Studentams suskubus nuomotis būstus – įspėjimas: šios klaidos gali kainuoti labai brangiai

Kraustantis iš tėvų namų ir ieškant naujos gyvenamosios vietos, daugumai akys pirmiausia krypsta į interjerą, būsto lokaciją, dydį. Deja, tačiau graži būsto išvaizda dar negarantuoja sklandaus gyvenimo jame, o pirmoji nuomos patirtis neretai tampa ir pirmąja rimta pamoka. Ką reikėtų žinoti, kad pirmojo būsto nuoma nekainuotų nei papildomų išlaidų, nei nervų – pokalbyje su nekilnojamojo turto ir statybų teisės advokate Asta Mineikiene.

Iš pirmo žvilgsnio viskas tobula: butas šviesus ir jaukus, kaina patraukli, o nuomotojas malonus ir paslaugus. Deja, tačiau kartais tai – tiesiog per gerai, kad būtų tiesa: geriau įsižiūrėjus „išlenda“ sienų apibraižymai, grindų nutrynimai, buitinės technikos gedimai. Būtent todėl dar prieš pasirašant nuomos sutartį svarbu užfiksuoti būsto faktinę būklę. Tai padės išvengti ginčų ateityje ir apsaugos jus nuo nepagrįstų pretenzijų dėl būsto nudėvėjimo.

„Labai atidžiai apžiūrėkite būstą ir padarykite nuotraukų ar nufilmuokite, o medžiagą pridėkite prie sutarties. Jei nuomotojas siūlo pasirašyti savo nuomos sutarties projektą, būtina patikrinti šalių patvirtinimus ir įsitikinti, kad jie yra teisingi – pavyzdžiui, pasirašydami sutartį nepatvirtinkite, kad būsto sienos yra naujai nudažytos, jei matomi apibraižymai,“ – pataria advokatė.

Būsto būklės dokumentavimas – ne šiaip formalumas. Nuotraukos ar vaizdo įrašas tampa įrodymu, kaip atrodė būstas jūsų įsikraustymo dieną, o vėliau tai gali būti argumentu, apsaugančiu nuo nepagrįstų reikalavimų padengti žalą, kurios nesukėlėte.

Vasaros laikotarpiu naujo būsto palankia kaina ieško šimtai būsimų studentų ir pirmą kartą iš tėvų namų išsikraustančių jaunuolių. Tad radus patinkantį variantą dažnam norisi veikti greitai – rezervuoti, pervesti depozitą ir taip „apsidrausti“, kad niekas kitas nespėtų įsikelti greičiau už jus. Tačiau toks skubėjimas – pavojingas.

„Prieš pasirašant nuomos sutartį, o juo labiau – prieš mokant depozitą, būtina įsitikinti, kad sutartyje nurodytas nuomotojas yra būsto savininkas arba turintis teisę būstą išnuomoti,“ – apie dažnai pamirštamą, bet labai svarbią detalę primena advokatė. Kaip tai patikrinti? „Galima paprašyti Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo, iš kurio matysite, kas yra būsto savininkas, ir nuomos sutarties su į ją įtraukta sąlyga apie subnuomos galimumą kopijos ar savininko sutikimo, jei būstą nuomotojas pernuomoja. Nuomos sutartį sudarius su neturinčiu teisės būstą išnuomoti asmeniu, galite likti ir be sumokėto depozito, ir be būsto, Jūsų sudaryta sutartis gali būti pripažinta negaliojančia,“ – įspėja ji.

Tad net jei nuomotojas atrodo patikimas ir geranoriškas, reikalauti įrodymų dėl teisės nuomoti būstą privaloma. O jei juos pateikti nuomotojas vengia ar delsia – tai gali būti ženklas, kad verta ieškoti kito svajonių būsto.

Net jei butas naujai įrengtas, jaukus ir tvarkingas, tai dar neapsaugo nuo jame galinčių įvykti nelaimingų nutikimų – pavyzdžiui, sugedusios skalbimo mašinos, sprogusio vamzdžio ir užlietų kaimynų ar vagystės. Būtent todėl dar prieš įsikeliant verta išsiaiškinti, ar būstas apdraustas turto ir civilinės atsakomybės draudimu. Turto draudimas padengia nuostolius, jei nukentėtų pats būstas ar jame esantis turtas (kilimai, baldai, buitinė technika). Civilinės atsakomybės draudimas – jei žalą patirtų kaimynai ar trečiosios šalys.

„Rekomenduoju išsiaiškinti, ar būstas ir būsto valdytojo civilinė atsakomybė yra apdrausti, o jei ne – aptarti su nuomotoju, kuri šalis pasirūpins draudimais ir kuri šalis mokės draudimo įmokas,“ – siūlo advokatė. Jei paaiškėja, kad būstas nėra apdraustas, svarbu aiškiai susitarti, kas apdraus ir kieno sąskaita. Draudimu turėtų būti suinteresuotos abi nuomos sutarties šalys.

Ginčai tarp nuomininko ir nuomotojo dažnai kyla dėl to, kad tam tikri klausimai buvo aptarti žodžiu, tačiau neužfiksuoti raštu. Įvykus nesusipratimui, kiekviena pusė prisimena savaip, o tiksliau – taip, kaip naudinga jai.

​​Kur reikėtų brėžti ribą tarp žodinių ir rašytinių susitarimų? Ar kiekvieną detalę – nuo, pavyzdžiui, augintinio laikymo ar buitinės technikos gedimo – turėtume fiksuoti raštu? „Pagal galiojantį reglamentavimą, jei nuomos sutartis sudaroma fiksuotam terminui, privaloma rašytinė forma. Kitais atvejais, kai nuomotojas – fizinis asmuo, galima ir žodinė nuomos sutartis,“ – atsako advokatė.

Tačiau žodiniai susitarimai, net jei ir leidžiami įstatymų, praktikoje dažnai tampa galvos skausmu. „Tarp šalių dažnai kyla ginčai nesant rašytinės sutarties ar dėl raštu neužfiksuotų sąlygų – kiekviena šalis įrodinėja buvus jai naudingas sąlygas. Todėl savo klientams visada rekomenduoju sudaryti būsto nuomos sutartis raštu ir kuo išsamesnes,“ – pataria ji.

Kuo išsamesnes – tai reiškia ne tik būsto adresą ar nuomos kainą, bet ir smulkmenas, kurios vėliau gali tapti nesutarimų židiniu: būste esantys baldai ir įranga, naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos (pvz., ar galima laikyti dviratį laiptinėje), nuomos mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymas už komunalines paslaugas, net gyvūnų laikymas. „Jei būste ketinate laikyti gyvūną, siūlyčiau tai aptarti sutartyje ir gauti nuomotojo sutikimą, kad būste gyvens katė ar šuo,“ – sako advokatė.

Kita dažnai pasitaikanti problema – smulkūs remonto darbai. „Jei šalys nesusitarė kitaip, nuomininkas privalo išlaikyti būstą, atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį remontą“, – aiškina ji. Kitaip tariant, jei nesusitarsite kitaip, jums teks keisti perdegusias elektros lemputes, taisyti sugedusią buitinę techniką, rūpintis vandens nutekėjimu ar silpnai veikiančiais čiaupais.

Norite, kad tokiais atvejais pasirūpintų nuomotojas? Reikia tai įrašyti į sutartį. Tuo tarpu už kapitalinį remontą, kaip pažymi advokatė, atsakingas nuomotojas: „Kapitalinis remontas – tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos,“ – primena ji.

Jei nuomos laikotarpiu išryškėja defektai, įvyksta incidentas ar kyla nesutarimų – apie tai visada informuokite nuomotoją raštu. „Tinka ir žinutės – svarbu, kad liktų įrodymai“, – pabrėžia advokatė.

Agentūros arba tarpininkavimo mokestis – dar viena išlaidų rūšis, kurią vis dažniau patiria būsto ieškantys žmonės. Tačiau šio mokesčio pagrįstumas – abejotinas. „Jei būsto paieškos paslaugą iš brokerio ar tarpininko užsako būsto nuomininkas, mokestis logiškas. Tačiau kitu atveju jis neturėtų būti privalomai imamas iš nuomininko,“ – aiškina A. Mineikienė. Kitaip tariant, jei brokerį samdė buto savininkas, o ne jūs, paslauga laikytina suteikta būsto savininkui ir būsto savininkas turėtų už ją susimokėti.

Dar viena dažna rizika – skubotas depozito pervedimas. „Rekomenduojama depozitą mokėti tik pasirašius nuomos sutartį. Jei tai darote anksčiau – būtina įsitikinti, ar nuomotojas turi teisę būstą išnuomoti,“ – pabrėžia advokatė. Tad taisyklė paprasta: jei mokate – turite tiksliai žinoti, už ką, kam ir kodėl.

Pirmojo būsto nuoma dažnai tampa ir vienu pirmųjų savarankiško gyvenimo žingsnių, kuriems prireiks ne tik finansinio, bet ir teisinio sąmoningumo: būtina atidžiai perskaityti jums pateiktą pasirašyti sutartį, suprasti savo kaip nuomininko teises ir pareigas, ir įsipareigoti sutarties sąlygų laikytis, o sprendimus grįsti ne vien intuicija, tačiau ir sutartimi. Tad jei artimiausiu metu žengiate į savarankišką gyvenimą, nepamirškite – būstas yra ne tik vieta gyventi, bet ir teisinis veiksmas, kurį atlikti turite atsakingai.