Prieš kelias savaites prasidėjęs karinis konfliktas Irane sukėlė naują nerimo bangą finansų rinkose. Kaip tik tuo metu, kai būsto rinkos aktyvumas pradėjo didėti, pasaulinės finansų rinkos vėl tapo atsargesnės. Pinigų kaina ir rizikos maržos – kitaip tariant, premija, kurią kreditoriai taiko už prisiimamą riziką – gali pasikeisti greičiau nei įgyvendinamas bet kuris vietos nekilnojamojo turto projektas. Paprasčiau tariant, finansavimo sąlygos gali pakisti per kelias savaites, o projektų plėtra paprastai trunka mėnesius.
Nekilnojamasis turtas – vietinė rinka, globalios rizikos
Kaip teigia Jüri Preobraženski, „Estateguru“ nekilnojamojo turto finansavimo vadovas, nors Baltijos šalių rinkose matyti atsigavimo ženklų, jų tempas skiriasi.
Vyriausybė pristatė degalų krizės sprendimo būdus: I. Šimonytė neabejoja – tokia priemonė trumpalaikė
Pavyzdžiui, 2025 metais naujos statybos būstų sandorių skaičius Vilniuje išaugo net 89 proc., Rygoje – 37 proc., o Taline – maždaug 23 procentais. Tačiau kainų pokyčiai buvo gerokai santūresni: Vilniuje naujos statybos būstai pabrango14 proc., Taline – 10 proc., o Rygoje tik 2 proc.. Tai primena, kad nekilnojamojo turto rinka nėra vienalytė – skirtingi miestai ir segmentai juda savo tempu.
„Tuo pačiu svarbu suprasti, kad geopolitiniai konfliktai paprastai neturi tiesioginės įtakos konkrečiam būsto sandoriui vietos rinkoje. Pavyzdžiui, Irane prasidėję kariniai veiksmai tiesiogiai nepakeičia būsto rinkos Vilniuje. Tačiau jie keičia platesnes ekonomines sąlygas: kai šokteli elektros energijos kainos, sustiprėja nuogąstavimai, kad aukštesnė infliacija gali išsilaikyti ilgiau nei tikėtasi. Tokiu atveju gali būti atidėtas palūkanų normų mažinimas, o kai kuriais scenarijais net svarstomas jų didinimas siekiant suvaldyti kainų augimą“, – komentuoja J. Preobraženski.
Susiję straipsniai
Istorija rodo, kad tokie procesai gali turėti reikšmingą poveikį finansavimo sąlygoms. 1973 m. naftos krizė taip pat prasidėjo kaip geopolitinis konfliktas Artimuosiuose Rytuose, tačiau netrukus virto ekonominiu šoku: smarkiai išaugo naftos kainos, pagreitėjo infliacija, o centriniai bankai buvo priversti didinti palūkanų normas. Tąkart nekilnojamojo turto rinka nesugriuvo iš karto, tačiau finansavimas greitai pabrango ir tapo labiau selektyvus. Dėl to nemažai projektų susidūrė su sunkumais – ne todėl, kad išnyko paklausa, o todėl, kad pasikeitė finansavimo sąlygos.
Ar didesnė nuosavo kapitalo dalis visada saugiau?
Anot pašnekovo, kai pinigų kaina kyla, bankai atsargiau vertina nekilnojamojo turto vystytojų projektus. Tai nebūtinai reiškia kategorišką atsisakymą suteikti finansavimą. Dažniau situacija tampa „taip, bet...“, kurioje atsiranda papildomų sąlygų verslui: reikalaujama didesnių išankstinių pardavimų arba didesnio plėtotojo nuosavo kapitalo indėlio. Projektas vis tiek gali gauti finansavimą, tačiau procesas tampa lėtesnis ir mažiau lankstus.
Diskusija apie tai, ar projektus finansuoti daugiau skolinantis, ar nuosavu kapitalu, šiandien dažnai nepaliečia esminės problemos. Iš pirmo žvilgsnio konservatyvesnė struktūra – didesnė nuosavo kapitalo dalis – atrodo saugesnė, nes sumažina refinansavimo riziką ir padidina projekto atsparumą finansiniams sukrėtimams. Tokia logika dažnai yra teisinga, ypač kai pagrindinė rizika atsispindi kapitalo kainoje – palūkanų normose ir skolinimo maržose.
Tačiau šiandien vis dažniau pasireiškia kita rizikos forma – laikas. Kai pasaulinė ekonominė aplinka tampa įtempta, bankai ir investuotojai pradeda atsargiau vertinti projektus, o sprendimų priėmimas užtrunka ilgiau. „Čia ir atsiranda tam tikra iliuzija – nuosavas kapitalas gali atrodyti saugesnis pasirinkimas, nes jam nereikia refinansavimo, o jo kaina nekinta taip, kaip skolos. Tačiau jis lieka įšaldytas projekte. Jei projekto grafikas nusikelia, šis kapitalas lieka susietas su projektu ilgesniam laikui, nors tuo metu galėtų generuoti grąžą kitose investicijose“, – mini J. Preobraženski.
Prarasto laiko kaina
Tarkime, jog vystytojai planuoja per dvejus metus pasiekti 1,4 karto grąžą nuo nuosavo kapitalo, kas reikštų apie 40 proc. pelną. Tačiau jei projektui įgyvendinti prireikia 30 mėnesių, reikšminga dalis metinės grąžos išnyksta. Vos pusės metų vėlavimas gali sumažinti metinę grąžą maždaug keturiais procentiniais punktais. Šį skirtumą lemia ne rinkos nuosmukis, bet paprasčiausiai laikas, kurį galima prarasti dėl įvairių priežasčių: mažesnių išankstinių pardavimų, ilgesnių bankų sprendimų ar užsitęsusių derybų su rangovais ar pirkėjais.
„Todėl kartais pavojingiausias kapitalas nėra tas, kuris kainuoja brangiausiai. Pavojingiausias gali būti tas, kuris yra įpareigotas projektuose tuo metu, kai ekonominė aplinka keičiasi itin greitai“, – teigia pašnekovas.
Kodėl lankstumas tampa svarbiausia strategija?
Tokioje situacijoje, pasak jo, svarbiausia ne pesimizmas ar projektų stabdymas. Kur kas svarbiau – lankstus finansavimo ir projekto įgyvendinimo planas. Tai reiškia, kad sprendimų nereikėtų priimti per anksti – svarbu išlaikyti galimybę juos koreguoti keičiantis aplinkybėms. Anot J. Preobraženski, didesnės apimties nuosavą kapitalą į projektą verta įtraukti tik tada, kai paklausa jau aiškiai matoma, pagrindinės sąnaudų rizikos suvaldytos, o projekto įgyvendinimas tampa mažiau jautrus išoriniams sukrėtimams.
„Apibendrinant galima pasakyti, kad didžiausi spąstai atsigaunančioje rinkoje nėra pats optimizmas. Pavojus slypi įsitikinime, kad rinkos atsigavimas natūraliai reiškia ir stabilumą. Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinka gali rodyti atsigavimo ženklus, tačiau tarptautinė padėtis stabilumo dar nežada. Todėl pagrindinis klausimas išlieka – ar verslininkai sugebės prie šių pokyčių prisitaikyti, pernelyg anksti neįpareigodami kapitalo konkretiems projektams ir jų plėtrai“, – sako J. Preobraženski.