Kas turi mokėti įmokas į daugiabučio namo kaupiamąjį fondą, tarkime, ruošiantis keisti liftą? Tokia diskusija kilo vienoje feisbuko grupių.

Vieni aiškino, kad tai – nuomininko reikalas. Esą komunalines išlaidas dengia nuomininkas, o kaupiamojo fondo įmokos turi būti įtrauktos į jas. Kiti įrodinėjo, kad lifto remontas – kaip ir namo renovacija – būsto savininko reikalas, todėl ir pinigus į kaupiamąjį fondą turi mokėti jis.

Teisės firmos „Sorainen“ ekspertas Karolis Kunigėlis sako tiesiai šviesiai: pagal galiojančius teisės aktus už įmokas į daugiabučio namo kaupiamąjį (remonto) fondą atsakingas būsto savininkas.

Konkreti šių įmokų apskaičiavimo tvarka nustatyta dar 2015 m. Lietuvos Respublikos vyriausybės nutarimu „Dėl daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašo patvirtinimo“.

[[ge:lrytas:lrytas:40893414]]

Svarbu paminėti, kad nuo šių metų liepos 1 d. įsigalios Kaupimo tvarkos aprašo pakeitimai, pagal kuriuos padidės kaupiamosios įmokos tarifas. Padidėjimas bus ženklus – galimos daugiau nei 2 kartus didesnės įmokos.

„Svarbu atskirti, kad be įmokų į kaupiamąjį fondą bendrija ar administratorius renka įmokas už kai kurias komunalines (pvz., šildymą, komunalines paslaugas bendro naudojimo patalpoms) ir kitas paslaugas (laiptinių, teritorijos valymą, administravimą).

[[ge:lrytas:lrytas:41386127]][[ge:lrytas:lrytas:40885508]][[ge:lrytas:lrytas:40983011]]

Tokios įmokos kaip ir komunalinės paslaugos susijusios su einamuoju turto naudojimu, yra priskirtinos nuomininkui“, – komentare naujienų portalui Lrytas teigė K. Kunigėlis.

Kalbant apie kaupiamąjį fondą reikia pasakyti, kad nuomos sutartyje galima susitarti, kad šios išlaidos – nuomininko reikalas, tačiau nesutarus už kaštus bus atsakingas savininkas.

„Net ir nuomos sutartimi sutarus, kad atitinkamas įmokas dengia nuomininkas, tokia sutartis automatiškai nepašalina savininko pareigos prieš bendriją ar administratorių, kurie nežino apie nuomos sutarties turinį.

Praktikoje kaupiamosios įmokos įtraukiamos į administratoriaus mėnesinę sąskaitą (tą jie privalo daryti pagal jų veiklai taikomus teisės aktus), kuri išrašoma savininko vardu. Sutartus, kad nuomininkas atlygina tokius kaštus, paprasčiausia būtų nuomotojui atlikti mokėjimą administratoriui, o vėliau gauti kaupiamosios įmokos kompensaciją iš nuomininko“, – patarė ekspertas.

Jei savininkas siekia šiuos kaštus perkelti nuomininkui, tai turėtų būti aiškiai numatyta nuomos sutartyje.

K. Kunigėlis pabrėžė, kad komunaliniai mokesčiai ir įmokos į bendrijos ar administratoriaus kaupiamąjį fondą – savo prigimtimi skirtingi mokėjimai.

[[ge:lrytas:lrytas:41491081]]

Mokėjimus už komunalines paslaugas buto savininkas (ar nuomininkas, jei taip sutarta nuomos sutartyje) moka komunalinių paslaugų teikėjui, konkrečioje sutartyje numatyta tvarka (įprastai – už praėjusį kalendorinį mėnesį). Tai yra paprastas atsiskaitymas už suteiktas paslaugas.

Įmoka į kaupiamąjį fondą yra buto savininko mokėjimas, atliekamas teisės aktų (Civilinio kodekso ir kt.) pagrindu, kurio tikslas – kaupti lėšas bendro naudojimo objektų ilgalaikei priežiūrai, t. y. turto būklės palaikymui ir / ar gerinimui.

Teismų praktikoje nustatyta, kad savininkų pareiga – padengti išlaidas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu, buto ir kitų patalpų savininkui kyla iš daiktinės teisės.

„Nėra pagrindo prilyginti komunalinių mokesčių ir įmokų į kaupiamąjį fondą. Šių mokėjimų pagrindai ir tikslai yra kitokie. Praktikoje tai yra problema, ypač namuose, kuriuos prižiūri administratoriai, nes kaupiamosios įmokos yra apskaičiuojamos ir įtraukiamos į administratoriaus periodines sąskaitas kartu su kitais einamaisiais mokėjimais, kurių prigimtis yra kitokia.

Teismų praktikoje taip pat priimta atskirti reikalavimus dėl atsiskaitymo už suteiktas paslaugas ir nesumokėtas kaupiamąsias įmokas, kas taip pat parodo jų skirtingą prigimtį“, – paaiškino „Sorainen“ atstovas.

Nuomos sutartyje sutarus, kad nuomininkas privalo atlyginti nuomotojo patirtas komunalinių mokesčių išlaidas, toks nuomininko įsipareigojimas neturėtų būti interpretuojamas kaip apimantis ir pareigą atlyginti kaupiamojo fondo formavimo išlaidas (dėl šių išlaidų atlyginimo turėtų būti susitarta atskirai), tačiau turėtų apimti kitus nuolatinių paslaugų kaštus (pvz., administratoriaus taikomus valymo, administravimo ir panašius mokesčius).

Siekiant išvengti ginčų, nuomos sutartyse vertėtų aiškiai numatyti, kaip paskirstomos visos su nuomojamu turtu susijusios išlaidos.

Pareiga kaupti lėšas galioja tiek įsteigus bendriją, tiek namą prižiūrint administratoriui. Abiem atvejais įvertinama daugiabučio namo techninė būklė ir pastato bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo poreikis.

Remiantis šia informacija numatomos bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo pagal privalomuosius reikalavimus priemonės, kurioms finansuoti lėšos bus kaupiamos dvejus ar daugiau metų, numatoma šių priemonių įgyvendinimo orientacinė kaina, lėšų kaupimo pradžia, trukmė, pabaiga (toliau – ilgalaikis planas) ir apskaičiuojama mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifo pagal ilgalaikį planą dalis, taip pat papildomai kaupiama ilgalaikiame plane nenumatytoms bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo priemonėms (nenumatytiems atvejams).

Jei įsteigta bendrija – aukščiau nurodytas funkcijas atlieka bendrija. Nesant bendrijos, tai atlieka pastato administratorius.

Kaupiamosios įmokos dydžio apskaičiavimo tvarka ir maksimalūs dydžiai nustatyti anksčiau minėtame Vyriausybės nutarime.

Jei kaupiamąsias įmokas mokėjo nuomininkas, nors sutartyje to nebuvo numatyta, anot K. Kunigėlio, atsiranda pagrindas prašyti tokias išlaidas grąžinti. Tačiau ekspertas pažymėjo, kad tokia teisė atsiranda tik kalbant apie nesenesnes nei penkerių metų įmokas. „Pagal teismų praktiką kaupiamosios įmokos yra laikomos periodiniais mokėjimais, todėl joms taikoma sutrumpinta 5 metų ieškinio senatis“, – paaiškino pašnekovas.

Norėdamas atgauti pinigus nuomininkas turėtų pateikti atitinkamą nuomos sutarties tekstą – t. y. nenumatantį nuomininko pareigos sumokėti tokių įmokų. Taip pat – konkrečių sąskaitų, kuriose nurodyta kaupiamoji įmoka, kurios nuomininkas neturėjo mokėti, ir pavedimų, pagrindžiančių, kad nuomininkas tokius mokėjimus atliko.

Jei administratorius sąskaitą už kaupimą į fondą išrašo savininkui, bet sutartyje numatyta, kad moka nuomininkas – kas atsakingas, jei įmoka nesumokama?

„Praktiškai manome, kad atsakingas prieš administratorių būtų savininkas.

Sutartis, sudaryta tarp savininko ir nuomininko, nustato jų tarpusavio santykius. Prieš administratorių pagal teisės aktus atsako savininkas, kuris turėtų užtikrinti, kad nuomininkas laiku sumoka įmoką, ir galėtų reikalauti nuomininko atlyginti jo patirtus nuostolius, jei tokių būtų.

Galimos teorinės situacijos, kai nuomos sutartis registruota Nekilnojamo turto registre ir administratorius (bendrija) informuoti apie konkrečias nuomos sutarties sąlygas, įpareigojančias nuomininką mokėti kaupiamąsias įmokas, tačiau manome, kad jos retesnės ir dažnu atveju atsakingas būtų savininkas“, – sakė K. Kunigėlis.

Apie šią teisę žino toli gražu ne visi nuomininkai: už ką galite nemokėti ir kada realu susigrąžinti pinigus (1)