Anot Lietuvos banko, nekilnojamojo turto (NT) rinka šalyje auga tvariai, nes nėra perteklinės paklausos. Tačiau kainos toliau kyla. Komercinių bankų atstovai teigia, kad ši tendencija išliks ir toliau.

Centrinio banko teigimu, būsto įperkamumas grįžo į ikipandeminį lygį, rinkoje nefiksuojama perteklinės paklausos, o sudaromų sandorių skaičius atitinka pastarojo dešimtmečio tendencijas.

Tačiau Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus pabrėžė, kad tvariai būsto rinkos plėtrai neužtenka tik įperkamumą didinančių priemonių, – itin svarbu užtikrinti pakankamą kokybiško būsto pasiūlą.

„Tvarios rinkos pamatas yra pakankama pasiūla. Būtent kokybiško ir prieinamo būsto pasiūlos apimtis lems kainų raidą artimiausiais metais. Šiuo metu pasiūlos pakanka, tačiau ilgainiui, ypač didmiesčiuose, gali daugėti iššūkių“, – teigė G.Šimkus.

[[ge:lrytas:lrytas:40101958]]

Pasak jo, didmiesčių rinka jau rodo nerimo signalų. Gyventojų skaičius didmiesčiuose ir aplinkinėse savivaldybėse auga gana sparčiai ir pasiūla ne visuomet spėja reaguoti į šiuos pokyčius.

Be to, per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos augo itin sparčiai, todėl būstas tapo per brangus įsigyti be paskolos. Pradinio įnašo sukaupimas jaunoms šeimoms užtrunka vis ilgiau, kartu didėja gyventojų, perkančių būstą investicijai, skaičius.

[[ge:lrytas:lrytas:40379173]][[ge:lrytas:lrytas:40334880]][[ge:lrytas:lrytas:40402452]]

Skirtumai – nemenki

Trečiąjį šių metų ketvirtį Vilniuje ir Klaipėdoje „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumas šiek tiek padidėjo, o Kaune net šiek tiek sumažėjo.

Tolesnė perspektyva nėra pirkėjų pusėje – Europos centrinio banko palūkanų kirpimo ciklui jau artėjant prie pabaigos, o kainų augimui įsibėgėjant gyventojų galimybės įpirkti būstą laikysis žemiau ilgalaikio istorinio vidurkio.

„Swedbank“ skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu gali įpirkti 64 kv. m dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas padidėjo kiek mažiau nei dviem kvadratiniais metrais.

Tuo metu Klaipėdoje gyventojų įperkamumas yra geriausias tarp didžiųjų miestų – jis siekia apie 91 kv. m.

Kaune būsto kainos augo sparčiau nei atlyginimai, tad būsto įperkamumas net šiek tiek sumažėjo, tačiau yra didesnis nei sostinėje ir siekia beveik 89 kv. m.

Iššūkių gana daug

Ekonomistai pripažįsta, kad ateinančiais metais būsto įperkamumui neigiamą įtaką darys įsibėgėjantis NT kainų augimas.

„Būsto rinkoje tebesitęsia klestėjimo etapas, tačiau išaugusi paklausa lemia ir greičiau besistiebiančias kainas. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad rugsėjį butai sostinėje buvo net 11 proc. brangesni nei prieš metus.

Kaune augimas buvo dar spartesnis ir viršijo 17 proc., o Klaipėdoje siekė 16 proc. Įsibėgėjantį būsto brangimą rodo ir Registrų centro bei skelbimų duomenys.

Nepaisant didelio neparduotų butų skaičiaus pirminėje rinkoje, dėl vis dar žemo įperkamumo gyventojų dėmesys dažnai krypsta į antrinę rinką, tad čia pamažu matome ir didesnį spaudimą kainoms.

Skaičiuojame, kad senesnės statybos būstai šiuo metu sudaro apie 70 proc. visų sandorių. Taigi sparčiau augančios kainos lemia ir lėčiau augantį ar net mažėjantį būsto įperkamumą“, – tendencijas NT rinkoje komentavo „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Greta Ilekytė.

[[ge:lrytas:lrytas:40423133]]

Būsto įperkamumas Vilniuje išlieka žemiausias tarp Baltijos valstybių. Taline gyventojai vidutiniškai gali įpirkti beveik 69 kv. m, o Rygoje dėl itin didelio senų ir nerenovuotų daugiabučių skaičiaus – net 110 kv. m.

Pirminėje rinkoje rygiečių galimybės gerokai kuklesnės – ten vidutines pajamas gaunanti šeima įperka vos 57 kv. m.

Keičia finansavimo sąlygas

Siekdamas geresnio balanso būsto kredito rinkoje Lietuvos bankas atliko Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimus. Nuo 2026 metų rugpjūčio pradinio įnašo reikalavimas pirmąjį būstą perkančiai šeimai mažės nuo 15 iki 10 proc. – tai reikš trečdaliu trumpesnį taupymo laikotarpį.

Kartu atlikti kiti pakeitimai padės subalansuoti dažniausiai investiciniais tikslais imamų ne pirmų būsto paskolų dalį, palūkanų normų kintamumo įtaką paskolos prieinamumui.

Naudos gyventojams suteikia ir šiais metais įsigaliojusi supaprastinto refinansavimo tvarka. Jau apie 40 tūkst. namų ūkių refinansavo būsto paskolas arba persiderėjo dėl jų sąlygų ir taip kartu sutaupys apie 220 mln. eurų.

Atsiradus realiai galimybei rinktis didėja su fiksuotosiomis palūkanomis suteikiamų būsto paskolų dalis – ji rugsėjo mėn. pasiekė 7 proc. ir ateityje turėtų didėti toliau.

Paskolos gerokai išaugo

„Luminor“ banko duomenimis, per pastaruosius dvejus metus vidutinė naujai išduodamų būsto paskolų suma išaugo 13 proc. Banko finansavimo srities vadovė Laura Žukovė sako, kad tai rodo ne tik augančias kainas, bet ir didesnį pasitikėjimą savo finansinėmis galimybėmis.

[[ge:lrytas:lrytas:40423228]]

„Lietuvos gyventojai kasmet būstui skolinasi vis daugiau: mažėjančios palūkanos, infliacijos grįžimas į įprastus dydžius, vėl pradėjusios kilti būsto kainos ir gerėjančios pajamos atvėsino norą atidėti būsto pirkimo sprendimą.

NT rinka atsigauna, pasiūla mažėja, todėl pirkėjai nelaukia – daugelis bando įšokti į traukinį, kol kainos dar įkandamos“, – teigė L.Žukovė.

Anot jos, mažėjant pasiūlai ir gerėjant ekonominiams rodikliams – didėjant atlyginimams, mažėjant bazinėms palūkanoms – tikėtina, kad šiemet NT kainos kils sparčiau.

Daugiau nei pusė pirkėjų šiandien pirmenybę teikia naujos statybos arba renovuotiems būstams.

Tai lemia ne tik didesnė pasiūla, augantis vidutinis atlyginimas, leidžiantis drąsiau priimti ilgalaikius finansinius įsipareigojimus, bet ir pirkėjų vertybių pokytis – jie vis dažniau ieško energinio efektyvumo, komforto, geros vietos ir aplinkos kokybės.

„Vidutinė paskola trijų kambarių butui naujos statybos projekte dažnai siekia 180 tūkst. eurų. Tokį pasirinkimą lemia siekis įsigyti vertę išlaikančią investiciją.

Naujuose projektuose dažnai siūlomos papildomos vertės – automobilių stovėjimo vietos, sutvarkyta aplinka, bendro naudojimo erdvės. Šie patogumai didina būsto patrauklumą“, – sakė L.Žukovė.

Investuotojai nesnaudžia

Paklausą kaitina ir investicinio būsto pirkėjai, tad nuo praėjusių metų pabaigos išaugęs rezervacijų bei sandorių skaičius lėtėjimo ženklų kol kas nerodo.

Pavyzdžiui, Vilniaus pirminėje rinkoje būsto rezervacijų skaičius yra aukščiausiame lygyje nuo pat 2021 metų. Panašios tendencijos stebimos ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose.

Ypač išsiskiria Klaipėda, kurioje aktyvumą skatina ir rekordines aukštumas siekianti pasiūla. Tačiau paklausą rinkoje skatina ne tik pirmojo būsto ieškantys pirkėjai, bet ir į NT investuoti norintys gyventojai.

„Lietuvos banko duomenys rodo, kad gyventojai šiemet perka ne tik pirmąjį būstą.

Paklausa tiek pirmam, tiek paskesniam būstui įsigyti auga tolygiai. Skaičiuojama, kad bent kas trečias sudaromas sandoris Vilniuje šiuo metu yra ne dėl pirmojo būsto.

Kitais metais daliai gyventojų nusprendus atsiimti antrojoje pensijų pakopoje sukauptas lėšas dalis jų šiuos pinigus nukreips ir į nekilnojamąjį turtą. Kaip rodo estų pavyzdys, iki 15 proc. visų išsiimtų lėšų gali būti nukreipta būtent į šį sektorių.

Tokia papildoma pinigų suma į NT rinką privilios dar daugiau pirkėjų, o tai lems ir kitąmet klestėsiančią NT rinką. Šalutinis to poveikis, žinoma, būtų sparčiau nei atlyginimai augančios kainos ir prastėjantis būsto įperkamumas“, – komentavo „Swedbank“ ekspertė G.Ilekytė.

Nuomos grąža vis mažėja

Pastarojo banko skaičiuojama nuomos grąža visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose išlieka žemesnė nei istorinis vidurkis. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos.

Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,8 proc., Kaune – apie 5,4 proc., o Klaipėdoje – apie 5,7 procento.

„Pastaraisiais metais pardavimo kainos augo sparčiau nei nuomos kainos.

Pavyzdžiui, per pastaruosius trejus metus, remiantis skelbimų duomenimis, nuomos kaina Vilniuje augo 11 proc., o pardavimo kaina – 23 proc.

Todėl nuomos grąža Vilniuje pastaraisiais metais mažėjo ir išlieka maždaug vienu procentiniu punktu mažesnė už istorinį vidurkį. Dabartinė nuomos grąža prilygsta ilgalaikių vyriausybių obligacijų pajamingumui, o Europos rinkose galima rasti nemažai įmonių, siūlančių ir stabiliai didesnę dividendų grąžą.

Vis dėlto panašu, kad šiuo metu ne nuomos grąža, o toliau sparčiai augsiančių kainų lūkestis yra lemiantis veiksnys investuoti į būstą“, – sakė „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Reikia komandinio darbo

„Norint, kad kiekvienas gyventojas turėtų galimybę įsigyti kokybišką ir prieinamą būstą, reikalingas visų būsto politikos formuotojų ir būsto plėtotojų koordinuotas darbas. Tai komandinis uždavinys – kartu turime sukurti ilgalaikę būsto politikos viziją, atitinkančią šiandienos poreikius ir rytdienos lūkesčius“, – sakė G.Šimkus.

Jis pabrėžė, kad būtina spartinti dar per lėtai judančią daugiabučių renovaciją, plėsti municipalinį būstą, ypač vietovėse, kuriose privatusis sektorius nestato pakankamai.

Nekilnojamojo turto rinkoje – tamsūs ir tiršti debesys: ko laukti gyventojams (1)