Kada parduosi, galvok jau investuodamas (nuotraukos)

Niekas negali labai tiksliai pasakyti, kada palankiausias metas parduoti investiciją, tačiau geru investuotoju laikomas tas, kuris pirkinį sugeba parduoti, kai kainos yra aukščiausios arba arti jų, taip pat kai gauna numatytą investicijų grąžą.

Vienas ryškiausių pavyzdžių, kai buvo parduota laiku ir už gerą kainą, yra SEB grupės bankams Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje priklausiusio nekilnojamojo turto pardavimo sandoris 2007 metais. Jis iki šiol laikomas didžiausiu nekilnojamojo turto sandoriu Baltijos šalyse. Už 197 mln. EUR nekilnojamojo turto kompanijai „Homburg Invest Inc.“ buvo parduota per 60 pastatų. Didžioji dalis jų stovi miestų centruose, jie buvo suremontuoti, be to, juose veikė bankas, kuris priskiriamas prie gerų nuomininkų.

„Dabar dėl pakilusios palūkanų normos ir padidėjusios bankų reikalaujamos nuosavybės dalies finansuojant nekilnojamojo turto (NT) projektus, NT vertės, palyginti su 2006–2007 metais, smuko 30–50%“, – su kaupu pasitvirtinusiu sprendimu džiaugiasi SEB turto pardavimo projektą kuravęs „SEB Enskilda Lietuva“ asocijuotas direktorius Artūras Gegužis.

Skandinavijos ir Baltijos šalių investicinis bankas „SEB Enskilda“, buvęs Švedijos SEB grupės finansiniu patarėju, dar 2005 metų pradžioje pažymėjo, kad nekilnojamojo turto sektoriuje vyrauja kainų kilimo tendencijos, o pasaulyje vis labiau populiarėja tokia kapitalo išlaisvinimo priemonė, kai įmonės nekilnojamąjį turtą parduoda ir vėl jį išsinuomoja.

„Švedijoje SEB strategija buvo neturėti savo nekilnojamojo turto, o parduoti jį buvo palankus metas, todėl 2005 metais „SEB Enskilda“ savo iniciatyva pateikė pasiūlymą dėl nekilnojamojo turto pardavimo“, – pasakoja Gegužis.

Per 2006 metų gegužės mėnesį prasidėjusį aktyvų NT pardavimą buvo gauta daugiau kaip 50 pasiūlymų, kurių bendra vertė siekė apie 5 mlrd. EUR. O jau 2007 metų balandį su laimėtoju „Homburg Invest Inc.“ buvo pasirašyta turto pardavimo sutartis.

Po šio sandorio „SEB Enskilda Lietuva“ dar konsultavo parduodant investicijų bendrovės „Invalda“ valdomos įmonės „Invaldos nekilnojamojo turto fondas“ penkis komercinio nekilnojamojo turto objektus Vilniuje ir Kaune. Juos už daugiau nei 20 mln. EUR įsigijo Airijos privačių investuotojų valdomos grupės „Via Lucrosa“ įmonė.

„Nors šis sandoris, palyginti su SEB, prasidėjo vėliau – 2007 metų pradžioje, o buvo užbaigtas tų pačių metų rugpjūtį, tačiau „Invalda“ suspėjo laiku įšokti į traukinį ir parduoti pelningai“, – pasakoja Gegužis. Jis atskleidžia, kad „SEB Enskilda Lietuva“ 2007 metų antroje pusėje kreipėsi ir į kitus didžiuosius nekilnojamojo turto vystytojus, siūlydama parduoti NT. Argumentuota, kad tai buvo paskutinė galimybė už jų valdomą NT gauti gerą kainą, tačiau šie atsisakė teigdami, jog kylant ekonomikai mato ir geresnių galimybių.

Kai bankai pigiai ir lengvai skolino pinigus, tai, pasak investicinio banko GILD privataus bankininko Eimanto Viršilos, tiek investuotojams, tiek jų konsultantams daugiausia rūpėjo, ką pirkti, o dėl įsigytų investicinių produktų pardavimo mažai kam skaudėjo galvą.

„Visi galvojo tik apie didelę investicijos grąžą. Pastaraisiais metais grąža buvo labai įspūdinga: pasaulinis besivystančių šalių indeksas „MSCI Emerging Markets Index“ 2005, 2006, 2007 metais atitinkamai augo 30, 29, 36 procentais, skaičiuojant JAV doleriais. „MSCI Euro Index“ 2005, 2006, 2007 metais augo 6, 31, 18 procentų, skaičiuojant eurais. Tačiau ne todėl, kad, pavyzdžiui, įmonė, į kurią buvo investuota, sukurdavo daugiau pridėtinės vertės, bet dažniausiai todėl, kad rinkoje be perstojo pūtėsi pinigų kiekis“, – aiškina Viršila. Skatinami skolintis, investuotojai jau intensyviai pirko ir nelikvidų turtą. Nors į jį turėjo būti investuojama ilgam laikotarpiui – 5–10 metų, jis buvo perkamas ir iš trumpalaikių paskolų, todėl dabar tokios investicijos atnešė nuostolių.

„Perkant investicinius produktus nebuvo galvojama apie pardavimą. Investavimo strategija dažniausiai buvo kuriama vienpusiškai – niekas nekalbėjo apie tai, kada šiuos produktus bus laikas parduoti“, – kolegai pritaria ir kita GILD privati bankininkė Dovilė Grigienė. Ji sako, esą kai kurie investuotojai aplink Vilnių turi prisipirkę tiek žemės, kad dabar liūdnai juokauja, jog ant jos galėtų pastatyti du miestus.

„Dar viena dažnai daryta klaida ta, kad investicijos buvo diversifikuojamos pagal regionus, pavyzdžiui, skaidant tarp Rusijos, Kinijos, o ne pagal skirtingas turto klases ar ekonominius sektorius. Globalizacija apėmusi visus regionus, todėl ir sunkumų labai greitai ir beveik vienodai patiria visi regionai“, – pažymi Grigienė. Nors per 1998 metų Rusijos krizę Vakarų Europa mažai nukentėjo, tačiau dabar ekonominė krizė yra apėmusi ir Ameriką, ir Europą, ir Aziją bei kitus besivystančius regionus.

Todėl investiciniai portfeliai, kurie buvo sukoncentruoti į specifinį regioną ar turto klasę, pavyzdžiui, investiciniuose akcijų fonduose, nukentėjo daugiausiai. Valdant turtą taip pat trūko lankstumo ir veiksmų, atitinkančių esamą padėtį rinkose, – iš anksto sudaryta investicinio portfelio struktūra buvo retai keičiama ir taip pat prisidėjo prie didesnės neigiamos grąžos per nuosmukį.

Daug investuotojų, anot bankininkų, pražudė tai, kad jie visokiais būdais siekė uždirbti daugiau dėl infliacijos, visai neskaičiuodami, kiek jų turtas iš tiesų nuvertėja. Todėl didžiausia dalis jų aktyvų buvo sudedama į rizikingiausius investicinius produktus.

Dešimtmetį investicinės bankininkystės srityje Niujorke ir Londone dirbęs, o dabar investicijų bendrovės „Spencer House Capital Management“ partneris ir privataus kapitalo fondo valdytojas Darius Daubaras taip pat atkreipia dėmesį, kad didžiausios klaidos, kurias žmonės daro investuodami augančiose rinkose, yra tos, kad jie investuoja į vieną projektą ar kelias akcijas.

„Kiekvienoje geroje verslo mokykloje nuo pat pirmųjų dienų į galvą kalamas garsusis posakis: „Nesudėk visų kiaušinių į vieną pintinę“ (angl. Don’t put all eggs in one basket)“, – primena Daubaras.

Investuoti į vieną fondą, nors jis ir diversifikuotas, dar nėra tikroji savo lėšų diversifikacija. Kita klaida, anot jo, kai investicinį produktą žmonės perka piko metu neatlikdami analizės, taip pat negalvodami, kada jį parduos. Investuoti reikia ten, kur kažką supranti, nes tik tokiu atveju gali analizuoti, kaip tokia investicija tau generuos pinigus.

„Kartais žmonės mano, kad kainos visada tik kils. Geriausias pavyzdys yra buvusi situacija Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje: žmonės pirko nekilnojamąjį turtą manydami, jog jo kaina tik didės, ir visai neatsižvelgė į tai, kad, pavyzdžiui, vienu metu Vilniuje jis kainavo panašiai kaip kituose senuose Europos miestuose“, – pažymi Daubaras.

Paprasčiau, anot jo, yra investuoti į pensijų fondus ar kitus valdomus investicijų fondus, nes ten dirba profesionalai, todėl klientui belieka pasirinkti tik kuo platesnę geografiją ir įvairesnius sektorius.

Privatūs GILD bankininkai, kalbėdami apie išėjimo strategiją, pažymi, kad šiandien investuojant vadinamoji „buy and hold“ (liet. pirkti ir laukti) strategija neveikia taip kaip ankstesniais laikais. Kaip ir požiūris, jog pirkti akcijas visada pelningiau nei investuoti į vyriausybės leidžiamas obligacijas. Dabar obligacijų turto klasėje yra susidariusi palanki situacija, nes, pavyzdžiui, už Lietuvos Vyriausybės obligacijas mokamos gana didelės palūkanos, atsižvelgiant į šios finansinės priemonės saugumą.

Grigienė pritaria, kad klausimas, kada ir ką pirkti, išlieka ir dabar, ruošiantis startui, tačiau per ekonomikos pakilimą konsultantams naudingiau būdavo iš karto investuoti visą kliento atneštą sumą pinigų, nes taip jiems buvo pelningiausia. Be to, finansinių paslaugų sferoje vyravo tam tikras konvejeris: klientui pervedus pinigus, vienu atveju buvo taikoma, pavyzdžiui, strategija Nr. 1, kitu – strategija Nr. 2, nepakankamai atsižvelgiant į paties investuotojo poreikius ir lūkesčius bei visą kliento turimą turtą. Patys turto valdytojai dėl išpūstų turto kainų buvo neapsisprendę – nutarimas parduoti ar sumažinti rizikingesnes investicijas dažnai nebūdavo priimamas, nes buvo bijoma, kad nebus pasiekta tokia grąža, kokią gavo konkurentai.

„Sunkmetis keis investuotojų elgseną: žmonės bus atsargesni ir ieškos investavimo pasiūlymų, kurie būtų pritaikyti konkrečiai jiems“, – neabejoja Grigienė. Ji pasakoja, kad GILD bankas savo klientams investicijų portfelį sudarė atsižvelgdamas į įvairias turto klases, o tai padėjo išlaikyti portfelio balansą ir teigiamą grąžą ištikus krizei.

Tik prasidėjus rinkų griūčiai, GILD kai kuriems savo klientams patarė parduoti investicinius produktus, o tiems, kurie turėjo ilgalaikę investavimo perspektyvą – patarė išlaukti šį nuosmukio laikotarpį.

„Turtas yra tiek nuvertėjęs, kad kai kurių investicijų dabar net neapsimoka judinti“, – patikslina Viršila.

Formulės nėra

Laiką, kada reikia parduoti investicinį produktą, pasak Daubaro, lemia tai, kada investuotojas ką nors įsigijo, kiek už tai sumokėjo ir kokia yra šios investicijos strategija, investicijos laikymo laikotarpis (angl. investment holding period).

„Nėra stebuklingos formulės, pagal kurią apskaičiuotum, kada geriausia parduoti investiciją (angl. to time the market), nes jeigu tokia būtų, tai visi rinkoje tik ir užsidirbtų pelną“, – pažymi Daubaras. Rinka iš esmės opiai reaguoja į daugybę veiksnių ir dažnai (ypač kai ekonomika nestabili) šokinėja, todėl kada yra tas laikas viską išparduoti, vieni sprendžia pagal tai, kad, pavyzdžiui, pats pirkinys jau pasiekė aukščiausią galimą kainą, kiti – kad iš investicijos jau uždirbo planuotą sumą ar procentinį pelno prieaugį.

Finansiniam investuotojui, pasak Daubaro, perkant visada labai svarbi ir išėjimo strategija. Pavyzdžiui, privataus kapitalo fondai investuoja 3–5 metams, o apribotos rizikos fondai (angl. hedge fund) gali ateiti tik pusmečiui ar net trumpesniam laikui. Kuo ilgesnis investicijos laikotarpis, tuo lengviau planuoti jos pardavimą ar bandyti ją parduoti augimo cikle.

„Kai perki, pavyzdžiui, įmonę, tai analizuoji ne tik tai, kiek ji vertinama, kokia jos pardavimo kaina ir už kiek ją būtų galima parduoti po trejų metų, bet ir daugybę kitų rizikos veiksnių. Kokie jie galėtų būti ir kokią įtaką turėtų tavo pirkiniui. Visada yra rizikos, kad pirkinio pelnas ir vertė per kažkiek laiko gali sumažėti, ir geri investuotojai praleidžia nemažai laiko analizuodami rizikos scenarijus ir jų tikimybę. Rizikos vertinimas apima ir klausimą, ar iš viso verta investuoti“, – investavimo virtuvės aritmetiką dėsto Daubaras. Pavyzdžiui, mažmeninės prekybos maisto produktais verslas yra gana stabilus, nes žmonės valgo, kad ir kokie būtų ekonomikos ciklai, o štai prabangių prekės ženklų pelnas dėl to labai svyruoja.

Privataus kapitalo fondai, jeigu nėra prasiskolinę bankams, paprastai įmones stengiasi parduoti tada, kai ir jų rodikliai, ir rinka auga.

„Sudėtingiau su akcijų pardavimu. Čia jau kiekvienas fondas turi savo investavimo politiką. Dauguma jų naudojai net automatines kompiuterines sistemas, todėl jeigu tik akcijų vertė pradeda kristi ir nukrinta daugiau nei kažkokia paties fondo nustatyta procentų riba, tai jas kompiuteris automatiškai parduoda“, – pasakoja Daubaras.

Su kiekviena krize, pasak Daubaro, investuotojui atsiveria įdomios galimybės investuoti. Todėl per krizę svarbu turėti grynųjų pinigų. Pastaruoju metu daug kapitalo išėjo iš rinkų ir grįžo į žmonių kišenes, taip pat ir į finansines institucijas.

„2009–2010 metai bus pats geriausias laikas investuoti kitam ekonomikos augimo ciklui. Pavyzdžiui, krizės laikotarpis bus pats geriausias metas pradėti pirkti kai kurias akcijas ir nekilnojamąjį turtą“, – nurodo Daubaras. Pasak jo, rinkos į atsigavimą reaguoja greičiau nei pati ekonomika. Kai tik rinkos pradeda atsigauti, visiems investuotojams pakyla ūpas į jas grįžti.

Skelbiama, kad vien JAV likvidaus turto, kurį sudaro grynieji bankų sąskaitose ar pinigų rinkos sąskaitose, sukaupta per 8,9 trilijono USD. Jie, pasak bankininkų, laukia, kol sumažės recesijos grėsmė ir rinkoje pasirodys pirmieji atsigavimo požymiai.

„Dabar investuojant svarbiausia nauja tendencija, tačiau kol kas ją dar sunku apčiuopti. Turtas yra nuvertėjęs, bet neaišku, ar dugnas jau pasiektas, ar dar ne. Tikriausiai esame arti jo, tačiau neaiškumo laikas gali užsitęsti“, – svarsto Viršila. Nors, pasak jo, paties ekonomikos nuosmukio dugno „pagauti“ neįmanoma, visi protingi žmonės, rinkoje pastebėję kokių nors teigiamų ženklų, pradės po truputėlį pirkti ir veikiausiai darys tą palengva. Bendros ir trumpalaikės rinkos tendencijos diktuoja galimybes pelningai pasinaudoti trumpalaikėmis tendencijomis. Pavyzdžiui, JAV dabar yra įmonių, kurios rinkoje vertinamos mažiau nei yra sukaupusios grynųjų pinigų. Taip pat yra labai padidėjęs akcijų dividendų pajamingumas. Grigienė tikina, kad prieš metus ir daugiau privačios bankininkystės klientai investicijoms skirdavo 1 mln. Lt, bet dabar ši suma rinkų bus stipriai pakoreguota mažėjimo link.

„Pasikeitė rinka, pasikeitė ir pinigų vertė. Be to, po nuosmukio bus daugiau investuotojų, kurie jau tiksliai žinos, kokia jų investicijų strategija“, – prognozuoja bankininkė. Investuotojai taip pat atkreips daugiau dėmesio į investicinę riziką. Ir nors per kilimo periodus yra koncentruojamasi į investicijas su aukščiausia grąža, šis sudėtingas laikotarpis išmokys investuotojus atsižvelgti į investicijų rizikingumo laipsnį ir jį gerai pamatuoti.