2025 metais Lietuvos būsto rinka pasižymėjo itin sparčiai augusiomis būsto pardavimo apimtimis tiek antrinėje, tiek ir pirminėje rinkoje. Ypač spartus atsigavimas fiksuotas didmiesčių pirminėje rinkoje.

Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ duomenimis, pernai plėtotojai Vilniuje daugiabučiuose pardavimui pastatė 2 787 butus arba 8 proc. daugiau nei 2024 metais. Tuo tarpu sostinės pirminėje butų rinkoje per metus iš viso buvo realizuota virš 5 700 butų arba 82 proc. daugiau nei 2024 metais.

„Vadinasi, plėtotojai faktiškai pastatė dvigubai mažiau nei fiksuojamas būsto poreikis.

Kadangi projektų planavimo ir statybų procesas yra ilgas ir dažnu atveju trunka ilgiau nei planuota, turime situaciją, kuomet staigiai atsigavus rinkai, plėtotojai tiesiog fiziškai negali patenkinti tokios paklausos poreikio“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

[[ge:lrytas:lrytas:41449393]]

Anot jo, tokia situacija nepalanki nei pirkėjams, nei plėtotojams: pirkėjai turi per menką būsto pasirinkimą, o kainos sparčiai kyla, plėtotojai negali pilnai išnaudoti rinkos potencialo.

R. Reginis atkreipia dėmesį, kad Vilniaus centrinėje miesto dalyje, kurioje naujų projektų plėtros galimybės ribotos ir sudėtingos, projektų įgyvendinimas trunka pastebimai ilgiau nei tipinių daugiabučių kituose miesto rajonuose.

[[ge:lrytas:lrytas:41149924]][[ge:lrytas:lrytas:41235060]][[ge:lrytas:lrytas:41471756]]

„Todėl naujai pastatytų butų skaičius čia nėra gausus, o pirkėjai yra priversti laukti statybų pabaigos ne vienerius metus“, – sako ekspertas.

Puota tęsis

„Akivaizdu, kad turėjome vienus iš rekordiškiausių metų Lietuvos pirminio būsto pardavimo istorijoje“, – kalbėdamas su portalu Lrytas sakė NT konsultacijų ir turto valdymo bendrovės „Newsec“ strateginės analizės vadovas Mindaugas Kulbokas.

Priežasčių, jo aiškinimu, yra keletas. Viena – gyventojų indėlių ar iki pareikalavimo laikomų pinigų kiekis bankuose, kuris dabar siekia 29 mlrd. eurų.

M. Kulbokas atkreipė dėmesį ir į Lietuvos banko siūlomą atsakingo skolinimosi nuostatų koregavimą. Naujos redakcijos nuostatose teigiama, kad antrajai/paskesnei būsto paskolai gyventojas turi sukaupti 30 proc. pradinio įnašo, o mažinti sumą iki 15 proc. galima tik tada, kai norintys imti antrąją/paskesnę paskolą jau yra grąžinę daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos sumos.

[[ge:lrytas:lrytas:41531354]]

Pašnekovo teigimu, tai skatino antro būsto pirkėjus įsigyti būstą iki nuostatų pasikeitimo ateinančio rugpjūčio 1 d.

Trečia priežastis – buvusi statybos leidimų išdavimo krizė Vilniaus mieste, kai plėtotojai kurį laiką strigo ginčuose su savivaldybe. Dėl šios priežasties būstų pasiūla natūraliai sumažėjo.

„Jei nepakankama pasiūla, o paklausa išaugusi – kainos kils, – akivaizdžią išvadą daro M. Kulbokas. – Vis dar kurstomas naratyvas, kad pasitraukę iš II pensijų pakopos visi pinigus investuos į būsto projektus. Tuo dar labiau kaitinama rinka trijuose didžiausiuose didmiesčiuose.“

Kad plėtotojai galėtų patenkinti tokį staigų paklausos šuolį, pašnekovo nuomone, daug kas turėtų pasikeisti.

Plėtotojams reikia žemės sklypų su statybos leidimais. Verslininkai nori greitų ir aiškių projektavimo ir statybos leidimų išdavimo sąlygų, be to, susiduria su darbo jėgos sąnaudų augimu.

O kur dar konkurencija dėl medžiagų ir darbuotojų tarp komercinių – įskaitant ir būsto – bei viešųjų – valstybei svarbių – projektų.

„Manau, kad 2026 m. dar tęsis būsto pirkimo puota, kuri labiau stabilizuosis tik 2026 m. antrąjį pusmetį. Tą patį sandorių tempą išlaikyti bus pakankamai sunku ir tai taps nemažu iššūkiu“, – prognozavo „Newsec“ strateginės analizės vadovas.

Antrinė rinka taps aktyvesnė

Lietuvos mastu rinkoje sudaroma virš 35 tūkst. būsto sandorių. Vilniuje plėtojai parduoda pirminės rinkos liūto dalį. Iš šių skaičių, M. Kulboko vertinimu, matyti, kad antrinė rinka yra kone 10 kartų didesnė nei vystytojų sukuriama.

„Atkreipiu dėmesį, kad jau nuo šių metų sausio 1 d. parduodant turtą, kuris buvo pagrindinis ir išlaikytas ilgiau kaip 5 metus, turto vertė tampa neapmokestinama. Labai aiškiai keičiasi taisyklė vietoje 10 metų į 5 metus. Tai taps nemaža paskata parduoti turtą, kurio kaina kai kuriais atvejais yra užaugusi daugiau kaip 50 proc.

Plėtotojai 2026 m. tikrai negalės staigiai pasiūlyti papildomai butų pardavimui, bet antrinėje rinkoje yra gana didelė tikimybė, kad aktyvumas pasiūloje augs“, – naujienų portalui Lrytas komentavo M. Kulbokas.

Pastatytų butų skaičius nebuvo pakankamas

Kituose didmiesčiuose tendencija panaši.

Štai Kaune pastatytų butų skaičius mažėja jau dvejus metus iš eilės. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 m. Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 659 butus arba 21 proc. mažiau nei 2024 m. ir net 2,3 karto mažiau nei rekordinėmis statybų apimtimis pasižymėjusiais 2023 metais.

[[ge:lrytas:lrytas:41531389]]

Pasak R. Reginio, 2022–2023 m. staiga susitraukusios būsto pardavimo apimtys atšaldė plėtotojų norą bei apribojo jų galimybes pradėti plėtoti naujus būsto projektus, todėl 2024–2025 m. butų buvo pastatyta atitinkamai mažiau.

Tuo tarpu būsto poreikis pastaruosius kelis metus sparčiai augo ir, pavyzdžiui, Kauno pirminėje butų rinkoje per 2025 m. iš viso buvo realizuota virš 1.200 butų. O tai reiškia, kad naujų butų poreikis šiame mieste taip pat buvo beveik du kartus didesnis nei jų buvo faktiškai pastatyta.

2025 m. panašios tendencijos fiksuojamos ir Klaipėdoje, kur plėtotojai per metus daugiabučiuose pardavimui pastatė 364 butus arba 24 proc. mažiau nei 2024 metais.

Kaip ir kituose šalies didmiesčiuose, toks pastatytų butų skaičius nebuvo pakankamas patenkinti naujo būsto poreikį.

Matydami itin spartų būsto rinkos atsigavimą 2025 m., plėtotojai suskubo investuoti į naujų projektų statybas. Todėl 2026 m. jau matysime daug gausesnį pardavimui pastatytų butų skaičių pagrindiniuose šalies miestuose.

„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2026 m. Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta iki 4 500 butų arba 60 proc. daugiau nei jų buvo pastatyta 2025 metais. O Kaune plėtotojai planuoja pastatyti apie 950 butų arba 45 proc. daugiau nei 2025 metais.

Klaipėdoje 2026 m. pardavimui turėtų būti pastatyta iki 600 butų ir tai būtų didžiausias pastatytų butų skaičius nuo pat 2009 metų.

„Norint, kad rinkoje susidarytų sveikas pasiūlos ir paklausos balansas, vien sostinėje per metus turėtų būti pastatoma daugiau nei 5 000 naujų butų“, – skaičiuoja R. Reginis.

Pirkėjai mažina reikalavimus

NT plėtros bendrovės „Omberg Group“ komercijos direktorė Judita Gedutienė įvertino šių metų pradžią.

[[ge:lrytas:lrytas:41531408]]

Pasak jos, Lietuvos didmiesčių pirminėje būsto rinkoje vasarį fiksuota ir mažėjanti pasiūla, ir augančios kainos. Pasiūlos trūkumas labiausiai matyti Vilniuje ir Klaipėdoje, o Kaune, nors pasiūla reikšmingai augo, butų kainų didėjimo tempas jau lenkia Vilnių.

Vilniuje paskutinėmis vasario dienomis neparduotų butų likutis siekė 4 123 – tai 10 proc. mažiau nei sausį. „Tokio pasiūlos susitraukimo senokai nebuvo, – įvertino „Omberg Group“ komercijos direktorė. –

Kai kurie vystytojai pasiekė savo galimybių ribas ir gali statyti tokiu greičiu, kuris nebespėja su pirkimų tempais. Todėl butų sandėlis taip greitai ir tirpsta: pirkėjai, baimindamiesi, kad po 3 ar 6 mėn. jų ieškomo ploto butas gali pabrangti dar 10 tūkst. eurų, mažina savo kriterijus ir dažniau perka tai, ką gali. Tai ir lemia tokį pasiūlos mažėjimą.“

Paskui traukia antrinės rinkos kainas

Naujų būstų kainų augimas paskui save traukia ir antrinės rinkos būstų kainas, todėl ekspertai dabartinę situaciją vertina kaip labai palankią norintiems parduoti butus ar namus.

Rinkos dalyviai pastebi, kad toks staigus pirkimų augimas gali virsti ir pavojingu skubėjimu, lemsiančiu nusivylimus antroje metų pusėje.

„Kai rinka tokia aktyvi, į ją ateiti skuba įvairūs vystytojai, ne visada sukaupę tinkamą patirtį, ne visada turintys ir žmogiškųjų išteklių ar kompetencijų. Bet jiems labai norisi prisiliesti prie šio pyrago. Tačiau tai, kas dabar planuojama, realiais būstais taps po 3 metų.

Ar rinka po 3 metų bus tokia pati? To nežino niekas, bet ne visi geba įvertinti rizikas: leidimų gavimo terminus, medžiagų kainų pokyčius ir kita, o pirkėjai – ir pasikeitusį reikalavimą, kad priduoti namą galima tik 100 proc. baigtumo, o ne 85 proc., kaip buvo“, – naujienų portalui Lrytas aiškina J. Gedutienė.

Anot jos, tie 15 proc. gali lemti labai daug. Pavyzdžiui – namas jau stovės, butus žmonės galės įrenginėti, tačiau bus nepabaigta infrastruktūra aplink.

Tokiame būste gyventi negalima, jo nuomoti taip pat nevalia. O užbaigimo procesai, neturint reikiamos patirties, gali užtrukti ir metus, ir dvejus.

Mažėjant pasiūlai, kasmėnesinė kainų korekcija aukštyn tampa sistemine tendencija, o ribota naujų butų pasiūla kelia tiek naujos, tiek senesnės statybos būsto vertę.

„Norintiems pirkti tai – sudėtingesnė situacija, tačiau šiandien savo būstą parduodantys gyventojai gali tikėtis palankių sandorių. Kita vertus, vis daugiau pranašumo įgyja vystytojai, pirmieji pradėję įperkamo būsto projektus“, – kalba J. Gedutienė.

Įperkamumas juda skirtingomis kryptimis

Būsto įperkamumo indeksą skaičiuojančio banko „Swedbank“ atstovai teigia, kad būsto įperkamumo pokyčiai didžiuosiuose Lietuvos miestuose juda priešingomis kryptimis.

[[ge:lrytas:lrytas:41531406]]

Štai Klaipėdoje jis augo sparčiausiai, Vilniuje iš esmės nekito, o Kaune toliau mažėjo dėl itin spartaus būsto kainų kilimo.

Pirkėjų aktyvumas visuose trijuose miestuose išlieka aukštas. Ekonomistų vertinimu, šiemet aktyvumas išliks arti rekordinių aukštumų, tačiau gyventojų galimybes įpirkti būstą ribos spartus kainų augimas.

„Swedbank“ skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu gali įpirkti 64 kv. m. dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas padidėjo mažiau nei vienu kvadratiniu metru.

Klaipėdoje įperkamumas siekia beveik 94 kv. m.

Kaune būsto kainos augo gerokai sparčiau nei atlyginimai, tad būsto įperkamumas ir toliau mažėjo, tačiau išlieka gerokai didesnis nei sostinėje ir siekia kiek daugiau nei 87 kv. m.

„Neslopstanti būsto paklausa skatina kainų augimą. Registrų centro duomenimis, butų kainos Kaune per metus šoktelėjo apie 15 proc. – beveik dvigubai sparčiau nei didėjo atlyginimai. Tuo metu Vilniuje ir Klaipėdoje darbo užmokesčio augimas dar nežymiai lenkė būsto kainų kilimą.

Tikėtina, kad šiemet tendencijos, kai būsto kainų augimas ima lenkti atlyginimų didėjimą, bus stebimos ir Vilniuje, ir Klaipėdoje. Tai signalizuoja, jog būsto įperkamumas jau pasiekė piką ir artimiausiu metu visuose didžiuosiuose miestuose gali sumažėti“, – tendencijas NT rinkoje komentuoja „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Greta Ilekytė.

Įspėja, kam ruoštis planuojantiems pirkti NT: jau dabar pirkėjai ima, ką gali