Klaipėdoje, Gedminų gatvėje esančioje parduotuvėje „Norfa XXL“, nuolat gausu pirkėjų. Tačiau 2023-iaisiais atidaryta parduotuvė iki šiol, ko gero, nebūtų veikusi, jeigu verslas iš karto būtų kibęs Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai į atlapus, kad būtų perrašyta infrastruktūros sutartis.
Sutartyje numatytos sąlygos
2021-ųjų birželį „Norfos“ prekybos centrą Gedminų gatvėje suplanavusi statyti įmonė „Rivona“ tuo metu dar nežinojo, kaip pasikeis situacija.
Pastačiusi parduotuvę ir laukdama savivaldybės leidimo dirbti įmonė buvo priversta sudaryti su vietos valdžia sutartį, pagal kurią už leidimą parduotuvei dirbti privalėjo atlikti netoliese esančios Statybininkų prospekto, Gedminų ir Žardininkų gatvių sankryžos kapitalinį remontą.
Pagal savivaldybės ir „Rivonos“ pasirašytą infrastruktūros sutartį šiam remontui prekybininkai įsipareigojo skirti apie 2,2 mln. eurų.
„Mums primestoje sutartyje buvo nurodyta, kad įrengsime eismo saugą gerinančias priemones, o miesto valdžia savo ruožtu, kaip ir numato teisės aktai, įsipareigojo kompensuoti visas projekto išlaidas.
Projektas buvo parengtas atsižvelgiant į savivaldybės pateiktus reikalavimus.
Tačiau pradėjus rekonstruoti sankryžą – nuardžius asfalto dangą – paaiškėjo, kad tai, kas buvo numatyta rekonstrukcijos projekte, smarkiai prasilenkė su realia situacija.
Nes požeminės komunikacijos, nors jos ir buvo pažymėtos topografinėje sklypo nuotraukoje, iš tikrųjų buvo paklotos kone po pačiu asfaltu – kelio paviršiuje“, – situaciją apibūdino „Rivonos“ vadovas, bendrovės „Norfos mažmena“ valdybos pirmininkas Dainius Dundulis.
Po asfaltu – pinklės
„Projektuotojai rengė projektą vertindami sklypo dokumentuose pateiktus duomenis. Jie negalėjo regėti to, kas yra po asfalto danga, – kokiame gylyje yra pakloti elektros kabeliai ir kiti inžineriniai tinklai.
Išardžius sankryžos dangą paaiškėjo, kad elektros kabelius privalu perkloti iš naujo, bet tai – ne mūsų galioje. Tai galėjo padaryti tik valstybės įmonė „Energijos skirstymo operatorius“ (ESO), o ji pareikalavo, kad aukštosios įtampos kabeliai būtų pakloti mūsų pačių sąskaita.
ESO smarkiai vėlavo atlikti darbus: strigo procesai perkeliant energijos skirstomuosius tinklus, klojant aukštosios įtampos kabelius. Kilo gausybė iššūkių, susijusių su projekto keitimu, projektinės kainos ir priemokų derinimu bei kitų iššūkių, dėl kurių „Norfa“ neturėjo būti atsakinga“, – pasakojo D.Dundulis.
Tačiau kabelių keitimas buvo tik vienas iš papildomų neplanuotų darbų. Anot pašnekovo, taip pat reikėjo pakeisti ir kitas miesto komunikacijas, antraip sankryžos rekonstrukcijos nebūtų priėmusi nei valstybinė komisija, nei vietos valdžia.
„Kadangi teko papildomai atlikti gausybę žemės darbų ir keisti įvairias komunikacijas, visa tai smarkiai padidino sankryžos rekonstrukcijos išlaidas.
Negalėjome visko stabdyti ir gaišti laiko laukdami, kol su savivaldybe perrašysime infrastruktūros sutartį. Teoriškai reikėjo tai padaryti, bet praktiškai viskas būtų ilgam pakibę, ir abejoju, ar šiuo metu sankryža apskritai būtų baigta tvarkyti“, – paaiškino D.Dundulis.
Be to, užmojis stabdyti pradėtus darbus ir keisti infrastruktūros sutartį būtų turėjęs dvigubą neigiamą poveikį.
„Jeigu būtume tai padarę, klaipėdiečiai būtų sukilę ir prieš „Norfą“, ir prieš miesto valdžią dėl užsitęsusio gatvių remonto.
Be to, Gedminų gatvėje parduotuvė „Norfa XXL“ jau buvo pastatyta ir įrengta prieš metus – 2022-ųjų viduryje, bet ji negalėjo būti atidaryta, nes teko laukti, kol bus baigta tvarkyti sankryža. Tiesiog kito privažiavimo prie parduotuvės nebuvo.
Ginčai persikėlė į teismą
Kadangi Klaipėdos miesto savivaldybė neatlygino „Norfos“ savininkų valdomai bendrovei „Rivona“ išlaidų už atliktus infrastruktūros darbus uostamiesčio Statybininkų prospekto, Gedminų ir Žardininkų gatvių sankryžoje, verslininkų ir miesto valdžios ginčas persikėlė į teismus.
Dar 2023 metų kovą „Rivona“ uostamiesčio savivaldybės paprašė pakoreguoti sutartos kompensacijos dydį, nes už papildomus sankryžos remonto darbus „Norfos“ valdytojai sumokėjo 3,3 mln. eurų daugiau, nei buvo numatyta sutartyje, – iš viso sankryžai rekonstruoti buvo išleista apie 5,62 mln. eurų.
Anot D.Dundulio, savivaldybė į tai reagavo gana savitai. Ji ne tik atsisakė atlyginti už papildomus darbus, bet ir sumokėti pirminę infrastruktūros sutartyje numatytą beveik 2,2 mln. eurų sumą.
„Kreipėmės į Klaipėdos apygardos teismą reikalaudami pakeisti kompensacijos sumą į 5,62 mln. eurų ir įpareigoti savivaldybę išmokėti ją bendrovei, tačiau pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė.
Susidarė kartėlį ir nuostabą kelianti situacija. Kartais atrodo, kad dabar – 10-asis dešimtmetis, kai nebuvo vykdomi jokie įsipareigojimai, ir teisus buvo tas, kuris turėjo didesnę galią. Atsidūrėme tokioje pat situacijoje, ir tam pritarė net vietos teismas“, – sakė „Rivonos“ vadovas D.Dundulis.
Pasak jo, pirmosios instancijos teismo sprendimas bus skundžiamas aukštesnės instancijos teismui.
Tapo padėties įkaitas
Uostamiesčio Gedminų gatvėje „Norfos“ prekybos centro statybos buvo baigtos 2022 metų viduryje, tačiau dėl užtrukusios Statybininkų pr. ir kitų dviejų gatvių sankryžos rekonstrukcijos parduotuvė negalėjo pradėti dirbti ištisus metus.
„Dėl prastovos nuostoliai siekė šimtus tūkstančių eurų. „Norfai“ nebuvo leidžiama pradėti veiklos, kol nebus sutvarkyta sankryža. Miesto valdžia demonstravo jėgą versdama verslininkus atlikti sutartyje nenumatytus papildomus darbus“, – kalbėjo D.Dundulis.
Pasak jo, keista situacija susidarė šioje uostamiesčio dalyje ir dėl to, kad toje pačioje vietovėje vienu metu pradėjo dygti būtent dviejų konkurentų – „Lidl“ ir „Norfos“ – prekybos centrai.
Nors „Norfa“ savo projektą pradėjo įgyvendinti pirmoji, „Lidl“ pradėjo veikti pusmečiu anksčiau, nes „Norfa“ gaišo laiką priversta toliau spręsti infrastruktūros įrengimo problemas.
„Ne mūsų naudai susiklostė ir finansinė padėtis dėl infrastruktūros įrengimo. Mes infrastruktūrai Statybininkų pr. išleidome iš viso per 5,62 mln. eurų, o „Lidl“ investicijos į miesto infrastruktūrą buvo maždaug dešimtį kartų mažesnės, nes jos apsiribojo tik parkavimo aikštelės prie parduotuvės pagerinimu.
Abiejų prekybos centrų projektavimas vyko vienu metu, tačiau mūsų tinklo įsipareigojimai Klaipėdos miestui kažkodėl buvo daug didesni nei konkurentų.
Taigi du prekybos centrai, į kuriuos dauguma pirkėjų vyksta tuo pačiu Statybininkų prospektu ir kerta „Norfos“ sutvarkytą sankryžą, prie jo rekonstrukcijos finansiškai prisidėjo labai skirtingai: vienas apmokėjo viską, o kitas – nieko.
Be to, konkurentų tinklui savivaldybė padengė infrastruktūros darbų išlaidas, o „Norfai“ – ne“, – paaiškino D.Dundulis.
Sumoka vartotojai
D.Dundulio teigimu, pasikartojantys ir vis didėjantys valdžios reikalavimai verslininkams mokėti už įvairius infrastruktūros darbus tapo būtina sąlyga norint pradėti verslą.
Maždaug tuo pat metu, kai 2022-aisiais „Rivona“ pradėjo rekonstruoti sankryžą, buvo įvestas vadinamasis infrastruktūros mokestis. Jis apskaičiuojamas bendram statomo pastato plotui pagal kvadratiniam metrui nustatytą įkainį.
„Sumokėję šį mokestį mes turėtume pasirūpinti tik tiesiogiai su parduotuve susijusia infrastruktūra – automobilių aikštele ir įvažiavimu į ją“, – teigė D.Dundulis.
Ši situacija turi ir kitą neigiamą poveikį, susijusį su investicijomis ir jų grąža.
„Šiuo metu vyksta pokalbiai su Maisto taryba dėl produktų kainų sumažinimo.
Tačiau šios mūsų įmonės su nekilnojamuoju turtu susijusios sąnaudos atsispindės viso „Norfos“ parduotuvių tinklo kainodaroje.
Nė viena įmonė nepradeda investicijų neapskaičiavusi sąnaudų ir jų susigrąžinimo laiko, o mums juk sąnaudas sankryžos rekonstrukcija smarkiai padidino.
Situacija Klaipėdoje, į kurią pateko mūsų įmonė, yra viena ryškiausių, bet ji anaiptol nėra vienintelė.
Visa tai pridaro prekybininkams didelių išlaidų, dėl kurių didėja maisto produktų savikaina, ir galiausiai už viską sumoka vartotojas“, – pabrėžė D.Dundulis.
Pasak jo, paprastai ir valdžiai, ir žmonėms visada rūpi mažmeninių prekybos įmonių metinis balansas ir kiek jos uždirba.
„Dabar tie 5,62 mln. eurų, kurie buvo išleisti sankryžai rekonstruoti, įmonės balanse fiksuojami kaip pelno dalis, nes jų pagal teisės aktus negalime įrašyti į išlaidų eilutę.
Be to, ataskaitinio laikotarpio pabaigoje nuo 5,62 mln. eurų dar reikės sumokėti pelno mokestį į valstybės biudžetą, o tai dar labiau padidins maisto prekių savikainą.
Be to, neatgavome nė tų investuotų 2,2 mln. eurų, kurie buvo numatyti infrastruktūros sutartyje. Tai apyvartinės lėšos, kurios svarbios kiekvienai įmonei, nes jos naudojamos investicijoms į kitus projektus – naujoms parduotuvėms statyti arba senosioms atnaujinti“, – paaiškino pašnekovas.
Nusikratė atsakomybės
Kodėl savivaldybė, kuri ir pagal teisės aktus infrastruktūros mokestį gauna už statomų parduotuvių plotą, nekompensavo „Rivonos“ patirtų sankryžos renovacijos išlaidų, net ir tų 2,2 mln. eurų, numatytų sutartyje?
Į šį klausimą Klaipėdos miesto savivaldybės Teisės ir personalo skyriaus vedėjas Andrius Kačalinas atsakė, kad infrastruktūra buvo plėtojama neprioritetinėje savivaldybės teritorijoje ir kompensacija tokiose vietovėse plėtotojui mokama tik tada, kai prie jos prisijungia kiti statytojai.
„Papildomi darbai, kuriuos „Rivona“ įvertino 861 tūkst. eurų, – tai ESO priklausančių 10 kV elektros kabelių rekonstravimas.
Infrastruktūros sutartyje nurodyta, kad savivaldybės infrastruktūra projektuojama ir įrengiama Klaipėdos miesto savivaldybės vardu, o 10 kV elektros kabelių rekonstravimas – ESO naudai atlikti darbai – tai ne savivaldybės infrastruktūra“, – aiškino A.Kačalinas.
Anot jo, teismas vertino, kad „Rivonos“ nurodoma karo Ukrainoje įtaka ir infliacijos augimas negali būti perkeliama savivaldybei.
„Įmonė – profesionali statybos rinkos ir verslo dalyvė, ji ir turi prisiimti riziką dėl atsiradusių neigiamų pasekmių.
Savivaldybė atlieka administravimo funkcijas ir neturi prisiimti atsakomybės dėl statybos vykdymo procese kylančios rizikos.
Įmonė nurodė, kad statybos sąnaudos sudaro 7 mln. eurų, ir siekia pakeisti infrastruktūros sutarties sąlygas, kad būtų išmokėta kompensacija – apie 5,62 mln. eurų. Bet būtent toje sutartyje numatyta ir tai, kad infrastruktūros plėtros kainų pokyčio riziką prisiima savivaldybės infrastruktūros iniciatorius“, – aiškino A.Kačalinas.
Miestas pakeitė prioritetus
„Tuo metu, kai pasirašėme su savivaldybe infrastruktūros sutartį, joje nebuvo pažymėta, kad minėta sankryža yra neprioritetinėje zonoje.
Mūsų duomenimis, sutarties pasirašymo metu tai buvo miesto prioritetinė teritorija, todėl Klaipėdos miesto valdžia ir reikalavo atlikti kapitalinį sankryžos remontą, antraip nebūtų išdavusi leidimo ką tik pastatytai mūsų parduotuvei.
Vėliau, jau pradėjus rekonstrukciją, Klaipėdos miesto prioritetai buvo pakeisti – tai buvo padaryta tarsi specialiai ieškant naujų aukų miesto projektams“, – kalbėjo D.Dundulis.
Be to, ne „Rivona“, o būtent valstybės įmonė ESO savo atliktus papildomus darbus įvertino 861 tūkst. eurų ir už juos privalėjo sumokėti „Rivona“.
„Sutinkame prisiimti visą verslo riziką, kai mūsų veiksmai yra savanoriški.
Jei „Rivona“ būtų žinojusi rekonstrukcijos sąmatą, kai gavo statybos leidimą iš Klaipėdos miesto savivaldybės, nauja „Norfos“ parduotuvė uostamiestyje net nebūtų buvusi statoma.
Mes gebame įvertinti, apskaičiuoti verslo riziką, bet apie Klaipėdos savivaldybės reikalavimus sužinojome tik pastatę parduotuvę ir tapome miesto valdžios įkaitais.
Toks projektas yra nuostolingas mūsų įmonei, nenaudingas „Norfos“ pirkėjams, bet labai naudingas Klaipėdos miesto savivaldybei.
Juk buvome priversti pasirašyti sutartį su miesto valdžia dėl sankryžos rekonstrukcijos, nes praėjus keliems mėnesiams po statybų vis dar nebuvome gavę leidimo atidaryti naująją parduotuvę.
Galutinis šio projekto naudos gavėjas yra savivaldybė – ji yra atsakinga už visų gatvių ir sankryžų infrastruktūrą uostamiestyje. O jame veiklą vykdančios šalies įmonės, mūsiškė – taip pat, už ją sumoka mokesčius būtent miesto savivaldybei“, – sakė „Rivonos“ vadovas.