Vilniaus nekilnojamojo turto rinka jau seniai garsėja aukštomis kainomis, tačiau kai kurie sostinėje parduodami būstai verčia kilstelėti antakius net ir visko mačiusius pirkėjus.

Štai Vilniaus miesto savivaldybės aukcionuose parduodami būstai gali nustebinti ne tik savo būkle, bet ir kaina. Tarp birželio mėnesį siūlomų objektų galima rasti avarinės būklės butų, senų medinių namų mansardų ar kultūros paveldo teritorijose esančių patalpų, už kurias prašoma dešimčių ar net šimtų tūkstančių eurų. Vis dėlto nekilnojamojo turto brokeris Mantas Mikočiūnas sako, kad tokių objektų vertinimas nėra toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio.

Anot jo, aukcionuose parduodamo nekilnojamojo turto negalima vertinti vien pagal kainą ar būklę.

„Dažnai žmonėms atrodo, kad jeigu objektas parduodamas aukcione, jis automatiškai turi būti pigesnis nei rinkoje. Tačiau taip nėra. Kartais objektai būna pigesni, kartais – brangesni, o kartais apskritai kalbame ne apie kainą, o apie rizikas ir galimybes“, – sako brokeris.

[[ge:lrytas:lrytas:42123237]]

Jo teigimu, daugelis aukcionuose parduodamų objektų turi įvairių niuansų – paveldosaugos apribojimų, sudėtingą teisinę situaciją ar didelių investicijų reikalaujančią techninę būklę.

„Pirkėjas gali nusipirkti tokį objektą tikėdamasis greitai jį sutvarkyti ir uždirbti, tačiau vėliau paaiškėja, kad remontui taikomi griežti reikalavimai arba atsiranda kitų netikėtų kliūčių. Todėl kiekvieną objektą reikia vertinti individualiai“, – pabrėžia M. Mikočiūnas.

[[ge:lrytas:lrytas:42600983]][[ge:lrytas:lrytas:42619018]][[ge:lrytas:lrytas:42494913]][[ge:lrytas:lrytas:42323955]]

Pasak brokerio, būtent dėl šios priežasties sunku vienareikšmiškai pasakyti, ar 2–3 tūkst. eurų už kvadratinį metrą avarinės būklės būste yra daug, ar mažai.

Kaip nustatoma kaina?

Paklaustas, kodėl kai kurie savivaldybės aukcionuose parduodami avarinės būklės ar stipriai nugyventi būstai kainuoja dešimtis ar net šimtus tūkstančių eurų, NT brokeris Mantas Mikočiūnas teigė, kad kainos greičiausiai nustatomos remiantis rinkoje jau įvykusiais sandoriais.

„Didelė tikimybė, kad vertinant tokį objektą pirmiausia žiūrima į jo būklę, sudedamąsias dalis ir aplinkoje įvykusius sandorius. Pasižiūrima, už kiek buvo parduoti panašūs objektai, apskaičiuojamas tam tikras vidurkis ir bandoma parduoti už tokią kainą“, – aiškino jis.

Anot brokerio, jeigu objektas nesulaukia pirkėjų, kaina vėliau gali būti mažinama, o turtas iš naujo siūlomas aukcione.

„Jeigu už nustatytą kainą niekas neperka, po kurio laiko organizuojamos naujos varžytinės jau su mažesne pradine kaina. Tai savotiškas bandymas pataikyti į rinkos vertę – kartais pavyksta iš pirmo karto, kartais ne“, – sakė M. Mikočiūnas.

Vis dėlto jis pabrėžė, kad vien kainos nepakanka vertinti tokio turto patrauklumui. Pasak jo, aukcionuose parduodami objektai dažnai būna labai skirtingi, todėl kiekvieną jų reikia nagrinėti individualiai.

„Negalima sakyti, kad visi aukcionuose parduodami būstai yra pigūs ar brangūs. Kartais tai gali būti labai geras pirkinys, o kartais – probleminis objektas, kuriam sutvarkyti reikės gerokai daugiau laiko ir pinigų, nei iš pradžių atrodė“, – teigė brokeris.

[[ge:lrytas:lrytas:42670059]]

Dviejų vienodų butų nėra

„Senamiestyje nėra dviejų vienodų objektų. Viename pastate gali būti išskirtinė architektūra, unikali istorija ir galimybė sukurti labai vertingą būstą, kitame – daugybė apribojimų ir problemų. Todėl kiekvieną atvejį reikia nagrinėti atskirai“, – sako M. Mikočiūnas.

Vis dėlto viena priežastis, kodėl net prastos būklės objektai Vilniaus centre išlaiko aukštą vertę, išlieka nepakitusi – vieta.

Anot M. Mikočiūno, Senamiestyje senos statybos neremontuotų butų kainos dažniausiai prasideda nuo maždaug 3,5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, o suremontuoti būstai dažnai kainuoja 4,5–5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. Naujos statybos projektuose kainos gali siekti nuo 6 iki 15 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.

„Senamiestis yra išskirtinė vieta. Ten svarbus ne tik adresas, bet ir pats pastatas. Du namai gali stovėti vienas šalia kito, tačiau vienas bus istorinis XIX amžiaus statinys, o kitas – vėliau pristatytas korpusas. Natūralu, kad jų vertė skirsis kardinaliai“, – sako brokeris.

M. Mikočiūno teigimu, didžiausias susidomėjimas prestižiniu nekilnojamuoju turtu Vilniuje išlieka ir šiandien. Pastaraisiais metais rinkoje netgi buvo juntamas didesnių, keturių ar penkių kambarių būstų trūkumas centrinėje miesto dalyje.

„Ilgą laiką tokių būstų pasiūla buvo per maža. Žmonių pajamos augo, keitėsi gyvenimo būdas, vis daugiau gyventojų pradėjo vertinti laiką ir patogumą. Dėl to atsirado didelės kvadratūros būstų, esančių centre, paklausa“, – pasakoja jis.

Kas perka senus būstus Vilniaus centre?

Brokerio teigimu, būtent investuotojai dažniausiai domisi savivaldybės aukcionuose parduodamais probleminiais objektais. Jie tikisi įsigyti turtą, investuoti į jo atnaujinimą ir vėliau parduoti gerokai brangiau.

[[ge:lrytas:lrytas:42662885]]

„Didžiausia rizika visada yra nežinomybė – ką iš tikrųjų bus galima padaryti su objektu ir kiek tai kainuos. Tačiau būtent šioje vietoje investuotojai mato ir daugiausia galimybių uždirbti“, – sako M. Mikočiūnas.

Jo teigimu, būtent dėl šios priežasties net ir nugyventi, avarinės būklės būstai prestižinėse Vilniaus vietose dažnai sulaukia nemažo susidomėjimo. Pirkėjai čia pirmiausia perka ne sienas, o vietą, kurios pasiūla sostinės centre išlieka itin ribota.

Butai Vilniaus senamiestyje – kiek kainuoja ir kaip atrodo

Vienas iš įdomesnių Vilniaus miesto savivaldybės aukcionuose siūlomų objektų – vos 23,44 kv. m ploto butas Krivių gatvėje, Užupyje. Nors būsto plotas nedidelis, pradinė jo pardavimo kaina siekia 45 270 eurų, tad vieno kvadratinio metro kaina viršija 1 930 eurų.

Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip nebloga kaina vienoje geidžiamiausių sostinės vietų, tačiau potencialių pirkėjų laukia nemažai iššūkių. Butas yra pastate, kuris oficialiai pripažintas avariniu. Registrų centro duomenimis, tokia pastato būklė nustatyta dar 2014 metais.

Papildomų niuansų suteikia ir vieta. Nors pats pastatas nėra įrašytas į Kultūros vertybių registrą, jis stovi Vilniaus senamiesčio teritorijoje, kuri yra valstybės saugoma kultūros paveldo vietovė. Tai reiškia, kad atliekant remonto ar rekonstrukcijos darbus gali tekti laikytis papildomų paveldosaugos reikalavimų.

Savivaldybė objektą parduoda tokios būklės, kokios jis yra dabar, ir pabrėžia, kad būsimasis savininkas pats turi įvertinti visas su pirkiniu susijusias rizikas. Aukciono dalyviams rekomenduojama dar prieš teikiant pasiūlymą apžiūrėti patalpas, pasitelkti statybų specialistus ir įsivertinti galimus remonto kaštus.

Pirkėjui taip pat teks prisiimti visą atsakomybę už galimus statinio trūkumus, elektros tinklų būklę ar kitus techninius klausimus. Savivaldybė neįsipareigoja nei pašalinti patalpose esančių daiktų, nei užtikrinti, kad vidaus elektros tinklai būtų techniškai tvarkingi.

Dar vienas Vilniaus savivaldybės aukcione siūlomas objektas išsiskiria ne tik vieta, bet ir kaina. Vos 32,39 kv. m ploto patalpos Literatų gatvėje, pačioje Senamiesčio širdyje, parduodamos už 151 tūkst. eurų. Tai reiškia, kad vieno kvadratinio metro kaina siekia apie 4 662 eurus.

[[ge:lrytas:lrytas:42662889]]

Objektas įsikūręs istoriniame Piaseckių name – kultūros paveldo statinių komplekse, įrašytame į Kultūros vertybių registrą. Todėl būsimiems savininkams teks paisyti ne tik įprastų statybos reikalavimų, bet ir paveldosaugos taisyklių. Bet kokie remonto, rekonstrukcijos ar kiti tvarkymo darbai turės būti derinami pagal kultūros paveldo apsaugą reglamentuojančius teisės aktus.

Nors pastato vieta laikoma viena prestižiškiausių Vilniuje, savivaldybė atkreipia dėmesį į svarbią aplinkybę – nekilnojamojo turto kadastro duomenys neatitinka faktinės situacijos. Kitaip tariant, būsimas pirkėjas pats turės išsiaiškinti, kokie yra realūs patalpų parametrai ir ar jie sutampa su registruose esančia informacija.

Kaip ir kituose savivaldybės aukcionuose parduodamuose objektuose, turtas parduodamas toks, koks yra. Savivaldybė neįsipareigoja tikslinti kadastro duomenų, taip pat neprisiima atsakomybės dėl vidaus elektros tinklų būklės ar galimų tiekimo sutrikimų. Visus būsimus remonto, tinklų atnaujinimo ar kitus techninius klausimus pirkėjas turės spręsti savo lėšomis.

Vis dėlto šio objekto atveju pagrindinis kainos veiksnys greičiausiai yra ne būklė ar plotas, o vieta. Literatų gatvė laikoma viena išskirtiniausių Senamiesčio gatvių, o pasiūla joje itin ribota. Todėl net ir nedidelės patalpos čia gali kainuoti tiek, kiek kituose Vilniaus rajonuose atsieina erdvus naujos statybos butas. Būtent dėl šios priežasties tokie objektai dažniausiai domina investuotojus arba pirkėjus, ieškančius išskirtinio nekilnojamojo turto istorinėje miesto dalyje.

Tarp savivaldybės aukcionuose parduodamų objektų yra ir dar kuklesnio ploto būstų. Vienas jų – 21,23 kv. m patalpos Žemaitijos gatvėje, Vilniaus senamiestyje. Pradinė aukciono kaina siekia 68 500 eurų, tad kvadratinio metro kaina sudaro apie 3 227 eurus.

Nors plotas nedidelis, objektas įsikūręs vienoje geidžiamiausių sostinės vietų. Be to, pastatas, kuriame yra parduodamos patalpos, yra įtrauktas į Kultūros vertybių registrą kaip saugoma nekilnojamoji kultūros vertybė. Tad būsimiems savininkams teks laikytis paveldosaugos reikalavimų, o bet kokie remonto ar rekonstrukcijos darbai bus reglamentuojami ne tik Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos, bet ir Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymų.

[[ge:lrytas:lrytas:42619002]]

Skirtingai nei kai kurių kitų aukcionuose siūlomų objektų atveju, čia nėra nurodyta, kad pastatas būtų avarinės būklės ar kad kiltų problemų dėl nekilnojamojo turto kadastro duomenų. Vis dėlto savivaldybė pabrėžia, kad patalpos parduodamos tokios būklės, kokios yra šiuo metu, todėl pirkėjai raginami iš anksto įvertinti visas galimas išlaidas.

Nors 68,5 tūkst. eurų už kiek daugiau nei 21 kvadratinį metrą gali atrodyti nemaža suma, Senamiesčio kontekste tokia kaina nėra išskirtinė. Nekilnojamojo turto ekspertai ne kartą yra pabrėžę, kad prestižinėse Vilniaus vietose pirkėjai dažnai moka ne tiek už būsto plotą ar įrengimą, kiek už patį adresą ir galimybę turėti nekilnojamojo turto istorinėje miesto dalyje.

Pamatę, kiek kainuoja šie būstai Vilniaus centre, daugelis tik kraipo galvas: kai kurie net pripažinti avariniais Kainos – stulbinančios (1)