Panašiai yra ir šiandien, tačiau ekonominės permainos ir politikų priimami sprendimai gerokai koreguoja nekilnojamojo turto vertę bei požiūrį į jį.
Apie tendencijas žemės rinkoje su korporacijos „Matininkai” Kauno regiono skyriaus viršininku Algirdu SANDONAVIČIUMI kalbasi korespondentė Vanda VASILIAUSKAITĖ.
- Ko dažniausiai nežino, o privalėtų žinoti apie žemę ją perkantys arba parduodantys piliečiai?
- Pirmiausia labai svarbu, kad piliečiai žinotų perkamo arba parduodamo žemės sklypo ribas.
Prasidėjus žemės reformai, piliečiams buvo aktualu kuo greičiau atgauti žemės nuosavybę, todėl matavimai turėjo vykti labai greitai. Bet trūkstant specialistų, daugelyje vietų žemę matavo tam darbui tinkamai neparengti asmenys.
Pagal preliminarius matavimus piliečiai gavo žemės dokumentus, duomenis įregistravo, o dabar, kai prasidėjo pirkimai, pardavimai ar dovanojimai, kyla painiavos. Būna taip, kad žmogus, atvykęs į vietą, randa ne visada tokias žemės sklypo ribas, kokias natūroje apžiūrėjo ir suderino pirminio matavimo metu. Kai kurie žemės savininkai gyvena mieste ir per 10-15 metų nieko bendro su tais žemės sklypais neturėjo.
Todėl ir sakome žmogui, norinčiam pirkti ar parduoti žemės sklypą, kad jis pirmiausia pasitikslintų sklypo ribas, atstatytų riboženklius, išspręstų ginčus (jeigu jų esama) su kaimynais. Dabar be geodezinių matavimų jokie žemės pirkimo-pardavimo sandoriai negalimi.
Turiu priminti, kad matavimų kainos šiuo metu nėra didelės, matininkai neužkrauti darbais, todėl patarčiau žemės savininkams užsisakyti tiksliuosius geodezinius (kadastrinius) matavimus. Tai sutaupytų daug nervų ir sveikatos.
- Kokios tendencijos žemės ūkio paskirties žemės rinkoje pagal regionus? Kaip skiriasi kainos?
- 2006-2008 metais žemės kaina kilo kas ketvirtį. Priemiesčio zonose, šalia didžiųjų miestų žemės aras kainavo nuo 2 iki 5-7 tūkst. Lt. Turiu mintyje tai, kad buvo rengiami detalieji planai, toms žemės ūkio paskirties žemėms masiškai buvo keičiama paskirtis, dalijama sklypais ir jie pardavinėjami kaip sklypai namų valdoms.
Minėtas procesas vyko tol, kol Aplinkos ministerija „laikinai” pristabdė žemės paskirties keitimą, nesant bendrojo rajono plano. Dėl tos priežasties per trejų metų laikotarpį daugelis pradėtų projektų žlugo, kai kurie reikalai užstrigo bankuose. Tuo tarpu atokesnėse vietovėse žemės ūkio paskirties žemės kaina vidutiniškai kito nuo 5 iki 10-12 tūkst. Lt/ha. Tai buvo pernelyg aukštos kainos.
Esminis kriterijus tam tikro laikotarpio žemės vertei nustatyti yra Registrų centro pažymoje užfiksuota konkreti paskirtis.
Pastaruoju metu žemės sklypų kainos turi tendenciją mažėti, artėja prie realybės. Prie didžiųjų šalies miestų aras žemės šiuo metu kainuoja apie 1-1,5 tūkst. Lt, o atokesniuose rajonuose – 5-7 tūkst. Lt/ha.
- Dėl kokių priežasčių dažniausiai teismus pasiekia ginčai dėl žemės vertės?
- Mano manymu, tai kyla dėl įvairių priežasčių, kaip, pvz., Kauno LEZ. Kada žemės paėmimo visuomenės poreikiams procesas pernelyg ilgai užsitęsė, praėjus tam tikram laikui žemės rinka nestovėjo vietoje ir nustatyta vertė vertinimo dieną nebeatitiko realios vertės. Kitaip tariant, žemės savininkas, atsižvelgdamas į ekonominę situaciją, gina savo interesus.
- Kaip vyksta pats žemės vertinimo procesas? Turiu omenyje tai, kad norėdamas pirkti žemę iš valstybės pats pilietis ketina už paslaugą susimokėti?
- Nuo 2008 m. vidurio, ūkininkams perkant žemės ūkio paskirties žemę iš valstybės lengvatinėmis sąlygomis, sklypų vertė nustatoma atliekant individualų turto vertinimą. Darbą atliko įmonė, nurodžiusi mažiausią žemės sklypo vertinimo kainą ir laimėjusi rajono savivaldybėje organizuotą konkursą. Tiek turto vertinimas, tiek žemės sklypų kadastriniai matavimai buvo atliekami biudžeto lėšomis.
Vyriausybei gerokai apkarpius lėšas žemės reformos darbams, turto vertinimo paslaugų pirkimas buvo laikinai sustabdytas. Priimti nauji sprendimai žemės sklypo turto vertinimo išlaidas apmokėti žemę perkančiam asmeniui, pasirašant sutikimą. Tačiau šiandien tas procesas dar neįsibėgėjęs. Trūkstant lėšų, iš darbo atleidus daugybę specialistų, pati žemėtvarka „kybo ant plauko”, nėra kam dirbti.
Matome, kiek žmonių dar laukia nuosavybės grąžinimo didžiuosiuose miestuose (Kaune, Vilniuje), todėl niekaip nesuprantu, kodėl toje pačioje valstybėje su vienais piliečiais neatsiskaičius, čia pat pardavinėjama valstybinė žemė kitiems. Ir ne bet kokia, o derlinga, melioruota žemės ūkio paskirties žemė.
Neteisinga, kad savininkams, mieste turėjusiems žemę kaip turtą, siūlomos galulaukės, grioviai, krūmynai. Kita vertus, ūkininkams, kol valdžios vyrai nesusiprotėjo ir nepakeitė įstatymų, yra šansas nusipirkti geros valstybinės žemės, plėsti savo veiklą.
- Kokią atsakomybę prisiima turto vertintojai?
- Vertintojas atsako už žemės sklypo vertę vertinimo dieną. Per pastaruosius trejus metus žemės rinka labai svyravo. Vertė buvo pernelyg pašokusi, dabar jai tenka kristi. Jeigu pats pardavimo procesas institucijose užtrunka ilgiau, savininko atžvilgiu žemės sklypo vertė gali atrodyti „kreivai”.
- Kaip vyksta pats žemės vertinimo procesas?
- Žemės sklypo vertinimas atliekamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisės aktuose nustatyta tvarka: tai Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Turto vertinimo metodika, nacionaliniais turto ir verslo vertinimo standartais.
Žemės sklypų vertinimui taikomas lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas kaip realiausiai atspindintis objekto vertę esamomis rinkos ekonomikos sąlygomis. Vertinimas susideda iš dviejų etapų: lauko ir kameralinių darbų.
Žemės sklypo apžiūros natūroje metu sklypas fotografuojamas, fiksuojamos naudmenos, gretimybės, privažiavimo keliai ir kt. Kameraliai atliekamas analogiško turto (žemės sklypų) faktinių sandorių kainų toje vietovėje palyginimas su vertinamuoju žemės sklypu, įvedamos tam tikros pataisos, apskaičiuojama vertė.
Pagrindiniai kriterijai žemės ūkio paskirties žemės sklypo vertei nustatyti yra: žemės ūkio naudmenų našumo balas; esamų žemės ūkio naudmenų dydis sklype; melioracija; keliai, privažiavimai.
Paisoma, kokie atstumai nuo sklypo iki rajono centro ir kt. Minėti kriterijai lemia žemės sklypo kainą.
- Tarkime, ūkininkui, norinčiam pirkti žemės, įdomu žinoti, ar jos kaina dar labiau kris?
- Nemanyčiau, kad žemės kaina labai pigtų. Žemė iš niekur neatsiranda, jos niekas nepavogs ir niekada nereikia skubėti ją parduoti. To laikėsi mūsų seneliai ir proseneliai. Nuo seno kaime žmogaus didžiausias turtas buvo jo žemė, o mieste – namas. Ne be reikalo sakoma: „Ko toks liūdnas, kaip žemę pardavęs?” Nors kiekvienas žmogus sprendžia pagal savo interesus ir susiklosčiusias aplinkybes. Įtakos kainų augimui turėjo ir tai, kada užsienio įmonės supirkinėjo žemes atskiruose rajonuose. Tai pernelyg buvo sukėlę žemės kainas.
Šios dienos rinkos duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės kainos turi tendenciją šiek tiek kristi, tik gal ne tokiais dideliais tempais kaip per 2009 metus. Prognozuočiau apie 10-15 proc. kritimą, bet ne daugiau.
- Pigtų ar brangtų žemė, piliečiams jos kaina visada rūpės, tačiau ar norint tartis dėl sandorio galima orientuotis pagal žemės verčių žemėlapius internete?
- Registrų centro specialistai laikas nuo laiko šią informaciją koreguoja, bet tam reikalingos didelės sąnaudos. Orientuotis galima, tačiau kai rinkoje vyksta dideli pokyčiai, to negalėčiau teigti. Manau, kad pagal verčių žemėlapių duomenis žemę parduoti būtų ne visiškai realu.
- Ar pilietis gali pasirinkti žemės vertintoją?
- Manyčiau, kad pilietis turi teisę rinktis. Juolab kad kalbama, jog už paslaugas jis susimoka pats. Kaip minėjau, šiandien dar nėra aišku, kaip vyks vertinimo procesas. Ar vėl bus organizuojami konkursai apskrityse, nustatant vienintelę įmonę su pasiūlyta mažiausia paslaugos kaina, ar kitaip. Esmė ta, kad nustatyta vertė būtų pagrįsta. Čia vertintojas neturi būti šališkas, nors užsakovo lūkesčiai kartais būna kur kas didesni.
- Ar teismuose tenka spręsti panašias problemas?
- Pasitaiko, kad dvi įmonės tą patį žemės sklypą įvertina skirtingai. Tokiu atveju teismas kviečiasi trečią įmonę, kad konfliktą išspręstų. Vertinimas gali skirtis 10-15 proc., tačiau kai žemės vertė skiriasi gerokai daugiau, matyti, jog nerealu arba kažkas kažko nesuprato.
- Kaip teismai pasirenka vertintojus, kokių įmonių atstovus jie laiko objektyviausiais?
- Daugelį teismo nutarčių gaudavome tiesiog iš teismo arba su Lietuvos turto vertintojų asociacijos patarimu. Šiandien įstatymiškai yra patvirtinti vertintojai-ekspertai, kurie gali dalyvauti sprendžiant ginčus. Bet kokiu atveju kilus ginčui ir nesutampant nuomonėms, kiekviena pusė kviečiasi savo vertintoją. Jei abiejų vertės panašios – paprasčiau, o jeigu ne, teismas kviečiasi turto vertintojus savo nuožiūra.