Kainų burbulas jau seniai bliūkšta, nors verslininkai dar optimistiškai kalba apie „likvidų turtą“. Tačiau iš tiesų situacija gresia bankrotu — prisipažįstama apie milijoninius nuostolius.
2003-iųjų antroji pusė — pamišimo laikotarpis, kai butai buvo perkami dar tik projektuojant namus.
2004-ieji — senos ir naujos statybos butų pirkimo rekordai. Ir pirmieji rekordinių kainų metai. Gal todėl nuo šio atskaitos taško ir pradėjo leistis butų pirkimo ir pardavimo sandorių kreivė?
Registrų centro duomenimis, per dešimt šių metų mėnesių sudaryta 19 668 butų pirkimo ir pardavimo sandoriai, kai praėjusiais metais per tą patį laikotarpį parduota 31 021 butas.
Manoma, kad šiais metais tik 10—15 procentų visų pirkimo ir pardavimo sandorių sudaro naujos statybos butai.
Praėjusiais metais per dešimt mėnesių nupirkta 10 210 gyvenamųjų pastatų, o šiais — tik 6906. Gyvenamųjų patalpų ir pastatų pirkimo ir pardavimo sandorių kreivė pamažu leidžiasi žemyn.
Kiek truks sąstingis nekilnojamojo turto rinkoje, kaip jis keis žaidimo taisykles bei pačius žaidėjus? Į tai atsakyti šiandien vargu ar kas gali, nes ir vieni, ir kiti pasiryžę laukti. Tačiau vieni laukia dar didesnio kainų kritimo, o kiti jau šiandien skaičiuoja milijoninius nuostolius.
Pasiūla — metams į priekį
Daugiau negu tris kartus išaugusios butų, maždaug šešis kartus — individualių namų pardavimo kainos per pastaruosius dešimt metų, staigiai didėjusios algos ir milžiniškas infliacijos šuolis — pagrindinės priežastys, ekonomistų manymu, kurios ėmė šaldyti būsto rinką. Dabar prisidėjo ekonominė krizė ir didėjantis nedarbas.
Anksčiau verslininkai pykdavo ant bankų ekspertų ir politikų dėl perspėjimo, neva nekilnojamojo turto kainos pernelyg išpūstos ir turėtų bent ketvirtadaliu mažėti, šiandien tūžtama ant kreditų laisvai nebedalijančių bankų.
Ekonomistų skaičiavimu, esant dabartiniam kainų ir darbo užmokesčio lygiui, vidutinis Lietuvos gyventojas, norintis įsigyti naują 70 kv. metrų butą Vilniuje, turėtų dirbti apie 25—30 metų.
Šiandien gyvenamojo būsto statybose — štilis. Vieni verslininkai planuotus projektus kiša į stalčius ir viliasi sulaukti geresnių laikų, kiti, iš bankų paėmę kreditus, projektus skuba parduoti, treti mėgina slėpti, kad nebeišgali mokėti milžiniškų palūkanų, ir turtas atitenka bankui.
Štilis ir naujo būsto pardavimo rinkoje. Kai kas jau karčiai juokauja, kad pristatyta tiek, kad teks vos ne penkmetį pardavinėti. Manoma, kad dabar Lietuvoje turėtų būti apie 1500 nenupirktų naujos statybos butų — atsižvelgus į pirkimo tendencijas, vargu ar kas nors keisis ir po metų.
Butas — lyg loterija
Išskirtinis pasiūlymas! — jau savaitę savo interneto tinklalapyje plyšauja viena Vilniaus firmų, naujajame Perkūnkiemio kvartale norėdama atsikratyti greičiausiai paskutinio buto.
Už šeštajame aukšte esantį 60 kvadratinių metrų dviejų kambarių su lodžija butą plytiniame name firma teprašo 252 tūkstančių litų — panašiai tiek, kiek prieš dvejus metus kainavo penkiolikos metų senumo panašaus dydžio butas.
Beveik iki keturių tūkstančių litų už kvadratinį metrą nukritusi kaina sostinėje jau ne naujiena. Antai tame pačiame Perkūnkiemio kvartale namus stačiusi „Veikmė“ siūlo butus su daline apdaila įsigyti už 4,3—4,9 tūkst. Lt. Tačiau ir čia pirkėjų trūksta.
Ką jau kalbėti apie didesnes kainas. Antai UAB „Ukmergės statyba“, dar praėjusių metų vasarą dejavusi negalinti parduoti apie 60 butų Šiaurės miestelyje, šiandien siūlo tas pačias vasaros kainas — po 6,6—7,6 tūkst. Lt už kvadratinį metrą. Iš viso pirkėjams siūloma per 60 butų, dar beveik dešimt rezervuota.
Kaip ir per kiek laiko bendrovei seksis parduoti nekilnojamąjį turtą, sunku spėti. Netoli minėto kvartalo butus parduodanti „Veikmė“ kainą sumažino beveik pusantro tūkstančio litų už kvadratinį metrą.
Nemokamos ekskursijos į individualių ir daugiabučių namų rajonus, nemokamos automobilių stovėjimo aikštelės, lengvatinės sąlygos požeminiams garažams — lyg masalas. Tačiau apie būrį susigundžiusių šiomis dovanomis taip ir neteko išgirsti. Vargu ar potencialius pirkėjus paveiks ir naujas jaukas — kelerius metus gyventi nemokant mokesčių.
Jau parduoda ir projektus
„Parduodamas gyvenamųjų namų kvartalo projektas aktyviai besivystančioje miesto dalyje. Prašomą kainą (20 mln. Lt) sudaro apie 1,7 ha žemės sklypo nuomos teisė 99 metams. Taip pat yra suderinti ir išduoti leidimai 23 tūkst. kv. m gyvenamojo ploto statybai. Šiuo metu projektas sėkmingai plėtojamas, klojami pastatų pamatai, padarytos didžiulės investicijos. Galimas dalinis projekto įsigijimas“, — toks skelbimas viešai pasirodė jau praėjusių metų viduryje.
Tuo pat metu vilniškė statybos bendrovė UAB „Mabilta“ taip pat nebeslėpė atsisakanti verslo planų. Vilniaus pakraštyje, Ukmergės gatvėje, ji siūlė įsigyti per 13 hektarų žemės sklypą su pradėtu statyti gyvenamosios bei komercinės paskirties maždaug 19 tūkst. kv. m pastatu. Bendra projekto kaina — 26 mln. Lt.
Statybos tempą persvarstė ir vilniškė bendrovė „Mažoji statyba“, plėtojanti gyvenamųjų namų kvartalą „Fabijoniškių ložė“. Jo statyba sustabdyta keletui mėnesių.
„Lietuvoje yra apie 600 naujus būstus statančių bendrovių. Bent pusė jų krizės neatlaikys — bankrutuos arba bus priverstos parduoti verslą“, — tada „Ekstrai“ sakė Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas ir „Eikos“ vadovas Robertas Dargis. Jis tuomet atskleidė, kad keturios jų jau turi „rimtų problemų“.
Šiandien rimtos problemos kankina ne tik smulkiuosius, bet ir ne vieną dešimtį milijonų litų žarsčiusius verslininkus.
Skola — ne žaizda
Naujausia žinia apie galimų bankrotų laviną jau atėjo iš pamario. Šventojoje dygstančius apartamentus „Elija“ greičiausiai perims švedų kapitalo valdomas SEB bankas. Mat objekto savininkai, UAB „Baltijos pirkliai“, smarkiai įsiskolinę bankui. Kokio dydžio ta skola, galima tik įsivaizduoti, nes bankas nesutinka su skolininko prašymu leisti parduoti pusę „Elijos“ akcijų ir gautais pinigais atsiskaityti.
Pavojaus varpais skambinama ir Vilniuje. Bendrovės „Montuotojas“ savininkai svarsto galimybę inicijuoti vienos didžiausių šalies statybos įmonių — „Ranga IV“ bankrotą.
Mat ji skolinga beveik 4 milijonus litų, atsiskaitymai sutrikę jau nuo gegužės mėnesio. Aiškėja, kad apie pusę tūkstančio darbininkų turinti „Ranga IV“ nemažas sumas skolinga ir kitiems subrangovams, bankams. Vien Vilniuje ji turi neparduotų apie 200 naujai pastatytų butų.
Viena didžiausių šalyje turto valdymo AB „Invalda“ šiandien parduoda tris didžiulius investicinius projektus Klaipėdoje, Kaune ir Vilniuje.
AB „Invalda“ turto grupei priklausančios UAB „Invalda nekilnojamojo turto valdymas“ direktorius Tomas Bučas neslepia abejojantis, ar bent per dvejus ateinančius metus apsimokėtų juos įgyvendinti: ganėtinai neaiškios žemės pardavimo kainos, nesumažėjusios statybų išlaidos.
„Jei kas, jie gulės mūsų portfelyje“, — T.Bučas nenusimena, jei milijoninės vertės projektais niekas ir nesusigundys.
Dabar bendrovės galvos skausmas — maždaug 100 Lietuvoje ir Latvijoje neparduotų butų. Juos verslininkai priversti pardavinėti už kur kas mažesnę kainą negu planavo praėjusių metų pabaigoje.
„Viena nuolaidos dalis — per metus sumažėjusios butų kainos, kita — kiek nusidera pirkėjas arba patys galime nuleisti“, — pasak T.Bučo, parduodamų butų kainos nuo metų pradžios sumažėjo 20, o kai kurių ir 25 procentais. — Kuo mažiau lieka neparduotų butų, tuo jie darosi nepatrauklesni, tuo didesnė nuolaida tokiems turi būti taikoma“.
T.Bučas neslepia, kad bendrovė jau yra gilioje ekonominėje duobėje, mat parduodama mažesnėmis kainomis negu planuota: „Nuostolingai turto dar nepardavinėjame, tačiau meluočiau, kad taip negali atsitikti. Jei rinkos tendencijos bus dar pesimistiškesnės, kainos kris, bus objektų, kuriuos teks parduoti nuostolingai“.
Nepaisant pesimistinių prognozių, T.Bučas džiaugiasi, kad nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje dar kvėpuoja, ko negalima pasakyti apie Latviją. Ten turto kaina ypač smuko, daug įmonių bankrutuoja, kasdien vis daugiau žmonių netenka darbo, vadinasi, ir galimybės įsigyti naujo turto.
„Džiaugtis nėra kuo. Jeigu finansų rinkoje pakitimų nebus, bus sunku kaip anksčiau, tvarkingai sekame Latvijos pėdomis“, — įsitikinęs T.Bučas ir sako negalintis nustatyti, „kuris iš velnių baisesnis — ar ekonominė krizė, ar naujos valdžios ketinimai dūstančiam verslui sudaryti dar sudėtingesnes sąlygas“.
Tačiau T.Bučas mato ir optimizmo spindulių: „Nors situacija sunki, tai turėtų būti geras metas ateiti į rinką naujoms jėgoms. Kitais metais galime pasiekti dugną. Arba bent sustoti kritę“.
Keis verslo kryptį
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas R.Dargis „Ekstrai“ praėjusią savaitę pripažino, kad ekonominė krizė vers keisti verslo specifiką. Bendrovė jau seniau atsisakė naujų statybos projektų — maždaug 400 naujų butų, nes neparduotų šiandien dar turi apie 130—140.
„Nemanau, kad visiškai sustos statyba. Jos reikės, tik gali būti, kad dabar sustos projektų vystymas. Bet turėtų įsibėgėti renovaciniai projektai. Būtent čia matome ir savo bendrovės ateitį“, — R.Dargio įsitikinimu, įžvalgūs verslininkai neturėtų išsigąsti sunkumų.
R.Dargis pripažįsta, kad statybų versle dalyvaujantiems asmenims didžiausias galvos skausmas — parduoti butus: „Per paskutinį mėnesį pardavėme gal dvylika. Jei pardavimo tempas nelėtės, vadinasi, visus išparduosime tik po metų“.
Verslininko teigimu, bendrovė dar nesuskaičiavo, kiek patirsianti nuostolių dėl kritusių kainų ir sumažėjusio pardavimo, tačiau neabejojama, kad jie sieks kelias dešimtis milijonų litų.
Šiandien vien Vilniuje yra apie 1200—1300 neparduotų ekonominės klasės būstų.
R.Dargis prognozuoja, kad ir ateityje paklausiausi bus senos statybos butai — jie sudarys 85—90 procentų visų pirkimo ir pardavimo sandorių. Tačiau tokia situacija neturėtų ilgai trukti, nes jų kainos mažės didėjant tokių būstų išlaikymo išlaidoms. Senos statybos būstams įsigyti kreditų dalyti nebenorės ir bankai. Todėl ateityje nekilnojamojo turto rinkos lauktų nemažas šuolis aukštyn.
Tiesa, R.Dargis svarsto, kad statybos galėjo ir šiandien neaprimti, jei bankai nebūtų kėlę palūkanų: „Jeigu šiandien metinės palūkanos už paskolą verslo subjektams sudaro apie 10—13 procentų, kokiame versle galima tikėtis pelno?“
Banko vadovas ramina
Dėl sustojusios nekilnojamojo turto plėtros verslininkai linkę kaltinti bankus, kad šie ėmė šykštėti kreditų.
Lietuvos banko vadovas Reinoldijus Šarkinas „Ekstrai“ teigė, kad ekonominė krizė nėra gera ne tik įmonėms, bet ir bankams: „Jei verslininkas nepajėgus atiduoti kreditų, turtą perims bankas ir palaikęs po kelerių metų parduos. Klausimas — ar jis atgaus pinigus ir nepatirs nuostolių“.
Tačiau, pasak R.Šarkino, verslininkų ašaros nėra nuoširdžios. Mažiau kaip per du šių metų mėnesius — spalį ir lapkritį — bankai suteikė apie 770 milijonų litų paskolų. Spalį, lyginant su rugsėju, kreditų išmokėta 1 procentu daugiau. Bet palyginti su praėjusių metų tuo pačiu mėnesiu, kreditų apimtis išaugo maždaug 24 procentais.
„Bankai aklai pinigų nebedalija. Gauna jų pakankamai ir verslas, jei projektai gyvybingi, rimti, gali greitai atsipirkti. Bankai neskriaudžia turinčių pakankamą turto užstatą“, — sakė R.Šarkinas.
R.Dargis nelinkęs sutikti su ramiu vyriausiojo Lietuvos bankininko tonu: „Kur tie milijonai, bankų neva išdalyti verslininkams? Mes jų nematome ir pats R.Šarkinas negali parodyti, kur jie nusėdo. O popieriniais raminimais iš sąstingio neprisikelsime“.
Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandoriai (sausis—spalis)
namai butai 2007 m. 2008 m. 2007 m. 2008 m. Sausis 812 697 2623 2039 Vasaris 747 617 2831 1990 Kovas 1023 639 3629 1874 Balandis 970 797 3071 2553 Gegužė 1131 756 3452 2041 Birželis 1107 733 3134 1829 Liepa 1151 845 3069 2027 Rugpjūtis 1207 681 3467 1819 Rugsėjis 981 642 2909 1948 Spalis 1081 499 2836 1548 Iš viso 10 210 6906 31 021 19 668
Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandoriai (2008 m.)
Žemės sklypai Butai Namai Rugsėjis Spalis Rugsėjis Spalis Rugsėjis Spalis Lietuvoje 3786 2628 1948 1548 642 499 Vilnius 134 99 610 420 21 23 Kaunas 72 60 233 282 36 27 Klaipėda 20 19 222 184 4 3
***