuose būstuose galės apsigyventi tik po metų ar net daugiau. Klausimas, ar po metų ar dviejų pabėgėlių srautas vis dar išlaikys esamą spaudimą būsto rinkai, todėl beatodairiškai plėtra nėra racionalus sprendimas.
2021 metais į Lietuvą pradėjo keltis baltarusių įmonės, šiemet šis procesas tęsiasi. Šis faktorius taip pat lemia, kad padėtis būsto rinkoje dar kurį laiką tikrai išliks įtempta.
Prieš metus dar nevyko karas, tačiau jau tuomet naujo būsto rinka signalizavo pasiūlos trūkumą. Šiandien ši problema aštrėja sulig kiekviena diena.
