„Maniau, kad turėsiu gražaus pelno investavęs į nekilnojamąjį turtą, kad kainos augs. Maniau, kad galiu tapti kone magnatu, pardavinėdamas vieną pastatą po kito. Akivaizdu, kad sumanymas neišdegė“, – apie savo nesėkmes „Reuters“ žurnalistams ima pasakoti mėsininkas, kurio veide šypsenos jau nebesimato.
Jo istorija – ne apie krentančias nekilnojamojo turto kainas. F.Roszako pavyzdys iliustruoja Berlyno rinkos ypatybę – Vokietijos sostinėje kainos nekrenta taip kaip kituose miestuose, bet čia niekada nebuvo ir galingo augimo. Investuotojai Berlyną jau seniai vadina juodąja skyle ir pastatų savininkų košmaru.
„Berlynas yra sostinė su provincijos kainomis“, – padėtį apibūdina „DZ Bank“ nekilnojamojo turto analitikė Christine Schaefer. Frankfurte dirbanti banko atstovė teigia, kad vakarėliuose sostinės gyventojai retai ima kalbėti apie nekilnojamojo turto kainų kritimą, rinkos svyravimus ir panašius dalykus.
Todėl kai kurie agentai ir ekonomistai tikina, kad Berlyno rinka turi didelį potencialą. „Ar ne geriau būtų investuoti į rinką, kurioje audra jau pasibaigė, o ne kišti pinigus į rinką, kuri tik pradeda ristis žemyn ir leisis dešimtmetį?“, – klausia „Deutsche Bank“ analitikas Tobiasas Justas.
Tačiau uždirbti iš potencialo tikėjosi ir mėsininkas F.Roszakas. Regis, laukti jam dar prireiks. Lūkesčiai auga greičiau negu rinka.
Palyginti su Ispanija, Didžiąja Britanija, JAV, kitomis šalimis, kuriose nekilnojamojo turto kainos pastaruosius dešimt metų kilo į viršų, didžiausias Vokietijos miestas, kurio Rytus sovietų metais valdė komunistai, atrodo lyg nesusipratimas.
Kasmet Rytų Berlyne naujų namų ir butų kainos krito maždaug po procentą. Senesnės statybos – po 2 procentus per metus. Kiek geriau atrodė Vakarai – per pastarąjį dešimtmetį kainos čia augo maždaug po procentą kasmet.
Nekilnojamojo turto kainas purtė daugybė veiksnių: pe menkas ekonomikos augimas, mažėjantis gyventojų skaičius, pigi nuoma ir nenoras pirkti būsto, didelės pensijos, nepalankios būsto kreditų sąlygos. „Vokietijoje yra ne vienas regionas, kuriame aiškiai jaučiamas gyventojų skaičiaus mažėjimas, o vietinė ekonomika silpna“, – teigia T.Justas, kuris vis dėlto tikisi, kad ateitis bus šviesi.
Jis nepamiršta paminėti, kad buvo ir miestų, pavyzdžiui, Miunchenas, kuriuose kainos stabiliai augo ir pasiekė netikėtų aukštumų. Analitikas pastebi, kad tarp pasiūlos ir paklausos nėra tokio didelio atotrūkio, butų perteklius nyksta, ir ekonomika pradeda judėti į priekį.
Nekilnojamojo turto prekybos bendrovė „Lehman Brothers“ kovą išplatino ataskaitą, kurią pavadino „Pagaliau grįžtate į Berlyną?“
Iš ataskaitos matyti, kad nuomos sandorių mieste per pastaruosius ketverius metus padaugėjo 10 procentų. Tačiau bohemiškuose sostinės rajonuose – visiška tyka. Pigus gyvenimas į miestą pritraukė tūkstančius studentų, tačiau gyventojų skaičius menkai pakito – jis siekia apie 3,4 milijono.
Po Antrojo pasaulinio karo iš Berlyno ėmė trauktis „Siemens“ ir kiti pramonės milžinai. Bankai persikėlė į Frankfurtą prie Maino. Biurokratai apsigyveno vaizdingoje Bonoje. Berlynas vis labiau tampa menininkų – aktorių, filmų kūrėjų, muzikantų ir net poetų – priebėga.
„Kai kurios Berlyno vietos stumiasi į priekį, bet yra ir didelių duobių“, – sako 30 metų šią rinką stebintis agentas Michaelas Fredebeulas. Nedarbas Berlyne siekia 15 procentų – dvigubai daugiau negu šalies vidurkis. O pajamų dydis – mažesnis negu šalies vidutinis.
Tik 13 proc. berlyniečių turi savo būstą. Tuo tarpu iš viso šalyje namų valdas turi 40 procentų žmonių. Nuomos rinka Berlyne – labai dinamiška, daug tuščių patalpų, komunalinių butų, todėl kainų augimo agentams dar gali tekti ilgai laukti.
Geriausius sandėrius nekilnojamojo turto verslo veteranai prisimena kartu su Berlyno sienos griuvimu. Tikėjimas bendra ateitimi pagerino jų situaciją, tačiau vėliau viskas vėl atrodė lyg pelkė. Net 1999 metai, kai į Berlyną grįžusi vyriausybė sukūrė 20 tūkstančių darbo vietų, nesukėlė didesnės būstų paklausos.
Butus Berlyne aktyviai medžiojo užsienio agentai – britai, airiai, skandinavai. Tačiau tūkstančiai jų nusvilo nagus, nes lūkesčiai neišsipildė, ir kainos nepakilo. Berlynas vis dar pigus. „Mano draugė iš Italijos skambino ir klausė, ar tiesa, kad Berlyne galima nusipirkti butą už 50 tūkstančių eurų, – prisimena Carstenas Marchinkowskis, kuris neseniai pats įsigijo namą Berlyno priemiestyje. – Aš jai atsakiau, kad tai – netiesa. Butą Berlyne tu gali nusipirkti ir už 20 tūkstančių eurų“.