– Nerijau, ar galima teigti, kad pasibaigus pandemijai gyvensime kitame kainų lygmenyje?
– Taip galima teigti kiekvienais metais, nes kainos kyla kasmet. Didžiųjų šalių centriniai bankai yra išsikėlę kainų stabilumo tikslą, kurį apibrėžia kaip 2 proc. infliaciją. Pavyzdžiui, šiuo metu Europos centrinis bankas aktyviai bando pakelti infliaciją, nes mano, kad prekių ir paslaugų brangimas yra nepakankamas. Mes matome brangstančias žaliavas, maisto prekes, labai pabrangusį transportavimą, todėl tikėtina, kad infliacija šiemet ir kitąmet kils kiek labiau nei įprasta.
– Ar nekilnojamo turto (NT) rinka tiesiogiai proporcinga bendrai rinkai ir kainos kyla proporcingai, ar tai jau atskira žaidimo aikštelė ir kainos kyla nepriklausomai nuo bendrų rinkos veiksnių?
– Centriniai bankai norėtų, kad NT kainos didėtų ne sparčiau nei brangsta visos kitos prekės ir paslaugos. Tačiau matome, kad NT brango sparčiau ir kainos priklauso labiau ne nuo žaliavų įkainių, o nuo atlyginimų ir pinigų politikos: paskolų portfelio augimo tempų, paskolų prieinamumo, kas gali padidinti ar sumažinti paklausą būstų rinkoje. Taip pat labai svarbi pasiūla. Jei dėl nepakankamos žemės pasiūlos, lėtai veikiančių statybos leidimų išdavimo stringa būstų pasiūla rinkoje, tai irgi gali pakelti kainas.
Praeitais metais viena iš pagrindinių priežasčių buvo žemos palūkanų normos. Ne vienas centrinis bankas užsimena, kad juos neramina tokios NT kainų augimo tendencijos. Pavyzdžiui, praėjusiais metais 1 kv. metro kaina Vilniuje pabrango dešimtadaliu. Nors atlyginimai didėjo panašiu tempu, daugeliui atrodo, kad tai yra per spartus augimas.
– Ar galima sakyti, kad NT dabar yra kita materija, į kurią, baiminantis hiperinfliacijos, bandoma iškeisti pinigus?
– Taip, daugelis gyventojų į NT žiūri kaip į apsidraudimo priemonę nuo infliacijos, tačiau esminis skirtumas yra tas, kad, priešingai nei auksas, NT nusidėvi. Jis reikalauja investicijų. Tačiau reikėtų atsižvelgti ir į tai, kad jis generuoja grąžą, jei yra ne tik laikomas, bet ir nuomojamas.
– O kaip yra su finansine atskirtimi? Ar ji dar padidėjo pandeminiu laikotarpiu?
– Kol kas tokios statistikos nėra, tačiau, atsižvelgiant į tai, kad darbą pirmiausia prarado žmonės, dirbantys apgyvendinimo ir maitinimo sektoriuje, kur ir taip gaudavo mažesnes pajamas, pajamų ir turto nelygybė galėjo padidėti.
Praeitais metais buvo daug vienkartinių išmokų, šiek tiek sumažinusių atskirtį. Nemaža dalis Lietuvos gyventojų pinigų sukaupė, nes padidėjo atlyginimai ir turėjo mažiau galimybių išleisti pinigus. Lietuvoje bendra indėlių suma pernai išaugo 3 mlrd. eurų.
– O kaip demografinė padėtis Lietuvoje? Ar žmonių daugėja, bet daugėja ne lietuvių, o imigrantų sąskaita?
– Pastaruosius dvejus metus mes matėme teigiamą grynąją imigraciją – atvykstančių žmonių buvo daugiau nei išvykstančių. Tačiau vis dar daugiau imigrantų yra lietuviai, grįžtantys iš emigracijos. Neaišku, ar jie grįžo visam laikui, ar iki atsinaujins Europos paslaugų sektorius.
Šiais metais nebėra tokio didelio imigrantų srauto, o trečiųjų šalių imigrantai nekilnojamo turto pirkti kol kas negalėtų. Didžiuosiuose miestuose daugėja gyventojų todėl, kad į juos kraustosi žmonės iš mažesnių miestų. Verta pastebėti, kad iš emigracijos grįžę žmonės investuoja ne didžiuosiuose, mažesniuose miestuose.
– O ką veiks žmonės su nusipirktais antrais ir trečiais būstais?
– Jei kelis metus tęsis netvari investicinio būsto pirkimo tendencija, gali susidaryti perteklius nuomos rinkoje. Mes stebime nuomos pajamingumo tendenciją. Pastaruosius metus būsto kainos kyla, o nuomos išlieka stabilios arba mažėja, todėl iš nuomos uždirbti grąžą darosi sudėtinga.
Lietuvos bankas yra išreiškęs susirūpinimą tuo, kad matomi šiokie tokie perkaitimo ženklai. Aišku, Lietuvos bankui sudėtinga kažką sukurti ir pritaikyti griežtesnes kreditavimo taisykles. Pavyzdžiui, nustatyti žemesnį būsto paskolos ir vertės santykį, kuris dabar yra 85 proc. – 15 proc. reikia nuosavo kapitalo.
Praėjusiais metais 61 proc. sandorių buvo atlikti iš nuosavų pinigų be būsto paskolos. Čia Lietuvos bankas yra bejėgis. Gyventojai patys gali nuspręsti, kaip įdarbins savo santaupas. Beje, lietuviai čia išsiskiria tuo, kad nediversifikuoja savo investicijų ir jas nukreipia tik į NT.
– Tai labiau būdinga lietuviams ar visam Rytų Europos blokui?
– Yra valstybių, kurios prie Europos Sąjungos (ES) prisijungė vėliau, todėl jų finansinis raštingumas prastesnis. Sovietinės okupacijos metu buvo sunkiau įsigyti nuosavą būstą, todėl, atsiradus tokiai galimybei, žmonės skuba ja pasinaudoti ir skeptiškiau vertina vertybinius popierius, kurių kainų svyravimai gali būti didesni.
Tačiau reikėtų nepamiršti, kad NT kainos irgi svyruoja. Tiems, kurie investavo į NT iki 2008 metų, reikėjo laukti dešimtmečius, kad kaina atsistatytų į pradinį lygį.
– Kalbant apie 2008 metus ir diržų veržimosi politiką, panašu, kad dabar strategija yra priešinga. Kokia yra Lietuvos bankų politika? Jei žiūrėtume į 2008-uosius metus, kai buvo matyti akivaizdūs krizės ženklai, būsto kainos iškart nekrito. Kristi jos ėmė tada, kai sustojo finansavimas. Kaip šiai dienai bankai mato NT rinką ir ką jie galvoja apie būsto paskolų politiką?
– Kreditavimo politiką dabar daug griežčiau reglamentuoja Lietuvos bankas. Nebegalima būsto įsigyti vien iš paskolos.
Sakyčiau, statistika yra iškalbinga. Palūkanų normos per pandemiją nepadidėjo, net sumažėjo. Paskolų portfelis daugiau augo, tad nėra ženklų, kad kažkurios finansų institucijos nenorėtų finansuoti. Praėjusiais metais didesnė dalis būstų buvo įsigyti nuosavomis lėšomis. Tai yra stebuklas ir mįslė. Net Vilniuje, kur NT kainos yra ganėtinai didelės, 55 proc. būstų yra įsigyjami nuosavomis lėšomis.
– Kokios perspektyvos į rinką ateiti didesniems žaidėjams ir siūlyti būstą tik nuomai?
– Geras klausimas. Dažnai Lietuvos gyventojai nori nuosavo būsto, tačiau Vakarų Europoje pusė būstų yra nuomojami. Tokiu atveju lengviau nuomotis iš didelio institucinio investuotojo, kuris tuo užsiima profesionaliai. Kodėl tokių projektų Lietuvoje nėra, tiksliai nežinau. Galbūt nėra palanki įstatyminė bazė, nėra pakankamos nuomininkų apsaugos. Kilus ginčui, visa apsauga nukreipiama į nuomininką. Tokioje rinkoje nebus investuotojų.
– Kaip Lietuvos NT rinka atrodo bendrame pandemijos kontekste? Ištikus krizėms, būstai dažniau brangsta ar pinga?
– Ši krizė buvo unikali įvairiausiais aspektais. Ji buvo nevienalytė. Vieni sektoriai patyrė didžiulį nuosmukį, tačiau daugiau nei pusė ekonomikos turėjo rekordiškai gerus metus. Minėjau, kad vidutinis darbo užmokestis pernai padidėjo dešimtadaliu. Vadinasi, nėra nacionalinės krizės, tik atskirų sektorių problema.
Tačiau, žmonėms skiepijantis ir ateinant vasarai, mes matysime ir šių sektorių atsigavimą. Dėl to ir poveikio NT rinkai buvo mažiau. Aišku, dėl laisvos pinigų politikos NT brango ir kitose valstybėse. Ši krizė, nors neįprasta ir kai kuriems labai skausminga, yra trumpalaikė. Todėl daugelis ekonomikų išbris labai greitai ir sustiprėjusios.
– Kaip manote, ar rudenį gyvensim tokiu pačiu režimu kaip prieš pandemiją?
– Manau, vasarą drąsiau galėsime keliauti, tačiau visiško grįžimo negalėsime tikėtis, nes pats virusas, net visuomenei pasiskiepijus, niekur nedingsta. Todėl sunku prognozuoti staigų grįžimą į įprastą gyvenimo tempą. Didžiausias privalumas ir saugiklis yra skiepai. Belieka tikėtis, kad paseksime Izraelio pavyzdžiu.
