Nekilnojamojo turto burbulų mūsų padangėje dar likę

Vilniuje 2010 m. parduota kone pusantro karto daugiau būstų nei praėjusiais metais, tačiau kainos, palyginti su 2009-aisiais, vidutiniškai smuko 10 procentų.

Vis dėlto nuo praėjusių metų sausio būstų kainos Vilniuje ūgtelėjo – 3 procentais. Kai kurios nekilnojamojo turto plėtros kompanijos neslepia, kad šiemet šiek tiek kilstelėjo parduodamų naujų butų kainas.

Statytojai vis dar kaltinami, kad pučia burbulus, nenuleidžia kainų.

„Kokią įtaką galima daryti rinkai, kai per mėnesį parduodi 100 naujos statybos butų?” – stebėjosi Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Robertas Dargis.

Jeigu reikėtų įvardyti Lietuvoje praėjusiais metais įgyvendintus naujus bent kiek įsimintinus būsto ar visuomeninių pastatų projektus, būtų sunku. Įdomu, ką kitąmet už darnią plėtrą apdovanos LNTPA?

Bet gal nėra taip blogai – kai kur kranai jau stovi, gaivinami dvejus trejus metus buvę įšaldyti projektai ir tikėtina, kad šiemet statybos po truputį įgaus pagreitį.

R.Dargio teigimu, 2010-ieji buvo išlikimo metai. Nors jie buvo šiek tiek geresni, nei tikėjosi verslininkai. Per metus Vilniuje pavyko parduoti apie 1000 naujos statybos butų, nors dar per tūkstantį liko.

„Naujų projektų nebuvo įgyvendinta, pasiūla nepadidėjo ir šiemet tai gali lemti dar labiau sumažėjusį naujos statybos būsto pardavimą.

Racionaliems, išrankiems pirkėjams jau dabar nelabai yra iš ko rinktis, tad gali būti, kad kitąmet jie nupirks dar mažiau naujos statybos butų.

Nauji projektai pradedami įgyvendinti tik dabar, o tai reiškia, kad geriausiu atveju būstų bus pasiūlyta 2012 metais”, – aiškino R.Dargis.

„Jeigu žiūrėsime į skaičius – 10 parduotų butų per mėnesį nėra įspūdinga. Norėtųsi daugiau. Kita vertus, jeigu parduodi 100 butų iš 150 pastatytų, tai jau tikrai gerai”, – vertino „Realco” direktorius Julius Dovidonis.

Kompanija, plėtojanti gyvenamųjų namų kvartalą „Ozo parkas”, netrukus turėtų valstybinei komisijai atiduoti naują 120 butų namą ir dar šių metų pradžioje ketina statyti daugiabutį.

Be to, J.Dovidonis pripažino, kad pernai bendrovė du kartus didino parduodamų būstų kainas. Tai lėmė didelė paklausa.

„Mūsų patirtis rodo, kad būsto paklausa niekur nedingo. Jeigu tik žmonės randa tai, kas jiems patinka, – kokybišką būstą geroje vietoje ir yra tikri dėl savo ateities perspektyvų, jie perka”, – sakė J.Dovidonis.

Jis pripažino, kad verslininkai ilgisi laikų, kai buvo galima naujos statybos buto kvadratinį metrą parduoti už 7000 litų. Tai tetrukdavo kelias dienas. O dabar 5000 litų už kvadratinį metrą naujos statybos name yra kone riba.

„Kad parduotume butą, turime dirbti kur kas daugiau. Pakilimo metu ateidavo spekuliantai, kurie net nežiūrėdavo, ką perka: sumokėdavo avansą ir niekuo nesidomėdavo. Vėliau uždirbdavo butą perpardavę.

Dabar tarp gyventojo ir statytojo vyksta tiesioginės derybos. Pirkti būsto ateina žmonės, kurie rengiasi ten gyventi. Jiems reikia skirti labai daug dėmesio – iš pradžių ateina vienas žmogus, paskui pažiūrėti buto atsiveda šeimą.

Žmonės nori būti tikri, už ką moka pinigus. Kita vertus, jie nori derėtis, bet šiandien į derybas jau nesileidžiame.

Nuolaidų nebetaikome – ir pirkėjai pradeda tą suprasti. Racionalus žmogus perka nebe nuolaidą, o kokybišką būstą”, – aiškino J.Dovidonis.

„Realco” direktoriaus teigimu, sandoris sudaromas, kai abi pusės jaučiasi truputį nusivylusios. Viena – kad parduoda pigiau nei norėtų, kita – kad nepavyko nusiderėti. Nugalėtojo nėra.

Pasak R.Dargio, naujos statybos būsto kainos pernai ir negalėjo labai sumažėti, netgi jeigu tai būtų padėję išjudinti rinką.

„Naivu manyti, kad statytojai diktuoja kainas ir nenori jų nuleisti. Dauguma statybos įmonių restruktūrizuojamos ir yra visiškai priklausomos nuo bankų. Būtent bankai nustato būsto kainų ribą”, – aiškino R.Dargis.

Jis įsitikinęs, kad šie metai turėtų tapti intensyvios plėtros metais. Išsilaikiusios statybos bendrovės jau rengia projektus, kuriuos netrukus pradės įgyvendinti.

„Sprendimai dėl statybų priimami ne Lietuvoje. Nė viena kompanija negali pastatyti namo be banko pagalbos. Taigi sprendimai dėl finansavimo priimami Švedijoje.

Ten ekspertai analizuoja Baltijos šalių ekonominę padėtį ir mato, kad dugnas jau pasiektas, perspektyvos gerėja, tad galima galvoti apie plėtrą”, – pasakojo statybos bendrovės „Eika” vadovas R.Dargis.

„Nuotaikos geros – visas biuras dūzgia. Šiemet į darbą priėmėme brokerių: darbuotojų mūsų biure padvigubėjo, nes būstų parduodame kur kas daugiau.

Trumpai sakant, 2010-ieji – tai metai, kai ir būsto pardavėjai, ir pirkėjai suprato, kad blogiausia – jau praeityje.

Dar ne taip seniai parduoti būstą reikėjo pusės metų, o dabar tai pavyksta padaryti per du tris mėnesius”, – aiškino „DnB Nord būsto” vadovas Gediminas Jankauskas.

Jo teigimu, pirkėjai prarado turėtas geresnes derybų pozicijas. Jeigu nustatyta protinga būsto kaina, pirkėjas nebegali gąsdinti, kad nepirks. Nupirks kiti.

Naujos statybos butų kainos per metus beveik nekito, o senos statybos – vis dar šiek tiek smuko, nors šiemet jau galima tikėtis augimo.

Nekilnojamojo turto kompanijų atstovai norėtų, kad būsto kainos kiltų, tačiau kol kas tai nevyksta.

Jei palygintume vidutinę būsto kainą 2009 ir 2010 metais, būsto kainos vis dar krito.

Kita vertus, „DnB Nord būsto” statistika rodo, kad praėjusiais metais būstų parduota perpus mažiau nei per piką 2008-ųjų pradžioje, tačiau pusantro karto daugiau nei 2009 metais.

„Jei vertinsime vien 2010 metus, pamatysime, kad nuo metų pradžios kainos Vilniuje vos vos ūgtelėjo ir labai gražiai reagavo į rinkai būdingą sezoniškumą”, – patikslino Registrų centro atstovas spaudai Aidas Petrošius.

G.Jankauskas pripažino, kad pernai žymią įtaką būsto rinkai padarė ir užsieniečiai, ypač rusai, baltarusiai, žydai.

„Ir anksčiau visi kalbėjo, kad Lietuvoje būstu domisi rusai, baltarusiai, bet kažkaip jų nebuvo matyti. 2010-aisiais jų iš tiesų pasirodė ir domėjosi išskirtiniais būstais kurortuose, pajūryje, Vilniuje”, – pasakojo G.Jankauskas.

Jam pritarė ir bendrovės „Ober-Haus” generalinio direktoriaus pavaduotojas Remigijus Pleteras.

Jo teigimu, daugiausia gyvasties į nekilnojamojo turto rinką šiais metais įpūtė užsienio investuotojai: itin išaugo Rusijos, Baltarusijos piliečių domėjimasis būstu Lietuvoje.

„Ober-Haus” specialistai tarpininkavo parduodant minėtų šalių gyventojams būstus, kurių bendra suma viršijo 10 milijonų litų.

Atsižvelgiant į itin patrauklias nekilnojamojo turto kainas ne tik Lietuvoje, bet ir Latvijoje bei Estijoje, galima pagrįstai teigti, kad Rusijos, Baltarusijos ir kitų Rytų šalių gyventojų susidomėjimas Baltijos rinka tik didės.

Dažniausiai rusai, baltarusiai investuoja į laisvalaikio, prabangų nekilnojamąjį turtą, bet vertina ir kokybišką ekonominės klasės būstą.

Apskritai pirkėjai tapo racionalesni. Vertindami, kiek kainuos būstas, jie ne tik skaičiuoja, kokio dydžio įmoką bankui mokės kas mėnesį, bet ir prideda eksploatavimo išlaidas – pavyzdžiui, sąskaitas už šildymą, namo remontą.

Tuomet gali paaiškėti, kad verta pirkti brangesnį būstą, kurio išlaikymas kainuos pigiau. Jei perka senos statybos būstą, racionalus pirkėjas greičiausiai paprašys pateikti kelių praėjusių šildymo sezonų sąskaitas.

Pasak R.Pletero, iki ekonomikos krizės perkant būstą tokia sąvoka kaip racionalumas neegzistavo. Dabar pati rinka įpareigoja pirkėją tapti išrankesnį, nuovokesnį, pasveriantį savo sprendimus.

Žvelgiant į statistiką, pernai labiausiai pageidaujamas buvo ekonominės klasės, taupiu išlaikymu pasižymintis būstas.

Populiariausia suma, kurią pirkėjas šiandien pasiryžęs išleisti už nekilnojamąjį turtą, svyruoja nuo 200 tūkst. iki 300 tūkst. litų.

Anot G.Jankausko, akivaizdu, jog ir bankai jau atkunta, jaučia, kad gali suteikti daugiau būsto paskolų.

„Bankai pasimokė iš krizės ir tikrai nebedalina paskolų lengvabūdiškai. Todėl šiuo metu išduodamos paskolos, ko gero, jiems yra pačios pelningiausios – palyginti didelė marža, nerizikingi klientai.

Kadangi jau pasiektas būsto kainų dugnas arba jis arti, ateityje įkeisto turto vertė turėtų tik augti, o tai dar labiau sumažina bankų riziką”, – aiškino G.Jankauskas.

Šokėjas Deivydas Meškauskas praėjusiais metais įsigijo 50 kvadratinių metrų butą sostinės Santariškių kvartale. Šis 7 hektarų dydžio triaukščių namų kvartalas „Santariškių namai” šalia Verkių regioninio parko 2009 metais buvo išrinktas geriausiu gyvenamųjų namų projektu.

Šiuo metu vienas kvadratinis metras būsto šitame kvartale kainuoja per 5000 tūkst. litų.

D.Meškauskas tinkamo buto ieškojo beveik keturis mėnesius, o svarbiausias kriterijus renkantis gyvenamąjį plotą buvo vaizdas pro langus. Jis buvo radęs puikų butą už gerą kainą, tačiau langai žvelgė tiesiai į judrią Laisvės prospekto gatvę, todėl šio sumanymo atsisakė.

Pro dabartinio būsto langus matyti parkas. Čia ramu, ir tai daug dirbančiam vyrui yra svarbiausia. Jis nė už ką nenorėtų įsikurti miesto centre, kur beveik metus nuomojosi butą. Tokiame triukšme Deivydui nepavykdavo gerai pailsėti.

Ar prieš apsispręsdamas pirkti butą derėjosi su statytojais dėl jo kainos?

„Nelabai, man bute viskas patiko. Per kelis mėnesius jau buvau susipažinęs su kainomis, todėl ir suma man neatrodė per didelė. Derybos buvo simbolinės”, – savo pirmojo būsto pirkimo sandorį prisiminė D.Meškauskas.

Iš šokėjo apžiūrėtų butų ne visi buvo naujos statybos. Senesnių butų pardavėjų jis pasiteiraudavo, kiek kainuoja būsto išlaikymas, tačiau kokių nors tai patvirtinančių kvitų neprašė parodyti. „Ieškojau kokybės ir ramybės”, – pakartojo šokių projektų dalyvis.

Preliminariais Registrų centro duomenimis, nepaisant svyravimų atskiruose segmentuose ir tradicinio rinkos pagyvėjimo metų pabaigoje, kainos Vilniaus būsto rinkoje pernai, palyginti su 2009 metais, smuktelėjo vidutiniškai 10 proc., o sostinės neapimančioje likusioje šalies dalyje – apie 15 proc.

Iš viso kainos šalies būsto rinkoje, palyginti su 2009 metais, sumažėjo 13 proc.

Didžiausią įtaką Registrų centro skaičiuojamam Lietuvos būsto kainų indeksui pernai darė senesnės statybos bei mažesnio ploto butai Vilniaus mieste, tapę geidžiamiausiu pirkiniu šalies būsto rinkoje.

Iš bendro šalies konteksto išsiskiriančioje Vilniaus miesto butų rinkoje vidutinė senesnės statybos butų kaina praėjusiais metais sudarė 3442 litus už kvadratinį metrą ir buvo 8 proc. mažesnė nei 2009 metais.

2010 m. vidutinė naujos statybos butų pardavimo kaina (1 kv. metro) kito nežymiai ir sudarė 4114 litų, arba buvo 3,5 proc. mažesnė nei 2009 m.

Šalies dalyje, neapimančioje Vilniaus miesto, vidutinė senesnės statybos buto kvadratinio metro kaina siekė 1550 litų – buvo 12 proc. mažesnė nei užpernai, naujos statybos buto siekė 2438 litus (18 proc. mažesnė už 2009 m. vidurkį).

Pažymėtina, kad per pastaruosius metus pastebimai pasikeitė butų rinkos struktūra. Naujos statybos butai, kurie nekilnojamojo turto kainų pakilimo metu Vilniuje sudarė 60 proc. visų parduotų butų, pernykštėje sostinės butų rinkoje užėmė vos 20 proc.

Likusioje šalies dalyje naujų butų dalis sumenko nuo 35 proc. 2008-aisiais iki 11 proc. praėjusiais metais.

Informaciją apie visus Lietuvoje įvykusius nekilnojamojo turto sandorius kaupiantis Registrų centras 2010 metų padėtį šalies gyvenamojo būsto rinkoje apibendrino remdamasis galutiniais pirmųjų vienuolikos mėnesių ir preliminariais gruodžio duomenimis.