Diskusijų, kaip ir kas nustatys būsto vertę, buvo daug. Iš pradžių svarstyta, kad mokesčiai bus skaičiuojami remiantis „Registrų centro“ atliekamu masiniu nekilnojamojo turto vertinimu. Masinis vertinimas atliekamas kasmet – jame svarbiausias veiksnys, lemiantis turto vertę yra vidutinė sandorių kaina tam tikroje apibrėžtoje zonoje.
Tačiau šis metodas turi trūkumų – ypač, kai ieškome būstų už milijoną, kurie yra išskirtiniai. Nes išsikirtinių būstai būtų ivertinami tik tiek, kiek vidutiniai.
Užtenka, kad namas yra prie ežero ir jis bus penkis kartus brangesnis už kitus tame pačiame kaime esančius namus. Arba – dviejų būstų, esančių Vilniaus centre kaina ženkliai skirsis, jeigu pro vieno jų langus matysi Gedimino pilį, o pro kito – tik gretimo namo sieną.
Tačiau po masinio vertinimo skirtumas tarp būsto rinkos vertės ir „Registrų centro“ pateiktos vidutinės kainos akivaizdžiai būtų prabangiojo būsto savininko naudai.
„Iki šiol visi žmonės norėjo, kad jų turtas brangesnis būtų. Gal dabar situacija keisis?“ - šmaikštavo Nekilnojamojo turto bendrovės RE/MAX centro biuro vadovas Žiuljenas Galeckas.
Jis net neabejoja, kad tikroji būsto vertė – jo rinkos kaina. Iš ko ji susideda? Svarbiausia palyginimas – kas šiuo metu parduodama ir kas buvo parduota.
„ Lyginame per pusmetį įvykusius sandorius. Jei reikia nustatyti būsto kainą konkrečiame name, žiūrime, lyginame, kiek tame daugiabutyje įvyko sandorių.
Mūsų sudaryta ekspertų grupė apžiūri kiekvieną rajoną, kiekvieną namą, įvertina juos. Pavyzdžiui, jei namas prie miškelio, jis turi papildomus 2 proc. nuo bazinės kainos. Tada vertinama toliau: ar butas turi balkoną, kuriame jis aukšte, koks įrengimo lygis.
Toks vertinimas yra tiksliausias, - neabejoja verslininkas. - Todėl prabangių namų tikrą vertę nustatyti žymiai sunkiau, nei daugiabučiuose esančių butų. Nes išskirtinių namų nelabai yra su kuo lyginti.“
Ž.Galeckas savo 98 kvadratinių metrų trijų kambarių butą prestižiniame sostinės rajone vertina 900 tūkst. litų. Tačiau remiantis „Registrų centro“ masiniu vertinimu šis būstas įkainotas 407 tūkst. litų.
Masinio vertinimo duomenys „Registrų centre“ yra viešai prieinami. Tad nesunku pasakyti, kad vienu brangiausių būstų Lietuvoje vadinamas verslininko Beno Gudelio namas prestižiniame sostinės Žvėryno rajone vertas „vos“ 1,3 mln. Lt. Panašiai įvertintas ir tame pačiame rajone prie pat Neries stovintis praeityje garsaus krepšininko Šarūno Marčiulionio būstas. O ne kartą žurnaluose aprašyti ištaigingi krepšininko Darjušo Lavrinovičiaus apartamentai viename prabangiausių sostinės daugiabučių namų ant Tauro kalno neverti nė pusės milijono litų.
„Nekilnojamasis turtas bus apmokestinamas ne pagal masinį vertinimą ir ne pagal kainą, už kurią jis parduodamas. „Registrų centre“ įregistruojant būstą jo registro ir kadastro dokumentuose nurodoma turto vertė. Ta verte ir bus vadovaujamasi taikant mokesčius.
Iš tiesų nemaža dalis būstų buvo registruoti jau seniai ir jų vertė gali būti pasikeitusi. Italai, įvesdami nekilnojamojo turto mokesčius nurodė iš naujo pervertinti 60 proc. būstų. Tai gali būti padaryta ir pas mus“, - aiškino Seimo narys Vitas Matuzas.
Ji pabrėžė, kad nereikia painioti žemės ir būsto. Nes naujuoju mokesčiu apmokestinami tik būstai, o žemės mokesčiai yra atskiri. Tai reiškia, jeigu labai vertingame žemės sklype ant ežero kranto stovi sukrypusi lūšna, verta tik nugriauti, nekilnojamojo turto mokesčio savininkui mokėti nereikės. Tačiau jam taikomas mokestis už žemę. O nuo 2013-ųjų šis mokestis bus skaičiuojamas pagal žemės rinkos vertę, o ne derlingumą, kaip iki šiol.
Šią būsto vertę nustato matininkai, rengiantys turto registravimo dokumentus. Tačiau daugelio ypač seniau pastatytų būstų nominali vertė toli gražu neprilygsta šiandieninei rinkos vertei, kurią lemia ir būsto vieta ir situacija rinkoje.
„Registrų centras“ mano, kad vadovautis būsto kadastro ir registro dokumentuose nustatyta verte yra visiškai nelogiška ir neobjektyvu, nes ši sistema paveldėta iš sovietmečio. Būstas kainuoja tiek, kiek jis vertinamas rinkoje. Rengiant masinį vertinimą būtent ir atsižvelgiama į per metus sudarytus sandorius tam tikroje zonoje bei individualias būsto savybes – aukštą, komunikacijas. Manome, kad šis būdas yra objektyviausias“, - sakė „Registrų centro“ atstovas spaudai Aidas Petrošius.
Anot jo, nekilnojamojo turto savininkai gali ginčyti masiniu vertinimu nustatytą turtą vertę, jei ji, jų nuomone ir turimais objektyviais duomenimis, skiriasi nuo savininko įsivaizduojamos ne mažiau kaip 10 proc. Tokiais atvejais „Registrų centrui“ teikiama apeliacija, kurią pagrindžia pridedama atlikto individualaus turto vertinimo ataskaita. Apeliacijas nagrinėja „Registrų centro“ ekspertų komisija. Apeliacijų teikimo ir nagrinėjimo tvarką nustato teisės aktai.
Mokestį gali tekti mokėti ir tiems, kurių būstai nėra prabangūs, tačiau jų turi ne vieną. Gyvenamojo nekilnojamojo turto vertė sumuojama ir mokestis mokamas nuo sumos, kuri peržengia milijoną litų. Pavyzdžiui, jeigu šeima ar gyventojas turi tris butus, kurių vienas kainuoja 300 tūkst., 400 tūkst. Ir 380 tūkst. Litų. Jam teks mokėti 1 proc. Mokestį nuo sumos viršijančios milijoną – 80 tūkst. Litų. Tad mokesčiai per metus sieks 800 litų. Šeimos narių – vyro žmonos ir nepilnamečių vaikų turimas turtas sumuojamas.
Mokesčius mokės ir tiek, kurie milijono vertą būstą įsigijo už paskolą, nes nekilnojamasis turtas yra jų nuosavybė, tik įkeistas bankui.
„Prognozuoti ir pasakyti, kiek daug paskolų gavėjų atsidurtų sunkesnėje finansinėje situacijoje dėl naujo apmokestinimo, yra sudėtinga. Šiuo atveju svarbūs aspektai būtų šie. Pirma - kokia būsto sandorio sumos dalis įsigyjant buvo padengta skolintomis lėšomis, tai yra, būsto paskola.
Kuo didesnė kainos dalis buvo finansuojama savomis lėšomis, tuo daugiau erdvės nekilnojamojo turto savininkas turi. Ir antra, kokią dalį namų ūkio pajamų sudaro būsto paskola. Tai yra, kiek pajamų dalis skiriama būsto paskolos dengimui. Kuo paskolai dengti reikia skirti mažiau pajamų, tuo mažiau varžoma savininko finansinių veiksmų laisvė“, - sakė Saulius Abraškevičius, „Swedbank“ atstovas spaudai.