Pastaraisiais metais Vilniuje ir kituose šalies didmiesčiuose sparčiai kilusios nuomos kainos šiemet gali nustebinti.

Kainų dinamiką labiausiai lemia būsto įperkamumas, paskolų sąlygos bei pasiūlos santykis su paklausa. Naujos statybos projektų pasiūlos trūkumas Vilniuje vis dar skatina kainų augimą, tačiau šiemet stebėsime ir būsto kategorijų, kuriose tendencijos keičiasi. Kai kurių būstų era nuomos segmente apskritai baigiasi.

Smulkusis investuotojas Mindaugas Busila atkreipia dėmesį į takoskyrą: dauguma tikisi šiemet bent 10 proc. būsto kainų augimo. Panašiai auga ir atlyginimai, tik štai nuomos kainos kyla vos 1–2 proc. paklaidos ribose.

Nuomos kainos Vilniuje artimos Rygai – pas mus jos maždaug 10 proc. didesnės: miestai sulaukia panašaus atvykėlių iš užsienio skaičiaus, turi panašų pragyvenimo lygį. Tiesa, kaip pastebti nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „KAITA Group“ vadovas bei vienas iš partnerių Ugnius Latvys, Vilnius visapusiškai pastaraisiais metais auga greičiau, ilgainiui tai gali lemti ir greitesnį kainų augimą.

[[ge:lrytas:lrytas:40490552]]

Taline nuomos kainos taip pat gana panašios – apie 10 proc. didesnės nei Vilniuje. Tuo tarpu Vakarų Europos sostinėse nuoma brangesnė ne procentais, o kartais.

Anot U. Latvio, nuomos rinka Vilniuje – itin netolygi, esminis skirtumas slypi statybos metuose bei vietoje.

Tuo pat metu, kai naujos statybos būstas populiariuose rajonuose, tokiuose, kaip Naujamiestis, Pilaitė, Žirmūnai, Viršuliškės ar Šnipiškės nuolat brangsta, senesnės statybos būsto, esančio mažiau paklausiuose rajonuose, kaina auga neženkliai ar išlieka nepakitusi.

„Ši atskirtis tik ryškėja: gerėjant pragyvenimo lygiui, vis daugiau žmonių nori gyventi patraukliausiose miesto vietose, naujos statybos būste, tuo tarpu poreikis itin didelę pasiūlą užtikrinančiam senesnės statybos būstui vadinamuosiuose miegamuosiuose miesto rajonuose išlieka ribotas. Visa tai kuria prieštaringas nuomos rinkos tendencijas ir mažina grąžos vidurkį“, – naujienų portalui Lrytas komentavo U. Latvys.

[[ge:lrytas:lrytas:41204862]][[ge:lrytas:lrytas:41249462]][[ge:lrytas:lrytas:41218514]]

Jo nuomone, mūsų rinka sveika ir yra tokia, kaip daugelis didžiųjų tvariai veikiančių rinkų. Anot pašnekovo, didesnis iššūkis yra augantis trūkumas tinkamų sklypų bei naujų NT projektų pasiūlos, kuris pamažu tampa struktūrine Vilniaus problema. Tikėtina, kad ateityje tai turės labai didelės įtakos tiek naujos statybos būsto pardavimo, tiek nuomos kainoms.

„Šiuo metu grįžtame į stabilesnį į laikotarpį: po didelio paklausos šuolio dėl geopolitinių priežasčių, dabar nusistovi gana nuspėjamas, nors kasmet nuosekliai augančios paklausos laikotarpis.

Naujos statybos pasiūlos ir toliau, tikėtina, trūks, tai augins tokio būsto nuomos kainas. Tačiau šį augimą atsvers stabili išliekanti senesnės statybos būsto pasiūla, tad didelių kainos augimų ar kritimų neturėtume matyti, jei nesulauksime kokių nors iš anksto visiškai nenuspėjamų aplinkybių“, – sakė NT plėtros bendrovės „KAITA Group“ vadovas.

Investicijai nebetinka

NT brokeris Dionyzas Cichockas, MB „Nekilnojamo turto reikalas“ vadovas, taip pat stebi panašias tendencijas: naujas būstas nuomai liks patrauklus. Tačiau, pašnekovo teigimu, senos statybos būstų nuomos era baigiasi:

„Jau pernai tie, kurie pirkdavo senesnius būstus, juos remontuodavo ir nuomodavo, nebesuvesdavo matematikos.

Mano nuomone, senos statybos būstai šiandien labiau tinka gyventi, o ne investicijai. Jie gali būti geras pasirinkimas šeimoms, kurios negali sau leisti prabrangesnio, didesnio ar naujesnio turto“.

D. Cichockas nepastebi, kad grąža iš nuomos mažėtų – nuomojamų naujų būstų kaina auga, nes savininkai skaičiuoja, kad atsiperkamumas būtų 5 proc. ir daugiau.

[[ge:lrytas:lrytas:41295729]]

„Pastebėjau, kad pernai ir užpernai buvo didelis susidomėjimas senos statybos būstais, kuriuos verslininkai įrengia ir parduoda arba išnuomoja. Dabar būtent senos statybos būstų rinka labiausiai krenta žemyn.

Naujų būstų segmente situacija kitokia“, – naujienų portalui Lrytas komentavo NT brokeris.

Pats D. Cichockas daug dirba su į Lietuvą atvykusiais Vokietijos kariais. Pašnekovas tvirtino: psichologinis momentas akivaizdus – dėl vokiečių atvykimo nuomotojams kyla lūkestis, kad būstus bus galima išnuomoti kiek brangiau.

„Senos statybos būsto verslas baigėsi: pirkti turi brangiai, įrengimas ir remontas kainuoja brangiai, o nuomos kainos nekyla. Už 40–50 kv. m senos statybos būstą šiandien daugiau nei 500–600 eurų negausi. Vokiečiai senų būstų nė nežiūri“, – aiškino NT brokeris.

O štai „co-living“ segmentas yra tas, kur dažnai mėnesiui kitam iki suranda nuolatinį būstą apsistoja Vokietijos kariai. Čia nuomos kaina, pasak pašnekovo, labai priklauso nuo sutarties laikotarpio ir gali svyruoti nuo 560 eurų iki 1000 eurų.

„Vokiečiai sujudino Vilniaus nuomos rinką. Tačiau reikia turėti omenyje, kad kainas jie pakėlė tik tiek, kiek sugalvojo jas pakelti lietuviai – vokiečiai kainų nediktuoja.

Lietuviui nuomininkui vokiečių tiesioginiu konkurentu laikyti nereikėtų. Vokietijos karių biudžetas didesnis: jei lietuviai paprastai nuomai skiria iki 1,5 tūkst. eurų, tai vokiečiai moka apie 2 tūkst. eurų per mėnesį. 25 proc. skirtumas tarp biudžetų – jau juntamas“, – skaičiavo D. Cichockas.

Geriau vienas naujas nei du seni

Jis pasakojo sulaukęs pažįstamos prašymo duoti patarimą, kaip elgtis: moteris nuomoja du senos statybos butus. Abu jie – po 45–50 kv. metrų. Už nuomą bendrai gauna 950 eurų.

[[ge:lrytas:lrytas:41295734]]

„Butus reikia administruoti, juose gyvena užsieniečiai, kurie palieka netvarką. Tad mano patarimas jai buvo toks: kadangi turi parduodamo turto už maždaug 200 tūkst. eurų, už tą sumą galima nusipirkti vieną iki 50 kv. m įrengtą naujos statybos būstą.

Nuomos grąža tokiu atveju būtų mažesnė – apie 750–800 eurų per mėnesį, priklausomai nuo vietos. Tačiau tuo pačiu ir galvos skausmo būtų perpus mažiau, nes reikėtų administruoti vieną būstą, o ne du. Be to, už didesnę nuomą ateitų tvarkingesni nuomininkai, o ne dvi šeimos, su kuriomis kyla problemų.

Reikia turėti omenyje ir tai, kad pardavimo atveju po nuomos naujos statybos būsto išliekamoji vertė bus didesnė. Senos statybos būstai brangs, bet ne tokiais dideliais žingsniais“, – pasakojo D. Cichockas.

Jis prognozavo, kad nuomos kainos smarkiai nekils. Iš dalies ir dėl to, kad dalis žmonių pasinaudos pensijų fondų lėšomis ir jas nukreips į NT.

„Prognozuojama, kad šiais metais būsto kainos gali kilti, nes nemažai žmonių planuoja panaudoti pensijų fondų lėšas ir būstus pirks investicijai. Tokiu atveju nuomos pasiūla didės, vadinasi, nuomos kainos išliks stabilios arba kils minimaliai.

Vis dėlto reikia įvertinti, kad pensijų fonduose sukauptos sumos dažniausiai nėra labai didelės – paprastai kalbama apie 10–15 tūkst. eurų. Jei pradiniam įnašui reikia 15 proc., tokia suma leistų įsigyti maždaug 150–200 tūkst. eurų vertės būstą. Tai reiškia, kad dažniausiai bus perkami ne prabangūs būstui ir nemaža jų dalis bus skirta nuomai“, – scenarijų dėliojo NT brokeris.

Įdomi dinamika

Vidutinė nuomos kaina Vilniuje pernai siekė 14,8 euro/kv. m. ir, U. Latvio teigimu, šis skaičius šiemet gali išlikti stabilus ar net kiek mažėti, nors pardavimui skirto būsto kainos, prognozuojama, šiemet toliau augs – augimas gali siekti 7–9 proc.

„Parduodamo būsto kainą labiausiai augina paklausos nepavejanti naujos statybos būsto pasiūla. Tuo tarpu nuomos rinkoje dominuoja senesnės statybos būstas, kuris kasmet vis labiau sensta, jo trūkumo nėra, todėl ir kainoms toliau augti šiemet nėra reikšmingų priežasčių.

Žinoma, visai kita situacija yra kalbant apie naujos statybos būstą nuomai: jo kainos išliks aukštesnės, o pasiūlos pritrūkus, gali ir vėl imti augti. Tai galioja tiek įprastam, tiek „co-living“ būstui“, – sako U. Latvys.

Būtent bendruomeniškame būste stebima įdomi dinamika.

[[ge:lrytas:lrytas:41295718]]

Kaip komentavo pašnekovas, kelerius metus visoje Europoje ir Lietuvoje būta spartaus paklausos tokiems projektams augimo. Jį didžiąja dalimi lėmė itin išaugusios būsto kainos centrinėse didžiųjų miestų vietose, taip pat – besikeičiantys visuomenės prioritetai. Augant projektų populiarumui, kasmet sparčiai augo ir nuomos kainos, o pasiūlos trūko, tačiau šiemet, tikėtina, jau fiksuosime naujas tendencijas.

Pasak U. Latvio, plėtotojai bei investuotojai netruko pastebėti naują nišą ir, sparčiai ėmus augti „co-living“ projektų pasiūlai, jų kainos mūsų regione šiemet ėmė stabilizuotis.

U. Latvys prognozavo, kad į kokybę orientuotų ir gerą reputaciją turinčių bendruomeniško būsto projektų nuomos kainos šiemet Vilniuje gali augti 4–7 proc., tuo tarpu naujų ar mažesnę paklausą turinčių būstų kainos, tikėtina, išliks stabilios.

Laimi nuomininkai

„Pastaruoju metu matau ne vieną apklausą: dauguma tikisi šiemet bent 10 proc. būsto kainų augimo. Kai kurie jau kalba ir apie 15 proc. Ir tai jau nebe prognozė, o beveik vykstantis faktas“, – feisbuke rašė smulkusis investuotojas M. Busila pridurdamas, kad atlyginimai auga irgi panašiai – po 10 proc., tik štai nuomos kainos kyla vos 1–2 proc. paklaidos ribose.

[[ge:lrytas:lrytas:41295726]]

M. Busila svarstė, kad taip nutiko, nes „tie visų taip nemėgstami „spekuliantai“ daug investuoja į būstą nuomai. Pasiūla auga greičiau nei paklausa, todėl nuomos kainos nekyla.

Paradoksas toks:

Lietuvoje šiandien turime vienas mažiausių nuomos kainų sostinėje būtent dėl didelio investuotojų aktyvumo. Ir nuomininkai, patinka tai ar ne, iš to laimi.

Bet štai ko aš bijau.

Bijau, kad netrukus ateis gelbėtojai gelbėti nuomininkų nuo „blogųjų investuotojų“.

Nes gelbėtojai jau buvo atėję gelbėti būsto pirkėjų nuo aukštų kainų. Rezultatą turbūt matėt? Turėjome sparčiausiai augusias būsto kainas Europoje.

Mano subjektyviu vertinimu, labai reikšminga kainų augimo dalis yra ne rinkos, o būtent biurokratijos kūrinys. Didelės būsto kainos yra būtent dėl jų veikimo.“

Rinkoje – lūžis: kai kurių būstų era nuomos segmente baigiasi Į kokį NT investuoti nebeapsimoka (3)