Šįmet, kaip rašė spauda, kainos bendrabučiuose pakilo iki 300 eurų, o norinčiųjų – vis dar eilė.
Sutinku, kad tai didelė problema, tačiau taip pat ir galimybė verslui, kuria, mano požiūriu, Lietuvoje kol kas niekas rimtai nepasinaudojo.
Neatrasta turto klasė
Susiję straipsniai
Vakarų Europoje studentų būstas (angl. PBSA, purpose-built student accommodation) jau seniai laikomas savarankiška nekilnojamojo turto klase, konkurencinga dėl stabilaus pinigų srauto ir nuspėjamos paklausos. Lietuvoje bendrabučius beveik išimtinai valdo patys universitetai, dažnai senstančiuose pastatuose, su ribotu biudžetu remontui ir dar mažesniu biudžetu naujai statybai.
Tiesa, bandymo tai pakeisti būta: 2019 metais „Orion Securities“ iniciatyva Vilniaus Santariškėse, šalia besikuriančio mokslo centro, pradėtas pirmasis privatus tokio tipo projektas Lietuvoje, pirmajame etape investuojant beveik 6 mln. eurų į 150 kambarių pastatą. Projektas išaugo į „Studentų namus Santariškėse“ – 200 kambarių, skirtų VU Medicinos fakulteto studentams. Geras,gerai suprojektuotas pavyzdys. Bet, kiek man žinoma, po jo nesekė panašaus masto projektai.
Ką išmokau iš vieno projekto Italijoje
Neseniai buvusioje pramoninėje teritorijoje „ex Magazzini Generali“ Brešoje (Šiaurės Italijoje) kartu su vokiečių investuotoju „Pohl Immobilien“ pastatėme 187 kambarių, 252 vietų studentų bendrabutį – dalį platesnio, savivaldybės iš anksto suplanuoto miesto kvartalo.
Tikroji finansavimo schema – istorija, kurią turėtų papasakoti vystytojas ir fondai, tačiau iš savo, kaip architekto, pozicijos matau, kad lemiamas veiksnys atsirado dar prieš patį kapitalą: aiški viešoji sistema. Savivaldybė jau buvo apibrėžusi integruotą planą teritorijai: tūrius, taisykles, viešuosius įsipareigojimus, keliamų tikslų mastą – ir būtent šis aiškumas sumažino riziką privačioms investicijoms. Todėl Lietuvos savivaldybėms sakyčiau: svarbiau ne paskatos, o aiškumas. Suteikti investuotojams ambicingą, aiškiai apibrėžtą planą, kuriame kokybė būtų įrašyta kaip sąlyga, o ne palikta kaip pasirenkama galimybė.
Antra – statybos technologija. Bendrabutį statėme iš XLam medienos plokščių ant gelžbetoninio pagrindo. Mediena kainuoja panašiai kaip betonas, kartais net brangiau. Tikrasis pranašumas – terminai: sausas, iš anksto pagamintų elementų montavimas leido pastatą su baldais perduoti per maždaug dešimt mėnesių.
Ekonominis pagrįstumas kyla iš greičio – ankstesnio eksploatavimo pradžios, mažesnių finansavimo išlaidų, mažesnio kintamųjų skaičiaus statybvietėje. Kainų skirtumas yra mažesnis, nei paprastai manoma; svertas yra laikas ir su juo susijusi mažesnė rizika.
Taip pat – architektūros kokybė, kurios dažniausiai trūksta bendrabučių projektuose. Mes bendrabutį traktavome kaip namus:bendros erdvės pirmame aukšte aplink vidinį kiemą, leidžiantį natūraliai šviesai pasiekti net giliausias pastato dalis; viešasis parkas virš pastato pakylos; apgalvotas, ne monotoniškas fasado ritmas.
Ir būsiu sąžiningas – dauguma šių sprendimų įmanomi dėl efektyvaus projektavimo: pasikartojantis modulinis tinklelis atlaisvina lėšų, kurias galima investuoti ten, kur studentai jas iš tikrųjų pajunta. Kad tai ne atsitiktinumas, o metodas, rodo ir kitas mūsų projektas tame pačiame plėtros etape –„The Parkside Homes“, jau ne bendrabutis, o daugiabutis, bet ta pati filosofija: geras projektavimas nėra tipologija, tai disciplina, kurią galima pritaikyti bet kur.
Lietuvoje modeliui, apie kurį kalbu, yra ir papildomas pagrindas. Beveik visiškas bendrabučių užimtumas didžiuosiuose universitetuose, ilgos laukiančiųjų eilės ir kasmet augančios kainos – tai stabilios, nuspėjamos paklausos požymiai. Santariškių pavyzdys rodo, kad toks modelis Lietuvoje apskritai įgyvendinamas – projektas išaugo nuo planuotų 150 iki 200 kambarių. Tarp dabartinių universitetų kainų (60–300 eurų) ir privačios buto nuomos egzistuoja aiški, dar neužpildyta rinkos niša.
Ribos
Žinoma, kaip ir visame kame, yra ir kita pusė. Studentų būsto verslo modelis turi sezoninį pajamų pobūdį – vasaros mėnesiais dauguma kambarių tušti, nebent valdytojas sugeba pritraukti vasaros kursų dalyvius ar trumpalaikę nuomą.
Vidutinio Lietuvos studento mokumas ribotas. Tarp 60–90 eurų kainuojančio universiteto bendrabučio ir kelis šimtus eurų kainuojančio privataus buto nuomos lieka tik siaura kainų juosta – ir būtent ji riboja, kiek didelę rinką privatus investuotojas realiai gali pasiekti.
Ir galiausiai, kiek man žinoma, Lietuvoje šiuo metu nėra formalaus viešosios-privačios partnerystės mechanizmo, pritaikyto būtent šiai turto klasei. Santariškių atvejis parodė, kad pavienis projektas įmanomas ir be jo. Tačiau sistemingam, pakartojamam modeliui – tokiam, koks veikia Brešoje, kur savivaldybės planas iš anksto apibrėžia investuotojo lūkesčius – reikėtų aiškesnės viešojo sektoriaus pozicijos.
Kaip sistema veiktų konkrečiai Lietuvoje – nežinau, tai jau vietos savivaldybių, investuotojų ir teisininkų klausimas. Bet Breša liudija, kad tai, kas gerai studentams, gali būti gerai ir investuotojui.