Apie nekilnojamojo (NT) rinką ir naujų būstų pirkimą sostinėje ELTA kalbėjosi su NT ekspertais ir statybų kompanijų vadovais: Antakalnyje statomų „Aurum apartamentų“ atstovu Laurynu Mituzu, UAB "Oslo namai" generaliniu direktoriumi Egidijumi Damuliu bei statybų kompanijos „Veikmė“ vadovu Eugenijumi Zaremba.
L. Mituzas Eltai teigė, kad žmonių optimizmas dėl naujų butų yra stipriai padidėjęs, tačiau karti patirtis vis dar neleidžia NT pirkėjams elgtis laisvai.
„NT rinka yra prislėgta, o butų pardavimai ir kainų lygis neleidžia atsipalaiduoti. (...) Yra kelios priežastys, kodėl žmonės negali pirkti laisviau. Pirma: prieš krizę bankai konkuravo, kas geresnėmis sąlygomis duos paskolas, žmonės mėgavosi perdėtu optimizmu. Dabar optimizmas nebe toks: žmonės prisimena, kas nutiko prieš kelerius metus. Tai jiems primena ir bankai, kurie išlieka geranoriški dėl paskolų, tačiau rizikos valdymo procedūras sugriežtino. Taigi dėl to nėra laisvumo - žmonės ilgiau mąsto, būna, kad kas pusmetį apsilanko ir tik tada kažką įsigyja“, - sakė NT specialistas.
L. Mituzo teigimu, pagerėjusią pirkėjų nuotaiką galima įžvelgti ir pagal tai, kad vilniečiai vis dažniau perka butus, kurie dar tik bus pastatyti ir įrengti.
„Išlošia tie žmonės, kurie gali objektyviai įvertinti riziką. Kol vieni bijo prieš trejus metus daugelį pirkėjų ištikusio likimo, kiti realistiškai vertina situaciją ir priima sprendimus. Atsigaunant rinkai nebėra sąlygų, dėl kurių statybas prieš kelerius metus sustabdė daug projektų. Ankstesnėse statybos stadijose butus perkantys žmonės turi didesnę pasirinkimo laisvę, o ir kainos yra žemesnės nei pastačius namą“, - sakė jis.
Paklaustas, ar noras įsigyti butą, kuris egzistuoja dar tik popieriuje, nėra katės maiše pirkimas, L. Mituzas teigė, jog „popieriuje“ pastatas būna neilgai. Vykstant statyboms pirkėjai gali stebėti jų eigą. Su statybų pažanga mažėja nepasitikėjimas ir auga susidomėjimas.
„Yra planai, vieta yra aiški, viskas yra parašyta sutartyje ir prieduose. Procese irgi galima pažiūrėti, bet kuriame etape galima sužinoti, kas kur yra ir kas bus po to“, - išankstinio pirkimo naudą pažymėjo pašnekovas.
Nuo pirkinių stabdo aukštos kainos
Kalbėdamas apie Vilniaus mikrorajonus, L. Mituzas teigė, jog, kaip ir visame pasaulyje, žmonės vis labiau nori keltis iš miesto pakraščių į centrą, tačiau dažnam iškyla kainos problema, todėl Senamiestyje ir jo apylinkėse vyrauja pirkėjai, kurie NT perka siekdami ne tiek gyventi, kiek investuoti.
„Matoma tendencija, kad kainoms mažiau jautrūs pirkėjai dažniau būstus renkasi arčiau miesto centro. (...) Daug ketina investuoti dėl bankų mokamų mažų palūkanų. Investuojantys žvalgosi labiau į centrą, nes čia lengviau butus išnuomoti. Yra ir tokių pavyzdžių, kai žmonėms, perkantiems butą centre, sunku parduoti turimą turtą nutolusiuose mikrorajonuose.
Ten kvadratinis metras yra palyginti nebrangus, tačiau parduoti yra sunku. Žmonėms, ketinantiems persikelti arčiau centro, iškyla ir psichologinis barjeras: už tą pačią kainą galima įsigyti tik gerokai mažesnį butą. Gali turėti pigų didelį, bet jo gali ir neparduoti. (...) Likvidumas nusako, kiek butas yra vertas. Antakalnio būstų kainas palaiko ribotos papildomos pasiūlos galimybės“, - sakė L. Mituzas.
Tuo tarpu didžioji dalis pirkėjų, ieškančių gyvenamojo ploto, anot NT specialisto, ne taip griežtai kreipia dėmesį į vietą, o akcentuoja paties buto privalumus bei kainos ir kokybės santykį.
„Jei žmogui reikia ploto kur gyventi, jis greičiausiai eis į banką, ims paskolą ir pasirinks būstą kažkur miesto pakraštyje, kad būtų pigesnis kvadratinis metras ir didesnis plotas.
(...) Yra nedaug žmonių, kurie pirktų brangų būstą, tarkime, Antakalnyje ir imtų dėl to paskolą“, - sakė jis.
UAB "Oslo namai" generalinis direktorius Egidijus Damulis, kurio vadovaujama bendrovė neseniai Vilniaus centre atidarė viešbutį „Comfort Hotel“, Eltai sakė, kad gyventojai iš naujo atranda gyvenimo centre privalumus.
„Kuras stipriai pabrango, žmonės iki tol neturėjo galimybės pabandyti taip gyventi, dabar jie pabandė ir suprato, kad iškyla krūva rūpesčių - vaikai, darželiai, infrastruktūra. Pats pirkėjas tobulėja, gauna naujų žinių. Ir ta tendencija (kraustytis arčiau centro. - ELTA) įsivyrauja, kaip ir visuose moderniuose miestuose. Manau, kad tas atotrūkis tarp miesto ir užmiesčio tik didės. Žmonės tampa vis lankstesni keisti būstą pagal savo gyvenimo stilių.
Jei yra jaunas žmogus, kuris dar tik kuriasi savo gerovę, jis orientuosis į miesto centrą. Vėliau, matyt, jis kelsis į didesnį būstą kažkokioj kitoj aplinkoj. Vyksta judėjimas. Anksčiau žmogus nusipirkdavo būstą visam gyvenimui, ir niekas nesikeisdavo. (...) Centrinės dalies pliusas - gyvendamas ten, tu turi visą infrastruktūrą.
Trys esminiai dalykai: ar šiaip, ar taip didesnę dalį laiko darbingas žmogus praleidžia miesto centre, sugaištamas didelis laikas spūstyse, pramogos, darželiai yra miesto centre. Dėl to žmonės iš prabangių namų užmiestyje kraustosi į miesto centrą“, - kalbėjo jis.
Prieškrizinis bumas nebus atkartotas?
E. Damulis taip pat akcentavo, jog dažnai gyventojams, besirenkantiems naują būstą, iškyla su dilema - plotas ar vieta.
„ Miesto centre žmonės renkasi mažesnius ir kompaktiškesnius butus, bet jie yra žymiai likvidesni - juos lengviau parduoti, lengviau išnuomoti.
Bet norai ir čia prasilenkia su galimybėmis. Visi norėtų gyventi senamiestyje šalia Rotušės ir dar šalia turėti parką. Bet ne visi gali“, - sakė jis.
Vyriškis teigė, kad buto kaina priklauso ne tik nuo gražios aplinkos ar Gedimino kalno vaizdo pro langą. Pagrindinė priežastis, kodėl miesto centre butai yra brangesni, yra tai, kad tokius butus yra lengviau parduoti, jie yra paklausesni.
„Ta kaina yra tokia, nes turtas yra likvidesnis ir su žymiai geresne infrastruktūra. O kuo toliau nuo centro, tuo pigiau. Ten ir žemės sklypai pigesni, be to, orientuojamasi į masines statybas, dėl ko taip pat kaina krinta. Neabejotinai kaina priklauso ir nuo pastato kokybės. Jeigu pastatas yra centre, tai vystytojas butus stengiasi įrenginėti prabangiau. Vieta įpareigoja“, - teigė E. Damulis.
E. Damulis irgi pritarė, jog tokio NT bumo, koks buvo prieš krizę, pasiekti greičiausiai neįmanoma.
„Lyginant su piku, tai, aišku, to nėra ir galbūt nebus. Bet pasiūla yra subalansuota su paklausa“, - teigė jis.
Statybų bendrovės „Veikmė“ direktorius E. Zaremba apskritai džiaugėsi, jog NT rinka nėra tokia išpūsta ir nevaldoma kaip buvo anksčiau.
„Tokio lygio, koks buvo prieš krizę, nepasiekė, bet tai yra gerai. Plėtimasis daugiau nei 10 proc. priveda prie sprogimo. Žmonės dabar žiūri atsakingiau, rizikuoja proto ribose. Jie yra mažiau linkę į avantiūras, labiau analizuoja savo galimybes. Optimizmas grįžta, bet jis yra racionalus“, - sakė E. Zaremba.
E. Zaremba, priešingai nei kiti du pašnekovai, teigė nematąs tendencijos, kad žmonės aktyviau pirktų būstus miesto centre. Jo nuomone, pagrindinis stabdis - kaina.
„Yra trys kainos kriterijai: vieta, vieta ir dar kartą vieta. Kuo arčiau centro, tuo NT yra vertingesnis. (...) Nemanau, kad tai (kraustymasis iš periferijos į centrą. - ELTA) yra įmanoma dėl perkamosios galios. Tie, kurie anksčiau pirko pakraščiuose, jie pirko mažesniais kaštais. Jiems persikelti į centrą reikštų patirti kainos šuolį.
Pavienių atvejų yra, bet tai nėra masinis reiškinys. Kaip tik sakyčiau, kad pagyvenę centre žmonės paskui nori kraustytis į pakraščius, į individualius namus, arčiau gamtos“, - kitokį gyventojų elgesį nurodė jis.
NT specialistas pabrėžė santykį tarp būsto kainos ir priemonių jam įsigyti. Juo teigimu, brangesnį būstą įsigyja žmonės, kurie už jį moka savomis lėšomis, o ne tokios aukštos kainos vertas gyvenamasis plotas dažnai yra perkamas su banko paskola.
„Kuo kuklesnis objektas, tuo daugiau yra kreditinių pirkėjų“, - sakė E. Zaremba.
Yra kur plėstis
Specialistai teigė, kad brangūs, tačiau gyventojų mėgstami rajonai Antakalnis ir Žvėrynas dar turi kur plėstis. Visgi jie yra nusistovėję, tad bet kokie pakeitimai ten turi būti riboti.
„Tose zonose reikėtų trupučio labai saikingo sutankinimo. Ten matyčiau, ypač Antakalnyje, geresnę galimybę - renovaciją. Tie rajonai nėra tokie nusidėvėję, kaip, tarkim, Naugarduko gatvė, kur reikia šluoti viską ir didinti aukštingumą ir intensyvumą. Vilniuje yra nepaprastai daug žalių zonų, tai tose vietose reikėtų tankesnio užstatymo“, - sakė E. Zaremba.
Tam pritarė ir L. Mituzas, sakydamas, kad Antakalnis ir Žvėrynas yra rajonai, kuriuose pakankamai sunku, tačiau įmanoma kurti naujus projektus, kaip tai dabar daro „Aurum Apartamentai“. Jo teigimu, Antakalnis yra rajonas, kurį žmonės vertina dvejopai.
„Antakalnis turi aurą. Tačiau egzistuoja ekstremalių nuomonių. Vieniems Antakalnis asocijuojasi su baltais sovietinės statybos namais ir vietos nebuvimu, kiti Antakalnį myli ir keisdami gyvenamąją vietą renkasi tą patį rajoną“, - teigė jis.
Statybų kompanijų vadovai akcentavo tai, jog valdžia nesistengia kurti geresnių sąlygų naujiems statybų projektams. E. Damulis teigė, kad miesto Savivaldybė galėtų bendradarbiauti su statytojais kuriant patrauklumą žmonėms kraustytis į miesto centrą.
„Manau, kad jei miesto valdžia skatintų vystytojus koncentruotis miesto centre, tai prisidėtų prie teisingos plėtros. Tarkime, Markučiuose yra neišvystytų gamybinių teritorijų. Reikia tik, kad valdžia paskatintų tas teritorijas vystyti: žemės mokesčių lengvatos, infrastruktūros įrengimas. Pastaruoju metu vyrauja tendencija dėl savivaldos varganumo ir neturėjimo lėšų visą infrastruktūros įrengimą pavesti vystytojui. Todėl brangsta projektas ir automatiškai kyla kvadratinio metro kaina. Reikia rekonstruoti tinklus, įvairią infrastruktūrą - kelius, vandentiekį - ir tai yra labai brangu, - teigė jis.
Daliai rajonų trūksta kokybės
E. Zaremba nurodė kitą valdžios neveiklumo požymį. Jo nuomone, reikia skubiai keisti Šnipiškių mikrorajono ir gyvenamojo ploto už „Europos“ prekybos centro išvaizdą ir kokybę.
„Miesto juodoji skylė yra Šnipiškės - vietos yra, o niekas nevyksta. Čia jau politiniai sprendimai turi būti, žemės paėmimas valstybės reikmėms ir tų namų išpirkimas.
Gatvės yra, nereikia išleisti pinigų infrastruktūrai, tinklai yra, vietos naujiems tinklams irgi yra, juos tik reikėtų rekonstruoti. Vieta, kuri galėtų tarnauti ne tik sostinei, bet ir valstybei. Tai milžiniška erdvė, kur galima padaryti „kosminį biznį“ valstybei. (...) Susidomėtų ir Lietuvos verslininkai, ir užsienio. Vien kiek mokesčių būtų sumokėta valstybei“, - apleisto miesto ploto perspektyvas įvardijo E. Zaremba.
Kalbėdami apie svetur gyvenančius pirkėjus, pašnekovai teigė, jog pastaruoju metu vis daugiau atsiranda lietuvių, kurie į nekilnojamąjį turtą Vilniuje investuoja užsienyje uždirbtus pinigus. E. Zaremba sakė susidūręs su tokiu atveju, kai užsienyje gyvenantis asmuo teisę rinktis ir pirkti butą paveda Lietuvoje gyvenančiam žmogui, tačiau įmokos ateina iš užsienio valstybės.
„Yra tokių, kurie įgalioja čia kažkokį asmenį, kuris čia vaikšto, žiūri, renkasi. O mokėtojas ir savininkas yra gyvenantis užsienyje Lietuvos pilietis“, - sakė „Veikmės“ vadovas.
Specialistai nurodė tris šalis, iš kurių susilaukia daugiausiai dėmesio - Jungtinė Karalystė, Airija ir Norvegija.
Tuo tarpu užsienio piliečiai, norintys įsigyti būstą Vilniuje, nėra tokie aktyvūs. Dauguma jų - Rusijos ir Baltarusijos piliečiai. Ir tik kartais atsiranda Vakarų valstybėse gyvenančių žmonių, norinčių investuoti į butą Lietuvoje.