Taip vis dažniau nutinka šalies verslininkams. Bankininkų laiškų gali tikėtis ir neperspektyviuose rajonuose brangiai būstus įsigiję žmonės. Nekilnojamojo turto vertė, dingus paklausai, krinta. Bet kur to kritimo dugnas? Kaip bankai vertina įmonių, o gal ir būsto paskolas paėmusių žmonių įkeistą turtą? Ar jo vertė, dingus paklausai, taps nulinė? Šie klausimai iš proto varo su paskolų grąžinimo sunkumais jau susidūrusių įmonių savininkus.
„Atsidūrėme traukinio, riedančio į verslo prapultį, pirmajame vagone“, — atsiduso nekilnojamojo turto plėtra besiverčiančios uždarosios akcinės bendrovės „Lodena“ savininkas ir direktorius Džiugimantas Jazdauskas. Tai ištarti jam nėra paprasta.
Iki šiol moki bendrovė, šešerius metus be trikžių su banku atsiskaitydavusi už suteiktas paskolas, dėl neprognozuojamų bankininkų veiksmų atsidūrė ties bankroto riba.
Rinkos specialistai įspėja, kad tokių atvejų daugės, nes bankai griežčiau vertina skolininkus. Net ir tuos, kurie paskolą grąžina be trikdžių.
Iškėlė naujas sąlygas
„Lodena“, kurianti ir įgyvendinanti nedidelius investicinius nekilnojamojo turto plėtros projektus, turi keturiolikos metų verslo patirtį. Įmonė yra banko „Hansabankas“ (dabar — „Swedbank“) klientė: paskolos investiciniams projektams jai buvo suteikiamos nuo 2003 metų.
Šio banko 2008 metų gruodžio 19 d. duomenimis, įmonei išduotų investicinių paskolų likutis sudarė apie 5 mln. litų. Pradelstų įmonės skolų „Hansabankui“ nebuvo.
Maža to, šis bankas yra ir „Lodenos“ verslo partneris: įmonės investicinė veikla prasidėjo būtent nuo „Hansabanko“ pastato Kėdainiuose statybos. Bankas ir šiuo metu yra pastato nuomininkas.
Palūkanas ir paskolą dalimis įmonė mokėjo gaudama pajamų iš nekilnojamojo turto nuomos. Mokėjo be jokių vėlavimų ar kitokių sutrikimų.
„Bet pasibaigus vienai paskolos sutarčių, bankas pareikalavo grąžinti visą likusią skolą, — pasakojo Dž.Jazdauskas. — Negalėdami to padaryti, paprašėme banko, kad jis pratęstų sutartį. O tuomet ir prasidėjo: bankas pareikalavo, kad būtų papildomai įkeistas turtas, nors, rugsėjį atliktu vertinimu, jo buvo įkeista beveik dvigubai daugiau, nei buvome pasiskolinę pinigų.
Maža to, bankas atsisakė panaikinti asmeninį paskolos laidavimą, nors anksčiau dėl to taip buvo sutarta. Ir svarbiausia, kad už visą šį turto ir asmeninio laidavimo „paketą“ mūsų įmonei buvo pasiūlyta sutartį pratęsti tik iki šių metų gegužės“.
Toks banko reikalavimas įmonės vadovui pasirodė gerokai per didelis.
Suprantama, kad bankas nori garantijos paskolintiems pinigams, t.y. papildomo užstato. „Tačiau taip pat reikia garantijos, kad paskolos grąžinimo atidėjimas bus pratęstas ne keturiems mėnesiams, bet gerokai ilgesniam laikui. Juk nėra tikimybės, kad rinkoje per kelis mėnesius kas nors pasikeis. Tačiau bankas kategoriškai atsisakė tai daryti“, — kalbėjo „Lodenos“ savininkas.
Tenka bylinėtis teisme
Šio banko iš įmonės nesusikalbėjimo rezultatas — dvi bylos Kauno apygardos teisme.
Pasak Dž.Jazdausko, bankas nusitaikė ir į kitą įmonės nekilnojamąjį turtą, nesusijusį su paskola. Be to, bankas apskundė teismui pardavimo sandorius motyvuodamas, kad jie gali pakenkti kreditoriaus interesams.
„Atrodo, būtų logiška, kad bankas privalėtų savo reikalavimus patenkinti parduodamas įkeistą turtą už kiek įmanoma didesnę kainą, — svarstė verslininkas. — Tačiau mūsų atveju bankas visiškai tuo nesuinteresuotas. Savo veiksmais jis stengiasi areštuoti kuo daugiau įmonės turto. Nėra jokios kalbos apie siekį turimą turtą realizuoti aukštesne kaina“.
Dž.Jazdauskas įsitikinęs, kad bankui įmonės likimas visiškai nesvarbus.
Taigi bankas kreipėsi į teismą dėl dalinio paskolos išieškojimo — penktadalio įmonės skolos, sudarančios maždaug 1 mln. litų. Jo motyvas — anksčiau įkeisto turto įmonės įsipareigojimams padengti nebeužtenka.
„Teismas pritaikė laikinąsias apsaugos priemones: areštavo visų — ir „Lodenos“, ir antrinių įmonių turtą. Jei jo būtų neužtekę, būtų areštavęs ir sąskaitas“, — piktinosi Dž.Jazdauskas.
Pasigenda bankų solidarumo
Pagal kokius kriterijus šiuo metu vertinamas nekilnojamasis turtas? Ar šis pavyzdys rodo, kad net ir tvarkingai paskolas mokėjusios įmonės ir pavieniai žmonės gyvena ant tiksinčios bombos?
Dž.Jazdauskas tik primintų: paskolos sutartys su bankais sudarytos taip, kad už viską atsakingi skolininkai.
Bankai turi numatę atsitraukimo variantų, pavyzdžiui, jie gali reikalauti, kad paskola būtų grąžinta vos tik pablogėjus skolininko finansinei padėčiai.
Vos tik sutrinka mokėjimai, jie taip pat turi teisę pareikalauti papildomų garantijų.
„Bankai privalėtų būti solidarūs su skolininku ir kartu prisiimti riziką.
Nes jie, išduodami paskolą, rizikavo taip pat. Juk ne kas kitas, o profesionalūs bankų analitikai ir ekspertai vertino riziką, garantavo ją hipotekiniais įkeitimais, bet, pasikeitus padėčiai rinkoje, kažkodėl nenori pripažinti savo klaidų ir viską bando sukelti ant skolininkų pečių“, — kalbėjo Dž.Jazdauskas.
Jį piktina ir tai, kad net nemėginę pervertinti įkeisto turto, bankai skuba reikalauti papildomo turto įkeitimo ir garantijų, o atsisakius jas suteikti, eina paprasčiausiu keliu — į teismą, kurį pasitelkia pretenduodami į papildomą turtą.
Tuo trapu Jungtinėse Amerikos Valstijose bankai turi galimybę pretenduoti tik į hipotekinį (jiems įkeistą) turtą. Todėl nelieka galimybių spekuliacijoms — bankai nesuinteresuoti iš skolininkų atimti kuo daugiau turto.
„Gerai matoma ir pagrindinė tendencija: bankai itin godžiai žiūri į objektus, kurie duoda nuolatinių garantuotų pajamų, — pabrėžė pašnekovas. — Juk mūsų atveju net du patalpų nuomininkai yra patys bankai.
Štai todėl bankai imasi drastiškų veiksmų, nors skolininkai moka palūkanas ir vykdo dalinį kredito grąžinimą.
Tai daryti juos skatina ir noras perimti daug ir atpigusio turto, kuris ir ateityje užtikrintų nuolatinius finansinius srautus iš nuomos“.
Pašnekovo nuomone, pasunkėjus bendrai rinkos situacijai, bankų spaudimą gali patirti bet kuri įmonė ar asmuo, turintis skolų bankui.
Verslas — žlugdomas
Kai sunku pasiskolinti, o turto vertė krinta, daugeliui įmonių tai virsta tiesiu keliu į bankrotą, o bankams — galimybe perimti įmonių valdymą. Tuo įsitikinęs Lietuvos verslo darbdavių konfederacijos generalinis direktorius Danas Arlauskas.
„Nors ekonominių sunkumų kyla ir Vakarų valstybėms, kažkodėl tarpbankinių paskolų Lietuvoje ir Europoje palūkanos juda skirtingomis kryptimis.
Pirmosios (VILIBOR) katastrofiškai didėja, kitos (EURIBOR) mažėja.
To Lietuvoje niekada nėra buvę. Ar tai reiškia, kad kitose šalyse nėra jokios skolinimo rizikos? Tai spekuliacija, nes Lietuvos bankų sektoriuje apskritai nėra konkurencijos: bemaž visi bankai, kurie nustato tarpbankines palūkanas Lietuvoje, yra skandinavų. Įtariame, kad tai, kas vyksta, yra vos ne dirbtinai sukelta situacija“, — kirto D.Arlauskas.
Jo nuomone, Lietuvos bankas turėtų suformuoti tokius reikalavimus, kad komerciniai bankai sunkmečiu nesigundytų už blogąsias paskolas surinkti kuo daugiau nekilnojamojo turto. „Kadangi savo balanse bankai neturi teisės laikyti nekilnojamojo turto, tam sukuria atskiras įmones“, — priminė pašnekovas.
Pasak D.Arlausko, nederėtų pamiršti ir to, kad įmonių nekilnojamasis turtas (pavyzdžiui, gamybos linijos) dažniausiai susijęs su jų veikla. Todėl nemokumo atveju kyla pavojus, kad bankų antrinės įmonės gali perimti ne tik įmonių turtą, bet ir patį verslą. Iki šiol valstybė per centrinį banką nesikišo į komercinių bankų dalijamų paskolų srautą. Tad ar ji gali padaryti įtaką nors dabar, gelbėdama verslininkus?
„Gali, — nukirto D.Arlauskas. — Ir Lietuvos, kaip ir Lenkijos ar Vokietijos, centrinis bankas turi teisę atimti jų licenciją. Bet mūsų centrinis bankas visada elgėsi pasyviai. Iš pradžių komerciniams bankams nebuvo didinama privalomojo rezervo norma, nebuvo ir suformuotų reikalavimų, kad bankai būtų sukalbamesni verslui. Blogiausia, kad Lietuvos bankas gali formuoti tam tikrus reikalavimus komerciniams bankams, bet to nedaro“.
Plati bankų širdis
Kol centrinis bankas trypčioja, komerciniai bankai steigia įmones, kurios perims skolininkų turtą.
Pavyzdžiui, SEB bankas antrinę nekilnojamojo turto valdymo įmonę „Litectus“ įsteigė pernai gruodį. Tokios pat paskirties bendrovę „Snoro turto valdymas“ turi ir „Snoras“.
Apie panašius „Swedbank“ planus kol kas negirdėti, bet tikėtina, kad jis taip pat netruks perimti kolegų patirtį. Medicinos banko vadovų teigimu, jei prireiktų, tokią įmonę juk būtų galima įsteigti per dieną.
„Kol kas mūsų bendrovės krepšelis tuščias: nesame perėmę jokio nekilnojamojo turto. Tikimės, kad jo ir nebus daug“, — yra sakęs SEB banko Specialiųjų kreditų administravimo departamento direktoriaus pavaduotojas Nikita Ananjevas.
N.Ananjevas — buvęs laikinasis SEB antrinės nekilnojamojo turto valdymo bendrovės „Litectus“ vadovas. Neseniai šias pareigas jis perdavė buvusiam nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ direktoriaus pavaduotojui Edvinui Malevskiui.
Pasak N.Ananjevo, „Litectus“ neketina pasinaudoti sunkia verslininkų padėtimi ir užvaldyti jų turto. „Viena vertus, tai — ne banko verslas. Bankas uždirba skolindamas pinigus. Nė vienas bankas nėra suinteresuotas perimti įkeisto turto, nes bet kokiu atveju jam tai reiškia nuostolius.
Antra, šiandien būtų naivu tikėtis pelno perėmus nekilnojamąjį turtą ir jį pardavus“, — aiškino N.Ananjevas.
Jis patikino, kad „Litectus“ turtas pereis tik po to, kai jis jau bus tapęs banko nuosavybe ir kai nebus pavykę parduoti jo iš varžytynių.
Teigia ieškantys kompromisų
Ir vis dėlto kaip elgiasi bankai su nemokiais klientais? Koks kelias iki tol, kol uždedamas apynasris?
Pasak „Snoro“ valdybos nario, Korporatyvinio verslo tarnybos direktoriaus Modesto Keliausko, bankai suinteresuoti, kad jų finansuojami klientai būtų mokūs, o paskolą grąžintų abiem šalims — ir bankui, ir įmonei — priimtinomis sąlygomis. Todėl ieškoma abi puses tenkinančių kompromisų.
„Viena esminių sąlygų, lemiančių įmokų mokėjimo atidėjimą, — įmonės, kurią kredituojame, geranoriškumas. Į veiksmingą dialogą su verslo klientu bankas gali leistis tik tuo atveju, jei turi išsamią informaciją apie jo finansinius planus, kredituojamo projekto gyvybingumą ir perspektyvas patvirtinančius dokumentus“, — sakė M.Keliauskas.
Jo teigimu, finansinių sunkumų patiriančios įmonės įkeisti papildomą turtą prašoma anaiptol ne visada.
„Kol nekilnojamojo turto vertė didėjo, tol nesklandumų įmonėms dėl įkeisto turto nekilo. Tačiau, pasikeitus situacijai, pakartotinai įvertinamas daugelio įmonių įkeistas turtas“, — sakė M.Keliauskas.
Turto vertei nukritus, atsižvelgiant į kredito sutartyje numatytus įsipareigojimus, iš įmonės prašoma pateikti papildomą garantiją arba sumažinti įsipareigojimus.
„Gyvename iš savo klientų, todėl kilę sunkumai yra bendri, — patikino ir Medicinos banko valdybos pirmininkas, administracijos vadovas Kęstutis Olšauskas. — Todėl pirmiausia, klientui kilus sunkumų, kartu analizuojame, kuris paskolos atidėjimo terminų abiem pusėms būtų priimtinas“.
Anot pašnekovo, viliantis, kad rinka atsigaus apie 2011—2012 metus, klientams paskolos (o kartais — ir palūkanų) mokėjimo laikas gali būti atidėtas porai metų.
Kadangi dauguma šio banko klientų yra smulkiojo ir vidutinio verslo įmonės, prašymų atidėti paskolos mokėjimo laiką šiuo metu nėra daug. Tačiau didesnio jų srauto jau būta pernai rudenį.
Tvarkingai mokantiems sąlygų nekelia
Banko „Swedbank“ Lietuvoje Verslo bankininkystės tarnybos vadovas Andrius Urbonas:
„Konkrečių atvejų komentuoti negalime, nes tai yra konfidenciali informacija. Tačiau bendruoju atveju, jeigu klientas vykdo sutartinius įsipareigojimus, bankas visuomet stengiasi kartu su klientu ieškoti abiem pusėms geriausių sprendimų, kad pagelbėtų klientui, susidūrusiam su laikinais verslo sunkumais.
Jeigu įmonė arba privatus klientas nesusiduria su sunkumais atsiskaityti su banku už turimus įsipareigojimus, bankas paprastai savo klientams nekelia papildomų reikalavimų. Tais atvejais, kai tiek privatūs, tiek verslo klientai susiduria su mokėjimo problemomis arba numato jų ateityje, labai svarbu, kad jie kuo anksčiau kreiptųsi į banką.
Žinoma, kiekvieno kliento situacija yra individuali, todėl turi būti įvertinama atskirai ir kiekvienam klientui, susidūrusiam su sunkumais atsiskaityti su banku, gali būti pasiūlomas individualus, jam geriausiai tinkantis, sprendimas.
Įvertinus esamą finansinę padėtį individualiai priimamas sprendimas, kuris klientui nesukeltų sunkumo mokant paskolos mėnesio įmokas. Priimant sprendimą dėl mokėjimo atidėjimo, bankas siekia išlaikyti esamas sutarties sąlygas. Išskirtiniais atvejais gali būti prašoma papildomų užtikrinimo priemonių, pvz., kito fizinio asmens laidavimo, papildomo turto įkeitimo. Kliento finansiniai sunkumai yra bendra banko ir kliento problema, todėl siekiama rasti abiem šalims priimtinus problemos sprendimo būdus.
Tai aktualu ir verslo klientams: didžiausia įmonės klaida yra delsimas, kai skolos vis labiau auga. Todėl primename, kad ieškoti galimų sprendimų reikia pradėti kuo anksčiau, kol įmonė dar neturi skolų, bet jau jaučia, kad jai gali kilti problemų.“
Bankų malonė — ne paskutinėje vietoje
Nepriklausomas finansų analitikas Stasys Jakeliūnas:
„Daugelis įmonių, paėmusių paskolas iš bankų, susiduria su dideliais sunkumais. Mažėjanti apyvarta ir kai kurių pirkėjų ir partnerių atsiskaitymo sutrikimai sekina įmonių pinigų srautą, iš kurio bankams reikia sumokėti paskolų bei palūkanų įmokas.
Dalis įmonių bando tartis su bankais prašydamos nukelti paskolų grąžinimo terminus. Bet jei įmonė yra pažeidusi kokius nors įsipareigojimus bankui, ji tampa visiškai priklausoma nuo banko malonės.
Bankas gali pareikalauti, kad būtų iš naujo įvertintas įkeistas turtas, gali pareikalauti ir papildomų garantijų, gali atidėti paskolos grąžinimo terminą, bet trumpam laikui, arba apskritai pareikalauti, kad būtų grąžinta visa paskola.
Tai padaryti būtų įmanoma, jei skolininkas pats parduotų bankui įkeistą turtą. Bet jei jis neranda turto pirkėjo, anksčiau ar vėliau įvyksta įkeisto turto varžytynės. Jose, tikėtina, kaina gali būti keliskart mažesnė nei įkeičiant turtą nustatyta vertė.
Šiuo metu, kai bankai bemaž nebeskolina pinigų, mažai kas gali įsigyti ką nors brangesnio. Taip galimomis turto pirkėjomis gali tapti bankų valdomos ir jų pačių finansuojamos įmonės.
Gyventojų būstai galėtų lygiai taip pat atitekti bankų nekilnojamojo turto valdymo įmonėms, tačiau mažiau tikėtina, kad tai įvyks. Vargu ar bankai suinteresuoti valdyti daug butų. Be to, tai galėtų atkreipti ir žiniasklaidos, ir politikų dėmesį, o bankams tai — neparanku.
Teko skaityti, kad 1929—1933 m. — didžiosios depresijos JAV metais — didieji bankai masiškai už simbolinę kainą supirko įmonių ar ūkių turtą. Kažkas panašaus pasaulyje (ir Lietuvoje) gali įvykti ir dabar. Juk iš esmės vienas pagrindinių verslo principų visada buvo toks pat: pigiai nupirkti ir brangiai parduoti. O sąlygas dažniausiai diktuoja tie, kurie turi pinigų tuomet, kai kitiems jų labai trūksta“.