Po įspūdingo sausio Lietuvos sostinės pirminėje nekilnojamojo turto (NT) rinkoje vasaris buvo šiek tiek ramesnis – nupirkti 573 butai. Tačiau rinka išlaiko nuo praėjusių metų rugsėjo stebimą aktyvią būstų pardavimo tendenciją.

„Naujų būstų sandėlyje skaičius, išskyrus praėjusių metų gruodį, nuosekliai mažėja jau nuo 2025-ųjų birželio ir šiuo metu jame yra 4 tūkst. 151 butas. Tai mažiausias skaičius per pastaruosius dvejus metus, kai 2024 m. sausį Vilniaus nekilnojamojo turto sandėlyje buvo 4 tūkst. butų“, – sakė NT agentūros „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas.

Pagrindinės to priežastys, pasak „Realco“ atstovo, yra dvi: išaugęs pirkėjų aktyvumas ir mažiau, nei norėtųsi, sklandus statybos leidimų išdavimo procesas.

Vis dėlto M.Chmieliauskas tikisi, kad artimiausiais mėnesiais NT plėtotojai būstų sandėlį vėl pagausins – jų skaičius viršys 5 tūkst. butų.

[[ge:lrytas:lrytas:41764059]]

Kainos kyla akyse

„Vien mūsų bendrovė dviejuose naujuose savo plėtojamų projektų etapuose iki rudens pasiūlys dar 420 naujų butų. Rankų sudėję nesėdi ir kiti rinkos žaidėjai“, – kalbėjo M. Chmieliauskas.

Šiek tiek sumažėjusi butų pasiūla, brangstantys statybos darbai, palankios makroekonominės aplinkybės ir pozityvus ateities vertinimas kartu su lūkesčiais dėl iš antrosios pensijų pakopos atsiimamų lėšų pastaraisiais mėnesiais suaktyvino ir naujų butų kainų augimą.

„Palyginti su praėjusių metų gruodžiu, vos per du mėnesius naujų butų vidutinė kaina Vilniuje išaugo 3,4 proc. – nuo 4 tūkst. 34 iki 4 tūkst. 171 euro už kvadratinį metrą.

[[ge:lrytas:lrytas:41737550]][[ge:lrytas:lrytas:41770618]][[ge:lrytas:lrytas:41726685]][[ge:lrytas:lrytas:41726906]]

O jei lygintume su praėjusių metų vasariu, kai vidutinė kvadratinio metro kaina buvo 3 tūkst. 606 eurai, augimas sudaro beveik 15,7 proc.“, – skaičiavo ekspertas.

Aktyviai pirko Verkiuose

Antrąjį šių metų mėnesį Vilniuje žmonės ypač aktyviai pirko butus Verkiuose – šiame rajone parduoti net 108 būstai, arba beveik dvigubai daugiau nei antroje vietoje likusioje Pilaitėje, kur parduoti 58 butai.

Nedaug nuo Pilaitės atsiliko Naujininkai (50 butų), Pašilaičiai ir Justiniškės (po 46 butus).

Beveik du trečdaliai, arba 352, vasarį parduotų naujų butų sostinėje buvo ekonominės klasės. Per trumpiausią metų mėnesį taip pat parduoti 199 vidutinės ir 26 prestižinės klasės būstai.

Penktadalis pastarųjų – 5 butai – buvo nupirkti „Realco“ pastatytame prestižiniame „Algirdo 3“ projekte ties Naujamiesčio ir miesto centro riba.

Nebespėja su paklausa

Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ duomenimis, pernai NT plėtotojai Vilniuje daugiabučiuose pastatė 2 tūkst. 787 butus, arba 8 proc. daugiau nei 2024 metais.

O sostinės pirminėje butų rinkoje per metus iš viso buvo realizuota virš 5 tūkst. 700 butų, arba 82 proc. daugiau nei 2024 metais.

„Vadinasi, plėtotojai faktiškai pastatė perpus mažiau, nei fiksuojamas būsto poreikis.

Kadangi projektų planavimo ir statybų procesas yra ilgas ir dažnu atveju trunka ilgiau, nei planuota, turime situaciją, kai staigiai atsigavus rinkai plėtotojai tiesiog fiziškai negali patenkinti tokios paklausos poreikio“, – sakė Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Tokia situacija nepalanki nei pirkėjams, nei NT plėtotojams: pirkėjai turi per menką būsto pasirinkimą, kainos sparčiai kyla ir plėtotojai negali iki galo išnaudoti rinkos potencialo.

R.Reginis atkreipia dėmesį, kad centrinėje Vilniaus miesto dalyje, kurioje naujų projektų plėtros galimybės ribotos ir sudėtingos, projektų įgyvendinimas trunka pastebimai ilgiau nei tipinių daugiabučių kituose miesto rajonuose.

„Todėl naujai pastatytų butų skaičius čia nėra gausus, o pirkėjai yra priversti laukti statybų pabaigos ne vienus metus“, – sakė ekspertas.

Buvo pasiektas rekordas

„Akivaizdu, kad 2025-ieji buvo vieni iš rekordinių metų Lietuvos pirminio būsto pardavimo istorijoje“, – sakė NT konsultacijų ir turto valdymo bendrovės „Newsec“ strateginės analizės vadovas Mindaugas Kulbokas.

Priežasčių, jo aiškinimu, yra keletas.

Viena – gyventojų indėlių ar iki pareikalavimo laikomų pinigų kiekis bankuose, kuris dabar siekia 29 mlrd. eurų. M.Kulbokas atkreipė dėmesį ir į Lietuvos banko siūlomą atsakingo skolinimosi nuostatų koregavimą.

Naujos redakcijos nuostatose teigiama, kad antrajai būsto paskolai gyventojas turi sukaupti 30 proc. pradinio įnašo, o mažinti sumą iki 15 proc. galima tik tada, kai norintys imti antrąją paskolą jau yra grąžinę daugiau nei pusę turimos būsto paskolos sumos.

Tai skatino antro būsto pirkėjus įsigyti būstą iki nuostatų pasikeitimo rugpjūčio 1 d.

Trečia priežastis – buvusi statybos leidimų išdavimo krizė Vilniaus mieste, kai plėtotojai kurį laiką strigo ginčuose su savivaldybe. Dėl šios priežasties būstų pasiūla natūraliai sumažėjo.

„Jei nepakankama pasiūla, o paklausa išaugusi, kainos kils, – išvadą darė M.Kulbokas. – Vis dar kurstomas naratyvas, kad pasitraukę iš antrosios pensijų pakopos visi pinigus investuos į būsto projektus. Taip rinka kaitinama dar labiau.“

Atoslūgio nenumatoma

Kad plėtotojai galėtų patenkinti tokį staigų paklausos šuolį, pašnekovo nuomone, daug kas turėtų pasikeisti. Plėtotojams reikia žemės sklypų su statybos leidimais.

Verslininkai nori greitų ir aiškių projektavimo ir statybos leidimų išdavimo sąlygų, be to, susiduria su darbo jėgos sąnaudų augimu.

O kur dar konkurencija dėl medžiagų ir darbuotojų tarp komercinių bei viešųjų – valstybei svarbių – projektų.

„Manau, kad 2026 m. dar tęsis būsto pirkimo puota, labiau ji stabilizuosis tik 2026 m. antrąjį pusmetį. Išlaikyti tą pačią sandorių spartą bus gana sunku ir tai taps nemažu iššūkiu“, – prognozavo „Newsec“ strateginės analizės vadovas.

Suaktyvės antrinė rinka

„Atkreipiu dėmesį, kad jau nuo šių metų sausio 1 d. parduodant turtą, kuris buvo pagrindinis ir išlaikytas ilgiau kaip 5 metus, turto vertė tampa neapmokestinama. Tai taps nemaža paskata parduoti turtą, kurio kaina kai kuriais atvejais yra užaugusi daugiau kaip 50 proc.

Plėtotojai 2026 m. tikrai negalės staigiai pasiūlyti papildomai butų, bet antrinėje rinkoje yra didelė tikimybė, kad aktyvumas augs“, – komentavo M.Kulbokas.

Pastatys daugiau nei pernai

„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2026 m. Vilniuje iš viso turėtų būti pastatyta iki 4 tūkst. 500 butų, arba 60 proc. daugiau, nei jų buvo pastatyta 2025 metais.

„Norint, kad rinkoje susidarytų sveika pasiūlos ir paklausos pusiausvyra, vien sostinėje per metus turėtų būti pastatoma per 5 tūkst. naujų butų“, – skaičiavo R.Reginis.

„Swedbank“ skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu gali įpirkti 64 kvadratinių metrų dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas padidėjo mažiau nei vienu kvadratiniu metru.

Būsto pirkimo vajus Vilniuje tęsis ir šiemet: plėtotojai tragiškai atsilieka nuo paklausos