Būsto rinkos gyvastį palaiko tik patys pigiausi butai

Viena Panevėžio nekilnojamojo turto (NT) agentūra daugiau nei metus siūlė pirkti du dviejų kambarių moderniai suremontuotus butus mieste centre.

Abu butai iš tiesų buvo verti dėmesio: parketas, masažo vonia, nauja santechnika, ištaigingi baldai, integruoti virtuvės baldai, šarvuotos durys.

Vieno jų kaina buvo daugiau nei 200 tūkst. litų, o kito 170 tūkst. litų. Per metus nė vienas pirkėjas tų butų pasižiūrėti taip ir neatėjo.

Kas atsitiko? Dar prieš pusantrų metų tuos butus už tokią kainą būtų nupirkę per kelias dienas. O gal tikrai nekilnojamojo turto pirkimas visoje apskrityje jau tiek krito, kad pasiekė dugną?

Kad brangūs, ypač gerai ir moderniai įrengti butai Panevėžyje dabar ne tik neperkami, bet jais netgi visiškai nesidomima, „Panevėžio rytui“ patvirtino įvairių NT agentūrų darbuotojai.

Pasak įmonės „Ober-Haus“ Panevėžio būstinės vadovo Vilhelmanto Sereikos, šiuo metu jaučiamas kiek didesnis nei praeitų metų pabaigoje susidomėjimas tik pigiais mažais 1-2 kambarių butais senos statybos namuose.

Pašnekovo manymu, jei kas ir turėtų pinigų naujam didesniam bei brangesniam butui, vargu ar tokį dabar pirktų, nes beveik už tą pačią sumą galėtų įsigyti individualų namą.

„Panevėžyje nėra buvę, kad pigesni 1-2 kambarių butai nebūtų paklausūs. Jais ir dabar domimasi, nors sandorių sudaroma labai mažai“, – teigė NT agentūros „Viktauga“ direktoriaus pavaduotojas Algirdas Petravičius.

Lyginant praėjusių metų paskutinį ir šių metų pirmąjį ketvirčius, dabar potencialių pirkėjų susidomėjimas nekilnojamuoju turtu yra šiek tiek didesnis ir būstų parduodama daugiau.

Vis dėlto, pasak V.Sereikos, tokio susidomėjimo gyvenamaisiais būstais, koks buvo 2008 metų pradžioje ar viduryje, dabar nėra ir artimiausiu metu nebus.

„Ober-Haus“ Panevėžyje šiemet pardavė kelis pigius 1-2 kambarių butus, šiuo metu tariamasi dėl vieno individualaus namo pardavimo. Realių sandorių, palyginti su praėjusių metų pabaiga, padaugėjo apie 20 procentų.

Žmonės būstus dabar dažniausiai perka už sutaupytus pinigus. V.Sereikos manymu, iš visų dabar Panevėžyje sudaromų sandorių gal tik 10 procentų yra tokių, kai būstas perkamas už paskolą. Tai lemia griežti bankų reikalavimai, didelės palūkanos, be to, daugelis žmonių nėra tikri dėl savo finansinės ateities.

Pasak A.Petravičiaus, dabar nekilnojamojo turto pasiūla, palyginti su metų pradžia, šiek tiek ūgtelėjo. Būstus parduoda daugiausia tie, kurie neteko darbo, arba tie, kurie anksčiau juos pirko už skolintus pinigus ir norėdami uždirbti laukė dar geresnių laikų, bet dabar yra priversti parduoti pigiau, nes reikia grąžinti paskolas.

Per pirmąjį šių metų ketvirtį agentūra „Viktauga“ pardavė tik maždaug 10 procentų viso jos skelbimuose siūlomo nekilnojamojo turto – sudarė vos 3-4 sandorius.

NT agentūros, kurios, be pirkimo-pardavimo, dar užsiima ir turto vertinimu, šiaip taip verčiasi ir per sunkmetį. Bet, anot A.Petravičiaus, tai tik egzistavimas, pelno neuždirbama, nes prekyba būstais, palyginti su 2007 metais ir 2008-ųjų pradžia, Panevėžyje smuko apie 90 procentų.

Šiuo metu „Viktauga“ siūlo įsigyti 5 butus, 7 namus, 5 kotedžus, apie 15 sklypų individualaus namo statybai. Maždaug pusė šio turto neparduota nuo pernai.

Praėjusių metų pirmojoje pusėje, per patį kainų kilimo piką, agentūra siūlė įsigyti maždaug dvigubai daugiau nekilnojamojo turto ir sandorių sudarymo procesas vyko kur kas greičiau – vieną dieną pasidomėjęs pardavimo sąlygomis, bet iškart neapsisprendęs pirkėjas kitą dieną norimo turto galėjo ir neberasti.

Dabar, pasak A.Petravičiaus, jei sandoris ir pradedamas vykdyti, tai dar nereiškia, kad jis bus baigtas. Krizei vis labiau įsismarkaujant, būna, jog žmonės išsigąsta ir nutraukia jau pradėtus pirkimo-pardavimo sandorius – neberizikuoja pirkti, nes nėra tikri dėl savo finansinės ateities.

Pasitaikė atvejų, kai praėjusių metų pabaigoje su pirkėjais buvo sudaryta avansinio mokėjimo sutartis, jie sumokėjo 3-5 tūkst. litų avansą, bet paskui sutartį nutraukė, sutikdami prarasti sumokėtus pinigus.

Pasak A.Petravičiaus, įvairaus nekilnojamojo turto kainos Panevėžyje nuo praėjusių metų rudens smuko 25-40 procentų.

Dabar gerai įrengto, suremontuoto (šarvuotos durys, plastikiniai langai, virtuvės baldai, gera tualeto įranga) buto vidutinė kvadratinio metro kaina svyruoja apie 2 tūkst. litų. Prieš pusmetį ji siekė 3 tūkst. litų.

1 kambario butas prieš pusmetį kainavo iki 130 tūkst. litų, dabar tokį butą galima nupirkti už 80 tūkst. litų. 2 kambarių butas kainavo apie 200 tūkst., dabar – 120 tūkst. litų.

150 kv. metrų ploto namas su daline apdaila ir žemės sklypu dar iki šių metų pradžios kainavo maždaug 400 tūkst. litų, dabar agentūra tokį pardavė už 300 tūkst. litų.

Kotedžai, kuriuose atlikta dalinė apdaila, pernai kainavo 350 tūkst., dabar – 200 tūkst. litų. 135 kv. metrų ploto kotedžą Stetiškėse „Viktauga“ šiuo metu parduoda už 190 tūkst. litų.

Smarkiai krito netgi geroje vietoje (miesto ribose, visos komunikacijos: vandentiekis, kanalizacija, elektra, dujos) esančių sklypų individualaus namo statybai kaina.

Pavyzdžiui, šalia J.Tilvyčio gatvės esančio sklypo vieno aro kaina pernai buvo išaugusi iki 18 tūkst. litų, dabar aras kainuoja 12 tūkst. litų. Šalia miesto esantį sklypą be komunikacijų jau galima nusipirkti ir mokant 3,5-5 tūkst. litų už arą.

Nors sklypai atpigo ir jų pasiūla šiek tiek padidėjo, rinka šiame nekilnojamojo turto segmente visiškai sustingusi: vienas kitas potencialus pirkėjas sklypais pasidomi, bet realių sandorių dabar nėra, nebuvo jų ir paskutinį praėjusių metų ketvirtį.

Pasak V.Sereikos, kai kurie sklypų pardavėjai užsispyrę tebelaiko prieš metus buvusią kainą: antai Dembavoje, prie vadinamųjų „Ekrano“ marių, dar prašoma 25-30 tūkst. litų už arą.

Tikėtis už tiek parduoti – nerealu, nes kitur aras kainuoja 7, 8, 10 tūkst. litų. Pardavėjai, kurie kainas nuleido, sulaukė bent jau susidomėjimo, nors sandorių irgi nebuvo.

Į NT agentūrą nesikreipiantys ir be tarpininkų būstą parduodantys žmonės, nežinodami realios kainos ir norėdami patikrinti rinką, kartais bando gudrauti. Būna, kad užkelia kainą 20-30 tūkstančių litų.

V.Sereika sako šiais metais negirdėjęs, kad tokiam pardavėjui būtų pasisekę parduoti būstą už nerealią kainą, bet pernai toks atvejis buvo.

Vienas žmogus nusipirko butą, jį gerai suremontavo ir siūlė pirkti už 15 tūkst. litų didesnę nei reali kaina. Ir jam pasisekė: pasitaikė vienintelis pirkėjas, kuriam būtinai reikėjo buto būtent toje vietoje.

Tačiau dabar, kai būsto pasiūla ima augti, būtų labai sunku parduoti už aukštesnę nei rinkos kainą. Mažai kas ir bando taip daryti.

Kad būna klientų, kuriuos tenka smarkiai įtikinėti, jog už pageidaujamą kainą jie niekaip būsto neparduos, pripažįsta ir A.Petravičius: „Pasirašome sutartį, jei būstą žmogus nori parduoti, o ne pardavinėti. Jei neįtikiname, siūlome kreiptis į kitą agentūrą“.

Pasak jo, vienas klientas už 80 kvadratinių metrų 4 kambarių butą S.Dariaus ir S.Girėno gatvėje iš pradžių prašė 230 tūkst. litų.

Pasikalbėjus sutiko sumažinti kainą iki 200 tūkst. litų. Galų gale pavyko žmogų įtikinti, kad realiai šį butą galima parduoti už 170 tūkst. litų. Už tiek dabar jis ir parduodamas, nors dar pernai rudenį tokio buto kaina buvo 250-280 tūkst. litų.

V.Sereika sako, kad ne tik pardavėjai kartais užsiprašo pasakiškų sumų, bet ir pirkėjai bando numušti kainą iki neįmanomos ribos.

Pavyzdžiui, už 2 kambarių butą potencialus pirkėjas siūlė 90 tūkst. litų, nors buvo prašoma 130 tūkst. litų. Reali kaina, už kurią agentūra neseniai pardavė panašų vidutiniškos būklės 2 kambarių butą, – 125 tūkst. litų.

Molainių gatvėje už 1 kambario butą buvo prašoma 75 tūkst. litų, realiai jis parduotas už 65 tūkst. litų, Statybininkų gatvėje už 2 kambarių butą pardavėjas prašė 145 tūkst., gruodį butas buvo parduotas už 135 tūkst. litų. Šį mėnesį panašus būstas buvo parduotas už 120 tūkst. litų.

NT agentūrų specialistai sako pastebėję, kad norintys būstą parduoti ar pirkti žmonės neretai daro didelę klaidą: pasiima laikraštį ir tikisi iš spausdinamų skelbimų nustatyti turto kainą.

Tačiau skelbimai laikraščiuose realios kainų situacijos neatspindi, ji paaiškėja tik analizuojant jau įvykusius pirkimo-pardavimo sandorius.

V.Sereika mano, kad neverta aklai tikėti ir interneto skelbimų tinklalapiuose nurodomomis parduodamų butų kainomis, ypač tais atvejais, kai prie kainos nurodoma, kiek procentų ji nukrito per mėnesį.

Kartais tas pokytis (pavyzdžiui, nuo 0,7 iki 2,8 proc.) panašus į tiesą, tačiau jei rašoma, jog kaina per mėnesį krito 20-30 procentų, įtarimų turėtų kilti.

Visiškas absurdas – viename tinklalapyje nurodoma, kad 2 kambarių butas Pilėnų mikrorajone kainuoja 155 tūkst. litų, o kaina per mėnesį neva nukrito daugiau kaip 90 procentų.

Nekilnojamojo turto specialistai pripažįsta, kad net jiems patiems dabar sunku įvertinti rinką ir pasakyti, kokios yra realios būstų kainos įvairiose miesto vietose.

Realią kainą gali nustatyti tik „gyva“ rinka – kai yra sudaromi sandoriai. Pernai ir užpernai buvo įmanoma segmentuoti kainas pagal miesto rajonus, o dabar taip nėra.

Kokia yra NT rinkos situacija visame Panevėžyje – nelabai aišku. Negalima spręsti ir iš to, kiek pirkėjai pasirengę mokėti. Juo labiau kad neretai jie žada dar laukti 2-3 mėnesius.

Pasak V.Sereikos, nuo metų pradžios kai kuriose Panevėžio vietose kainos krito apie 10-15 procentų. Tačiau sunku pasakyti, ar taip yra visame mieste, nes sandorių sudaroma mažai. Pastaraisiais mėnesiais „Ober-Haus“ visus būstus pardavė Klaipėdos gatvės mikrorajone.

Čia reali vidutinio tvarkingo buto kvadratinio metro kaina dabar galėtų būti 1,8-2,1 tūkst. litų. 2 kambarių tvarkingas, neapleistas butas, kuriame būtų galima iš karto apsigyventi, dabar galėtų kainuoti 115-120 tūkst. litų. Praėjusių metų paskutinį ketvirtį toks butas kainavo 130-140 tūkst. litų.

Kitose miesto vietose kainos skelbiamos tokios kaip ir praėjusiais metais, bet už kiek realiai tie būstai galėtų būti parduoti dabar – neaišku.

Geromis laikomos Panevėžio vietos sunkmečiu išliko tos pačios ir turbūt niekada nepasikeis – tai miesto centras: Laisvės aikštė, Sodų, Respublikos gatvės, Kranto gatvės senuose nerenovuotuose namuose esantys nedideli butai, nors jų išlaikymas brangus.

Bet dabar čia prekyba nekilnojamuoju turtu nevyksta, nes kainos skelbiamos aukštesnės, pirkėjai dar neįperka to, kas siūloma. Anot V.Sereikos, nelabai aišku, kokia yra reali kvadratinio metro kaina miesto centre, nes sandorių praktiškai nesudaroma. Geresnio būsto kvadratas galėtų kainuoti ir 3, ir 4 tūkst. litų.

„Dabar NT rinkoje trūksta aiškumo. Mes ne visada net galime pasakyti kokio nors NT vieneto rinkos kainą, nes ir rinkos dabar nėra, – kolegai pritaria ir A.Petravičius. – Vieni pardavėjai kainą užrašo „iš lubų“, kiti parduoda antstolių spaudžiami, bankai tik visai neseniai atsargiai pradėjo teikti paskolas, sklando kalbos apie lito devalvavimą, todėl kainos nestabilios“.

Jei dabar jau jaučiamas šioks toks nekilnojamojo turto pasiūlos augimas, ar galima sakyti, kad rinka netrukus atsigaus ar bent stabilizuosis?

„Sunku spėlioti. Nuo sausio kaina nelabai daug nukrito. Kai pasiekiama riba, kai nebeapsimoka parduoti, pardavėjas geriau butą išnuomoja.

Pastaruoju metu atsirado daugiau skelbimų, kad išnuomojamas būstas, o nuomos kainos krito. Dabar daugiausia butus ir nuomoja tie, kurie bandė prieš kurį laiką parduoti.

Rugsėjį 2 kambarių buto nuoma kainavo mažiausiai 400 litų, dabar galima išsinuomoti būstą ir už 100 litų“, – sakė V.Sereika.

Nei visoje šalyje savo filialų turinčios, nei tik Panevėžyje veikiančios NT agentūros kitų apskrities rajonų miestuose gyvenamuoju būstu neprekiauja.

Pasak jų darbuotojų, to daryti neapsimoka, nes Pasvalyje, Biržuose, Kupiškyje bei Rokiškyje rinka maža ir dėl vieno kito abejotino sandorio nėra prasmės ten siųsti turto vertintojų.

Kokia dabar šiuose miestuose situacija, panevėžiečiai nekilnojamojo turto specialistai prisipažįsta nežinantys, tik spėjantys, kad kainos, kaip ir visur, yra gerokai kritusios.

„Panevėžio ryto“ žiniomis, apskrities rajonų centruose nėra veikiančių nevietinių NT agentūrų. Pasvalyje ir Biržuose prieš kelerius metus tokios buvo, bet dabar nebeliko.

Kokios šiuose miestuose yra gyvenamojo būsto kainos, ir pardavėjai, ir pirkėjai gali orientuotis nebent pagal skelbimus vietos laikraščiuose, internete, specialiose skelbimų lentose.

Pavarčius pastarųjų savaičių vietos laikraščius galima spėti, jog Pasvalyje pasiūla viršija paklausą – kartojasi tie patys skelbimai. Tačiau juose neskelbiama nei parduodamų namų, nei butų kaina, dėl jos siūloma tartis privačiai.

Biržuose nekilnojamojo turto paklausa irgi labai sumažėjusi. Vietos laikraštyje spausdinami skelbimai rodo, kad kainos čia mažesnės nei Panevėžyje.

Pastaruoju metu Biržų centre 1 kambario butas parduodamas už 70 tūkst., 2 kambarių – už 80 tūkst. litų. Ne ką brangesnis mūriniame name esantis 3 kambarių butas (plastikiniai langai, šarvuotos durys, įstiklintas balkonas) – 83 tūkst. litų.

Individualaus gyvenamojo namo su žemės sklypu ir garažu kaina šiame mieste siekia 260-300 tūkst. litų.