Būsto kainos milžiniškos, o pasiūla – menka. Vis dėlto patrauklų nekilnojamąjį turtą (NT) nusižiūrėję žmonės neturėtų pulti stačia galva, ypač tais atvejais, kai nori įsikurti loftuose arba poilsio paskirties pastatuose.

Dauguma loftų, ypač Vilniuje, yra registruoti kaip kūrybinės dirbtuvės arba paslaugų ir gamybos patalpos. Jau vien tam, kad jose būtų galima deklaruoti gyvenamąją vietą, būtina pakeisti jų paskirtį.

Tą patį reikėtų padaryti ir norint gauti banko paskolą įkeičiant NT.

Tačiau šis procesas turi didelių iššūkių.

[[ge:lrytas:lrytas:41606823]]

Lofte pakeisti paskirties į gyvenamąją nepavyktų, jeigu, pavyzdžiui, patalpos neatitiktų higienos normų, nustatytų būstui, – jo garso izoliacijai, apšvietimui, vėdinimui.

Iššūkių gali kilti ir dėl NT, kurį žmonės įsigyja kurortuose. Antai 2024 m. pabaigoje poilsio paskirties pastatai buvo suskirstyti į dvi grupes – į viešojo ir asmeninio poilsio.

[[ge:lrytas:lrytas:41379308]][[ge:lrytas:lrytas:41480775]][[ge:lrytas:lrytas:41531153]]

Pirmoji grupė – tai viešbučiai, sanatorijos, poilsio namai, antroji – vasarnamiai, sodybos arba vilos.

Tad privatizuotos poilsinės, įsigaliojus teisės aktų pakeitimui, Registrų centre automatiškai tapo viešojo poilsio objektais.

Savininkams, norintiems pakeisti NT paskirtį jau vien tam, kad galėtų juo naudotis kaip savo vasarnamiu, prireiktų keisti teritorijų planavimo dokumentus – detaliuosius planus.

Tai ilgas ir brangus procesas.

Savo ruožtu pakeisti NT paskirtį iš poilsio į gyvenamąją įmanoma tiktai tais atvejais, kai sklypo naudojimo būdas nėra rekreacinis. Be to, daug senų poilsinių buvo privatizuotos kaip pastatų kompleksai, o žemės sklypai po jais buvo arba nesuformuoti, arba tai yra nuomojama valstybinė žemė.

Jei žemė po poilsine yra valstybinė ir jos paskirtis – poilsiavietėms, Nacionalinė žemės tarnyba paprastai neleidžia pakeisti pastato paskirties tol, kol nepakeičiama žemės nuomos sutartis, o tai kurortinėse zonose padaryti itin sunku.

Pasikeitė teisės aktai

Pagrindinis teisės aktas, numatantis pastato paskirties keitimo sąlygas, yra statybos techninis reglamentas (STR) „Statinių klasifikavimas“.

Jame buvo numatyta, kad pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei, jei jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis (ne mažiau kaip 51 proc.) naudojama būtent tai paskirčiai, pavyzdžiui, gyvenamajai.

Bet 2025-ųjų gegužę atsirado tam tikrų keistų šio statybos reglamento pakeitimų.

Vienas jo punktų numato, kad pastatuose gali būti patalpos, priskiriamos kelioms skirtingų paskirčių grupėms.

Pastatus skirsto naujai

Apie tai, kokios priežastys nulėmė teisės aktų pakeitimus, paaiškino Aplinkos ministerija.

– Remiantis anksčiau galiojusiu STR „Statinių klasifikavimas“, pastatų paskirtis buvo nustatoma pagal didžiausią atskirų paskirties grupių plotą. Kodėl atsirado poreikis keisti tai reglamentuojančius teisės aktus?

[[ge:lrytas:lrytas:41660556]]

– Statinių klasifikavimo pakeitimai, kurie įsigaliojo 2024 metų lapkritį, buvo priimti siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui pastatų paskirtimi.

Maždaug prieš ketverius metus Aplinkos ministerija buvo gavusi Specialiųjų tyrimų tarnybos pastabas dėl paskirčių reguliavimo. Joms įgyvendinti buvo sudaryta darbo grupė, jos pateikti siūlymai buvo susieti su dviem teisės aktų keitimo etapais.

Pagal vieną jų 2022 metų pabaigoje buvo priimti trijų įstatymų pakeitimai – Statybos įstatymo, Teritorijų planavimo, statybos ir žemės naudojimo valstybinės priežiūros įstatymo bei Architektūros įstatymo.

Kitas etapas – įgyvendinamųjų teisės aktų priėmimas, įskaitant paskirčių klasifikavimą. Juos parengusią darbo grupę sudarė įvairių institucijų ir asociacijų atstovai – Architektų rūmų, savivaldybių, projektuotojų, statybos inžinierių ir įvairių kitų.

Teisės aktų, reguliuojančių pastatų ir juose esančių patalpų paskirtį, pakeitimo tikslas – užtikrinti ryšį visuose statybos ir įgyvendinimo etapuose, nes tuo metu buvęs paskirčių reguliavimas to nepadarė.

Nors teritorijų planavimo dokumentuose ir buvo nustatoma galima žemės paskirtis ir naudojimo būdai, kartu numatant ir tam tikras veiklas bei joms skirtų pastatų statybą, statybos etape šių sprendinių ne visada buvo laikomasi.

Pastate galėjo būti įvairios paskirties patalpų, o reikalavimas buvo vienintelis – kad didžiausia pastato dalis atitiktų pagrindinę paskirtį.

Tokiu būdu komercinės paskirties objektų teritorijose buvo statomi viešbučiai, o juose dalis patalpų paverčiamos butais, dalis – poilsio patalpomis ir tik dalis bendrojo pastato ploto atitikdavo pagrindinę – viešbučių paskirtį.

Vėliau tokios patalpos buvo parduodamos, o gyventojai, to nežinodami, nusipirkę butus tokiame „mišriame“ pastate susidurdavo su infrastruktūros trūkumu: stokojo automobilių stovėjimo vietų, nebuvo vaikų žaidimo aikštelių, želdynų, aplinka būdavo triukšminga.

Jeigu statinys, kuriame pirkėjai nori įsigyti butą, naudojamas ne tiktai gyvenamajai paskirčiai, bet jame yra ir kitokios paskirties patalpų, jose vykdoma veikla gali turėti neigiamos įtakos žmonių gyvenimui.

Kad žmonės, pirkdami butą, aiškiai žinotų, kokiai paskirčiai bus naudojamas tas pastatas, reikėjo užtikrinti teritorijų planavimo dokumentuose suplanuotą žemės naudojimą. Štai todėl reguliavime atsirado pastatų skirstymas į mišrius – polifunkcinius ir vienos paskirties.

Įvedė keistą taisyklę

– Pastato naudojimo paskirtis tapo tiesiogiai susijusi su žemės paskirtimi – galimybe konkrečioje teritorijoje statyti mišrios paskirties pastatus arba draudimu juos statyti.

Kaip tokioje situacijoje atsiranda vadinamoji 20 proc. taisyklė?

– Tuomet, kai teritorijų planavimo dokumente nustatyta, kad teritorijoje galimi keli žemės naudojimo būdai, joje jau esančiuose ir statomuose pastatuose leidžiamos ir tuos būdus atitinkančios paskirtys – jų grupės.

Jeigu žemės paskirtis numato galimybę joje pastatyti mišrius – polifunkcinius pastatus, tada gali būti įvairi ir patalpų paskirtis. Tais atvejais, kai teritorijų planavimo dokumente numatytas tik vienas žemės naudojimo būdas, turi būti taikoma 20 procentų taisyklė.

Pagal šią taisyklę nurodytos paskirties pastate, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties, kitokios paskirties patalpos gali užimti iki penktadalio – ne daugiau kaip 20 proc. bendrojo ploto.

Tokiu būdu gyvenamosios paskirties pastate paliekama galimybė įrengti kitokios paskirties patalpų.

Dažniausiai jos atsiranda pirmame aukšte, pavyzdžiui, kavinė, parduotuvė, kirpykla ar kitokioms paslaugoms skirtos patalpos. Taip užtikrinamas teritorijų gyvybingumas ir kasdienių paslaugų pasiekiamumas.

[[ge:lrytas:lrytas:41660565]]

– Kodėl negalima pakeisti viso pastato paskirties, tarkim, poilsio arba komercinės paskirties (biurų, viešbučių), į gyvenamąją?

– Pastato paskirtį galima keisti tik tokiais atvejais, jeigu tai neprieštarauja žemės sklypui nustatytai pagrindinei žemės naudojimo paskirčiai ir žemės naudojimo būdui. Kitaip tariant, pastato paskirtis turi atitikti teritorijų planavimo dokumentuose nustatytą sklypo naudojimą.

Žemės naudojimo būdų turinys ir leidžiamos veiklos yra apibrėžtos Žemės naudojimo būdų turinio apraše.

Pavyzdžiui, kitos paskirties žemėje būna numatytos daugiabučių statybos teritorijos, visuomeninės paskirties teritorijos, komercinės paskirties objektų teritorijos, pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos ir kitos.

Taip pat yra galimybė keisti esamą žemės paskirtį ir jos naudojimo būdą arba tik jos naudojimo būdą.

Sutikimai – privalomi

– Dar viena situacija: jeigu daugiau negu 20 proc. patalpų savininkų norėtų pakeisti paskirtį, pavyzdžiui, iš poilsio paskirties į gyvenamąją, ar tai reikštų, kad dalis žmonių tiesiog būtų tie, kurie dėl teisės aktų nustatyto ribojimo negalėtų to padaryti?

– Tuomet, kai keičiant patalpų paskirtį pasikeičia ir pati patalpų paskirties grupė, reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą.

Šiam leidimui gauti privalomas statinio (ar jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas arba butų ir kitų patalpų savininkų protokolinis sprendimas.

– Pagal senąją tvarką seniai statytame ir poilsiui skirtame pastate 49 procentai patalpų galėjo būti bet kokios paskirties, taigi – ir gyvenamosios.

Tad kaip pagal naująją tvarką likusių patalpų savininkai gali jų paskirtį pakeisti į gyvenamąją?

– Šiuo atveju niekas nepasikeitė. Kaip anksčiau, taip ir dabar viską lemia žemės naudojimo būdas. Visuomet tik nuo jo priklausė ir tebepriklauso paties pastato paskirtis.

Taigi patalpų savininkams pirmiausia reikia išsiaiškinti, ar galima pakeisti paskirtį tos žemės, ant kurios stovi pastatas.

Svarbiausia, kad padaryti tokį keitimą leistų teritorijų planavimo dokumentas.

O pačios paskirties keitimo procedūros yra supaprastintos – tam pakanka savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo.

Atsiradę keisti įstatymo pakeitimai sukėlė sumaištį – gyventojams tenka gerai pasukti galvą (1)