Gyvenamųjų namų kvartalai – tyruose. Pavieniai gyvenamieji namai atokiose teritorijose – be gerų kelių, apšvietimo, centralizuoto vandentiekio ir nuotekų tinklų. Lietuvoje tai dažna situacija, nes pavieniai būsto statytojai dažniausiai stengiasi įsigyti kuo pigesnį, atokiau miesto, toli nuo inžinerinių tinklų esantį sklypą. O vėliau mina takus į savivaldybę prašydami, kad jos sutvarkytų bent jau link namų vedančius kelius.
Chaotiška būsto plėtra
„Reikia vengti nevaldomos miestų plėtros. Tai numato ir Lietuvos bendrasis teritorijos planas. „Atskiestose“ – retai apgyvendintose teritorijose santykinai didelis infrastruktūros poreikis – kelių, apšvietimo, vandentiekio ir šilumos tinklų, paviršinių nuotekų surinkimo. Didelės ir jos priežiūros išlaidos“, – sakė aplinkos viceministrė Rėda Brandišauskienė.
Vis dėlto daugumos šalies miestų priemiesčių teritorijos yra plečiamos stichiškai. Infrastruktūros juose nutiesta tiek daug, kad pakaktų kone dvigubai didesniam skaičiui Lietuvos gyventojų. Vadinasi, tie inžineriniai tinklai nepanaudojami, o jų priežiūrai nuolat reikia lėšų.
Anot Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo departamento direktoriaus Mariaus Narmonto, savivaldybių bendrieji planai buvo rengiami maždaug prieš dešimtmetį, kai formavosi nekilnojamojo turto (NT) burbulas. Tuo metu NT projektų plėtotojai spaudė savivaldą, kad ji kuo daugiau teritorijų skirtų plėtrai. Ji taip ir padarė.
Tad ir šiuo metu nėra sunku jose gauti statybos leidimą įtikinus savivaldybę, kad inžinerinės infrastruktūros individualaus namo statytojui nė nereikia – kad viską jis įsirengs savo. Bet vėliau savivaldybės remiamos prie sienos, kad sutvarkytų bent jau kelius.
„Taigi šiuo metu yra urbanizuota (užstatyta) apie 4 proc. Lietuvos teritorijos, o kiekvienam gyventojui tenka apie 900 kv. metrų dirbtinai sukurto ploto – pa- statų, gatvių, aikščių. Tuo metu ES vidurkis yra 350 kv. metrų.
Apskritai per metus Lietuvoje pastatoma apie 8 tūkst. individualių gyvenamųjų namų. Tai kone triskart daugiau nei prieš dešimtmetį.
Mūsų bėda, kad visa perteklinė infrastruktūra yra sukurta užmiestyje, – ne miestų, bet rajonų savivaldybėms priklausančiose teritorijose. O didžiųjų miestų savivaldybėse, kur daugiausia išduodama statybos leidimų, infrastruktūros ypač trūksta“, – sakė M.Narmontas.
Bandys keisti nuostatas
Pasak R.Brandišauskienės, perteklinė infrastruktūra siejasi su finansine jos išlaikymo našta. Bet yra daugybė bekelių teritorijų, kurių neįstengia pasiekti nei greitosios pagalbos, nei ugniagesių automobiliai, nors jose ir leista urbanizacija.
Tokią situaciją norima pakeisti. Šiuo metu jau yra parengtas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas. Tai – teisės aktas, kurį pasitelkus bus stengiamasi užtikrinti visuomenės poreikius atitinkančią infrastruktūros plėtrą – išvengti jos chaotiškumo. Kartu bus sudaryta galimybė įmonėms ir individualių namų gyventojams priimtinomis sąlygomis naudotis inžineriniais tinklais ir susisiekimo komunikacijomis.
Savivaldybės turės iš anksto numatyti teritorijas, kuriose bus galima plėtoti infrastruktūrą, ir numatyti tam aiškias sąlygas. Tai ypač svarbu ne tik gyventojams, bet ir investuotojams.
„Įstatyme numatyta, kad bus kompensuojama už gyventojų arba įmonių nutiestą inžinerinę infrastruktūrą. Šiuo metu tokios galimybės nėra.
Įstatyme numatyta ir tai, kad savivaldybės pačios galės diferencijuoti reikalavimus, atsižvelgdamos į pastatų ir teritorijos paskirtį, pavyzdžiui, vienokie jie bus pramoninei ar komercinei statybai, kitokie – gyvenamajai“, – kalbėjo M.Narmontas.
Manoma, kad nustačius aiškią tvarką, kaip finansiškai verslas turės prisidėti kuriant infrastruktūrą, pavyks įveikti ir nesąžiningos konkurencijos problemą.
Bus mokama kompensacija
„Šiuo metu pirmasis NT plėtotojas, kuris imasi projekto savivaldybės urbanizuoti skirtoje teritorijoje, gauna ypač didelę finansinę naštą, nes savivaldybės reikalauja, kad statytojas savo lėšomis įrengtų tam tikrą infrastruktūrą.
Tuo metu antras statytojas, prisijungęs prie jau sukurtos infrastruktūros, pirmajam nemoka kompensacijos. Todėl parduodant būstą šiam tenka arba NT parduoti pigiau, arba pasilikti mažesnę maržą. Savivaldybės kol kas negali nustatyti tvarkos, kaip prie infrastruktūros plėtros turi prisidėti kiekvienas NT statytojas“, – aiškino M.Narmontas.
Šiuo metu jos apskritai reikalauja „paramos“ infrastruktūrai. Būna situacijų, kad jos neišduodama statybų leidimo tol, kol nebūna pasirašyta tokios „paramos“ sutartis.
„Tokia padėtis netenkina savivaldybių. Taigi šiuo įstatymu norime įveikti du sunkumus – nustatyti infrastruktūros plėtros pareigas ir savivaldybėms, ir statytojams. Pastarieji, gaudami statybos leidimą, turės užtikrinti, kad nuties visą reikiamą inžinerinę infrastruktūrą pagal savivaldybės iš anksto nustatytas sąlygas.
Vėliau prie inžinerinių tinklų prisijungiantys asmenys arba įmonės turės mokėti kompensaciją. Taigi visi bus suinteresuoti statytis būstą ten, kur galės tikėtis kaimynų“, – sakė M.Narmontas.
Kyla nekilnojamojo turto vertė
Matas Anužis, „Investuok Lietuvoje” Investicinės aplinkos gerinimo grupės vadovas
„Aplinkos ministerijos sumanymu rengiamas Infrastruktūros plėtros įstatymas, kurį planuojama priimti iki kitų metų pabaigos, yra sveikintina iniciatyva. Vienas šio įstatymo tikslų turėtų būti efektyvus infrastruktūros finansavimo modelis.
„Investuok Lietuvoje” ekspertų nuomone, vienas geriausių tokių modelių yra įtvirtintas Norvegijoje, Teritorijų planavimo ir statybos įstatyme. Pagal jį investuotojui gali būti mokama kompensacija už jo įvykdytą projektą, kurio metu neišplėtota teritorija yra prijungiama prie kelių ar kitų inžinerinių tinklų.
Todėl siūlytina įstatyme numatyti, kad investuotojas galėtų kreiptis į savivaldybę dėl infrastruktūros įrengimo išlaidų kompensavimo, jei, teikdamas pasiūlymą dėl infrastruktūros plėtros, pateikia ataskaitą, kurioje pagrindžiama, kaip išplėtota infrastruktūra padidins greta esančių žemės sklypų ir kito nekilnojamojo turto vertę.
Pagrindinė sąlyga, suteikianti teisę investuotojui kreiptis dėl infrastruktūros įrengimo išlaidų kompensavimo perkeliant dalį jo patirtų išlaidų tretiesiems suinteresuotiems asmenims, yra pagerintas pastarųjų nekil nojamasis turtas.”
