Už saugumą visų pirma susimoka pats investuotojas. Kai projektas jau viešai paleistas į rinką, dalis jo vertės augimo būna įskaičiuota. Todėl investavimo rezultatą lemia ne tik pasirinktas objektas, jo vieta ar likvidumas, bet ir momentas, kada investuotojas į jį įsitraukia.
Pasak NT vystytojo „Omberg Group“ plėtros ir investicijų direktoriaus Luko Geležausko, pradedantys investuotojai nepakankamai įvertina naudą, kurią galima gauti projektu domintis dar prieš statybos leidimo gavimą, tai yra, kai projektas jau pažengęs, tačiau dar nėra plačiai pristatytas rinkai.
„Investavime dažnai sakoma, kad didesnė grąža reikalauja didesnės rizikos. Tačiau praktikoje įdomiausios situacijos atsiranda tada, kai potenciali grąža reikšminga, o rizika aiški, valdoma ir neproporcingai maža, lyginant su galima nauda. NT rinkoje toks momentas gali būti pažengusi projekto stadija iki viešo pardavimo starto“, – sako L. Geležauskas.
Valdantieji bus priversti grįžti prie sudėtingų mokestinių klausimų: prakalbo apie lengvatas šildymui
Vertė sukuriama anksčiau, nei projektą pamato dauguma pirkėjų
Būsto projektų ciklas gana ilgas, nuo ankstyvos projekto stadijos iki realizavimo pradžios gali praeiti 18 mėnesių ar daugiau. Per šį laiką keičiasi statybos kaštai, rinkos lūkesčiai, finansavimo sąlygos. Tačiau projektui judant į priekį mažėja jo neapibrėžtumas.
Susiję straipsniai
Būtent todėl ankstyvesnėse stadijose priimtas sprendimas gali turėti reikšmingą finansinį efektą. Pavyzdžiui, jei vidutinė pirminės būsto rinkos pasiūlos kaina prieš pusantrų metų siekė apie 3450 eurų už kv. m, dabar – jau apie 4100 eurų už kv. m. Tai reiškia apie 17 proc. augimą, kuris, vertinant 50 kv. m ploto butą, tampa 30 tūkst. eurų.
Nėra garantijų, kad kiekvienas projektas ar kiekvienas butas brangs būtent tiek, nes tai rinkos vidurkiais paremta iliustracija. Tačiau neretai ankstyvesnis įsitraukimas gali sukurti naudą, prilygstančią daliai apdailos biudžeto ar net visai jo sumai.
„Čia svarbu nekalbėti apie spekuliaciją. Ankstyvas rezervavimas nėra bandymas pagauti trumpalaikį kainų šuolį. Tai labiau gebėjimas suprasti, kurioje projekto stadijoje dar kuriama vertė ir kada rinkoje ji dar nėra iki galo įskaičiuota į kainą“, – teigia pašnekovas.
Kodėl vystytojai siūlo geresnes sąlygas
Vystytojui ankstyvos rezervacijos padeda įvertinti paklausą, stiprina projekto finansavimo galimybes ir mažina komercinę riziką. Todėl tokiais atvejais vystytojas gali būti pasirengęs pasiūlyti geresnes sąlygas tiems, kurie sprendimą priima anksčiau.
„Ankstyvos rezervacijos vystytojui turi realią vertę. Jos rodo rinkos susidomėjimą, leidžia tiksliau planuoti projektą ir finansavimą. Todėl natūralu, kad investuotojas, kuris įsitraukia anksčiau, gali gauti geresnį pasiūlymą nei tas, kuris ateina tada, kai didžioji dalis projekto rizikų jau eliminuota“, – sako L. Geležauskas.
Rizika turi būti valdoma, o ne ignoruojama
Vis dėlto ankstyvas įsitraukimas į projektą nėra strategija, tinkama bet kokiomis sąlygomis. Esminė ankstyvo pasitikėjimo projektu prielaida – profesionalus, finansiškai stiprus ir patikimas NT vystytojas. Investuotojas turi vertinti ne tik konkretų projektą, bet ir vystytojo reputaciją, ankstesnių projektų istoriją, gebėjimą laikytis terminų bei finansinį pajėgumą.
Ne mažiau svarbios ir rezervavimo sutarties sąlygos. Jose turi būti aiškiai apibrėžta, kas vyksta, jei statybos leidimo gavimas užsitęsia, projektas koreguojamas arba procesas nepasibaigia taip, kaip planuota. Kitaip tariant, rizikos valdymas prasideda ne nuo buto pasirinkimo, o nuo partnerio ir sutarties pasirinkimo.
„Tokio tipo sprendimuose svarbu tinkamai atlikti namų darbus. Ankstyvas etapas gali būti finansiškai patrauklus, bet jis turi būti derinamas su labai aiškiu rizikos supratimu. Investuotojas turi žinoti, su kuo bendradarbiauja, kokioje stadijoje yra projektas ir kokias teises bei pareigas numato sutartis“, – pabrėžia specialistas.
Pasak jo, būtent todėl didžiausią naudą dažniausiai gauna ne tie, kurie tiesiog ieško mažiausios kainos, o tie, kurie geba anksčiau identifikuoti stiprų projektą ir patikimą vystytoją.
„Investuojant į NT svarbu ir ką, ir kada perkate. Ankstyvas sprendimas gali būti racionalus tada, kai projektas jau yra pakankamai pažengęs, vystytojas – patikimas, o sutarties sąlygos aiškiai apibrėžia investuotojo riziką. Tokiais atvejais laikas gali tapti vienu svarbiausių investicijos rezultatą lemiančių veiksnių“, – sako L. Geležauskas.