– Kokia situacija NT rinkoje jūsų akimis, ar NT burbulas pučiasi?
– Jau 14 metų dirbu su NT. Dabartinė situacija yra viena įdomiausių, NT rinka labai aktyvi. Vystomas labai platus NT turto profilis. Aktyvūs ir miestai: Vilnius, Kaunas, Klaipėda, ir regionai.
Mūsų NT rinka darosi vakarietiška, palyginti su tuo, ką turėjome prieš 15–16 metų. Tada rinka buvo tik besiformuojanti, buvo sunkus priėjimas prie kapitalo, žmonių pajamos buvo neaukštos, galimybių finansuoti į NT buvo nedaug. Dabar turime brandžią NT rinką.
– Su Baltijos šalių kolegomis kalbėjome, kad Lietuvos NT rinka yra kur kas įdomesnė nei Latvijos ar Estijos, nes jie turi po vieną miestą, kuriuose viskas ir yra. Mes turime ir Kauną, ir pajūrį – Klaipėdą, Palangą.
– Tiesa, prieš 10–12 metų pavydėdavome Rygai, nes tai buvo didelis, milijoninis, augantis miestas. Dabar jau nebe. Talinas – arti Skandinavijos esantis miestas, jame investuota daug kapitalo, rinka buvo aktyvi.
Bet pažiūrėkime, kaip dabar viskas apsivertė. Lietuvoje yra tvirtas kelių miestų urbanistinis tinklas, darbo vietos, kurios formuojasi aplink tuos miestus, labai skatina aktyvią ir tvarią NT rinką. Čia gali ir nori gyventi jaunos šeimos, NT pirkimas gyvenimui ar investiciniais tikslais, norint išnuomoti, yra pateisinamas.
Apie NT burbulą kalbame, kai būsto kainos trumpuoju laikotarpiu auga daug greičiau nei gyventojų pajamos, o galimybės įpirkti būstą, kada labai sparčiai senka NT pasiūla, yra mažos. Tada susidaro spaudimas, iš kurio tas burbulas ir išsipučia.
– Taip, kai žmonės net neturėdami pinigų, iš paskutiniųjų bando įpirkti būstą, nes neva tuoj nieko nebeliks.
– Taip, juos stipriai veda emocijos. Žmonėms susidaro įspūdis, kad tuoj po pusmečio nebegalės įpirkti būsto, nes rezervacijos kaina kyla, prieinamumas prie finansavimo nepasidarys geresnis, atlyginimas nekils, tad sprendimą reikia priimti greitai.
Mes tokią situaciją turėjome prieš 12–13 metų. Buvo daug spekuliacijų: rezervacijos nuperkamos, o už mėnesio parduodamos ir gaunama 20 proc. premija. Dabar to neturime.
Aišku, turime stipriai veikiantį Lietuvos banką, gerąja prasme, apynasrį. Rinkos reguliatorius yra labai aktyvus, turime atsakingus skolinimosi nuostatus, kitus teisės aktus, aktyvų monitoringą. Pasikeitęs ir žmonių sąmoningumas. Žmonės nebėga akis išdegę pirkti NT, nors NT lieka aktyviausia ir labiausiai suprantama investicija lietuviams.
– Tai rinkoje nematai raudonų vėliavėlių ir grėsmės, kad tas burbulas pučiasi ir tuoj sprogs?
– Turime pandemiją, tam tikrų sektorių susitraukimą, valstybės pagalba labai lėtai pasiekia verslą.
Turizmas atsigaus 2022–2023 m., aviacija tikriausiai nebebus tokia pati. Šių sektorių žmonės, kurie buvo aktyvūs turto pirkėjai, dabar jau tampa abejojantys arba jiems sunkiau gauti finansavimą.
Gerai, kad tai nesudaro esminio ekonomikos paveikslo: mes esame stipri gamybinė, paslaugų, finansų sistemos šalis. Didžioji dalis pajamų ateina iš ten, didžiausias BVP kuriamas šiose srityse. Šiuose sektoriuose žmonių atlyginimai kyla ir jie būstą tikrai įperka.
Jų atlyginimai kyla daugiau negu kyla vidutinės būsto kainos. Bendra situacija – atlyginimai auga daugiau negu 10 proc. per metus, valstybiniame sektoriuje yra net didesnis augimas, o būsto kainos auga apie 5–7 proc.
– Kokios prognozės NT rinkai 2021 m.?
– Praeitą savaitę konferencijoje didieji vystytojai lažinosi, kad Vilniuje šiemet gali būti parduota net iki 7 tūkst. būstų. Tai tikrai optimistinis, bet realus scenarijus, matant miesto augimą.
Bet komerciniam NT gali kilti įvairių iššūkių. Biurai patiria sunkumų dėl nesugrįžtančių darbuotojų, dėl nuotolinio darbo perspektyvos. Neaišku, kada grįš viešbučiai, ypač verslo viešbučiai. Neaišku, kada sugrįš kelionės, konferencijos. Dalis projektų yra atidėti, dalis transformuosis į kitus objektus.
Visi yra atsargūs, niekas nenori skolintis, nori projektus vystyti etapais, todėl yra tikimybė, kad brangesniame ar vidutiniame būsto segmente turėsime pasiūlos trūkumą, kalbant apie Vilnių, Kauną, Klaipėdą.
Taip tikrai gali būti ir nereikia nustebti, tačiau tai nėra burbulo indikacija. Būstas bus įperkamas, bet pasiūla tam tikru metu gali būti apribota.
– Kokie yra verslų, užsiimančių NT rinka, išgyvenimai? Ar jie, kaip karo lauko ligoninėje, laižosi žaizdas po 2020 m., ar priešingai – yra su dideliais, sočiais pilvais ir nenori judintis, nes labai gerai gyvena?
– Pastarieji metai visus išmokė užsiauti sprinto batelius ir pradėti bėgti. Jeigu tu nebūsi alkanas, būsi suvalgytas, kad ir mažesnio. Dydis nebėra privalumas. Turi būti lankstus, prisiderinti prie klientų, turi būti gera komunikacija, atsakomybė, statybos kokybė, garantinio įsipareigojimo laikas.
Visi konkuruoja dėl kliento pirmiausia kokybe, gera kainodara ir lankstumu. Ypač lankstumas neišvengiams komercinio turto rinkoje – sutartys trumpėja, sąlygos derėtis gerėja, kai kur svarstyklės net nusvyra į nuomininko pusę.
– Plotai atsilaisvina – atsiranda galimybė rinktis. Kai turi galimybę rinktis, turi galimybę ir derėtis, žiūrėti, kas pasiūlys geresnes sąlygas.
– Taip, o būsto vystytojams praeiti metai ir sausis buvo labai aktyvūs. Vilniuje rezervuotų ir parduotų butų – apie 700. Atrodo, tai fantazija, bet šie skaičiai realūs. Matome tą žmonių, darbuotojų antplūdį į Vilnių.
Tad tie lažybose minėti 7 tūkst. parduotų būstų per šiuos metus gali atrodyti realūs.
Aišku, yra daug iššūkių. Pagrindinis – sklypų trūkumas. Dabar labai sunku rasti vietą Vilniuje, kur būtų galima statyti. Nacionalinė žemės tarnyba gali imtis veiksmų ir sustabdyti šitą norą, apkarpyti sklypą arba neduoti sutikimo statybai, paprašyti labai didelių mokesčių, kurie kol kas įstatymiškai nėra patvirtinti.
Neturime ir Vilniaus bendrojo plano, neturime pabaigto nuosavybės teisių atkūrimo proceso, aukcionuose irgi negalime pirkti sklypų.
Iššūkių yra ir visi ieško kompromisų, originalių idėjų, pavyzdžiui, kalbina žmones, iš kurių norėtų nupirkti visą pastatą, namą. Galbūt jį nugriautų ir pastatytų naujos kokybės statinį. Miestų savivaldybės tokius sprendimus palaikytų.
– Tikriausiai dėl to, kad nestabdytų vystymo plėtros.
– Taip, ypač kalbant apie miestų centrus. Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje yra vienoda situacija – ten daug kultūros paveldo apsaugos, ilgi procesai ir sklypų trūkumas spaudžia. Galima statyti kur nors toliau, pristatyti laukus, bet žmonės nenori ten gyventi, jie nori gyvenimo mieste.
– Jie jau dabar svajoja, kaip eis į kavinę kavos atsigerti...
– ...su šlepetėmis.
– Žinau, kad esi pasiruošęs skaičių, gal gali jais pasidalinti?
– NT vystytojų vasario pradžioje klausėme, ar išsipildė jų lūkesčiai ir pusė atsakė, kad neišsipildė. Natūralu, buvo iššūkių metai.
Klausėme, kiek būstų bus pasiūlyta ir trečdalis atsakė, kad pardavimai smarkiai nesikeis, kiti – kad didės. Bet dauguma mano, kad pasiūla bus pakankama, trūkumo nebus.
Trys ketvirtadaliai mano, kad būsto kainos augs. Manau, tai nėra netikėta. Augimas turėtų būti panašus į praeitų metų – apie 5-7 proc.
Dar klausėme, ar keisis biurų nuomos kainos, tai du trečdaliai sakė, kad liks panašios, o trečdalis – kad kainos net mažės. Tai labai įdomus signalas. Matyt, tas mažėjimas susijęs su lankstumu: bus galima derėtis ir jei norėsi išlaikyti tas pačias sąlygas, ilgesnį kontraktą, turėsi pasiūlyti kažkokią nuolaidą.
– Duoti daugiau parkavimo vietų, geresnes kontrakto sąlygas, nebūtinai geresnę kainą?
– Kontraktas turės būti solidarus. Pavyzdžiui, kalbant apie prekybą, matome, kad paramos verslui ir nuomos subsidijos nebėra. Žinau, kad kiekvieną savaitę vyksta derybos tarp prekybos centrų nuomininkų ir valdytojų, kaip šią situaciją spręsti. Kažkas turi daryti nuolaidų, susispausti, nes kito išgyvenimo būdo nėra. Reikia tikėtis, kad tas karantinas neužtruks.
– Ką patartum tiems žmonėms, kurie dabar svarsto, pirkti gyvenamąjį būstą, ar ne?
– Jeigu galimybės įvertintos, pasikonsultuota su visais įmanomais ekspertais: nuo teisininkų iki NT profesionalų, jei nėra kažkokių trikdžių, tą sprendimą reikėtų priimti dabar.
Klasikinė taisyklė teigia: jeigu perki būstą sau, jį reikia pirkti tada, kai tau jo reikia, nes vėliau tau jo gali nebereikėti, pasikeisti aplinkybės arba blogiau – jo nebebus. Yra rizika, kad to paties būsto už kurio laiko gali ir nebeįpirkti, jeigu ilgai lauksi.
Bet reikia pasitikrinti savo galimybes, galimybes skolintis, o dabar palūkanos yra tikrai gana stabilios, geros būsto finansavimui. Dabar tikrai geras laikas, nes pasirinkimo yra.
