Investicijų į būstą grąža – banguojanti
Kaip rodo nuo 1996 metų vertinamas Lietuvos investicijų indeksas, investicijų į šalies būstą ilgalaikė grąža priklauso nuo to, kada buvo įsigytas turtas, – štai investicijos į būstą nuomai vidutinė metinė grąža 1996–2017 m. buvo 14,3 proc., o per pastaruosius dešimt metų ji tesiekė 1,2 proc. (nuo 2016 m. grąža vertinama įtraukiant ir sąnaudas).
Investicijos į būstą jo nenuomojant vidutinė 1996–2017 metų grąža buvo vos 6,4 proc., o per 2008–2017 metus – net neigiami 3,7 proc. Lietuvos investicijų indeksą rengia turto valdymo bendrovė „INVL Asset Management“.
„Tikėtina, kad papildomas būsto apmokestinimas gali lemti pokyčius ir NT rinkoje. Dėl to gali mažėti papildomo būsto paklausa – jei būstas perkamas su paskola, įvertinus palūkanas, nuomos pajamų mokesčius, remonto ir priežiūros išlaidas, gali paaiškėti, kad įsigyti būstą nuomai konkrečiu atveju net ir neapsimoka, o geriau ieškoti patrauklesnių alternatyvų. Viena tokių – šiuo metu platinamos komercinį NT valdančios bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcijos“, – pažymi „INVL Asset Management“ nekilnojamojo turto fondo valdytojas Vytautas Bakšinskas.
Verta apskaičiuoti, ar apsimoka
Šiuo metu mokesčiai gyvenamajam nekilnojamam turtui Lietuvoje netaikomi. Tačiau nuomojant būstą reikia deklaruoti pajamas už praėjusius metus ir mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba įsigyti verslo liudijimą, kurio kaina skiriasi priklausomai nuo savivaldybės.
Pavyzdžiui, 2018 m. Vilniaus mieste metams verslo liudijimas būsto nuomai kainuoja 684 eurus, o Vilniaus rajone – 130 eurų. Jei nuomojami keli būstai, pakanka įsigyti vieną verslo liudijimą ir jo kaina nesikeičia, jei nuomos pajamos per metus neviršija 45 tūkst. eurų.
Kaip skelbia Lietuvos bankas, vis daugiau būstų gyventojai perka imdami paskolą. Prieš penkerius metus su būsto paskola buvo nuperkama mažiau nei trečdalis būstų, o dabar šis skaičius išaugo iki 40 proc.
Vidutinės metinės palūkanų normos būstui įsigyti šių metų balandį, Lietuvos banko duomenimis, sudarė 2,21 proc. Nors pastaruoju laiku palūkanos šiek tiek kilo, jos vis dar išlieka palankios norintiems įsigyti būstą, ir tai pastaruoju metu skatino NT pirkimą. Vis dėlto ekonomistai tvirtina, kad ne už kalnų tas laikas, kai palūkanos gali imti didėti.
Pamirštame įvertinti savo laiką
Imant paskolą svarbu įvertinti ne tik tai, kad reikės pradinio įnašo, bet ir kiek ji kainuos. Orientaciniais skaičiavimais, jei 25 metams būtų skolinamasi 85 tūkst. eurų visą laiką taikant 2,21 proc. palūkanas, vien toks kreditas su palūkanomis, tačiau neskaičiuojant kitų taikomų mokesčių, gali kainuoti apie 110 tūkst. eurų, o mėnesio įmoka siektų apie 370 eurų.
Tad būtina įvertinti, ar prognozuojamos pajamos iš nuomos, kurios priklausys ne tik nuo būsto lokacijos, bet ir nuo jo dydžio, nusidėvėjimo, įrengimo kokybės, tikrai atpirks paskolos išlaidas, nusidėvėjimo ir remonto sąnaudas, nuomos pajamų mokesčius. Be to, priklausomai nuo įsigyto turto, jo vertė bėgant metams gali nepakilti tiek daug, kiek tikėtasi, tad yra rizikos neišlošti ir iš būsto kainos augimo.
„Na, o jei būtų patvirtintas sprendimas apmokestinti antrą ir tolesnius būstus, sąnaudų „krepšelis“ dar labiau išaugtų, o jo įtaka potencialiam turto vertės augimui būtų taip pat nepalanki. Be to, dažnai pamirštame įvertinti ir savo laiko, kurį skiriame nuomininkų paieškai, būsto priežiūrai ar bendrijos reikalams, kainą. Jei patys tam savo laiko skirti nenorime, tenka mokėti tokias paslaugas siūlantiems specialistams, o tai vėlgi mažina investicijų grąžą“, – sakė V.Bakšinskas.
Investicija į būstą prieinama nedaugeliui
Nepaisant galimų turto vertės svyravimų, NT Lietuvoje išlieka tarp patraukliausių gyventojų investicijų. Vertindami patikimiausias investuoti turto klases būstą investicijai kaip patikimiausią nurodė net 52 proc. apklaustųjų, o būstą nuomai – 31 proc. Tai atskleidė šių metų vasarį „INVL Asset Management“ užsakymu „Spinter tyrimų“ atliktas reprezentatyvus Lietuvos gyventojų nuomonės tyrimas. Apklausos duomenimis, vertindami naudojamus investavimo įrankius nekilnojamąjį turtą kaip investiciją rinkosi 23 proc. respondentų, o nekilnojamąjį turtą nuomai – 8 proc.
„Šalies gyventojams investavimas į būstą yra itin patrauklus, tačiau tuo pat metu akivaizdu, kad realiai jis prieinamas tik nedaugeliui. Dėl to vertėtų dažniau svarstyti gerokai lankstesnius bei pasaulyje populiarius investavimo įrankius. Vienas tokių – investavimas į NT valdančių įmonių akcijas. Šis būdas yra ne tik prieinamas gerokai didesniam žmonių ratui, nes investuoti galima nedideles sumas, bet ir išvaduoja nuo rūpesčių, susijusių su nuomininkais, turto priežiūra“, – sakė V.Bakšinskas.
Tokių investicijų į NT pavyzdys – pasaulyje populiarūs nekilnojamojo turto investicijų fondai (angl. real estate investment trust, REIT). Jie privatiems investuotojams siūlomi jau daugiau kaip 50 metų. Lietuviškojo REIT pavyzdys – investicijų į nekilnojamąjį turtą bendrovė „INVL Baltic Real Estate“, kuri veikia kaip nekilnojamojo turto fondas ir valdo patrauklų komercinio NT portfelį Vilniuje ir Rygoje.
Daugeliui prieinama galimybė
Šiuo metu vyksta „INVL Baltic Real Estate“ viešas akcijų siūlymas. Jis vykdomas trimis etapais: nuo gegužės 2 iki liepos 4 d., nuo rugpjūčio 18 iki rugsėjo 18 d. ir nuo lapkričio 2 iki gruodžio 13 d. Kiekvieno etapo akcijos kaina bus lygi vėliausiai paskelbtai bendrovės grynųjų aktyvų vertei – štai pirmojo etapo metu akcija kainuoja 2,4984 euro.
Kiekvienas investuotojas galės įsigyti ne mažiau kaip 500 bendrovės akcijų, tad pirmojo etapo metu investicija į šią įmonę prasideda vos nuo 1250 eurų. Iš viso iki gruodžio 13 dienos investuotojams bus pasiūlyta įsigyti 2,893 mln. bendrovės akcijų, šiuo metu priklausančių bendrovei „Invalda INVL“.
„Tai puiki galimybė pasinaudoti investavimo į komercinį NT privalumais. Be to, prireikus akcijas galima parduoti biržoje“, – sakė V.Bakšinskas.
Pasižymi patrauklia investicine grąža
„INVL Baltic Real Estate“ siekiama metinė grąža – nuo 8 proc., o jos reali vidutinė metinė grąža (skaičiuojant grynųjų aktyvų vertę kaip realizavimo kainą) nuo bendrovės akcijų įtraukimo į „Nasdaq“ Vilnius biržą 2014 metų birželį iki 2017 metų pabaigos – 14,9 proc.
Bendrovės akcijų patrauklumą turėtų padidinti ir 2017 m. daugiau kaip du kartus – iki 0,13 euro už akciją – padidinti dividendai. Tokio dydžio dividendus „INVL Baltic Real Estate“ nusprendė išmokėti už 2017 metus. Investuojantiems į akcijas verta žinoti, kad jas pardavus, uždarbiui iš akcijų, jei jis viršija 500 eurų, taikomas GPM. Šis mokestis taikomas ir gautiems dividendams.
„Patraukli objektų lokacija ir efektyvus darbas užtikrinant aukštą objektų užimtumą lėmė, kad pastaraisiais metais „INVL Baltic Real Estate“ grynosios nuomos pajamos iš nuosavų objektų augo ir, tikimės, panašius augimo tempus išlaikys ir ateityje. Tai lemia ir valdomo turto vertės bei grąžos investuotojams didėjimą, tad ieškantiems alternatyvų investuoti į nekilnojamąjį turtą tai yra galimybė nukreipti dalį lėšų į perspektyvų komercinio nekilnojamojo turto portfelį“, – sakė V.Bakšinskas.
Vertinant „INVL Baltic Real Estate“ valdomus objektus, jų 80 proc. pagal turto vertę yra centrinėje Vilniaus miesto dalyje, o pačių objektų užimtumas 2018 m. kovo pabaigoje siekė nuo 77 iki 100 proc.
„INVL Baltic Real Estate“ valdo nekilnojamąjį turtą Vilniuje ir Rygoje: biurų ir komercines patalpas sostinės „Vilniaus vartų“ komplekse, verslo centrą IBC šalia Konstitucijos prospekto bei biurų pastatus Senamiestyje Vilniaus gatvėje, Šiaurės miestelyje, taip pat „Dommo Business Park“ gamybos, sandėliavimo ir biuro patalpų kompleksą šalia Rygos aplinkkelio. 2018 m. kovo 31 dienos duomenimis, „INVL Baltic Real Estate“ valdomo turto plotas buvo 56,9 tūkst. kv. m, vertė – 56,6 mln. eurų.
Finansų konsultantai atkreipia dėmesį, kad investavimo instrumentus būtina pasirinkti pagal savo toleruojamą rizikos laipsnį, laukiamą grąžą, investavimo terminą bei finansinę padėtį, įvertinant šiems instrumentams taikomus mokesčius bei diversifikuojant investuojamas lėšas.
